IL COSTRUTTORE... PADRE DI FAMIGLIA

La proprietà "conformata" nel condominio e la normativa sulle distanze legali 

Nell'ambito della disciplina condominiale, l'espressione padre di famiglia rimanda direttamente all'attività dell'amministratore pro tempore, ed ai canoni di diligenza che il medesimo deve rispettare nell'espletamento del suo incarico, come una giurisprudenza assai ripetuta da sempre evidenzia (giusto per citare le più recenti, tra le moltissime, si vedano: Trib Monza 18 agosto 2016, n. 2279, per la quale "ai sensi dell'art. 1710 c.c., l'amministratore del condominio è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del buon padre di famiglia, ovverosia quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza", nonché, per le pronunce di legittimità, in tali esatti termini, Cass. 27 maggio 1982, n. 3233).

Tuttavia l'applicazione di tale "parametro" non si limita al riferimento col soggetto incaricato della gestione delle parti comuni e della prestazione dei servizi finalizzati a consentire la concreta vivibilità dell'edificio, ma può avere più ampie, e forse anche più rilevanti, applicazioni.

Un primo rapido richiamo può rinvenirsi nella disciplina che scaturisce dall'interpretazione dell'art. 1134 c.c. (in tema di rimborso di costi anticipati dal singolo condomino), in base alla quale sono urgenti le spese che appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune, con valutazione effettuata secondo il criterio, appunto, del buon padre di famiglia (in tal senso, Cass. 3 settembre 2013, n. 2015l).

Una seconda ipotesi, inoltre, si colloca nell'ambito dei rapporti tra condomini che si mostrano affini a quelli che vengono denominati "di vicinato" e che coinvolgono le interferenze che le proprietà esclusive hanno sia tra di loro, sia in rapporto con l'insieme dei beni e degli impianti comuni.

Il fenomeno rivela una stretta attinenza con la costituzione del condominio, che, com'è noto, rappresenta il momento in cui viene ad esistenza l'"ente di gestione" (dal punto di vista soprattutto giuridico) e che, di conseguenza, determina l'applicazione di tutte le regole previste dal codice civile per la relativa fattispecie.

In merito a tale aspetto, appare opportuno operare qualche cenno riguardo alle vigenti coordinate normative, premettendo che due sono le prospettive da analizzare (quella della realtà fattuale, e quella della realtà giuridica).

Dal punto di vista "fisico" (vale a dire, della concretezza della reale situazione di fatto), si ritiene che un primo requisito (perché si abbia, giuridicamente, un condominio) è dato dall'effettiva costruzione dell'edificio, ovvero di un fabbricato diviso per piani orizzontali (cfr. Cass. 27 aprile 1979, n. 2448, per la non applicabilità delle norme nel caso di più separati edifici divisi tra loro da una parete verticale), precisandosi, tuttavia, che il condominio può sussistere anche qualora vi siano più porzioni di piano in proprietà esclusiva disposte in senso orizzontale (cfr. Cass. 19 settembre 1968, n. 2955, e più recentemente, per l'ipotesi delle c.d. "ville a schiera", Cass., 18 settembre 2015, n. 18344, Cass., 4 novembre 2010, n. 22466, Cass. 18 aprile 2005, n. 8066, Trib. Milano 14 giugno 1993, Casse. 12 marzo 1973, n. 697). In particolare, la costruzione può considerarsi terminata a prescindere dal fatto che siano ancora da realizzare alcuni accessori della stessa (c.d., "finiture" - cfr Cass. 26 gennaio 1982, n. 510) e indipendentemente dal rilascio della certificazione di abitabilità da parte del competente Ente locale (cfr. cit. Cass. n. 510/1982), in base agli stessi principi, non è necessario un atto di formale "costituzione" (Cass. 21 ottobre 1978, n. 4769), né che siano stati preventivamente approvati il regolamento condominiale o le tabelle millesimali (cfr. Cass. 3 gennaio 1977, n. 1, nonché, per le "ricadute" sull'attività dell'assemblea, che rimane valida, Cass. 6 giugno 1974, n. 1664).

Dal punto di vista giuridico, un secondo requisito è dato dalla distribuzione della titolaritàa del diritto di proprietà sulle unità immobiliari ricomprese in detti piani orizzontali a favore di almeno due soggetti; precisandosi che tale attribuzione di proprietà separata può avvenire non solo con un ordinario atto notarile pubblico (o scrittura privata autenticata, sempre dal notaio) ma anche in base ad una semplice scrittura privata idonea al trasferimento ex art. 1350 c.c. (Cass. 2 febbraio 1974, n. 299), il tutto a prescindere dalla tipologia negoziale utilizzata (cfr., Cass. 29 luglio 1981, n. 4857 per l'idoneità della permuta; App. Venezia 17 febbraio 1958 per quella del testamento, e Cass. Sez. Un. 5 luglio 1982, n. 4001 per quella ancora dell'atto di divisione di cosa futura).

Come si è visto, il fenomeno (e il momento) della costituzione è particolarmente rilevante in quanto non solo determina la vera e propria "nascita" del condominio, ma anche perché ne fissa il momento temporale (una specie di riferimento "ante/post") rispetto al quale dovrà porsi la valutazione dell'eventuale esistenza di (un complesso di) diritti e/o di obblighi a favore e/o a carico dei condomini.

Ora, la circostanza che il "condominio" venga ad esistenza in tal modo puntuale (cioè, preciso e determinato sia di fatto, sia giuridicamente) determina degli specifici (ed insuperabili) effetti anche in altri ambiti, i quali - per quello che qui ci interessa - coinvolgono la figure del "costruttore" qualificata in termini di "padre di famiglia" (che, in questo specifico caso, perde la qualifica di "buono").

E' risaputo, infatti e per esempio, che all'interno della disciplina condominiale c'è stata (e c'è) un'accesa discussione sull'applicabilità alla fattispecie delle discipline delle c.d. "distanze legali" di cui agli artt. 873 e s.s. c.c. (sul punto, imprescindibile è il richiamo a quanto acutamente evidenziato de R. Triola, "Condominio e distanze legali", in "Il nuovo condominio", Torino, 2013, pag. 362 e seg.).

Secondo tale disciplina codicistica, sussistono alcune tutele/cautele e, soprattutto, delle limitazioni all'attività dei singoli (incrementativa e/o modificativa della proprietà privata), qualora venga coinvolto l'ambito delle analoghe prerogative del proprietario "vicino".

Da qui l'imposizione di una distanza minima tra costruzioni (art. 873 c.c.), rispetto alle condutture (art. 889 c.c.), agli alberi (art. 892 c.c.), alla realizzazione di luci (aperture che non consentono l'affaccio - cfr. art. 901 c.c.), di vedute (le aperture che comunemente vengono denominate "finestre", vale a dire con facoltà di affaccio - cfr. art. 905 c.c.) e quant'altro.

Tuttavia, tali cautele/limitazioni presuppongono (per come sono strutturate nel codice) una situazione ben precisa, che consiste nel fatto che, date per assodate le legittime proprietà separate (e contigue), già perfezionatesi in precedenza per quanto riguarda la titolarità, ad un certo punto sopravviene un "cambiamento" (modificativo e/o incrementativo) che pone in essere un'alterazione dello stato di fatto (si direbbe, dei luoghi) e che conseguentemente impone il rispetto delle predette cautele/limitazioni.

Se, però, all'interno dell'edificio in condominio il "cambiamento" avviene - o meglio, e già avvenuto - in precedenza all'originaria attribuzione separata delle proprietà esclusive, qual è il trattamento giuridico che ad esso deve essere riservato? In altri termini, le cennate cautele e/o limitazioni possono ugualmente applicarsi ed essere vincolanti, addirittura fino al punto di comportare la rimessione in pristino con eliminazione dell'opera pregressa effettuata in loro violazione?

La questione, per quanto "di nicchia", è stata efficacemente risolta da una serie di pronunce che vale la pena di compendiare per quanto precisamente si sono preoccupate di analizzare tale situazione giuridica, la quale, sebbene abbia caratteristiche di evidente peculiarità, nel concreto può invero essere riscontrata in un numero assai rilevante di edifici.

Di tali arresti, è utile fornire un sintetico catalogo, precisandosi che, mai come in questo caso, l'aspetto fattuale della controversia è assai rilevante a livello interpretativo, proprio perché esprime e rappresenta l'eccezionalità della fattispecie (in termini di applicazione, o meno, della normativa). Detto in altro modo, l'interprete (o l'operatore) che tiene presente non solo i principi affermati da tali pronunce ma anche le situazioni di fatto concretamente analizzate, e in grado di meglio comprendere qual sia l'esatta portata del fenomeno considerato, nonché le ragioni per cui questo viene disciplinato diversamente (o, meglio, in via d'eccezione) rispetto alla regola generale.

Sintetizzando la giurisprudenza in argomento, secondo un ordine temporale a ritroso, vanno specificamente richiamate:

• Cass. 7 aprile 2015, n. 6923; la quale si e occupata del caso di un edificio realizzato da una cooperativa edilizia (originario unico proprietario dell'edificio) all'interno del quale, in precedenza alla costituzione del condominio (che, in tale ipotesi, avviene con l'assegnazione degli appartamenti e con il relativo acquisto in proprietà al momento della stipula del mutuo individuale) era stata realizzata un'apertura di alcune vedute, con "asservimento" delle proprietà esclusive viciniori;
• Cass. 16 novembre 2012, n. 20218; riguardante la facoltà di accesso (esercitabile anche con automezzi) sulla/nella proprietà esclusiva (area e relativa rampa) in cui, tuttavia, si trovavano allocati alcuni impianti comuni (centrale termica, autoclave ed impianto di sollevamento delle acque luride);
• Trib. Roma 14 gennaio 2010, n. 783, che ha affrontato l'ipotesi dell'apertura di una porta di accesso nell'androne condominiale, da parte di un'unità immobiliare avente però accesso da un civico adiacente a quello dell'edificio di cui fa parte detto androne;
• Cass. 13 novembre 1993, n. 11207, relativa ad una servitù gravante su parte del cortile comune (adibita a scivolo e a passo carraio), ed esistente a favore di una unità immobiliare in proprietà esclusiva;
• Cass. 14 maggio 1990, n. 4117, attinente ad alcune aperture lucifere (nella specie, porta a vetri) collocata tra una chiostrina di proprietà esclusiva ed una scala di proprietà condominiale (da cui riceve luce);
• Cass. 15 aprile 1987, n. 3723, avente ad oggetto l'installazione di un contatore dell'energia elettrica a servizio della proprietà di un condomino sul pianerottolo di proprietà esclusiva di un (altro) condomino, con facoltà accessoria, per il primo, di accedere a tale spazio sia per le verifiche periodiche, sia per la riattivazione dell'apparecchio in caso di interruzione;
• Cass. 7 dicembre 1981, n. 6478, inerente ad un'apertura lucifera allocata sul pianerottolo di uni edificio in condominio e corrispondente, all'esterno, su una terrazza di proprietà esclusiva di un singolo condomino (ed avente le caratteristiche di una luce irregolare);
• Cass. 19 gennaio 1985, n. 139, che si è occupata dell'installazione di tubi, destinati al servizio di un appartamento, all'interno del muro comune all'appartamento contiguo.

In tutte queste pronunce, che pervengono compatte all'affermazione della legittimità di tali "pesi" esistenti all'interno dell'edificio, vengono precisati alcuni rilevanti principi giuridici che possono così essere enumerati:

1. prima del momento della sua costituzione (che, come noto e pacifico, si verifica con la costruzione dell'edificio ed il trasferimento della proprietà della prima unita immobiliare, con ciò sussistendo almeno due condomini) l'edificio (futuro condominio) e oggetto di un unico diritto dominicale (vale a dire, un'unica proprietà) (Cass. n. 6923/2015);
2. l'assetto di tale edificio (considerato nella fase pre-condominiale) può essere liberamente conformato e modificato dall'unico proprietario, soggetto che non di rado va individuato nel "costruttore" (Cass. n. 6923/2015);
3. i successivi trasferimenti di proprietà riguardanti le unità immobiliari ricomprese in detto fabbricato determinano non solo la costituzione ex lege del condominio (e, quindi, il sorgere della comproprietà sulle parti comuni) ma anche la costituzione di servitù (reciproche) tra le predette unità immobiliari (Casts. n. 6923/2015), fenomeno che si verifica automaticamente (ope legis) (Cass. n. 20218/2012);
4. le servitù così costituite possono riguardare anche l'installazione e/o la presenza di impianti (Cass. n. 20218/2012);
5. possono essere costituite anche a favore delle parti comuni (Casts. n. 20218/2012; Cass. n. 11207/1993);
6. lo schema giuridico di tale costituzione di servitù è assimilabile a quella per "destinazione del padre di famiglia" prevista dall'art. 1062 c.c. (Casts. n. 6923/2015, Case. n. 11207/1993, Cass. n. 4117/1990, Cass. n. 3723/1987; Cass. n. 139/1985, App. Milano 11/1/1983);
7. i requisiti giuridici necessari affinché validamente possa verificarsi detta costituzione di servitù ex art. 1062 c.c. sono: a) la mera esistenza di opere permanenti ed apparenti, b) l'assenza nei titoli di proprietà di clausole negoziali che espressamente impediscano detto effetto (Cass. n. 6923/2015, Cass. n. 11207/1993, Cass. n. 3723/1987);
8. ne deriva, come ultima conseguenza, che la normativa sulle c.d. "distanze legali" (art. 873, e s.s., c.c.) non si applica alle opere eseguite prima della costituzione del condominio (Cass. n. 6923/2015; App. Roma n. 4644/2010; Cass. n. 139/1985) in quanto trattasi di servitù precostituite;
9. del tutto inconferente è il richiamo all'art. 1144 c.c. riguardante "gli atti compiuti con l'altrui tolleranza" in quanto l'utilità fornita dalla "servitù" è duratura e non si tratta di un vantaggio personale e transitorio (Cass. n. 20218/2012; Cass. n. 3723/1987).

Come può vedersi, la situazione giuridica considerata dalle richiamate pronunce viene ricostruita (e, soprattutto, ricondotta ad uniforme disciplina) con evidente chiarezza, ed ancor di più viene posto un importante discrimine tra le opere realizzate prima della "costituzione" del condominio e quelle realizzate dopo, in tal modo bypassando completamente, per le prime, la questione dell'applicabilità della normativa sulle distanze legali che tanta discussione ha suscitato in giurisprudenza.

Va detto, tuttavia, che forse il "diritto vivente", direttamente sperimentato dai soggetti di diritto, ha per una volta superato le elucubrazioni degli esperti e le pignolerie degli operatori se è vero com'è vero che, nel concreto, assai difficilmente viene sollevata la questione del rispetto delle distanze legali relativamente ad opere "pregresse" che il singolo partecipante (rectius, acquirente) si trova già belle che esistenti al momento del suo ingresso nella compagine del condomini (rectius, acquisto della porzione immobiliare), circostanza che depone per l'evidente esistenza di un "senso comune" di pacifica accettazione dello status quo consistente nella specifica situazione urbanistica dell'edificio.

In ogni caso, la questione delle servitù relative ad opere realizzate dal "costruttore" prima della vendita delle unità immobiliari, e quindi costituite "per destinazione del padre di famiglia" ai sensi dell'art. 1062 c.c., ci costringe a considerare la specifica particolarità del "condominio", imponendoci una valutazione delle regole applicabili (previste dal codice per ambiti diversi e non direttamente collegate alla fattispecie condominiale) in termini di meditato adattamento, senza dimenticare che, data detta peculiarità, ne può anche derivare l'inapplicabilità senza che ciò costituisca ragione di "scandalo".

Non può aversi difficoltà ad affermare, infatti, che, al cambiamento di un presupposto fenomenico, una particolare disciplina divenga inapplicabile, allorché - ed è proprio il nostro caso - gli aspetti fattuali siano fondamentali per l'applicazione della norma, né può invocarsi la sussistenza di un qualche pregiudizio sulla tutela degli interessati perché se la normativa sulle distanze è finalizzata a difendere il proprietario che risulta limitato dalle attività del vicino, nel caso delle opere pregresse alla costituzione del condominio, la tutela comunque sussiste ed è rappresentata non dalla facoltà di richiedere la rimessione in pristino (cioè l'eliminazione della violazione) ma dalla possibilità di valutare preventivamente la situazione di fatto e di diritto alla quale eventualmente poi si parteciperà.

In altri termini, la tutela fornita dalla legge non è in questo caso successiva (dopo l'asserita violazione) ma preventiva, non potendosi, quindi, gli interessati lamentare di una situazione giuridica alla quale hanno partecipato volontariamente, avendo tutte le possibilità di valutarne preventivamente portata e consistenza.

Luigi Salciarini

Avvocato del foro di Pescara

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Installazione tubature in pretesa violazione delle norme in tema di distanze - Cass. 17/06/2016 n.12633

Le norme sull'uso delle parti comuni prevalgono in regime di specialità sulle norme in tema di distanze, qualora si generi un contrasto applicativo

Cassazione, 17 giugno 2016 n. 12633

Il caso nasce dalla installazione di tubature in pretesa violazione delle norme in tema di distanze rispetto alla proprietà esclusiva del condomino.

La Corte di Cassazione conferma il proprio consolidato indirizzo per il quale, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari, pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito e tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. In particolare, nel caso di installazione delle condutture idriche, la deroga al rispetto delle distanze postula l'impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni, attesa la necessaria contiguità delle unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale. Nel caso di specie, a giudizio della Suprema Corte, tale presupposto è stato correttamente escluso dai giudici di merito in quanto l'installazione delle tubazioni a distanza illegale non era dovuta ad una situazione strutturale obiettiva dell'edificio ovvero a necessità che rendevano irragionevole il rispetto delle distanze, bensì all'esigenza soggettiva del condomino di rendere commerciabile sul mercato il proprio immobile.

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Quando c’è aumento volumetrico non si può parlare né di ristrutturazione né di ricostruzione: CASSAZIONE 17 GIUGNO 2016, N. 12527

Nella presente sentenza la Terza Sezione della Cassazione afferma che quando c’è aumento volumetrico non si può parlare né di ristrutturazione né di ricostruzione, bensì di nuova costruzione che deve sottostare alla normativa sulle distanze.

Nella sentenza si chiariscono i criteri per distinguere:

1. ristrutturazione: si ha quando gli interventi, comportanti modifiche esclusivamente interne, abbiano lasciato inalterati i componenti essenziali dell'edificio, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura;
2. ricostruzione: quando i predetti componenti essenziali dell'edificio preesistente siano venuti meno per evento naturale o volontaria demolizione e l'intervento consista nel loro esatto ripristino, senza alcuna variazione rispetto alle originali dimensioni dell'edificio, e in particolare senza aumenti della volumetria;
3. nuova costruzione: allorquando sussistano, invece, tali aumenti. In tal caso la costruzione dovrà essere sottoposta alla normativa, in tema di distanze, vigente al momento della (nuova) edificazione.Nel caso di specie, essendo emerso come dato inconfutabile che lo spazio volumetrico fosse stato ampliato, la Terza Sezione ha quindi ritenuto che non si debba parlare né di ristrutturazione e né di ricostruzione, bensì nuova costruzione.

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CASSAZIONE 17 GIUGNO 2016, N. 12527: distanze, ampliamento e volumetria

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CASSAZIONE 17 GIUGNO 2016, N. 12527

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. VIVALDI Roberta - Presidente 

Dott. GRAZIOSI Chiara - rel. Consigliereha

pronunciato la seguente:

                                          

SENTENZA

                                      

sul ricorso 17104 - 2013 proposto da: 

C. R., R. E., R. M., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. D. A., che li rappresenta e difende giuste procure in calce al ricorso;.

 - ricorrenti – 

Contro

SEVIS SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. M. D., A. SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore Dott. G. L., elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato E. C., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato T. B. giuste deleghe in calce al controricorso; 

D. D. D. & C SAS , in persona dei suoi due soci accomandatari e legali rappresentanti T. D. e C. D., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato P. S. R., che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato L. D. F. giusta procura a margine del controricorso;

 - controricorrenti – 

nonchè contro

FRATELLI D. SRL, R. M. ASSICURAZIONI, G. D., N. T. SPA ASSICURAZIONI;

- intimati – 

Nonché da:

FRATELLI D. SRL, in persona del legale rappresentante in carica sig. M. D., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato P. P., che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato M. C. giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente incidentale –

Contro

D. D. D. I. & C SAS, in persona dei suoi due soci accomandatari e legali rappresentanti T. D. e C. D., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato P. S. R., che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato L. D. F. giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente all'incidentale –

nonchè contro

R. E., C. R., R. M.  R. M. ASSICURAZIONI, G. D., S. SRL, N. T., H. ASSICURAZIONI, A. SPA; 

- intimati – 

avverso la sentenza n. 43/2013 della CORTE D'APPELLO di TRENTO, depositata il 11/02/2013; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/03/2016 dal Consigliere Dott. CHIARA GRAZIOSI; udito l'Avvocato G. D. B. per delega; 

udito l'Avvocato L. C. per delega; 

udito l'Avvocato P. S. R.; 

udito l'Avvocato P. P.;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GIANFRANCO SERVELLO che ha concluso per l'inammissibilita' del ricorso principale, rigetto incidentale autonomo, assorbimento incidentale condizionato. 17104/2013

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione del 27 settembre 2001 R.E. e R.M.F. , comproprietari di una casa situata in (…), convenivano davanti al Tribunale di Trento, sezione distaccata di Cavalese, Delict s.a.s. chiedendone - per quanto qui interessa - la condanna a risarcirli quanto alle spese necessarie per il ripristino del loro immobile, staticamente danneggiato da opere di scavo per lavori effettuati in una casa confinante di proprietà della convenuta, denominata Casa M. , nonché a risarcire loro i danni derivanti dalla indisponibilità del loro immobile; chiedevano altresì la condanna di controparte a demolire o ad arretrare la porzione del nuovo immobile costruito e collocato, rispetto alla proprietà attorea, a distanza inferiore a quella imposta dalla normativa vigente, con correlato risarcimento dei danni.

Si costituiva Delict s.a.s., resistendo alle domande attoree e proponendo domande riconvenzionali, tra le quali l’accertamento che essa era la proprietaria esclusiva della parte della casa Rossi realizzata sulla sua proprietà e, in subordine, che essa aveva acquistato per usucapione il diritto di mantenere il nuovo edificio ad una distanza dalla proprietà attorea inferiore a quella legale. La convenuta chiamava inoltre in causa la sua compagnia assicuratrice, Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., nonché l’impresa edile Fratelli Debertol s.n.c. cui aveva commissionato i lavori.

Quest’ultima società a sua volta si costituiva, resistendo e chiamando in causa la stessa compagnia assicuratrice nonché il direttore dei lavori, G.D. . Ciascuno dei due si costituiva, resistendo; il G. chiamava in causa Sevis S.r.l., che aveva materialmente eseguito i lavori, e la sua compagnia assicuratrice, Nuova Tirrena S.p.A.; anche queste si costituivano, resistendo; Sevis S.r.l. chiamava le sue assicuratrici, Winterthur Assicurazioni S.p.A. - poi divenuta Aurora Assicurazioni S.p.A. - e Assicurazioni Internazionali S.p.A. - poi Helvetia Assicurazioni S.p.A., che pure si costituivano resistendo.

Svolta l’istruttoria con prove orali ed espletata una c.t.u., con sentenza del 16-18 gennaio 2007 il Tribunale definiva davanti a sé la causa, tra l’altro non accogliendo le domande riconvenzionali della Delict s.a.s., condannando questa a risarcire agli attori i danni alla casa di loro proprietà nella misura di Euro 18.878 oltre accessori, Sevis S.r.l. a pagare tale somma alla Delict s.a.s., e regolando le spese dei vari rapporti processuali.

Proponevano appello principale contro tale sentenza R.E. e Maria Federica Rossi, e appello incidentale rispettivamente Delict s.a.s., Fratelli Debertol s.n.c., Reale Mutua Assicurazioni, Sevis S.r.l. e Aurora Assicurazioni.

La Corte d’appello di Trento, dopo avere espletato un’ulteriore c.t.u., con sentenza dell’8 gennaio - 11 febbraio 2013, in parziale riforma, rideterminava in Euro 29.170,71, oltre Iva ed interessi legali, il risarcimento dovuto ai Rossi, respingeva una domanda riconvenzionale della Delict s.a.s. attinente a una servitù di passaggio qui non rilevante, regolava le spese dei vari rapporti e confermava la sentenza di primo grado nel resto.

2. Hanno presentato ricorso R.E. , R.M. e C.R. , avendo, nelle more del giudizio d’appello, Maria Federica Rossi ceduto la sua quota di proprietà a R.E. , che l’acquistava in comunione legale con la moglie C.R. , e avendo i due coniugi donato poi una quota della proprietà a R.M. . Il ricorso si è articolato in due motivi - il primo proposto come omesso esame di fatto decisivo e il secondo denunciante violazione e/o falsa applicazione delle norme sulle distanze legali tra edifici - che sono stati illustrati anche con memoria ex articolo 378 c.p.c..

Ha presentato controricorso includente pure ricorso incidentale la Fratelli Debertol s.n.c.,, il cui ricorso incidentale, in effetti, è duplice: sussiste un ricorso incidentale autonomo attinente al regolamento delle spese di lite e un ricorso incidentale subordinato all’accoglimento anche parziale del ricorso R. -C. .

Si è difesa con controricorso avverso il ricorso R. -C. la Delict s.a.s., che ha depositato un ulteriore controricorso per difendersi contro l’impugnazione incidentale della Fratelli Debertol s.n.c., e ha poi depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

Si sono difesi ciascuno con controricorso Sevis S.r.l. e Unipol Assicurazioni (già Aurora) contro il ricorso R. -C. , anch’essi poi depositando memoria ex articolo 378 c.p.c..

Motivi della decisione

3. Il ricorso principale è parzialmente fondato.

3.1 Il primo motivo denuncia omesso esame di un fatto decisivo che sarebbe stato oggetto di discussione. Davanti ai giudici di merito, infatti, i ricorrenti avevano lamentato che i lavori commissionati dalla società Delict, e in particolare lo scavo di terreno a ridosso dall’immobile attoreo, avevano provocato una generale instabilità statica e strutturale di tutto il loro edificio, tanto che avevano quantificato l’importo dei conseguenti danni nell’elevata somma di Euro 431.372. Ma il giudice d’appello, osservano i ricorrenti, ha ritenuto che il dissesto provocato da quei lavori abbia riguardato esclusivamente la scala esterna di accesso al piano superiore di casa R. , il vano scale coperto della parte retrostante dell’immobile e il pianerottolo esterno, seguendo la valutazione dei suoi consulenti, che non avrebbero tenuto conto della presenza di puntelli di sostegno dell’immobile. Il consulente tecnico di parte dei ricorrenti avrebbe chiesto di asportarli per valutare l’effettiva situazione statica, che non sarebbe stata altrimenti accertabile, ma i consulenti della corte territoriale non l’avrebbero consentito. Il giudice d’appello non avrebbe poi chiesto ai suoi consulenti i necessari chiarimenti sull’incidenza dei puntelli sulla statica dell’immobile, e non avrebbe comunque esaminato questo profilo, neppure menzionandolo in motivazione. Eppure, secondo i ricorrenti, questo sarebbe fatto decisivo secondo la comune esperienza, come dimostrerebbe anche il divario tra i costi necessari al ripristino determinati dal consulente tecnico di parte dei R. (Euro 431.371) e quelli determinati dai consulenti della corte territoriale (Euro 38.382,51).

Deve anzitutto rilevarsi che la sentenza impugnata può essere censurata dal punto di vista motivazionale così come stabilito nel testo attualmente vigente dell’articolo 360, primo comma, n. 5 c.p.c., in quanto depositata nel 2013. Pertanto, il giudice di legittimità non può che verificare l’esistenza dell’esame del fatto decisivo e controverso, senza poter scendere nel contenuto dell’esame, qualora questo sussista. Nel caso di specie, quello che viene definito dai ricorrenti fatto decisivo e controverso non è - può fin d’ora rilevarsi - che uno degli elementi della situazione concreta in cui si trovava l’edificio di proprietà attorea quando è stato sottoposto all’accertamento tecnico sia del c.t.u. nominato dal Tribunale, sia, e proprio in forza delle doglianze degli attuali ricorrenti, all’accertamento tecnico disposto dalla corte territoriale per integrare e chiarire gli esiti della verifica tecnica effettuata in primo grado che, secondo la prospettazione degli allora appellanti R. , non erano sufficienti ed adeguati. È vero che nella motivazione il giudice d’appello non fa menzione espressa dei puntelli dell’edificio in questione; è altrettanto vero, però, che il giudice d’appello, dopo avere disposto una nuova consulenza tecnica d’ufficio in cui al consulente ingegnere (un altro ingegnere era stato il consulente del Tribunale) ha affiancato come ausiliario anche un geologo, ha seguito poi i risultati di una consulenza che si è svolta, come nota, in "tempi lunghi", proprio per espletare "un controllo protratto nel tempo della staticità dell’immobile", rilevando che essa aveva in sostanza raggiunto lo stesso esito della prima c.t.u., cui era stata aggiunta la valutazione della denunciata pericolosità della situazione geologica della zona, nel senso che "alla data corrente, i luoghi di causa non sono esposti al pericolo geologico generale" per le intervenute opere pubbliche (strutture paramassi atte a impedire lo smottamento di blocchi rocciosi fino all’abitato) che avevano rimosso un pericolo originariamente davvero sussistente.

È dunque evidente che la questione delle criticità statiche dell’immobile e delle loro cause sono state affrontate dalla corte aderendo agli esiti della consulenza tecnica da essa disposta - esiti, si ripete, che erano poi coincisi con quelli della c.t.u. di primo grado -; e, a ben guardare, proprio l’esistenza o meno di criticità statiche nell’immobile come causate dall’opera della controparte era il fatto decisivo e discusso, e non invece l’esistenza o meno di puntelli all’immobile stesso, la cui decisività è, in effetti, un mero asserto dei ricorrenti, ovvero un’argomentazione, che non può comunque anche da un punto di vista meramente logico essere decisiva, in quanto non attinente all’aspetto eziologico, imprescindibile per accertare la responsabilità della convenuta.

Non sussiste, in conclusione, il vizio motivazionale di omesso esame, non potendosi del resto identificare il fatto decisivo e controverso da esaminare espressamente in ognuna delle argomentazioni difensive di una parte, già sotto la vigenza della più estesa versione dell’articolo 360, primo comma, n. 5 c.p.c. antecedente alla novellazione del 2012 essendo stato riconosciuto dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte che il giudice di merito non è obbligato a esternare nell’ambito dell’apparato motivazionale ogni elemento probatorio sussistente agli atti per rendere conto dell’iter percorso per giungere al suo accertamento fattuale, non essendo invero tenuto ad un’esplicita confutazione di ogni argomento al riguardo addotto dalle parti (cfr. p. es. Cass. sez. 1, 23 maggio 2014 n. 11511, Cass. sez. 2, ord. 12 aprile 2011 n.8294, Cass. sez. 3, 28 ottobre 2009 n. 22801, Cass. sez. L, 15 luglio 2009 n. 16499, Cass. sez. L, 7 gennaio 2009 n. 42, Cass. sez. 3, 16 gennaio 2007 n. 828, Cass. sez. 3, 24 maggio 2006 n. 12362, Cass. sez. L, 1 settembre 2003 n. 12747 e Cass. sez. 3, 11 agosto 2000 n. 10719); e d’altronde un fatto decisivo, per essere tale, deve godere di una idoneità a mutare l’accertamento che risulti indubbia e non meramente probabile (Cass. sez. L, 14 novembre 2013 n. 25608).

Il primo motivo, dunque, risulta infondato.

3.2.1 Il secondo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione delle norme relative alle distanze legali tra edifici.

Come sopra si è visto nella sintesi dei tratti qui significativi della vicenda processuale, i proprietari della casa R. , quali attori, avevano tra l’altro chiesto al Tribunale di condannare la convenuta società a demolire o comunque ad arretrare la porzione della loro costruzione - la nuova casa M. - nella parte in cui risultava situata a distanza inferiore dalla casa attorea a quella imposta dalla normativa sulle distanze nel frattempo sopravvenuta, oltre al relativo risarcimento dei danni. Il Tribunale aveva respinto queste pretese perché la costruzione della convenuta era stata realizzata esattamente dove insisteva la vecchia casa (…), per cui non era subordinata alle nuove norme vigenti. Ma la giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, osservano i ricorrenti, insegna che nel caso in cui sia stata edificata una nuova costruzione, anche per l’aumento della volumetria, non si sfugge alle nuove norme.

La questione aveva costituito motivo d’appello, e la corte territoriale al riguardo (nelle pagine 52 ss. della sua ampia motivazione) prende le mosse dal "precisare" che "in tale argomento rientra anche quanto richiesto dalla Delict s.a.s. in via incidentale", ovvero l’"accertamento dell’avvenuto acquisto in forza di usucapione del diritto della società convenuta a mantenere il suo edificio alla distanza attuale, ancorché inferiore a quella legale". Nonostante ciò sia stato ritenuto una "precisazione" da offrire "anzitutto", la corte territoriale muta subito la direzione del suo ragionamento. Dato atto che gli appellanti avevano addotto che controparte aveva edificato una nuova costruzione, e non una ricostruzione dell’edificio precedente, il giudice d’appello richiama quello che "il nuovo Consulente tecnico d’ufficio, rispondendo al quesito postogli da questa Corte, ha osservato", e cioè che "il progetto per la costruzione realizzata dalla società convenuta non era stato presentato con lo scopo di demolire e ricostruire integralmente il fabbricato preesistente, bensì con l’intento di realizzare un nuovo impianto edilizio con un diverso sviluppo e conformazione rispetto al precedente"; e, sempre secondo tale consulente, "nel caso concreto, dall’analisi dei progetti depositati la previsione del mantenimento di una parte prospiciente il vicino sarebbe stata prevista proprio per non perdere il diritto acquisito", per cui "quanto realizzato potrebbe inquadrarsi come parziale ristrutturazione con mantenimento degli allineamenti preesistenti, di parziale ampliamento dell’immobile, di parziale nuova edificazione, sicché, pur essendo indiscutibile l’integrale rifacimento dell’intero immobile, con dimensioni volumi e conformazione diversi da quelli precedenti, dal solo ampliamento dalla parte opposta alla casa R. ...non sarebbe derivata alcuna lesione ai diritti del confinante".

Senza rilevare la singolarità di una siffatta valutazione del c.t.u., che inequivocamente ratifica quello che egli stesso descrive come un’evidente elusione ("la previsione del mantenimento di una parte prospiciente il vicino sarebbe stata prevista proprio per non perdere il diritto acquisito", come se si trattasse di una pluralità di immobili autonomi, e non di un unico edificio), la corte si limita a rilevare che il consulente avrebbe "sposato la tesi del Tribunale", e dà atto, poi, di quello che è attualmente il reale insegnamento della giurisprudenza di legittimità, per cui si ha mera ricostruzione, ovvero l’esonero dalle norme vigenti in punto di distanze, "solo se l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro", altrimenti versandosi nell’ipotesi di nuova costruzione, assoggettata alla normativa vigente.

3.2.2 Ma questo inequivoco insegnamento non è la conclusione dell’iter argomentativo della Corte d’appello di Trento, che ritiene imprescindibile la "disamina della ragion d’essere dei limiti posti dal legislatore alla proprietà in tema di rispetto delle distanze legali"; e quindi asserisce che sarebbe indiscusso che la ratio dell’articolo 873 c.c. "debba esser individuata nell’esigenza non certo della tutela della riservatezza, bensì della salubrità e sicurezza"; ma "se è così" si deve "verificare se rispetto al passato vi sia stata una modifica della sagoma dell’edificio confinante in larghezza ed in altezza, non già alla costruzione confinante astrattamente considerata nella sua unitaria realizzazione, ma solo alla parte di essa che concretamente fronteggia il fabbricato vicino". E dunque, se l’edificio è stato ricostruito "alla medesima distanza senza ampliamenti della sagoma o dell’altezza rispetto al fabbricato prospiciente del vicino, va ritenuto irrilevante l’eventuale ampliamento e rifacimento realizzato su diversi fronti" come si sarebbe espressa questa Suprema Corte in un risalente arresto (n. 14543/2004). E poiché sia nella c.t.u. di primo grado che in quella d’appello si è "accertato che rispetto al confine ed alla casa degli attori non vi è stato alcun ampliamento della sagoma dell’edificio", "la sentenza gravata deve essere confermata".

A parte che non è logicamente comprensibile come possa definirsi espletata "astrattamente" la considerazione dell’edificio nelle sue globali dimensioni, quel che rileva è, ovviamente, trattandosi di questioni di diritto, non il percorso motivazionale in sé (che suscita una certa perplessità anche laddove afferma di individuare la esclusiva ratio dell’articolo 873 c.c.), bensì il principio applicato. E la giurisprudenza di questa Suprema Corte, come già più sopra osservato, è ormai inequivoca nel senso che la ricostruzione dell’immobile non deve arrecare alcun novum esterno per consentirne l’edificazione ad una distanza difforme da quella stabilita dalla normativa vigente, avendo le stesse Sezioni Unite (nell’ordinanza n. 21578 del 19 ottobre 2011) affermato che, anche alla luce dell’articolo 31, primo comma, lettera d),l. 5 agosto 1978 n. 457, si ha "ristrutturazione" nel caso in cui gli interventi, poiché comportanti modifiche esclusivamente interne, abbiano lasciato inalterati i componenti essenziali dell’edificio, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura; e si ha "ricostruzione" quando tali componenti essenziali dell’edificio preesistente siano venuti meno per evento naturale o volontaria demolizione e l’intervento consista nel loro esatto ripristino, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e in particolare senza aumenti della volumetria; ma nel caso in cui tali aumenti sussistano, trattasi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla normativa in tema di distanze vigente al momento dell’edificazione, così ribadendosi quanto insegnato da un ampio orientamento (Cass. sez.2, 26 ottobre 2000 n. 14128; Cass. sez.2, 6 ottobre 2005 n. 19469; Cass. sez.2, 27 aprile 2006 n. 9637; Cass. sez.2, 11 febbraio 2009 n. 3391; Cass. sez.2, 27 ottobre 2009 n. 22688) e anche da ultimo rimarcato (Cass. sez.2, 20 agosto 2015 n. 17043).

Non è pertanto sostenibile, in quanto confliggente con il suddetto insegnamento - contro il quale, d’altronde, la corte territoriale non adduce alcuna valida argomentazione ermeneutica se in grado inficiarlo -, che nel caso di specie, nel quale è indiscutibile, per quanto emerge dalle consulenze, che sia stato effettuato un ampliamento volumetrico, l’edificio sia svincolato dalla normativa vigente sulle distanze, non potendosi qualificarlo né ristrutturazione né ricostruzione, bensì nuova costruzione. La ratio decidendi per cui quindi il giudice d’appello dichiara che "la sentenza gravata deve essere confermata" è erronea proprio per quanto denunciato nel motivo in esame.

3.2.3 Deve ricordarsi, peraltro, che all’incipit dell’esame di questa doglianza la corte territoriale l’aveva dichiarata rientrante in quanto richiesto dalla Delict in via incidentale (come appello in relazione ad una domanda riconvenzionale proposta in primo grado), cioè l’accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione del suo diritto a mantenere l’edificio alla attuale distanza, benché inferiore a quella legale. Dopo avere valutato, allora, i presupposti dell’esonero dalla normativa vigente in tema di distanze - nelle modalità, appena appurato, che l’hanno condotta all’applicazione di un principio erroneo -, la corte d’improvviso richiama quell’appello incidentale, per affermare che la pretesa attorea è infondata sotto un altro autonomo e sufficiente profilo. Tale profilo, peraltro, subito dopo la corte lo identifica in un appello incidentale condizionato ("ed infatti la società convenuta aveva chiesto in via riconvenzionale, ed oggi sul punto ha proposto appello incidentale condizionato, che fosse riconosciuto il suo diritto a mantenere il nuovo edificio alla distanza attuale in forza di usucapione ultraventennale" la cui prova "non solo è pacifica in relazione alla vetustà delle due case confinanti, ma è deducibile anche dalle ammissioni rese in sede di interpello dallo stesso R. ": così a pagina 57 della motivazione).

Sulla base di questo passo motivazionale la controricorrente Delict ha eccepito l’inammissibilità del secondo motivo del ricorso R. -C. , richiamando il noto insegnamento giurisprudenziale per cui non si ha interesse a censurare una sola ratio decidendi - e il motivo in effetti censura solo quella attinente alla tipologia di costruzione finora vagliata - qualora la pronuncia impugnata sia sorretta da altra ratio decidendi autonoma e non censurata da chi, appunto, impugna (Cass. sez. 3, 7 novembre 2005 n. 21490; Cass. sez. 3, 11 gennaio 2007 n. 389; Cass. sez. 3, 5 giugno 2007 n. 13070; Cass. sez. lav., 11 febbraio 2011 n. 3386; Cass. sez. 3, 14 febbraio 2012 n. 2108; S.U. 29 marzo 2013 n. 7931).

Tuttavia, non può non osservarsi che la sussistenza effettiva o meno di un’ulteriore ratio decidendi, in quanto integrante il contenuto del vaglio dell’ammissibilità del motivo, deve essere accertata dal giudice di legittimità. Non è quindi sufficiente che la sentenza impugnata definisca un proprio argomento motivazionale ratio decidendi affinché questo assurga realmente tale ruolo, e quindi chi impugna sia costretto a censurarlo, giacché quel che rileva è la sostanza dell’argomento, non l’"etichetta" che il giudice di merito vi appone.

Nel caso di specie, la pretesa seconda ratio decidendi nel caso concreto non si colloca in un rapporto di autonomia rispetto alla ratio decidendi di cui sopra si è trattato, riconoscendola la stessa corte, a ben guardare, come accoglimento di un "appello incidentale condizionato", e cioè evidentemente subordinato all’inesistenza della ratio decidendi cui la corte aveva in precedenza dedicato il suo ragionamento giudicandola esistente. Riconoscendolo come condizionato, logicamente quel che ne dice la corte diventa allora un rilievo relativo ad una situazione ipotetica che non si è verificata, per cui (si ripete, nel caso concreto, rispetto al quale l’interesse processuale deve essere individuato. cfr. da ultimo Cass. sez. 3, 10 novembre 2015 n. 22878) di per sé viene reso quale obiter dictum, vale a dire come un argomento inidoneo a sorreggere la sentenza impugnata (sulla natura dell’obiter dictum come argomento estraneo alla necessità logico-giuridica della decisione, cfr. p.es., seppur a proposito di altra tematica, Cass. sez. 2, 8 febbraio 2012 n. 1815).

Il secondo motivo del ricorso, in conclusione, non è inammissibile come conformato e nel merito deve essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata in relazione ad esso.

3.3 Il mancato accoglimento, invece, del primo motivo del ricorso principale conduce all’assorbimento del ricorso incidentale subordinato proposto dalla Fratelli Debertol s.n.c., poiché quest’ultimo soltanto ad esso attiene, riguardando l’asserita responsabilità della società nella causazione dei danni. L’accoglimento del secondo motivo, invero, non incide minimamente sulla posizione di tale società, per cui non ostacola l’assorbimento.

Rimane l’appello incidentale autonomo della Fratelli Debertol s.n.c., che presenta un unico motivo, rubricato come omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo in forza dell’articolo 360, primo comma, n. 5 c.p.c. nel testo antecedente alla novella del 2012, ritenuto applicabile, nonché "comunque" omesso esame di un fatto decisivo e discusso quanto alla condanna in primo grado della ricorrente a rifondere le spese legali al G. e alla compensazione delle spese nei confronti di Delict, Sevis e Mutua Assicurazioni.

Premesso che nel caso in esame è indubbiamente applicabile il testo vigente, essendo stata la sentenza depositata nel 2013, rimane soltanto il preteso omesso esame di un fatto decisivo e discusso, che consisterebbe poi nella valutazione del giudice in ordine alle spese. Ma l’articolo 360, primo comma, n. 5 c.p.c. riguarda un vizio motivazionale in punto di accertamento di fatto, e quindi non è pertinente ad esso la reale doglianza della ricorrente, che avrebbe dovuto essere addotta, semmai ve ne fossero stati i presupposti, sotto forma di violazione di norma processuale. Il motivo, pertanto, va disatteso.

In conclusione, del ricorso principale deve essere rigettato il primo motivo, come deve essere rigettato l’unico motivo del ricorso incidentale autonomo; assorbito quindi il ricorso incidentale subordinato, deve invece accogliersi il secondo motivo del ricorso principale, con conseguente cassazione in relazione ad esso della sentenza impugnata e rinvio, anche per le spese del grado, alla corte territoriale in diversa composizione.

P.Q.M.

Rigetta il primo motivo del ricorso principale e il motivo del ricorso incidentale autonomo; accoglie il secondo motivo del ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale subordinato; cassa in relazione e rinvia anche per le spese alla Corte d’appello di Trento in diversa composizione.

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Suddivisione di un appartamento e rispetto delle distanze per le tubazioni: Cassazione 17 giugno 2016, n. 12633

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 7 giugno 2016, n. 12633

Svolgimento del processo

1. Il Tribunale di Verona accoglieva la domanda con la quale F.M. , proprietaria di un appartamento sito nell’edificio condominiale, aveva chiesto la condanna della condomina Acropolis s.r.l. alla eliminazione o comunque allo spostamento degli scarichi idrici che la convenuta, nel suddividere il confinante appartamento, aveva installato a distanza illegale dall’unità immobiliare dell’attrice.

La decisione era confermata dalla Corte di appello di Venezia che, nel respingere il gravame, con sentenza dep. il 26 ottobre 2010, escludeva che nelle specie ricorressero le condizioni per la deroga in tema di condominio delle prescrizioni dettate dall’art. 889 cod. civ., posto che la installazione delle tubazioni, ulteriori rispetto allo stato pregresso, era stato frutto della scelta compiuta dalla convenuta di suddividere l’appartamento in due unità immobiliari; peraltro, il consulente aveva accertato la possibilità di un tracciato diverso seppure con costi superiori, mentre l’immobile non necessitava di essere suddistinto in due unità per mantenere la sua funzionalità, per cui erano inconferenti le censure alla ctu e la richiesta di rinnovazione della stessa; era irrilevante che si trattasse di un edificio risalente agli anni ‘70, atteso che la struttura era funzionale ai bisogni dei singoli condomini nello stato in cui si trovava; la richiesta di rinnovazione e.

2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione Acropolis s.r.l. sulla base di tre motivi.

Resiste con controricorso l’intimata, depositando memoria illustrativa.

Motivi della decisione

1. Il primo motivo, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia, censura la decisione gravata che, pur avendo correttamente affermato il principio di diritto sulla derogabilità delle distanze prescritte dall’art. 889 cod. civ. quando il condominio abbia necessità di installare le tubazioni, dovendo il giudice verificare se sia irragionevole applicarle al condominio, aveva escluso tale condizione facendo riferimento alla scelta speculativa di suddividere l’appartamento in due unità immobiliari, senza piuttosto verificare se la collocazione degli impianti fosse compatibile con il rispetto delle ‘distanze legali. Evidenzia che, in considerazione della elevata metratura dell’appartamento, non più idonea a soddisfare le mutate esigenze abitative dei nuclei familiari, il cui numero dei componenti si è andato via via riducendosi, era divenuto difficile collocare sul mercato appartamenti di grandi misure.

2. Il secondo motivo censura la sentenza che, senza compiere alcuna verifica sulla irragionevolezza del rispetto delle distanze legali, non aveva disposto la richiesta rinnovazione della consulenza, laddove non era stata effettuata alcuna indagine circa la compatibilità della collocazione degli impianti con il rispetto delle distanze legali, essendosi il consulente di ufficio limitato a compiere gli accertamenti per verificare la osservanza delle distanze legali. In particolare, era stato evidenziato da esso ricorrente la impossibilità di un tracciato diverso.

3. Il primo e il secondo motivo – che, per la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati.

La sentenza, nel ritenere che non ricorressero le condizioni per la deroga, in tema di condominio, alle prescrizioni di cui all’art. 889 cod. civ. dettate in materia di distanze legali, ha fondato la decisione sul rilievo che la esigenza di dotare di servizi (relativi a cucina e bagno) nasceva da una scelta soggettiva della condomina e non era determinata dalle condizioni obiettive della struttura dell’edificio. Ed invero, secondo gli accertamenti compiuti dai Giudici, l’appartamento era dotato di impianti pienamente funzionali mentre la necessità della installazione delle tubazioni a distanza illegale nasceva dalla esigenza della convenuta di suddividere l’immobile in due distinte ed autonome unità immobiliari, munite di bagno e cucina, al fine – come ancora evidenziato nel ricorso – di collocarlo positivamente sul mercato immobiliare, attesa l’elevata metratura; peraltro, il consulente aveva accertato la possibilità di un tracciato diverso seppure con costi superiori.

In materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art.889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali.

Ma evidentemente la deroga al rispetto delle distanze postula l’impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni – attesa la (necessaria) contiguità della unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale. Tale presupposto è stato correttamente escluso nella specie in cui, come si è detto, la installazione delle tubazioni a distanza illegale non era dovuta a una situazione strutturale obiettiva dell’edificio ovvero a necessità che rendevano irragionevole il rispetto del distanze ma alla esigenza soggettiva del condomino di rendere commerciabile sul mercato l’immobile. Ed in proposito occorre sottolineare che l’art. 1122 cod. civ., nel testo ratione temporis applicabile, disciplina l’ipotesi in cui il condomino, realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva, consentendogli l’esercizio dei poteri dominicali sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell’altrui proprietà esclusiva del vicino). Il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandosi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, peraltro con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass.2493/1967;2683/1980): il che si è per l’appunto verificato nella specie.

Alla stregua di tali premesse, appare corretta la decisione di escludere la ricorrenza dei presupposti che consentono la deroga alla prescrizioni di cui al citato art. 889, così come la richiesta di rinnovazione della consulenza, che si basava su accertamenti irrilevanti.

3.1. Il terzo motivo censura la sentenza laddove, in contrasto con quanto emerso dalla ctu, aveva ritenuto la rumorosità delle immissioni nelle tubazioni.

3.2. Il motivo va disatteso.

Il riferimento compiuto dai Giudici alla rumorosità appare formulato ad abundantiam e, come tale, è privo di valore decisorio, e il ricorrente non ha interesse a censurarlo, una volta che è stata affermata la illegittima installazione delle tubazioni, in quanto in violazione delle distanze legali, e il conseguente diritto dell’attrice alla loro rimozione.

Il ricorso va rigettato.

Le spese della presente fase vanno poste a carico della ricorrente, risultata soccombente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 2.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed Euro 2.500,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.

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TUBAZIONI: viene denunciato per il mancato rispetto delle distanze legali a seguito della divisione di un alloggio

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In condominio le norme sulle distanze trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio

La Corte di cassazione, sezione 2 civile, con la sentenza n.12633/2016 pubblicata il 17 giugno ha precisato che in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art.889 del codice civile, trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Per questo motivo, qualora risultino invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad “accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica, di per sé, il contemperamento dei vari interessi per garantire l’ordinato svolgimento di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali”.

Nell'eseguire la suddivisione di un appartamento per aumentarne la chances di vendita e ricollocazione sul mercato, il proprietario ha installato scarichi idrici.

L'attrice ne chiede l’eliminazione o comunque lo spostamento per il mancato rispetto delle distanze legali.

In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella relativa alle distanze delle tubazioni (di cui all'art. 889 c.c.) vanno applicate solo se compatibili con la struttura dell'edificio e la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei proprietari; pertanto il giudice di merito deve accertare se la loro applicazione non sia irragionevole e, nel caso, concludere per la deroga alla norma. La deroga deve discendere quindi da necessità obiettive e non da esigenze soggettive del condomino.

Gli Ermellini affermano che la deroga è ammessa, ma solo quando ciò sia strettamente ed oggettivamente necessario. Quando, cioè, le circostanze di fatto lo impongano e non vi sia altra soluzione.

Se invece tutto dipende dalla scelta del condomino, nella specie dalla sua decisione di dividere in due appartamenti un appartamento unico, la necessità di ricavare nuove tubazioni non lo esime dalle norme sul rispetto delle distanze.

Una volta dichiarata l'illegalità delle distanze, è riconosciuto il diritto alla rimozione delle tubazioni.

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IN TEMA DI DISTANZE: rapporti di vicinato

DISTANZE A LA CARTE In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 novembre 2015 – 2 febbraio 2016, n. 1989 Presidente Mazzacane – Relatore Orilia.

La corte riprende un orientamento già più volte manifestato in tema di applicazione all’interno del condominio delle norme del codice civile che disciplinano le distanze.

Il fatto: “Con atto 27.1.1997 Mu.Gi. , proprietario di un immobile nel fabbricato in via (OMISSIS) , convenne davanti al Tribunale i condomini M.G. e G.C. per sentirli condannare alla riduzione in pristino e al risarcimento dei danni in relazione ad una serie di interventi lesivi dei sui diritti e il Tribunale di Padova, per quanto ancora interessa in questa sede, li condannò ad arretrare alcune tubazioni installate a distanza illegale dal confine delle rispettive proprietà rigettando invece la domanda di risarcimento danni.”

La Corte di appello di Venezia conferma la decisione di primo grado, sottolineando - fra altri rilievo - due aspetti peculiari: si trattava di muri interni e non di muri comuni, per cui non trovava applicazione la regola della inoperatività nel condominio della normativa sulle distanze legali, applicabile invece con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni; gli appellanti avrebbero potuto nella ristrutturazione del loro immobile mettere a norma l’impiantistica rispettando le distanze di cui all’art. 889 cc, non essendo rilevante l’onerosità della rimessione in pristino perché, secondo quanto emerso dalla consulenza tecnica, i lavori avrebbero potuto essere eseguiti diversamente contemperando i reciproci interessi tra i condomini in modo tale da garantire i diritti dell’appellato, seppur non assicurando l’integrale rispetto delle distanze.

Le parti ricorrono in Cassazione, continuando ad affermare le proprie tesi ed ottengono la sentenza in commento, che nella motivazione afferma: “secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, che qui si intende ribadire, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 12520 del 21/05/2010 Rv. 613141; Sez. 2, Sentenza n. 16958 del 25/07/2006 Rv. 591489; Sez. 2, Sentenza n. 139 del 19/01/1985 Rv. 438337). Nell’affermare tale principio, questa Corte ha altresì precisato che, anche con riferimento ai tubi dell’impianto di riscaldamento di edifici condominiali, l’applicabilità dell’art. 889 cod. civ. è derogabile solo per incompatibilità dell’osservanza della distanza ivi indicata con la struttura stessa di tali edifici: v. Sez. 2, Sentenza n. 13852 del 09/11/2001 Rv. 550113). Ebbene, nel caso di specie la Corte d’Appello ha affermato che è possibile una diversa collocazione delle tubazioni nel rispetto dell’art. 889 cc anche se, come affermato dal CTU, ciò comporta il rifacimento dell’impiantistica ed ha osservato in proposito che il CTU aveva prospettato alcune ipotesi certamente fattibili, indicate a pagg. 7 e 8 del supplemento (v. pag. 7 sentenza impugnata). La Corte d’Appello ha quindi rilevato che in sede di ristrutturazione dell’immobile gli appellanti avrebbero potuto mettere a norma l’impiantistica rispettando sostanzialmente le distanze di cui all’art. 889 cc (pagg. 10 e 11).”

Si può dunque sintetizzare che la deroga alle distanze è applicabile anche fra le singole unità poste in condominio e non solo fra la singola proprietà e le parti comuni, purché tale deroga sia l’estrema ratio a fronte della situazione concreta: ove sia possibile una realizzazione del manufatto o dell’impianto che consenta invece di rispettare le distanze, anche se decisamente più gravosa rispetto alla soluzione in deroga, gli interessati dovranno fare salve le norme del codice civile e adeguarsi a quelle, anche se l’unità è posta in condominio.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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