L’amministratore dovrebbe allora verificare l’operazione di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, essendo in possesso del codice fiscale del locatore o comunque dei dati già inseriti nel registro dell’anagrafe sulle generalità del conduttore.
L’art. 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (Legge di stabilità 2016), entrato in vigore il 1° gennaio 2016, ha sostituito l’art. 13 ella legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo). La riformulazione comporta che, al comma 1 dell’art. 13, oltre a ribadirsi, come nel testo previgente, che “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, vi si è aggiunto che “E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile”. Rimangono immutati i precedenti commi 2, 3 e 4 dell’art. 13, legge n. 431/1998, mentre il nuovo comma 5 stabilisce che “Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato”. Il comma 6 dell’art. 13, legge n. 431/1998, appena riscritto, nei primi righi, proprio come il precedente comma 5 di questa disposizione, continua a stabilire che “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2”. Con le modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2016, però, scompare il riferimento alla cosiddetta “locazione di fatto” (ovvero alla locazione abitativa stipulata in forma verbale su pretesa del locatore), mentre si prescrive innovativamente che “Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo”. Sicché, “Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”. Il comma 7 dell’art. 13, legge n. 431/1998, sempre ora aggiunto dalla Legge di stabilità 2016, afferma che “Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge” (ovvero a far tempo dal 30 dicembre 1998). Il comma 8 ripete il preesistente comma 6 dell’art. 13 citato, secondo cui “I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso”.
La riscrittura del comma 1 dell’art. 13, legge n. 431/1998, operata con la Legge di stabilità 2016, comporta innanzitutto che l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto di locazione abitativa
sia ora posto a carico esclusivo del locatore, e ciò entro il termine perentorio di trenta giorni.
Spetta quindi allo stesso locatore di dare “documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni” dell’avvenuto adempimento di registrazione sia al conduttore che all'amministratore del condominio, anche per agevolare quest’ultimo ad aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile, introdotto dalla Legge di Riforma del condominio
entrata in vigore nel giugno 2013.
Una volta, quindi, onerato esplicitamente il solo locatore della formalità di registrazione del contratto di locazione abitativa, risulta ancor più evidente il favor conductoris sottinteso dalla previsione di invalidità dell’ipotesi del patto di canone superiore a quello risultante dalla scrittura registrata. La riformulazione dell’art. 13, legge n. 431/1998, guarda ancor di più al conduttore come soggetto da tutelare con una nullità negoziale e un'actio indebiti, peraltro ora fregiando dei gradi di sentinella del fisco non soltanto lo stesso inquilino, quand'anche, addirittura, l’amministratore del condominio in cui si trova l’immobile locato.
Dell’avvenuta registrazione della locazione, infatti, il locatore è tenuto a darne comunicazione all'amministratore del condominio “anche” (e dunque non solo …) ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale. Tale comunicazione della registrazione va data al conduttore ed all'amministratore condominiale nei successivi sessanta giorni rispetto ai trenta giorni decorrenti dalla stipula del contratto, e dunque entro novanta giorni al massimo da essa; eppure l’art. 1130, n. 6, codice civile, (secondo il quale il registro dell’anagrafe condominiale deve contenere i dati anagrafici dei condomini, nonché di tutti coloro che, quali usufruttuari, conduttori o comodatari, vantano diritti reali o personali di godimento aventi ad oggetto singole unità abitative del fabbricato) prescrive che le variazioni di questi dati devono essere comunicate all'amministratore per iscritto entro sessanta giorni dal loro verificarsi.
Perché nel Registro dell’anagrafe condominiale l’amministratore debba inserire anche i dati anagrafici relativi ai conduttori, ed ora addirittura apprendere se il contratto di locazione abitativa sia stato registrato, non è facile comprenderlo, visto che il nostro ordinamento non conosce alcun rapporto gestorio condominiale che coinvolga direttamente gli inquilini delle porzioni esclusive, nemmeno alla stregua degli artt. 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Cosa poi deve fare l’amministratore di condominio se, ricevuta da un condomino comunicazione della locazione di un appartamento sito nell'edificio, ed inserita la variazione del registro dell’anagrafe condominiale, non gli pervenga poi nei successivi sessanta giorni comunicazione dal locatore dell’avvenuta registrazione della locazione, in maniera da aggiornare conseguentemente pure con questo dato il medesimo registro? E’ innanzitutto indispensabile che la comunicazione della registrazione compiuta avvenga con forma scritta e sia sottoscritta dal condomino locatore. La comunicazione dovrebbe allegare copia del contratto di locazione col timbro dell’Agenzia delle Entrare, o comunque contenere il numero di identificazione, nonché luogo e data della registrazione. Non sono prescritte modalità specifiche di trasmissione, né che anche la prova del ricevimento di tale comunicazione da parte dell’amministratore debba risultare da un documento scritto.
E’ poi da ritenere che, a norma dell’art. 1130, n. 6, c.c., l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza
o incompletezza della tempestiva comunicazione di eseguita registrazione della locazione abitativa, debba richiedere con lettera raccomandata al condomino locatore le informazioni necessarie alla aggiornata tenuta del registro di anagrafe, come integrata dall'art. 1, comma 59, della Legge di stabilità 2016. Decorsi trenta giorni dal ricevimento della raccomandata di chiarimenti, se la risposta del locatore sulla registrazione sia mancata o sia risultata incompleta, l’amministratore dovrà provvedere di sua iniziativa ad acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo al condomino locatore. L’amministratore dovrebbe allora verificare l’operazione di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, essendo in possesso del codice fiscale del locatore o comunque dei dati già inseriti nel registro dell’anagrafe sulle generalità del conduttore.
Ove il contratto non risulti registrato, l’amministratore si troverà nell'impossibilità di completare l’aggiornamento del registro dell’anagrafe con il dato ora richiesto, e potrà farne denuncia all'Agenzia delle Entrate.
Come alla Sentinella d’Isaia, il Fisco chiede oggi all'amministratore di condominio: ”Sentinella quanto resta della notte?”.
di Antonio Scarpa
Consigliere della Corte di Cassazione
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