Il Verbale blindato a prova di impugnazione: ELENCO DEI CONDOMINI e DEI RELATIVI MILLESIMI

L’elenco dei condomini presenti (personalmente o per delega) ed i relativi millesimi

Tale elemento è indispensabile per verificare se sia stato raggiunto il quorum costitutivo previsto dall’art. 1136 c.c. per l'assemblea in prima o in seconda convocazione e dunque per accertare se possa o meno aprirsi la discussione sui vari argomenti posti all’ordine del giorno. Per ciò che concerne la regolarità delle deleghe, ora è ammessa unicamente la delega scritta che deve essere consegnata all'inizio della riunione, al momento, appunto, della verifica delle presenze ed allegata al verbale. Spetta, poi, al presidente tener conto di eventuali norme del regolamento di condominio che limitino il numero di deleghe da poter conferire alla stessa persona o indichino i soggetti che sia possibile delegare (ad esempio solo altri condomini, escludendo terzi estranei al condominio). L’art. 67 disp. att. c.c., come riformato dalla legge n. 220/2012, inoltre, ha limitato il numero di deleghe di cui ciascun soggetto può essere portatore in assemblea qualora i partecipanti al condominio siano in numero superiore a venti. II nuovo art. 67 disp. att. c.c. dispone, infatti, che in tale ipotesi il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini ed un quinto del valore millesimale dello stabile (cioè il 20% del numero delle teste e dei millesimi). 

Il nuovo 4° comma dell’art. 67 disp. att. c.c ha introdotto, inoltre, il divieto assoluto di delegare l’amministratore per qualsiasi assemblea, indipendentemente dagli argomenti posti all’ordine del giorno, risolvendo, cosi, in radice il problema del conflitto di interessi dello stesso. Strettamente connessa alla verifica delle presenze e la questione dell'individuazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea allorquando un’unità immobiliare sia gravata da usufrutto o concessa in locazione. Se prima della riforma potevano sussistere dubbi sulla convocazione e partecipazione di tali soggetti all'assemblea condominiale, ora non più. L'art. 1136 c.c. al comma 6, come modificato dalla legge n. 220/20.12, precisa che “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto (e non più tutti i condomini) sono stati regolarmente convocati”. Concetto questo che viene ribadito anche dal nuovo art. 66 disp. att. c.c. ove si statuisce che: “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati”. 

L'art. 67, Comma 6, disp. att. c.c. statuisce che l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. In tali ipotesi, pertanto, è l’usufruttuario che ha diritto di intervenire, discutere e votare (nonché di impugnare l’eventuale delibera invalida), non il condomino-nudo proprietario. Se quest’ultimo si presenta alla riunione potrà discutere e votare detti argomenti solo se munito di delega scritta dell'usufruttuario. Lo stesso dicasi nel caso inverso: ad esempio se oggetto della delibera sia un intervento di manutenzione straordinaria, l’usufruttuario potrà sostituire nella discussione e votazione il condominio-nudo proprietario solo se regolarmente delegato da quest’ultimo. 

Unica ipotesi in cui l’usufruttuario vota in luogo del nudo proprietario è prevista dal successivo comma dell’art. 67 disp.att.c.c., ma tale “deroga” opera solo nei casi di legge tassativamente ivi richiamati (art. 1006, art. 985 e 986 c.c.). L’usufruttuario, dunque, in difetto di delega regolarmente conferita, non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti le spese o gli interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza e viceversa. Ognuno di loro è, infatti, titolare di un autonomo e diverso diritto che li legittima in certi casi a partecipare anche contestualmente alla medesima assemblea e ad esprimere la propria volontà non già in sostituzione l’una dell'altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse. Neppure è data facoltà all’assemblea (o al regolamento di condominio) di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due distinti soggetti: le spese a carico dell’usufruttuario devono essere solo da lui deliberate. Ricordiamo a riguardo che l'art. 67 disp. att. c.c. è norma inderogabile. 

In caso vi siano più comproprietari della medesima unità immobiliare essi hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea. La delega non è frazionabile, poiché la qualità di condomino, intesa come “testa”, è unica ed indivisibile. 

Qualora più comproprietari della stessa unità immobiliare si presentino alla riunione, senza aver raggiunto l’accordo su chi debba rappresentarli, ora non spetta più al presidente risolvere il problema, estraendo a sorte tra gli stessi il nominativo del rappresentante. Il nuovo articolo 67 disp. att. c.c. prevede, infatti, che siano i comproprietari a designare detto rappresentante, decidendo a maggioranza di quote secondo l’art. 1106 c.c. Tale richiamo, però, implica anche che, qualora i comproprietari non raggiungano detta maggioranza e/o non si accordino in altro modo, non resterà loro che rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c., cui rinvia il suddetto art. 1106 c.c.. Va da sé che, in tale ultima evenienza, non sarà possibile considerare presente alcuno dei suddetti comproprietari in assemblea. Situazione diversa ovviamente si profila se alla riunione partecipi un solo comproprietario o si presenti un soggetto terzo con la delega di uno solo dei comproprietari. ln tale ipotesi non sorge alcun problema di verificare la volontà degli altri comproprietari sulla scelta del rappresentante e sarà rappresentata l'intera proprietà per i complessivi millesimi. 

Nell'ipotesi dei c.d. “multiproprietari”, dal punto di vista dei quorum dovranno essere considerati come i comproprietari. Gli stessi, perciò, avranno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, designato a norma dell'art. 1106 c.c.



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