Termovalvole: attento a chi non è ancora in regola!

Quando arriva il freddo si torna a parlare di riscaldamento e quindi di come ridurre i consumi. L'intervento da parte dello Stato importante è quello di imporre le termovalvole: lo scorso 30 giugno scadeva l'obbligo di mettersi in regola con l'installazione di valvole e contabilizzatori per gli impianti a impianto di riscaldamento centralizzato. Non è stato predisposto un censimento degli impianti (questo per fortuna, almeno un attimo di burocrazia evitata), ma le associazioni di categoria stimano che almeno il 20% degli condomini non abbia ancora aggiornato i propri impianti.

Da dove arriva l'obbligo
L'obbligo di predisporre questi strumenti di regolazione, si è reso necessario a livello europeo onde evitare sprechi energetici: con questi strumenti possiamo agevolmente predisporre la potenza del calore e le ore in cui ha bisogno di usarlo, conteggiare i consumi. Grazie alla Direttiva Comunitaria 2012/27/CE, che ha imposto anche sanzioni efficaci ed esaustive. L'Italia, come altri paese europei, ha recepito questa norma e legiferato con i Decreti 102/2014 e 141/2016.

Un trimestre con molto lavoro
Ora arrivando l'inverno, ed essendoci l'obbligo di installazione, si avrà un trimestre caldo per chi non è ancora in regola, si dovrà progettare, installare e occupare tutta la filiera del settore della termoregolazione. Purtroppo, come accade sempre, solo quando se ne ha bisogno si fanno i lavori, e difficilmente si pensa al lungo periodo: invece di fare queste installazioni nel periodo primaverile ed estivo, a impianti spenti, si è atteso l'arrivo del freddo. C'è da attendersi che non prima di un quinquennio i condomini saranno tutti a norma.

Le senzioni

Chi non è ancora a norma, cioè i condomini che non ancora deliberato l'installazione e fatto eseguire i lavori per tempo, rischia di ricevere un'ammenda dai 500 ai 2'500 € per OGNI unità immobiliare. La responsabilità non è da imputarsi all'amministratore ma è dei singoli cittadini. Le ispezioni scattano per ogni singola regione e sono a campione: le regioni dotate di un catasto degli impianti, che non hanno ricevuto l'adeguato aggiornamento dei loro archivi, avranno maggiore facilità di trovare gli non è ancora in regola.

Le società

C'è da valutare la possibilità per niente bassa, che quando si arriverà ad accendere le caldaia, le società di manutenzione degli impianti potranno chiedere esse stesse, la risoluzione dei contratti con quei condomini che non si sono messi in regola, visto che queste società hanno il ruolo di terzo responsabile, cioè responsabile per la collettività dei condomini, di fronte alla legge.

La scappatoia

C'è la possibilità data dalla norma, di attestare da parte di un professionista, che l'installazione di questi elementi sia controproducente o non conveniente per il proprio palazzo. Tuttavia queste sono soggette a controlli, e anche i tecnici che sono chiamate ad attestare questo, non possono farlo tanto alla leggere, essendo le loro relazioni soggette a controlli. “Occorre che un tecnico abilitato verifichi e garantisca la mancanza di convenienza dell’installazione dei dispositivi per la termoregolazione.” Vuol dire che se il costo delle valvole, anche in termini di energia usata a crearla, crea un effetto controproducente sul lungo periodo, allora si possono non installare, ma questo è altamente instabile e non sempre sicuro. 

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Obbligo di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli entro il 31/12/2017

Sembrano poche se paragonate a quelle in altri Paesi europei, ma le macchine elettriche in Italia stanno cominciando a entrare nel mercato, grazie anche alla recente legislazione.

Tutti i Comuni entro il 31 dicembre 2017 hanno l’obbligo di adeguare il regolamento edilizio prevedendo che il conseguimento del titolo abilitativo per i nuovi edifici sia vincolato alla predisposizione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli. Lo impone il Dlgs 257/2016, pubblicato in Gazzetta il 13 gennaio che, andando a modificare il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001, stabilisce i requisiti minimi per la costruzione di infrastrutture per i combustibili alternativi, inclusi i punti di ricarica per i veicoli elettrici e i punti di rifornimento di gas naturale liquefatto, idrogeno e GPL.

Tale obbligo riguarderà gli edifici di nuova costruzione a uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e relativi interventi di ristrutturazione profonda, e gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e i relativi interventi di ristrutturazione profonda.

Le infrastrutture elettriche predisposte dovranno permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso e, relativamente ai soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative, per un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20% di quelli totali.

Questo tipo di interventi senz’altro serviranno per abbattere in parte l’”ansia da ricarica” di molti potenziali clienti, anche in assenza di colonnine nelle vicinanze della propria abitazione. Con il 90% della popolazione che non percorre più di 30 km al giorno, e vetture ormai abbastanza economiche con range facilmente oltre i 100 km, sono molti gli automobilisti che potrebbero guardare con interesse a questo mercato.

Ma il mercato esiste?

Uno studio dell’ Energy&Strategy Group del Politecnico di Milano, l’“E-Mobility Report 2016”, ha stimato che il mercato potenziale delle auto elettriche potrebbe passare da 75 milioni di euro attuali a 4,5 miliardi. Per realizzare questo obiettivo però bisogna cambiare strategia, adottando una visione di sistema e spostando risorse dagli incentivi per i punti di ricarica a quelli per l’acquisto dei veicoli.

L’Italia - si legge nel Report – ora pesa solamente per circa l’1% nel mercato europeo. Nel 2016 sono state vendute 2.560 auto elettriche, circa lo 0,1% dell’intero mercato italiano dell’auto e il trend è stabile (e in controtendenza sul dato globale) rispetto al 2015.

La quota di mercato dell’auto elettrica è in Italia circa un decimo di quella degli altri grandi Paesi europei. Tale divario diventa è ancora più ampio se paragonato ai Paesi del Nord: in Svezia le immatricolazioni di veicoli elettrici sono 2,4% del totale, in Olanda il 9,7% e in Norvegia addirittura il 23,3%. A spiegare la differenza – sottolineano i ricercatori dell’E&S Group - è la presenza negli altri Paesi di meccanismi di incentivazione che in Italia mancano.

Infatti, in Norvegia si hanno incentivi per circa 20.000 euro se il mezzo è totalmente elettrico (BEV) e per circa 13.000 per le motorizzazioni ibride. In Italia invece siamo a circa 3.000 euro per un’auto full electric e 2.000 per un’ibrida (PHEV). Anche sull’infrastruttura di ricarica - con un indice di 0,66 veicoli elettrici/punti di ricarica – l’Italia è ancora indietro. Nel nostro Paese, infatti, mostra il report, si possono stimare circa 9.000 punti di ricarica: 7.000-7.500 privati (circa l’80%) e 1.750 pubblici (circa il 20%).

Le installazioni comunque sono complessivamente cresciute nel corso dell’ultimo anno di circa 2.500 unità. I punti di ricarica pubblica in particolare hanno fatto segnare un +28% segnando un certo livello di fermento ed invertendo drasticamente un trend rimasto piatto dal 2013 al 2015.

A governare lo sviluppo dell’infrastruttura di ricarica, si ricorda, in Italia c’è il cosiddetto PNIRE (Piano Nazionale Infrastrutturale per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica) del Ministero delle Infrastrutture, che ha come target 2020 l’installazione di 4.500-13.000 punti di ricarica normal power (ossia con un potenza pari o inferiore a 22 kW) e di 2.000-6.000 punti di ricarica high power (ossia con una potenza superiore a 22 kW) e che conta su un fondo di 33,3 milioni di euro.

Il potenziale al 2020

Lo studio si chiude con una stima del potenziale dell’e-mobility in Italia.

Due i possibili scenari di sviluppo al 2020:

• “EV pull”, ipotizza che il traino venga dalle vendite di auto elettriche attese per i prossimi anni, la stima dei veicoli elettrici che verranno immatricolati tra il gennaio del 2017 e il dicembre del 2020 in Italia, su cui hanno convenuto gli operatori intervistati, vede circa 70.000 unità, con un quota di mercato per le auto elettriche che parte dallo 0,3% del 2017 (aumento del 300% rispetto al 2016) e arriva a circa il 2% rispetto alle immatricolazioni annuali nel 2020. Ciò vuol dire che nell’orizzonte 2017-2020 un controvalore derivante dall’acquisto di veicoli elettrici compreso tra 1,75 miliardi e 2,45 miliardi di euro (contro i circa 75 milioni di euro del 2016) e per gli investimenti in colonnine di ricarica tra 225 e 384 milioni di euro.
• “PNIRE push”, ipotizza che sia invece l’infrastruttura di ricarica a comandare i volumi del mercato, gli investimenti in infrastrutture di ricarica sarebbero compresi tra 337 e 577 milioni di euro, mentre per quanto riguarda l’acquisto di veicoli ci si attende un controvalore compreso tra 3,25 e 4,55 miliardi euro.

Si nota uno scostamento importante tra i due scenari: la differenza sul totale (acquisto veicoli + infrastruttura) è di quasi 2 miliardi di euro. La ragione è in una diversa visione dell’andamento del mercato.

Il Piano Nazionale ha l’ambizione di preparare una infrastruttura per oltre 130.000 veicoli elettrici, mentre il mercato delle auto sembra non ritenere possibile andare oltre le 70.000 unità immatricolate nei prossimi 4 anni, forse perché si riscontra un invenduto delle auto tradizionali e il mercato spinge su quelle? Questo di certo non lo sapremo mai. Comunque quale delle due visioni è corretta? “Forse non è questa la domanda giusta da porsi.

Anzi è proprio l’assenza di coerenza a dover porre qualche preoccupazione”, spiegano gli autori del report. Gli esempi di altri Paesi virtuosi (come Giappone e Cina) – commentano dall’E&S Group - dovrebbero portare a riflettere sulla necessità di un riallineamento che può passare da: un “ridimensionamento” del PNIRE verso un obiettivo legato alle infrastrutture più in linea con quanto ci si attende dal mercato delle auto elettriche; un “rafforzamento” dei sistemi di incentivazione per l’acquisto di veicoli oppure una soluzione “ibrida” – che preveda l’impiego di risorse già destinate al PNIRE per l’incentivazione dell’acquisto di auto elettriche – in modo da ottenere un bilanciamento degli obiettivi.

La strada assolutamente da evitare, si avverte, “è quella di attendere per capire quale scenario avrà più probabilità di accadimento. È una strada pericolosa, che può forse essere percorsa ancora nel 2017, ma che deve essere quanto prima abbandonata, rispondendosi alla domanda critica di quale ruolo vuole giocare il nostro Paese nella mobilità elettrica”.

Ma forse non ci sarà bisogno di aspettare che, come al solito, le cose cadano dall’alto, perché i cittadini che ogni giorno prendono l’auto per recarsi al lavoro, si stanno stancando di subire il “balletto” dei costi del petrolio.

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech

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VALVOLE TERMOSTATICHE: Legislazione Tecnica

La proroga al 30 giugno 2017 per l’installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione non vale per la Regione Lombardia. E’ quanto sostiene la Regione stessa a mezzo di una pubblicazione sulla pagina internet www.curit.it.

La proroga citata è prevista nel decreto legge 30 dicembre 2016, n. 244 (così detto “milleproroghe”) il quale modifica il D. Lgs. 102/2014 articolo 9 comma 5 lettere b) e c).

La scadenza al 31/12/2016 è prevista invece in Lombardia dalla Legge Regionale 24/2006 articolo 9 comma 1 lettera c).

Ad avviso della Regione, quindi, la Legge Regionale prevale sulla norma nazionale.

Vi sarebbero però spazio anche per una possibile interpretazione contraria.

Occorre infatti ricordare che la Legge 24/2006 Regione Lombardia (emanata a tutela della salute e dell’ambiente) prevedeva inizialmente la scadenza per la termoregolazione al 01/08/2014.

Successivamente, con la legge 20/2015, la Regione decise di uniformarsi alla normativa nazionale richiamando espressamente il D. Lgs. 102/2014 che all’articolo 9 comma 5 prevedeva la scadenza al 31/12/2016.

La nuova formulazione della Legge Regionale a seguito della modifica è, pertanto, la seguente:

Art. 9, Legge 24/2006 (Impianti termici e rendimento energetico nel settore civile)

“La Giunta regionale, conformemente alle previsioni della direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 16 dicembre 2002 (Rendimento energetico nell’edilizia) e della direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010 (Prestazione energetica nell’edilizia) e ai principi indicati dalla normativa statale in materia di efficienza energetica, anche avvalendosi del supporto tecnico dei soggetti del sistema regionale, individuati nell’Allegato A1, Sezione 1, della legge regionale 27 dicembre 2006, n. 30 (Disposizioni legislative per l’attuazione del documento di programmazione economico-finanziaria regionale, ai sensi dell’articolo 9 ter della legge regionale 31 marzo 1978, n. 34“Norme sulle procedure della programmazione, sul bilancio e sulla contabilità della Regione”– Collegato 2007), detta disposizioni per:

1. (omissis);
2. (omissis);
3. estendere l’obbligo di installare, entro il 31 dicembre 2016, sistemi per la termoregolazione degli ambienti e la contabilizzazione autonoma del calore a tutti gli impianti di riscaldamento al servizio di più unità immobiliari, anche se già esistenti, definendo i criteri e le modalità per riconoscere i casi in cui l’installazione non sia tecnicamente possibile o efficiente in termini di costi e proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali, come previsto dall’articolo 9 del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102 (Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE).”

Parrebbe quindi possibile anche ritenere che l’articolo della legge Regionale sopra richiamato, di fatto, altro non faccia che autorizzare la Giunta Regionale ad emanare, con propria Delibera, disposizioni attuative per l’installazione delle valvole termostatiche e della contabilizzazione. Tutto quanto sopra, però, al fine di uniformarsi alla normativa nazionale.

Si ricorda, infatti, che la Delibera di Giunta Regionale è norma regolamentare attuativa di una Legge. In questo contesto si inserisce il decreto legge così detto “milleproroghe” che rinvia la scadenza per l’adozione dei sistemi di contabilizzazione e di termoregolazione al 30 giugno 2017.

Pertanto, il milleproroghe ha modificato la norma a sua volta richiamata dalla Legge regionale.

Si consideri che il D. Lgs. 102/2014 ha recepito la Direttiva Europea 2012/27/UE mentre la Regione Lombardia non ha, a sua volta, recepito tale direttiva con una Legge decidendo, così, di non ricorrere alla potestà legislativa riconosciutagli dalla Costituzione ma, invece, di emanare solo norme attuative.

Infatti, ai sensi dell’articolo 3 del D. Lgs. 102/2014, le Regioni, in attuazione dei propri strumenti di programmazione energetica possono concorrere, con il coinvolgimento degli Enti Locali, al raggiungimento dell’obiettivo nazionale il quale consiste nella riduzione, entro l’anno 2020, di 20 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio dei consumi di energia primaria, pari a 15,5 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio di energia finale, conteggiati a partire dal 2010, in coerenza con la Strategia energetica nazionale.

Per il raggiungimento di tale obbiettivo, quindi, la Legge regionale demanda alla Giunta di emanare provvedimenti attuativi.

Non sfuggirà all’interprete la circostanza in base alla quale il D. Lgs. 102/2014 non contiene, a differenza dal D. Lgs. 192/2005 attuativo della Direttiva UE 2002/91/ce poi sostituita dalla Direttiva 2010/31/UE, la clausola di cedevolezza che lascia alle Regioni la possibilità di recepire autonomamente la Direttiva (non appare questa la sede per la disamina circa l’eventuale incostituzionalità di tale norma in riferimento all’articolo 117 della costituzione che, invece, assegna alle Regioni la potestà legislativa in materia).

In ogni caso, soccorrerebbe in tale ipotesi la “clausola di cedevolezza”. Secondo tale interpretazione, le norme legislative di dettaglio emanate dallo Stato nelle materie per le quali le Regioni hanno la potestà legislativa ai sensi dell’articolo 117 della Costituzione, sostituiscono le norme regionali in vigore e cedono, in seguito, solo nel caso in cui la Regione dovesse emanare nuove leggi nella stessa materia.

Vi è sicuramente incertezza interpretativa, anche in riferimento alla possibile incompatibilità tra le nuove disposizioni di Legge e le precedenti, nonché ai rapporti tra le diverse potestà legislative esercitate dallo Stato e dalle Regioni (le une fatte proprie dalle altre).

Occorre prestare attenzione anche alle conseguenze circa l’eventuale scadenza al 31/12/2016 in Lombardia. Si ricordi, infatti, che dallo spirare del termine consegue che:

1. migliaia di cittadini lombardi potrebbero vedersi destinatari della sanzione amministrativa da 500 a 3000 euro per ogni unità immobiliare, come previsto dalla DGR Lombarda n. 1118/2013 articolo 25, comma 5 lettera q);
2. decadenza di tutti i contratti stipulati con un terzo responsabile, ai sensi dell’articolo 11 comma 5 della medesima DGR 1118/2013; la decadenza è determinata dal fatto che l’impianto termico, in assenza di installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, non sarebbe più conforme alle disposizioni di legge; tale norma è analoga a quella contenuta nel DPR 74/2013 articolo 6 comma 4; la decadenza del contratto porterebbe a mancati guadagni da parte delle imprese.

Visto tutto quanto sopra, potrebbe essere utile un pronunciamento del Consiglio Regionale Lombardo che si uniformi, anche questa volta, alla norma nazionale.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

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La sicurezza del fabbricato: le responsabilità dell’amministratore

Nel caso l’amministratore incorra in un inadempimento degli obblighi contrattuali, è tenuto a risarcire i danni provocati ai condomini, per esempio, corrispondere, in proprio, le spese per riparare un vizio dell’appalto non denunciato tempestivamente

L ’amministratore di condominio, quale rappresentante dell’ente, deve osservare la normativa, in genere, inerente sia al codice civile sia al codice penale. L’inosservanza delle obbligazioni, di natura contrattuale ed extracontrattuale, comporta, non solo, responsabilità economiche, ma anche sanzioni penali se l’attività, posta in essere, o l’omissione siano configurate come reati. È necessario, conseguentemente, l’osservanza degli obblighi, disposti a suo carico dalle varie leggi, in primis, i codici di diritto sostanziale, con cura, diligenza e perizia. La normativa inerente al condominio è stata inserita, dal legislatore del 1942, nel libro della proprietà del codice civile, privilegiando i rapporti di diritto reale rispetto a quelli obbligatori tra i condomini e tra questi e i terzi, compreso l’amministratore. Il legislatore del 2012 ha mantenuto la collocazione della disciplina del condominio nel libro terzo, non definendo la natura giuridica del condominio, che la giurisprudenza, da tempo, ha qualificato come mero ente di gestione sfornito di personalità giuridica, a cui le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza 18 settembre 2014, n. 19663, hanno attribuito ora una, sia pur attenuata, personalità giuridica autonoma. Certamente il condominio è costituito da un edificio le cui singole unità immobiliari sono tra loro congiunte da parti strutturali a loro funzionalmente collegate. Si tratta di una comunione forzosa. Tra gli obblighi dell’amministratore sussiste quello di conservare e tutelare i beni e gli impianti comuni, soprattutto al fine di evitare pericoli o eventi dannosi per persone e cose; tra le prime si devono inserire non solo i condomini e i loro familiari, ma anche i conduttori e i comodatari, gli impiegati di uffici, le commesse di negozi e i visitatori e i clienti che frequentano, a diverso titolo, gli appartamenti e i fondi dello stabile. La responsabilità dell’amministratore si manifesta sia sotto il profilo civilistico sia, e soprattutto, sotto il profilo penale. In tema di responsabilità civile si deve distinguere tra responsabilità contrattuale e extracontrattuale o aquiliana. La responsabilità contrattuale si incardina in diversi articoli del codice civile, anche in fattispecie differenti dal condominio. Del resto, l’amministratore è un mandatario, sempre sui generis, malgrado il disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 cod. civ., per cui deve compiere tutti gli atti che sono necessari al compimento del mandato, compresi quelli che eccedono l’ordinaria amministrazione, se espressamente conferiti (art. 1708 cod. civ.). Gli atti eccedenti i limiti fissati dalle leggi e dal contratto di mandato, rimangono a carico del mandatario, sempre che il mandante non li ratifichi (art. 1711 cod. civ.). Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell’art. 1710 cod. civ., come integrato dal secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., che inerisce alle attività professionali, in forza del quale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata; si rammenta che l’amministratore di un condominio, è un professionista ex lege 14 gennaio 2013, n. 4. La diligenza de qua si differenzia da una diligenza qualificata che non trovi fondamento nella natura dell’attività esercitata (Cass. civ., Sez. III, 14 luglio 2015, n. 14664). L’art. 1130, n. 6 cod. civ., come modificato dal d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, stabilisce, altresì, che l’amministratore deve tenere il registro dell’anagrafe condominiale in cui inserire ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti e degli impianti comuni, quali, per esempio, l’ascensore, gli impianti elettrici, l’impianto termico, le apparecchiature motorizzate, i rivestimento delle facciate, le strutture portanti, i locali tecnici, i balconi comuni e così via. La disposizione è correlata a quella prevista dal n. 4 dello stesso articolo 1130 cod. civ., che stabilisce che l’amministratore deve porre in essere ogni attività finalizzata a conservare i diritti dei condomini sulle parti comuni. Tra questi rientrano le azioni che sono poste a tutela dei condomini dagli artt. 1667, 1668 e 1669 cod. civ. per i vizi di un appalto commissionato o per gravi difetti di costruzione, per cui l’amministratore deve chiedere il ripristino anche se incidenti sulla funzionalità di elementi secondari dell’immobile (Cass. civ., Sez. II, 4 dicembre 2015, n. 24763) persino se comportanti interventi per opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate nel capitolato d’appalto, purché utili a che l’opera possa fornire la sua normale funzionalità (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2016, n. 4319). Nel caso l’amministratore incorra in un inadempimento degli obblighi contrattuali, è tenuto a risarcire i danni provocati ai condomini, per esempio, corrispondere, in proprio, le spese per riparare un vizio dell’appalto non denunciato tempestivamente; si rammenta che il danno consiste sia nella perdita subita dal creditore, ma anche dal suo mancato guadagno, se conseguenza diretta e immediata dell’inadempimento (art. 1223 cod. civ.) e, se l’obbligazione sia pecuniaria, deve versare gli interessi legali di mora per il combinato disposto degli artt. 1224 e 1284 cod. civ.. L’amministratore risponde, inoltre, per responsabilità per fatti illeciti, anch’essi fonte di obbligazioni ex art. 1173 cod. civ., allorché cagioni ad altri un danno ingiusto, con l’obbligo di risarcire i danni cagionati. In particolare, rileva l’art. 2051 cod. civ. che dispone la responsabilità di colui che cagiona a terzi un danno provocato da cose che ha in custodia. Innanzi tutto si deve ricordare che le cose de quibus sono tutti i beni che possono formare oggetto di diritti ai sensi dell’art. 810 cod. civ. e che custode è colui che usa, anche indirettamente, la cosa in custodia e che ha il dovere giuridico di controllare le eventuali conseguenze dannose che da questa possano derivare (Cass. civ., Sez. III, 24 aprile 2014, n. 4277); una fattispecie concernente l’amministratore è la vigilanza di un lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, affinché non provochi infiltrazioni nell’appartamento sottostante (Cass. civ., Sez. III, 25 agosto 2014, n. 18164). È necessario, però, che il danneggiato provi: a) il danno concretamente subito ed economicamente valutabile; b) il nesso di causalità tra la cosa in custodia e l’evento dannoso. Infatti, affinché sia risarcibile un danno ex art. 2051 cod. civ., devono sussistere tre elementi: il fatto, il nesso causale e la colpa o il dolo. Pertanto, l’azione o l’omissione del custode devono essere rapportate al danno verificatosi da un nesso di causalità, che deve essere rigorosamente provato dal danneggiato (Cass. civ., Sez. III, 24 settembre 2015, n. 18865). Il nesso causale può essere escluso da un caso fortuito intervenuto e dal fatto di un terzo, ricompreso lo stesso danneggiato. Deve trattarsi di un evento anomalo o straordinario, tale da considerarsi quale causa esclusiva del danno provocato, per esempio, una forte pioggia intensa (Cass. civ., Sez. III, 24 marzo 2016, n. 5877) o una improvvisa formazione di ghiaccio nel cortile condominiale (Cass. civ., Sez. VI, 14 aprile 2015, n. 7448). L’illecito omissivo discende dall’obbligo giuridico di impedire un evento dannoso o da un dovere negoziale che imponga di attivarsi per il medesimo scopo (Cass. civ., Sez. III, 23 febbraio 2016, n. 3506), fattispecie queste che si applicano all’amministratore di condominio. Ovviamente, considerato che l’amministratore ha il compito di vigilare che le cose comuni non arrechino danni a terzi, deve accertarsi che neppure l’evento dannoso si verifichi per colpa dell’appaltatore, allorquando il condominio appalti lavori manutentivi a un’impresa; in questo caso, il condominio stesso ha diritto di rivalsa nei suo confronti per il recupero delle somme versate (Cass. civ., Sez. II, 14 agosto 2014, n. 17983), se non provi che la propria responsabilità è esclusa per fatto del terzo, per esempio, per aver affidato al direttore dei lavori l’incombente de quo. Si deve osservare che il risarcimento dei danni, dovuti al terzo, costituisce un debito solidale ex art. 1292 cod. civ., non derivando da un contratto, per il quale è prevista la parziarietà tra i condomini (Cass. civ., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674). Per ciò che attiene alla responsabilità dell’amministratore per la stipulazione di contratti, il cui contenuto è costituito dagli interventi da effettuare allo scopo di garantire la sicurezza dei beni e degli impianti comuni, è opportuno riferirsi alle qualità che l’amministratore deve possedere per essere nominato in un condominio. In questo contesto non si deve dimenticare la rilevanza dell’art. 71-bis disp. att. cod. civ., che deve considerarsi norma imperativa cogente, disposta a presidio di un interesse generale di tutela del consumatore. Qualora l’amministratore non sia in possesso dei requisiti di onorabilità, previsti dalle lettere da a) a e) dell’articolo de quo, il contratto di mandato è nullo e, pertanto, tutti i contratti, dal medesimo sottoscritti, sono privi di efficacia e non producono effetti nella sfera giuridica ed economica del rappresentato, per cui l’appaltatore potrebbe interrompere l’esecuzione dell’opera appaltata con possibili gravi conseguenze, anche in termini di pericolo, a carico del condominio e successiva rivalsa nei confronti dell’amministratore.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci

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Guai in vista per l’amministratore che non collabora con il creditore del condominio

di Alberto Celeste

Magistrato

IL DATO NORMATIVO DI RIFERIMENTO

A seguito dell’entrata in vigore della riforma della normativa condominiale (legge n. 220/2012), la giurisprudenza di merito ha iniziato ad essere sollecitata sulle prime criticità della novella, segnatamente in ordine alla peculiare questione relativa all'obbligo collaborativo dell’amministratore nei confronti dei terzi creditori del condominio.

Invero, il riformato art. 63 disp. att. c.c. attualmente stabilisce che, "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" (comma 1), aggiungendo che i creditori non possono agire nel confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini (comma 2).

In questa sede, interessa soprattutto la disposizione che contempla l’obbligo, da parte dell’amministratore, di comunicare i dati dei condomini morosi, su richiesta del creditore del condominio, consentendo a quest’ultimo di rivolgere le sue richieste e, eventualmente, di intraprendere l’azione giudiziaria, direttamente nei confronti dei condomini che non hanno pagato i contributi condominiali.

Ci si chiede, pertanto, fino a dove si estende detto obbligo di "cooperazione" (e connessa responsabilità in caso di inadempimento), in capo all'amministratore, nei confronti dei creditori del condominio che lo interpellano, ossia di soggetti diversi dai condomini, in un’ottica volta ad intravedere un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione di crediti nascenti dalla gestione condominiale, prescindendo dal contenuto del programma interno del rapporto di mandato instaurato con i singoli partecipanti della collettività condominiale.

I PROFILI RISARCITORI AZIONABILI

In questa prospettiva, il Giudice di Pace di Genova, con la sentenza del 15 giugno 2015, ha condannato un amministratore in proprio al pagamento, in favore di un creditore del condominio, della somma di €.2.225,00, a titolo di risarcimento del danno, pari al valore dell'intero credito azionato e non recuperato a causa del comportamento omissivo del convenuto (nello specifico, trattavasi dell'importo portato nel precetto, al lordo della ritenuta d'acconto dedotto quanto versato in corso di causa, in forza di un precedente decreto ingiuntivo non opposto).

In particolare, il suddetto magistrato onorario ha accertato, per un verso, che l'attore aveva proceduto all'interpello dell'amministratore del condominio per ottenere i nominativi dei condomini morosi, al fine di procedere alla loro preventiva escussione, prima di poter procedere nei confronti degli altri condomini virtuosi, e, per altro verso, che il convenuto aveva omesso i necessari adempimenti, restando "inadempiente alle obbligazioni nei confronti del creditore del condominio, che può conseguire l'adempimento solo a condizione che l'amministratore agisca secondo le regole di buona fede e correttezza".

Peraltro, l'amministratore, rimasto contumace, non aveva ottemperato nemmeno all'ordine giudiziale ex art. 210 c.p.c. volto all'esibizione dei registri contabili e del conto corrente condominiale, conseguendone la condanna di cui sopra, oltre quella alle spese di lite.

In maniera analoga anche se con un'impostazione processuale differente, il Tribunale di Palermo, con l'ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 19 marzo 2014, ha condannato "il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore", a comunicare al creditore ricorrente i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, ed al pagamento della somma di €.1.000,00, "oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo", nonché alla refusione delle spese processuali.

Nella specie, il creditore aveva diffidato il condominio al pagamento della somma di €.2.560,00 ed aveva chiesto all'amministratore gli estremi dei condomini morosi, mentre il condominio non si era costituito in giudizio, né era comparso all'udienza rendendosi contumace.

Il magistrato siciliano, richiamato il disposto dell'art. 63 sopra citato e verificato l'inadempimento agli obblighi assunti dall'amministratore, aveva dato atto del pregiudizio nel ritardo patito dal ricorrente per aver invano incoato il giudice adìto una prima volta, ed aveva riconosciuto appunto il danno da ritardo "quantificabile equitativamente in complessivi €.1.000,00, ivi assorbita la spesa di €.84,00 necessitata per contributo unificato del primo giudizio ed i compensi difensivi di quel giudizio, ma non potendosi riconoscere il valore dei compensi difensivi del primo giudizio, non rivelandosi alcun nesso eziologico tra i costi ed i compensi difensivi del giudizio non andato a buon fine ed il comportamento dilatorio e pregiudizievole del condominio".

L'AMBITO DEL DOVERE DI COOPERAZIONE

Sempre nell'ambito del procedimento sommario di cognizione (introdotto dalla legge n. 69/2009), di recente, il Tribunale di Tivoli, con l'ordinanza 21 aprile 2016, ha ordinato all'amministratore di condominio di produrre le generalità complete di tutti i condomini su cui gravano le spese richieste dal creditore entro 30 giorni dalla comunicazione di tale provvedimento, condannando, altresì, la parte intimata al pagamento della somma di €.1.500,00 a titolo di spese giudiziali.

Nello specifico, l'attore, stante l'inutilità delle sollecitazioni stragiudiziali, aveva chiesto di accertare il diritto ad accedere all'elenco dei condomini morosi, al fine di poter attivare il proprio credito per l'attività prestata nei confronti del condominio, ma la documentazione in atti - pur prodotta dal suddetto amministratore - non era "sufficiente ad identificare compiutamente le parti mancando le generalità piene e complete" di tutti i morosi.

Nel corso del giudizio, l'amministratore aveva prodotto la copia della ripartizione millesimale del rendiconto consuntivo relativo al credito azionato, dal quale emergevano solo i cognomi dei condomini, a fronte dell'obbligo di tenere aggiornato e puntuale il registro dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., finalizzato sia alla trasparenza della gestione condominiale sul versante interno, sia ai rapporti esterni con i creditori insoddisfatti.

Lo stesso Tribunale laziale, con ordinanza del 16 novembre 2015, accogliendo il ricorso di un creditore del condominio, ha affermato che l'obbligo dell'amministratore di comunicare i dati dei condomini riguarda solo coloro che risultano "morosi rispetto allo specifico credito vantato dal creditore istante", non essendo sufficiente inviare a quest'ultimo l'elenco generico di tutti i condomini morosi, senza cioè indicare le singole morosità riferite allo specifico credito oggetto dell'interpello.

Nel caso esaminato, il magistrato tiburtino ha correttamente opinato che debbano considerarsi "morosi" i soli condomini che sono debitori delle quote afferenti allo specifico titolo da cui sorge il debito del condominio verso il soggetto creditore, venendo di conseguenza escluse le complessive morosità condominiali che fanno riferimento ad altri crediti.

In quest'ottica, avendo l'amministratore inviato solo l'ultimo rendiconto consuntivo della gestione condominiale, non era dato evincere se le morosità ivi indicate fossero o meno imputabili a "quel" creditore (segnatamente, trattavasi di un avvocato).

In proposito, il Tribunale di Catania, con l'ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 9 gennaio 2015, oltre che condannare (forse impropriamente) il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, a comunicare al creditore tutti i nominativi non in regola con gli oneri condominiali, ha addirittura fissato la somma di €.10,00 al giorno come penale dovuta per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di tale provvedimento.

Tale ordinanza si rivela interessante perché in essa si specifica che l'amministratore non possa scegliere di comunicare al creditore il nome solo di alcuni condomini morosi (ad esempio, quelli la cui morosità sia maggiore), nemmeno se gli importi da essi dovuti siano sufficienti, qualora recuperati, a soddisfare per intero il creditore, spettando, infatti, a quest'ultimo "stabilire, in virtù dei dati ricevuti dall'amministratore, se agire contro tutti o solo alcuni dei condomini morosi, in ragione delle aspettative che, di volta in volta, creda di avere".

Si aggiunge, infine, che, per quanto concerne il contenuto della comunicazione, l'art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di "dati", dovendo in tale nozione intendersi il nome, il cognome, il codice fiscale di ciascuno dei condomini morosi, nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio.

E' vero che l'art. 1130, n. 6), c.c., trattando dell'anagrafe condominiale, non menziona le quote millesimali di ciascun condomino, tuttavia, l'espressione "dati" che compare nell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. deve ritenersi comprensiva anche delle suddette quote millesimali, tanto si desume, peraltro, anche in via di interpretazione sistematica, dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nel senso che la sussidiarietà implica che non vi è solidarietà, e che quindi vale l'idea dell'azione pro quota del terzo creditore verso il singolo moroso, come imposta a partire da Cass. S.U. n. 9148/2008.

D'altronde, la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota versata dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste all'amministratore, ma anche un'eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà, dato quest'ultimo che, diversamente opinando, il creditore potrebbe non conoscere.

Per completezza, si rileva che analogo risultato giudiziario, ossia l'ordine al condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, di comunicare i dati afferenti ai condomini morosi, è stato, di recente, ottenuto tramite la procedura monitoria azionata impropriamente dal creditore: in tal caso, il Tribunale di Palermo, con la sentenza del 5 maggio 2016, ha revocato il decreto ingiuntivo, accogliendo l'opposizione del condominio, ma ha condannato ugualmente l'opponente ad adempiere l'obbligo di cui all'art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dell'opposto (il fatto che quest'ultimo fosse anche condomino e, quindi, presumibilmente in possesso delle tabelle millesimali, non aveva costituito una circostanza impeditiva della possibilità di ottenere tali informazioni, potendo tale condomino aver perduto la disponibilità del relativo documento o per non averla mai avuta).

I RIFLESSI IN MATERIA DI PRIVACY

In quest'ordine di concetti, non convince la recente ordinanza del 3 giugno 2015, con cui il Tribunale di Monza, su istanza del creditore (ancora una volta, un avvocato), ha condannato l'amministratore a comunicare "l'intera anagrafe condominiale", con l'indicazione delle "quote millesimali" di ciascuno, in quanto il suo credito per le spese legali liquidate in una sentenza non era stato saldato dal condominio.

Secondo il giudice Lombardo, "il creditore non può sapere, siccome estraneo al condominio, se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, si che tutti i condomini sono tenuti pro quota, e senza applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c.".

Proprio in ragione di questa asimmetria informativa tra amministratore e creditore, si è ritenuto che l'ambito dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. ed il correlativo obbligo di informazione, "si estenda anche al caso in cui il creditore chieda l'intera anagrafica dei condomini, cosi facendo, il creditore si tutela in via preventiva, avanzando una richiesta comprensiva sia dell'ipotesi in cui tutti i condomini siano morosi, sia di quella in cui siano comunque tenuti tutti pro quota (per omessa deliberazione assembleare del credito)".

Si aggiunge - abbastanza contraddittoriamente - "sarà l'amministratore a specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota (debito deliberato in assemblea), e quindi a fornire i soli nominativi dei morosi, mentre, in caso contrario, fornirà tutti i nominativi".

Tuttavia, la ratio del comma 1 del citato art. 63 va rinvenuta anche nel proteggere la tutela della privacy dei condomini virtuosi, per i quali non scatterebbe l'esonero del consenso di cui all'art. 24, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 196/2003, non richiesto solo laddove il trattamento sia necessario per adempiere un obbligo previsto dalla legge, qui appunto inesistente perché si permette di agire nei loro confronti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi.

Peraltro, appare curiosa la configurazione della suddetta "tutela preventiva" da parte del creditore non soddisfatto, poiché è ragionevole prevedere che quest'ultimo, prima di adire il magistrato, dovrebbe quanto meno avanzare siffatta richiesta nelle vie bonarie, e poi, in caso di rifiuto, avviare la procedura giudiziaria, in quest'ottica, non sembra ravvisabile alcuna giustificazione nel richiedere "preventivamente" l'elenco completo dei condomini, a meno che non si ritengano non veritiere le informazioni ricevute dall'amministratore, veridicità peraltro accertabile da un mero riscontro contabile, che potrebbe comportare profili di responsabilità personale in capo al destinatario della richiesta.

fonte: DossierCondominio

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Riscaldamento: contatore di fornitura - L’installazione non è un obbligo dell’assemblea.

Vista la procedura di infrazione n. 2014/2284 concernente l’incompleto recepimento della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica avviata dalla Commissione europea nei confronti dell’Italia, si sono rese necessarie modifiche al D. Lgs. 102/2014 che, come è noto, riguarda anche l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione entro il 31 dicembre 2016. In questa sede l’attenzione verrà concentrata sull’articolo 9, comma 5, lettera a), avente ad oggetto l’installazione del “contatore di fornitura”. Qui di seguito vengono evidenziate le modifiche apportate:

• PRECEDENTE TESTO

Articolo 9 - D. Lgs. 102/2014 Misurazione e fatturazione dei consumi energetici

(omissis) comma 5. Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di consumo individuale:

a) qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda per un edificio siano effettuati da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016 l’installazione da parte delle imprese di fornitura del servizio di un contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura. (omissis)

• NUOVO TESTO

Articolo 9 - D. Lgs. 102/2014 Misurazione e fatturazione dei consumi energetici

(omissis) comma 5. Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle medesime:

a) qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda ad un edificio o a un condominio siano effettuati tramite allacciamento ad una rete di teleriscaldamento o di teleraffrescamento, o tramite una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, è obbligatoria, entro il 31 dicembre 2016, l’installazione, a cura degli esercenti l’attività di misura, di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio. (omissis)

La precedente formulazione della norma presentava molteplici dubbi interpretativi che, con la modifica del testo, il legislatore ha finalmente risolto.

L’attività non rientra tra gli obblighi posti a carico del Condominio.

Il soggetto tenuto all’installazione del contatore di fornitura è il distributore nella sua qualità di “esercente dell’attività di misura”. Il contatore, difatti, è il confine tra la competenza del distributore e quella del condominio.

Ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera t), l’”esercente l’attività di misura del gas naturale è il soggetto che eroga l’attività di misura di cui all’articolo 4, comma 17 della deliberazione dell’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico n. 11 del 2007”. La richiamata disposizione prevede che “L’attività di misura del gas naturale: comprende le operazioni organizzative, di elaborazione, informatiche e telematiche, finalizzate alla determinazione, alla rilevazione, alla messa a disposizione ed all’archiviazione dei dati di misura validati del gas naturale immesso e prelevato, sulle reti di trasporto gas e di distribuzione gas, sia laddove la sorgente di tale dato è un dispositivo di misura, sia laddove la determinazione di tale dato è ottenuta anche convenzionalmente tramite l’applicazione di algoritmi numerici”.

La coincidenza di tale soggetto con il distributore è confermata dall’articolo 9 comma 1 del D.Lgs. 102/2014.

Pertanto, i distributori del gas o del teleriscaldamento, a loro cura, entro il 31 dicembre 2016, dovranno provvedere ad installare un “contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio o del condominio”. In caso di supercondominio, pertanto, non dovranno essere installati, a cura del distributore, ulteriori contatori in riferimento a ciascun edificio.

Ai sensi dell’articolo 2 comma 2, lettera i), il “contatore di fornitura” è l’”apparecchiatura di misura dell’energia consegnata. Il contatore di fornitura può essere individuale, nel caso in cui misuri il consumo di energia della singola unità immobiliare, oppure, fatta salva l’energia elettrica, può essere condominiale, nel caso in cui misuri l’energia consumata da una pluralità di unità immobiliari, come nel caso di un condominio o di un edificio polifunzionale”.

I contatori di fornitura dovranno riflettere con precisione il consumo effettivo e fornire informazioni sul tempo effettivo di utilizzo dell’energia e sulle relative fasce temporali.

E’ compito dell’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico, provvedere affinché i distributori di gas o teleriscaldamento, assicurino che, sin dal momento dell’installazione dei contatori di fornitura, i clienti finali ottengano informazioni adeguate con riferimento alla lettura dei dati ed al monitoraggio del consumo energetico.

L’ulteriore conferma che l’obbligo sia posto a carico del distributore e non del condominio, è rinvenibile all’articolo 16 comma 5, il quale prevede che il soggetto destinatario della sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro è il distributore quale esercente l’attività di misura.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

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L'Amministratore sentinella del fisco: DEVI SAPERE CHI E' L'INQUILINO e SE NON TE LO COMUNICANO... CERCATELO!!!

L’amministratore dovrebbe allora verificare l’operazione di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, essendo in possesso del codice fiscale del locatore o comunque dei dati già inseriti nel registro dell’anagrafe sulle generalità del conduttore.

L’art. 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato” (Legge di stabilità 2016), entrato in vigore il 1° gennaio 2016, ha sostituito l’art. 13  ella legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo). La riformulazione comporta che, al comma 1 dell’art. 13, oltre a ribadirsi, come nel testo previgente, che “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, vi si è aggiunto che “E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile”. Rimangono immutati i precedenti commi 2, 3 e 4 dell’art. 13, legge n. 431/1998, mentre il nuovo comma 5 stabilisce che “Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato”. Il comma 6 dell’art. 13, legge n. 431/1998, appena riscritto, nei primi righi, proprio come il precedente comma 5 di questa disposizione, continua a stabilire che “Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2”. Con le modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2016, però, scompare il riferimento alla cosiddetta “locazione di fatto” (ovvero alla locazione abitativa stipulata in forma verbale su pretesa del locatore), mentre si prescrive innovativamente che “Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo”. Sicché, “Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”. Il comma 7 dell’art. 13, legge n. 431/1998, sempre ora aggiunto dalla Legge di stabilità 2016, afferma che “Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge” (ovvero a far tempo dal 30 dicembre 1998). Il comma 8 ripete il preesistente comma 6 dell’art. 13 citato, secondo cui “I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso”.

La riscrittura del comma 1 dell’art. 13, legge n. 431/1998, operata con la Legge di stabilità 2016, comporta innanzitutto che l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto di locazione abitativa

sia ora posto a carico esclusivo del locatore, e ciò entro il termine perentorio di trenta giorni.

Spetta quindi allo stesso locatore di dare “documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni” dell’avvenuto adempimento di registrazione sia al conduttore che all'amministratore del condominio, anche per agevolare quest’ultimo ad aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile, introdotto dalla Legge di Riforma del condominio

entrata in vigore nel giugno 2013.

Una volta, quindi, onerato esplicitamente il solo locatore della formalità di registrazione del contratto di locazione abitativa, risulta ancor più evidente il favor conductoris sottinteso dalla previsione di invalidità dell’ipotesi del patto di canone superiore a quello risultante dalla scrittura registrata. La riformulazione dell’art. 13, legge n. 431/1998, guarda ancor di più al conduttore come soggetto da tutelare con una nullità negoziale e un'actio indebiti, peraltro ora fregiando dei gradi di sentinella del fisco non soltanto lo stesso inquilino, quand'anche, addirittura, l’amministratore del condominio in cui si trova l’immobile locato.

Dell’avvenuta registrazione della locazione, infatti, il locatore è tenuto a darne comunicazione all'amministratore del condominio “anche” (e dunque non solo …) ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale. Tale comunicazione della registrazione va data al conduttore ed all'amministratore condominiale nei successivi sessanta giorni rispetto ai trenta giorni decorrenti dalla stipula del contratto, e dunque entro novanta giorni al massimo da essa; eppure l’art. 1130, n. 6, codice civile, (secondo il quale il registro dell’anagrafe condominiale deve contenere i dati anagrafici dei condomini, nonché di tutti coloro che, quali usufruttuari, conduttori o comodatari, vantano diritti reali o personali di godimento aventi ad oggetto singole unità abitative del fabbricato) prescrive che le variazioni di questi dati devono essere comunicate all'amministratore per iscritto entro sessanta giorni dal loro verificarsi.

Perché nel Registro dell’anagrafe condominiale l’amministratore debba inserire anche i dati anagrafici relativi ai conduttori, ed ora addirittura apprendere se il contratto di locazione abitativa sia stato registrato, non è facile comprenderlo, visto che il nostro ordinamento non conosce alcun rapporto gestorio condominiale che coinvolga direttamente gli inquilini delle porzioni esclusive, nemmeno alla stregua degli artt. 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Cosa poi deve fare l’amministratore di condominio se, ricevuta da un condomino comunicazione della locazione di un appartamento sito nell'edificio, ed inserita la variazione del registro dell’anagrafe condominiale, non gli pervenga poi nei successivi sessanta giorni comunicazione dal locatore dell’avvenuta registrazione della locazione, in maniera da aggiornare conseguentemente pure con questo dato il medesimo registro? E’ innanzitutto indispensabile che la comunicazione della registrazione compiuta avvenga con forma scritta e sia sottoscritta dal condomino locatore. La comunicazione dovrebbe allegare copia del contratto di locazione col timbro dell’Agenzia delle Entrare, o comunque contenere il numero di identificazione, nonché luogo e data della registrazione. Non sono prescritte modalità specifiche di trasmissione, né che anche la prova del ricevimento di tale comunicazione da parte dell’amministratore debba risultare da un documento scritto.

E’ poi da ritenere che, a norma dell’art. 1130, n. 6, c.c., l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza

o incompletezza della tempestiva comunicazione di eseguita registrazione della locazione abitativa, debba richiedere con lettera raccomandata al condomino locatore le informazioni necessarie alla aggiornata tenuta del registro di anagrafe, come integrata dall'art. 1, comma 59, della Legge di stabilità 2016. Decorsi trenta giorni dal ricevimento della raccomandata di chiarimenti, se la risposta del locatore sulla registrazione sia mancata o sia risultata incompleta, l’amministratore dovrà provvedere di sua iniziativa ad acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo al condomino locatore. L’amministratore dovrebbe allora verificare l’operazione di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, essendo in possesso del codice fiscale del locatore o comunque dei dati già inseriti nel registro dell’anagrafe sulle generalità del conduttore.

Ove il contratto non risulti registrato, l’amministratore si troverà nell'impossibilità di completare l’aggiornamento del registro dell’anagrafe con il dato ora richiesto, e potrà farne denuncia all'Agenzia delle Entrate.

Come alla Sentinella d’Isaia, il Fisco chiede oggi all'amministratore di condominio: ”Sentinella quanto resta della notte?”.

di Antonio Scarpa

Consigliere della Corte di Cassazione

Fonte: Amministrare Immobili

• Novità in tema di registrazione dei contatti di locazione

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Novità in tema di registrazione dei contatti di locazione

L’articolo 10 del Dpr 131/1986 pone a carico delle «parti contraenti» di scritture private non autenticate l’obbligo di chiederne la registrazione. Quindi, in base alla normativa fiscale, il conduttore resta obbligato alla registrazione

In base al nuovo articolo 13, comma 1, della legge 431/1998 – sostituito dalla legge 208/2015 – quando si stipula una nuova locazione abitativa con un contratto di quelli disciplinati dalla legge stessa, il locatore ha l’obbligo di registrarlo entro 30 giorni.

Sempre l’articolo 13 impone al locatore – entro 60 giorni dalla registrazione – di comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio in cui si trova l’unita immobiliare locata, anche ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale disciplinata dall’articolo 1130 del Codice civile. Si tratta della comunicazione della sola avvenuta registrazione, non dei dettagli della registrazione (durata, canone, eventuale opzione per la cedolare secca), che non entrano nell’anagrafe condominiale. 

Non e stato cancellato l’articolo 10 del Dpr 131/1986, che alla lettera a) pone a carico delle ≪parti contraenti≫ di scritture private non autenticate l’obbligo di chiederne la registrazione. Quindi, in base alla normativa fiscale, il conduttore resta obbligato alla registrazione. Pare chiaro, pero, che se la registrazione avvenisse a cura del conduttore l’obbligo di comunicazione all’amministratore (ma ovviamente non all’inquilino) resterebbe a carico del locatore. Se manca la registrazione entro 30 giorni dalla stipula, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste. Ciò emerge in modo chiaro dal comma 6 dell’articolo 13, che espressamente  concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei termini, di ricorrere avanti l’autorità giudiziaria al fine di fare ≪accertare l’esistenza del contratto≫ e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall’articolo 2 della medesima legge. 

Lo stesso dicasi per i contratti stipulati solo verbalmente, a cui sono parificati a tutti gli effetti quelli scritti ma non registrati, nonostante l’espressione ≪locazione di fatto≫ sia stata eliminata dal vecchio testo del citato articolo 13 e sostituita con un più ampio richiamo ai ≪casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto≫ nei termini indicati. Sono nulle tutte quelle clausole del contratto (ancor più se pattuite verbalmente) che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge oppure un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato: nel primo caso, la durata del contratto viene automaticamente sostituita con quella legale; nel secondo caso, e evidente il riferimento del legislatore al “doppio contratto”, di cui uno solo viene registrato mentre l’altro e solo scambiato (peraltro non sempre) tra le parti oppure resta nel campo dei taciti accordi che il locatore “impone” al conduttore: sia quello privo di registrazione, sia l’accordo verbale non vengono considerati dal legislatore, e anzi al conduttore e data possibilità in qualsiasi momento della durata del contratto o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato. 

Il termine semestrale previsto dopo il rilascio dell’immobile mette al riparo l’inquilino da possibili iniziative del locatore dirette a non rinnovare il rapporto di locazione alla sua scadenza o a renderlo più difficile durante la durata del contratto.

Rimane il dubbio sulla natura della sanzione che va a colpire il contratto non registrato e sulla possibilità o meno di sanarlo con una registrazione tardiva. Due punti sui quali la riforma non sembra avere fornito validi elementi risolutivi. La nullità dovrebbe essere quella “di protezione”, prevista cioè solamente a favore del conduttore e quindi solo da lui rilevabile. Quanto alla natura della nullità potrebbe prevalere (Corte appello Roma sentenza n.3753/2015 e, seppure in tematica diversa, Cassazione, Sezioni unite n. 18213/2015) la tesi della nullità non sanabile del contratto non registrato.

Fonte: Amministrare Immobili

• L'Amministratore sentinella del fisco: DEVI SAPERE CHI E' L'INQUILINO e SE NON TE LO COMUNICANO... CERCATELO!!!

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L’esercizio di una piscina e la responsabilità del gestore

Le Sentenze C. Cass. n. 29886/2012 e n. 18569/2013

La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va ricondotta nell’ambito della disposizione per la quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo”.

Nei condomini sono sempre più diffuse le piscine che non soltanto aggiungono valore economico agli immobili, ma costituiscono, principalmente, un elemento di aggregazione e svago sempre più richiesto dai cittadini. Tuttavia l’esercizio delle stesse configura un’attività pericolosa, ex art. 2050 c.c., fonte di elementi di responsabilità civile e penale che deve essere accuratamente vagliata con l’ausilio della dottrina e della giurisprudenza.

• La responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c..

Il fondamento della responsabilità extracontrattuale è quello dell’articolo 2043 del codice civile il quale, in ossequio ad una tradizione giuridica trimillenaria, stabilisce la responsabilità civilistica e l’obbligo di risarcire il danno per colui che ha cagionato con dolo o colpa ad altri un danno ingiusto. Tale regime, sia pur rispondente ad un alto principio di civiltà ovvero quello della responsabilità individuale , espone il danneggiato ad una serie di oneri probatori spesso di difficile attuazione: vale a dire che, al fine di vedersi riconoscere il diritto al risarcimento del danno, deve provare:

• il danno;
• il nesso di causalità tra il danno e l’operato dell’agente;
• l’ingiustizia del danno;
• la sussistenza dell’elemento soggettivo doloso o colposo nella condotta dell’agente.

La dottrina afferma che il legislatore , nelle ipotesi di responsabilità aggravata, per avvantaggiare la persona danneggiata, disciplina in maniera diversa e più grave per i soggetti che creano dei rischi, la problematica inerente l’individuazione del responsabile del danno. Nel caso di danno di cose in custodia, particolarmente ricorrente nei casi giurisprudenziali avvenuti all’interno del condominio, l’articolo 2051 del codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In tali casi il legislatore presume che se fossero state adottate tutte le precauzioni, previste in particolare dalla normativa specialistica di sicurezza nei luoghi di vita e di lavoro, idonee ad evitare il danno, quest’ultimo non si sarebbe verificato. Pertanto è ritenuto responsabile chi aveva in custodia la cosa che ha provocato il danno, a meno che non venga provato il fatto di un terzo o uno specifico evento imprevedibile e inevitabile , estraneo alla cosa o al custode (Vedasi Manuale di diritto privato, Andrea Torrente e Piero Schlesinger, Milano, Giuffrè Editore, pagine 670 - 671).

La giurisprudenza ha così ridotto il margine della prova liberatoria per il danneggiante al punto di consentire l’affermazione per cui vige un regime di responsabilità oggettiva; a tal riguardo è sufficiente esaminare le seguenti massime.

1. "La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. sussiste quando ricorrano due presupposti : un’alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche determina la configurazione nel caso concreto della cosiddetta insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale alterazione per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno. (Nel caso trattato la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato la domanda di risarcimento dei danni riportati da un’inquilina di un edificio a seguito di una caduta causata da acqua piovana infiltratasi dalla finestra, ritenendo prevedibile l’evento, in quanto lo stesso si era verificato in un condominio e aveva coinvolto un’inquilina ivi abitante da anni e, quindi, a conoscenza di tutte le caratteristiche dell’immobile). ( C. Cass. civ, Sez. 3, Sent. n. 11592 del 13.5.2010, Rv. 613371)".
2. "Il condominio di un edificio , quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo , in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini ( nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.” (C.Cass. Civ. , Sez. 2, Sent. n. 15291 del 12.7.2011, Rv. 618637)"
3. "In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia , la fattispecie di cui all’art. 2051 c.c. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. Pertanto non rileva in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno. Ne consegue che il vizio di costruzione della cosa in custodia, anche se è ascrivibile al terzo costruttore, non esclude la responsabilità del custode nei confronti del terzo danneggiato, non costituendo caso fortuito che interrompe il nesso eziologico, salva l’azione di rivalsa del danneggiante – custode nei confronti dello stesso costruttore. ( Nel caso trattato la Suprema Corte, pur ribadendo il suddetto principio, ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la responsabilità del condominio custode per i danni assunti come arrecati dal cattivo funzionamento della rete fognaria condominiale, essendo rimasto accertato che lo stesso aveva dimostrato che l’evento dannoso si era verificato, in via esclusiva, per un vizio intrinseco intrinseco della cosa, addebitabile unicamente alla società costruttrice che , nel caso specifico, si identificava con la stessa parte attrice quale proprietaria di alcuni immobili siti nel condominio convenuto in giudizio, da ritenersi, perciò, essa stessa responsabile nei confronti del condominio medesimo.). ( C.Cass. Civ., Sez. 3, Sent. n. 26051 del 30.10.2008, Rv. 605339)."

L’amministratore garante della sicurezza del condominio

Il fondamento dottrinario che attesta il dovere del datore di lavoro di tutelare l’integrità psico-fisica del lavoratore si trova in due articoli del codice civile e rispettivamente :

• l’art. 2086 (direzione e gerarchia nelle imprese) per cui : “L’imprenditore è il capo dell’impresa e da lui dipendono gerarchicamente i suoi collaboratori”. 
• l’art. 2087 (tutela delle condizioni di lavoro) per cui : “L’imprenditore è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misureche , secondo la particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro.”

Pertanto che il legislatore ritiene che all’interno dell’impresa esista un rapporto corrispettivo per il quale se il datore di lavoro può ordinare l’esecuzione di prestazioni lavorative ai propri dipendenti, nell’ambito delle mansioni previste dal contratto, d’altra parte deve tutelare la loro sicurezza e salute secondo la migliore tecnica ed esperienza vigenti e validate dal modo tecnico e scientifico. Questo è il fondamento giuridico della costruzione dottrinaria la quale individua nel datore di lavoro la titolarità di una posizione di garanzia nei confronti dei lavoratori dipendenti, che costituisca tre le due parti una posizione sinallagmatica di sicurezza, ovvero una relazione corrispettiva tra l’ordine gerarchico impartito dall’imprenditore e la sicurezza del dipendente, la quale è stata riconosciuta dalla giurisprudenza quale suo addebito fondamentale di responsabilità in caso di infortunio del dipendente.

A tal proposito si afferma:

- “Gli articoli 2086 e 2104 del codice civile che prevedono il potere gerarchico del datore di lavoro sul lavoratore devono essere interpretati alla luce del generale principio secondo cui ciascuna parte contrattuale può pretendere e deve fornire soltanto le prestazioni previste nel contratto.

Ne consegue che, da un lato, i superiori gerarchici non possono richiedere prestazioni che siano chiaramente escluse dal contratto medesimo e che, dall’altro, il lavoratore, che non voglia attendere l’esito del giudizio in sede sindacale o giudiziaria, ha diritto di rifiutare prestazioni di tale tipo, correndo il rischio, conseguente a tale comportamento, di essere successivamente ritenuto responsabile di inadempimento qualora venga eventualmente accertata la legittimità dell’ordine disatteso. (C.Cass. Civ, sez. l, sent. n. 5463 del 8/6/1999)»;

La responsabilità penale dell’amministratore condominiale per gli infortuni incorsi ai lavoratori dipendenti è stata stabilita dalle seguenti pronunce giurisprudenziali:

1. “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito del capoverso dell’art. 40 c.p. che stabilisce che “non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo; detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato e, specificamente, da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata come è dal rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.” (C.Cass. , Sez. 3, sent. n. 332 del 11.5.1967, ud. 24.2.1967 – C.Cass. , Sez. 3, sent. N. 4676 del 14.3.1975, dep. il 14.4.1976).
2. “L’amministratore di uno stabile, sia che operi per conto di un solo proprietario (persona fisica o giuridica), sia che agisca per conto di un condominio ha la titolarità dei poteri attinenti alla conservazione e alla gestione delle cose e dei servizi comuni fra i quali rientra anche quello di attivarsi per l’eliminazione di situazioni che possono potenzialmente causare la violazione del principio del “neminem laedere” e di provvedere o, quantomeno, riferirne al proprietario; l’identificazione dei singoli obblighi in concreto incombenti sull’amministratore deve essere effettuata, sulla base delle norme legislative, statutarie o regolamentari, nelle singole fattispecie. (C.Cass. , sez.4, sent. n. 6757 del 6.5.1983, dep. Il 14.7.1983).
3. “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va ricondotta nell’ambito della disposizione (art. 40, secondo comma, c.p.) per la quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo; detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato e, specificamente, da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata come è dal rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.” In applicazione di tale principio, la Corte ha ritenuto configurabile a carico dell’amministratore di condominio un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava le parti comuni dell’edificio”. (C.Cass. , Sez. 4, sent. n. 39959 del 23.9.2009, dep. Il 13.10.2009).

L’esercizio della piscina come attività pericolosa ai sensi dell’art.2050 c.c.: la Sentenza Corte di Cassazione n. 29886/2012

L’esercizio di una piscina da un lato si inquadra giuridicamente nell’articolo 2051 c.p. e delle normative regionali di riferimento e dall’altro può comportare la responsabilità penale dell’esercente, secondo il principio generale di garanzia stabilito dall’art. 40, secondo comma, c.p. per gli infortuni colposamente cagionati ai frequentatori. Inoltre le fonti giuridiche possono comprendere anche quelle della responsabilità aggravata prevista all’articolo 2050 c.c. per il quale: “chiunque cagiona danno ad altri nello svolgimento di un’attività pericolosa, per sua natura o per la natura dei mezzi adoperati, è tenuto al risarcimento, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno.”

In tale contesto la Corte di Cassazione Penale (Quarta Sezione, sent. n. 18569/2013, del 29.1.2013, depositata il 24.4.2013) ha definito attività pericolosa l’esercizio di una piscina affermando quanto segue. “Il fatto decisivo è che, con tutta evidenza, la piscina costituisce una struttura pericolosa, sia quando è in esercizio, sia quando non lo è. Si tratta di rischi diversi che vanno diversamente cautelati. Nel corso dell’esercizio va assicurata, come ritenuto dai giudici di merito, la presenza di personale di salvataggio che sorvegli le attività ginniche o ricreative che vi si svolgono. Quando la struttura non è operativa, la vasca costituisce pur sempre un’entità costituente fonte di pericolo, derivante soprattutto dalla presenza di acqua, in relazione alle possibilità di caduta accidentale e di incongrue iniziative da parte degli utenti della struttura. Pure tale rischio deve essere cautelato in modo appropriato in rapporto alla concreta conformazione dei luoghi. In linea generale ed astratta, ferma la facoltà di scelta del garante in ordine alla selezione dello strumento adeguato alla efficiente gestione del rischio, pare ragionevole che l'esercente della struttura delimiti l’area con transenne, barriere o apparati equivalenti che inibiscano l’accesso alla vasca e rendano chiaro, esplicitamente o implicitamente, che la struttura non è in esercizio e ne vietino, quindi, l’uso.

Tale ordine di idee si rinviene nella condivisa giurisprudenza di questa Suprema Corte. Si è infatti ritenuto che il legale rappresentante della società che gestisce un complesso turistico in cui è presente una piscina è titolare di una posizione di garanzia in ordine all’incolumità degli utilizzatori della struttura e pertanto risponde del reato di omicidi colposo nel caso di annegamento di un minore a causa dell’insufficiente manutenzione dell’impianto e della mancata predisposizione di un presidio di salvataggio continuativo durante i funzionamento dello stesso (Cass., IV, 1/7/2008, n. 45006, Rev. 241998). Con riguardo , invece , alla situazione in cui la piscina non sia in esercizio si è enunciato il principio che integra il reato di omicidio colposo la condotta del direttore di un albergo che non inibisca materialmente l’accesso alla piscina negli orari in cui non è garantito il servizio di salvataggio, ma si limiti ad esporre il regolamento di utilizzo della medesima contenente un divieto in tal senso, qualora degli ospiti vi anneghino facendo il bagno nell’orario non consentito. In motivazione si è precisato l’avventato comportamento dei clienti doveva ritenersi prevedibile dal direttore dell’albergo, che dunque non poteva ritenere assolto l’obbligo connesso alla sua posizione di

garanzia attraverso l’affidamento nella scrupolosa osservanza del regolamento della piscina da parte dei medesimi (Cass., IV, 22.10.2010 n. 45698, Fonnesu, Rv. 241759).

Non è dissonante con tali enunciazioni altra pronuncia evocata dal ricorrente in cui è stata annullata senza rinvio la sentenza che aveva affermato la responsabilità per omicidio colposo del gestore di un ristorante con annessa piscina. In motivazione si è argomentato che l’imputato era sicuramente titolare di una posizione di garanzia in forza della quale era tenuto ad assicurare l’incolumità fisica degli utenti mediante l’idonea organizzazione dell’attività sportiva e l’incolumità comunque dei clienti del ristorante nel periodo di non funzionamento dell’impianto. Nel caso di specie, si è soggiunto, è risultato che l’impianto stesso, al momento dell’occorso, chiaramente non era in funzione mancando l’illuminazione serale, esso era contornato da barriere metalliche per evitare eventuali cadute accidentali in acqua; e d’altro canto, si è infine considerato, risulta con certezza che la vittima non è caduta accidentalmente nella piscina, ma si è gettato in essa volontariamente pur non sapendo nuotare, malgrado il divieto espresso, rimarcato dal transennamento della vasca (Cass., IV, 30 aprile 2009, Sansone, Rv. 244229). Da tale condiviso indirizzo della giurisprudenza appare dunque confermato che, come sopra esposto, pur quando la piscina non sia in esercizio, il garante della sicurezza della struttura fonte di possibili rischi non può fare a meno di adottare misure (barriere, transenne ecc.) che, pur implicando una qualche misura di affidamento sull’osservanza delle prescrizioni, inibiscano l’accesso alla vasca e rendano altresì chiaro, tangibile il divieto di utilizzo della vasca. Nel caso di specie, come si è esposto, tali ostacoli fisici erano del tutto assenti. Dunque, conclusivamente, attesa l’assenza di qualsiasi predisposizione volta alla sicurezza, la responsabilità si configura pure ritenendo, come ravvisato dal primo giudice e dal ricorrente, che la vasca non fosse disponibile per l ‘utilizzazione da parte dei clienti.” Inoltre degna di nota, sotto il profilo della ricostruzione della normativa secondaria di sicurezza nell’uso e nella sorveglianza delle piscine, è la sent C. Cass. n. 29886/2012 la quale afferma: “a fronte dell’esercizio di un turbo scivolo da piscina, ritenuto dallo stesso albergatore, altamente pericolo, incombeva su chi teneva in esercizio lo strumento pericoloso di adottare tutte le misure idonee ad evitare danni secondo la logica di funzionamento della parte preventiva della prescrizione di cui all’art. 2051 del codice civile. La sentenza non fornisce adeguata motivazione circa le ragioni di esclusione di generiche obbligazioni di diligenza e prudenza secondo il combinato degli artt. 590 e 40, 42 e 43 c.p. e tanto meno circa specifiche misure di prudenza e diligenza mutuabili dal DM 18/3/1996 che impone l’impiego di un assistente bagnante per vasche con specchio d’acqua superiore a mq. 50 anche inseriti in complessi non sportivi e privi di spettatori o ancora mutuabili dall’art. 4 dell’Accordo tra il Ministro della Salute, le Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano del 16 gennaio (in GU n. 51 del 3.2.2003); che include specifici riferimento al controllo continuo delle piscine inserite in impianti principalmente dedicati ad attività recettive o alberghiere e caratterizzati dalla presenza di acquascivoli. La sentenza impugnata incorre in errore di diritto laddove contro la lettera dei provvedimenti di formazione ministeriale o patrizia, pur commentati, e nella mancata considerazione della combinazione imprescindibile tra precetti generali e norme tecniche che ad esse si affiancano per definire gli ambiti della colpa punibile, afferma che non esiste disposizione di legge che obblighi gli albergatori a tenere un assistente che vigili in modo perenne l’uso della piscina. L’accertamento della sentenza impugnata che afferma la responsabilità degli adulti presenti la bordo della piscina e alla base dello scivolo i quali non esercitarono nei confronti dei piccoli quella vigilanza che anche su di loro gravava, è inciso e ridimensionato dalla considerazioni fin qui svolte, nel senso che quella accertata responsabilità dei genitori e degli adulti non è esclusiva posto che ad essa si deve aggiungere la responsabilità dell’albergatore, invece già esclusa dalla sentenza penale che qui si annulla ai fini civili".

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano

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