Supercondominio: quali sono le differenze tra gestione ordinaria e straordinaria?

Gestione ordinaria e straordinaria

La richiamata disciplina speciale sul supercondominio si applica, come si è visto, solo nell'ambito della gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore (art. 67, III c.), restando, quindi, la gestione straordinaria rimessa alla disciplina generale del condominio ai sensi degli artt. 1117 e segg. - sia pure nei limiti della compatibilità con la struttura del supercondominio - caratterizzata dal diritto inderogabile di ogni condomino a partecipare alle assemblee ed a concorrere alle relative deliberazioni.

Assume, quindi, rilievo decisivo - oltre al numero dei condomini: over 60 la distinzione tra atti ordinari ed atti straordinari di gestione.

Al riguardo è da chiarire che gli atti ordinari non si limitano alla manutenzione ordinaria, nozione consolidata nella materia edilizia e caratterizzata dalla finalità meramente conservativa e non sostitutiva del bene, con scadenze periodiche ed incidenza economica modesta rispetto al valore complessivo della parte comune interessata. Sono, infatti, atti ordinari anche quelli che sono volti a disciplinare l'uso dei beni comuni, ad apportare talune (mere) modifiche, ad approvarne, preventivamente o a consuntivo, i movimenti finanziari, nonché - per espressa, forse superflua previsione - a nominare l'amministratore.

Parimenti non é decisivo il carattere, ordinario o straordinario, dell'assemblea in cui l'atto è deliberato, dovendosi comunque porre attenzione al contenuto obiettivo dell'atto gestorio, sicché anche in una assemblea ordinaria potrebbe essere adottata una decisione di natura straordinaria (e viceversa).

Esulano, quindi, obiettivamente dalla gestione ordinaria quegli atti aventi un impatto propriamente innovativo, secondo la nozione deducibile dall'art.1120, o che sono volti a sostituire radicalmente il bene Comune, con conseguente notevole incidenza economica, anche se aventi mere finalità di ripristino (c.d. manutenzione straordinaria).

E' da utilizzare, pertanto, la giurisprudenza consolidata sia in ordine alla distinzione tra mera modifica (atto ordinario) e innovazione (atto straordinario), contrassegnata dal mutamento dell'essenza strutturale o della destinazione funzionale del bene (ex multis,Cass., II, 19 ottobre 2012, n. 18052) sia la nozione di "riparazioni straordinarie di notevole entità" - oltre, ovviamente, quella di "ricostruzione dell'edifico" - per la quale già l'art. 1136, IV, c., prevedeva (e prevede) una maggioranza qualificata: nozione, quest'ultima, dalle maglie larghe, la cui individuazione è rimessa alla discrezionalità del giudice del merito, cui compete, comunque, considerare l'ammontare della spesa in sè e rispetto al valore complessivo dell'edifico ed al numero dei condomini (in tal senso, Case., II, 6 novembre 2008, n. 26733).



CLICCA QUI PER ACCEDERE ALLA PAGINA PRINCIPALE "SUPERCONDOMINIO"