IN TEMA DI DISTANZE: rapporti di vicinato

DISTANZE A LA CARTE In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 novembre 2015 – 2 febbraio 2016, n. 1989 Presidente Mazzacane – Relatore Orilia.

La corte riprende un orientamento già più volte manifestato in tema di applicazione all’interno del condominio delle norme del codice civile che disciplinano le distanze.

Il fatto: “Con atto 27.1.1997 Mu.Gi. , proprietario di un immobile nel fabbricato in via (OMISSIS) , convenne davanti al Tribunale i condomini M.G. e G.C. per sentirli condannare alla riduzione in pristino e al risarcimento dei danni in relazione ad una serie di interventi lesivi dei sui diritti e il Tribunale di Padova, per quanto ancora interessa in questa sede, li condannò ad arretrare alcune tubazioni installate a distanza illegale dal confine delle rispettive proprietà rigettando invece la domanda di risarcimento danni.”

La Corte di appello di Venezia conferma la decisione di primo grado, sottolineando - fra altri rilievo - due aspetti peculiari: si trattava di muri interni e non di muri comuni, per cui non trovava applicazione la regola della inoperatività nel condominio della normativa sulle distanze legali, applicabile invece con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni; gli appellanti avrebbero potuto nella ristrutturazione del loro immobile mettere a norma l’impiantistica rispettando le distanze di cui all’art. 889 cc, non essendo rilevante l’onerosità della rimessione in pristino perché, secondo quanto emerso dalla consulenza tecnica, i lavori avrebbero potuto essere eseguiti diversamente contemperando i reciproci interessi tra i condomini in modo tale da garantire i diritti dell’appellato, seppur non assicurando l’integrale rispetto delle distanze.

Le parti ricorrono in Cassazione, continuando ad affermare le proprie tesi ed ottengono la sentenza in commento, che nella motivazione afferma: “secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, che qui si intende ribadire, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 12520 del 21/05/2010 Rv. 613141; Sez. 2, Sentenza n. 16958 del 25/07/2006 Rv. 591489; Sez. 2, Sentenza n. 139 del 19/01/1985 Rv. 438337). Nell’affermare tale principio, questa Corte ha altresì precisato che, anche con riferimento ai tubi dell’impianto di riscaldamento di edifici condominiali, l’applicabilità dell’art. 889 cod. civ. è derogabile solo per incompatibilità dell’osservanza della distanza ivi indicata con la struttura stessa di tali edifici: v. Sez. 2, Sentenza n. 13852 del 09/11/2001 Rv. 550113). Ebbene, nel caso di specie la Corte d’Appello ha affermato che è possibile una diversa collocazione delle tubazioni nel rispetto dell’art. 889 cc anche se, come affermato dal CTU, ciò comporta il rifacimento dell’impiantistica ed ha osservato in proposito che il CTU aveva prospettato alcune ipotesi certamente fattibili, indicate a pagg. 7 e 8 del supplemento (v. pag. 7 sentenza impugnata). La Corte d’Appello ha quindi rilevato che in sede di ristrutturazione dell’immobile gli appellanti avrebbero potuto mettere a norma l’impiantistica rispettando sostanzialmente le distanze di cui all’art. 889 cc (pagg. 10 e 11).”

Si può dunque sintetizzare che la deroga alle distanze è applicabile anche fra le singole unità poste in condominio e non solo fra la singola proprietà e le parti comuni, purché tale deroga sia l’estrema ratio a fronte della situazione concreta: ove sia possibile una realizzazione del manufatto o dell’impianto che consenta invece di rispettare le distanze, anche se decisamente più gravosa rispetto alla soluzione in deroga, gli interessati dovranno fare salve le norme del codice civile e adeguarsi a quelle, anche se l’unità è posta in condominio.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI