giovedì 10 dicembre 2015

Supercondominio: come si configurano nomina e poteri di rappresentanza?


Nomina e poteri del rappresentante

II rappresentante di ciascun (sub) condominio é nominato con una delibera della (sub)assemblea a maggioranza altamente qualificata, in quanto é richiesto lo stesso quorum previsto per le innovazioni ordinarie dall'art. 1136, V c. (maggioranza degli intervenuti pari ad almeno due terzi del valore dell'edificio). A prima vista potrebbe sembrare incongruo che per la nomina del rappresentante si pretenda una maggioranza ben più elevata rispetto a quella, ad esempio, idonea a sostenere la nomina dell'amministratore (ove e sufficiente che si raggiunga la metà del valore dell'edificio), ma si deve considerare che il rappresentante è il solo legittimato ad esprimere nell'assemblea supercondominiale la volontà del rispettivo edificio, con efficacia vincolante per i partecipanti al (sub) condominio, nel senso cioè che costoro sono da considerare unitariamente favorevoli, dissenzienti, astenuti (od assenti) a seconda della posizione assunta dal loro rappresentante nell'assemblea supercondominiale.
Il potere di rappresentanza, infatti, non può essere sottoposto a condizioni o limiti, i quali, se eventualmente imposti dall'assemblea, devono considerarsi radicalmente inesistenti (tamquam non essent) in virtù di una espressa previsione di legge (art. 67, IV c., disp.att.). Ciò non vuol dire, tuttavia, che il rappresentante sia investito di una sorta di delega in bianco: egli, infatti, assume la responsabilità propria del mandatario rispetto al (sub)condominio che lo ha designato e deve, in particolare, informare tempestivamente il relativo (sub) amministratore sia della convocazione dell'assemblea supercondominiale (con il relativo ordine del giorno) sia delle deliberazioni ivi successivamente assunte affinché, a sua volta, tale (sub)amministratore possa riferire alla rispettiva assemblea.
II rappresentante, quindi, è obbligato ad osservare le direttive impartite dal rispettivo (sub)condominio sugli argomenti all'ordine del giorno ed a mettere, prevaiamente, in condizioni il relativo amministratore di sollecitare in tal senso le opportune deliberazioni da parte della (sub)assemblea; tuttavia l'eventuale violazione di tali direttive genera bensì una responsabilità nel rapporto interno con il rispettivo (sub)condominio-mandante, ma non incide sul potere di rappresentanza esercitato nell'assemblea supercondominiale, sicché il voto ivi espresso (o non espresso) non può essere annullato solo perché non conforme all'incarico che il rappresentante ha ricevuto. Questo è, in sostanza, il senso della sancita inefficacia di ogni limite o condizione al potere di rappresentanza, che pur si deve svolgere osservando gli obblighi propri del mandatario.
Il voto espresso da ciascun rappresentante "pesa", poi, in ragione della consistenza, numerica e millesimale, dei partecipanti al rispettivo (sub)condomino, nel senso, cioè, che non vale "uno" nel computo delle "teste" in quanto l'incidenza deve, comunque, commisurarsi all'intera composizione soggettiva ed all'intera caratura millesimale del relativo edificio, senza alcuna distinzione tra le eventuali maggioranze e minoranze che si siano riscontrate nella designazione del rappresentante o nella formulazione delle direttive al medesimo imposte. Il rappresentate, infatti, partecipa all'assemblea supercondominiale in nome e per conto dell'intero (sub)condominio ed il voto espresso (o non espresso) determina univocamente anche la posizione di tutti i condomini rappresentati.
Costoro, quindi, ai fini della legittimazione all'impugnazione della deliberazione supercondominiale ex artt. 1117-bis - 1137 c.c., sono da considerarsi tutti favorevoli, dissenzienti, astenuti od assenti secondo il ruolo assunto dal rispettivo rappresentante. Potrebbe, poi, ipotizzarsi anche una legittimazione ad agire dell'intero (sub)condominio per tutelare diritti, relativi al rispettivo edificio, eventualmente incisi dalla gestione supercondominiale: è da ritenere, invero, che tale legittimazione non sia incompatibile con quella di ogni condomino espressamente prevista dalla legge (art. 1137, II c., già ritenuto applicabile in tema di supercondominio: da ultimo Cass., II, 21 febbraio 2013, n. 4340), trattandosi di una iniziativa giudiziale che e, comunque, deliberata a maggioranza dai partecipanti al (sub)condominio e costituisce, quindi, un ragionevole adeguamento della disciplina legale di cui agli artt. 1117 e segg., espressamente applicabile nel limiti della compatibilità, alla struttura propria del supercondomino, legittimato è, ovviamente, l'amministratore del (sub)condominio ai sensi dell'art. 1131 c.c., esulando, di regola, la rappresentanza processuale nell'ordinario giudizio contenzioso dalle attribuzioni legali proprie del rappresentante in assemblea.
La nomina del rappresentante è, come si è visto, necessaria in quanto l'assemblea supercondominiale over 60, nell'ambito della gestione ordinaria, è inderogabilmente composta dai soli rappresentanti dei condominii: perciò la legge prevede meccanismi giudiziali per supplire all'eventuale inerzia o incapacità di nominare il rispettivo rappresentante. L'iniziativa può essere assunta da ciascun partecipante al (sub)condominio interessato oppure anche dal rappresentante di altro (sub)condominio, il quale deve, tuttavia, prima sollecitare con una diffida il (sub)condominio inadempiente a provvedere entro un congruo termine; il rito da seguire è quello informale del procedimento in camera di consiglio (artt. 737 e sego. c.p.c.) ed il contraddittorio si instaura nei confronti dell'amministratore o, in mancanza, nei riguardi di tutti i partecipanti al (sub)condominio. E' immaginabile, purtroppo, un ricorso frequente a tali procedimenti di volontaria giurisdizione in quanto non è agevole raggiungere in assemblea il quorum altamente qualificato richiesto per la designazione da parte dell'assemblea.



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