IL COSTRUTTORE... PADRE DI FAMIGLIA

La proprietà "conformata" nel condominio e la normativa sulle distanze legali 

Nell'ambito della disciplina condominiale, l'espressione padre di famiglia rimanda direttamente all'attività dell'amministratore pro tempore, ed ai canoni di diligenza che il medesimo deve rispettare nell'espletamento del suo incarico, come una giurisprudenza assai ripetuta da sempre evidenzia (giusto per citare le più recenti, tra le moltissime, si vedano: Trib Monza 18 agosto 2016, n. 2279, per la quale "ai sensi dell'art. 1710 c.c., l'amministratore del condominio è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del buon padre di famiglia, ovverosia quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza", nonché, per le pronunce di legittimità, in tali esatti termini, Cass. 27 maggio 1982, n. 3233).

Tuttavia l'applicazione di tale "parametro" non si limita al riferimento col soggetto incaricato della gestione delle parti comuni e della prestazione dei servizi finalizzati a consentire la concreta vivibilità dell'edificio, ma può avere più ampie, e forse anche più rilevanti, applicazioni.

Un primo rapido richiamo può rinvenirsi nella disciplina che scaturisce dall'interpretazione dell'art. 1134 c.c. (in tema di rimborso di costi anticipati dal singolo condomino), in base alla quale sono urgenti le spese che appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune, con valutazione effettuata secondo il criterio, appunto, del buon padre di famiglia (in tal senso, Cass. 3 settembre 2013, n. 2015l).

Una seconda ipotesi, inoltre, si colloca nell'ambito dei rapporti tra condomini che si mostrano affini a quelli che vengono denominati "di vicinato" e che coinvolgono le interferenze che le proprietà esclusive hanno sia tra di loro, sia in rapporto con l'insieme dei beni e degli impianti comuni.

Il fenomeno rivela una stretta attinenza con la costituzione del condominio, che, com'è noto, rappresenta il momento in cui viene ad esistenza l'"ente di gestione" (dal punto di vista soprattutto giuridico) e che, di conseguenza, determina l'applicazione di tutte le regole previste dal codice civile per la relativa fattispecie.

In merito a tale aspetto, appare opportuno operare qualche cenno riguardo alle vigenti coordinate normative, premettendo che due sono le prospettive da analizzare (quella della realtà fattuale, e quella della realtà giuridica).

Dal punto di vista "fisico" (vale a dire, della concretezza della reale situazione di fatto), si ritiene che un primo requisito (perché si abbia, giuridicamente, un condominio) è dato dall'effettiva costruzione dell'edificio, ovvero di un fabbricato diviso per piani orizzontali (cfr. Cass. 27 aprile 1979, n. 2448, per la non applicabilità delle norme nel caso di più separati edifici divisi tra loro da una parete verticale), precisandosi, tuttavia, che il condominio può sussistere anche qualora vi siano più porzioni di piano in proprietà esclusiva disposte in senso orizzontale (cfr. Cass. 19 settembre 1968, n. 2955, e più recentemente, per l'ipotesi delle c.d. "ville a schiera", Cass., 18 settembre 2015, n. 18344, Cass., 4 novembre 2010, n. 22466, Cass. 18 aprile 2005, n. 8066, Trib. Milano 14 giugno 1993, Casse. 12 marzo 1973, n. 697). In particolare, la costruzione può considerarsi terminata a prescindere dal fatto che siano ancora da realizzare alcuni accessori della stessa (c.d., "finiture" - cfr Cass. 26 gennaio 1982, n. 510) e indipendentemente dal rilascio della certificazione di abitabilità da parte del competente Ente locale (cfr. cit. Cass. n. 510/1982), in base agli stessi principi, non è necessario un atto di formale "costituzione" (Cass. 21 ottobre 1978, n. 4769), né che siano stati preventivamente approvati il regolamento condominiale o le tabelle millesimali (cfr. Cass. 3 gennaio 1977, n. 1, nonché, per le "ricadute" sull'attività dell'assemblea, che rimane valida, Cass. 6 giugno 1974, n. 1664).

Dal punto di vista giuridico, un secondo requisito è dato dalla distribuzione della titolaritàa del diritto di proprietà sulle unità immobiliari ricomprese in detti piani orizzontali a favore di almeno due soggetti; precisandosi che tale attribuzione di proprietà separata può avvenire non solo con un ordinario atto notarile pubblico (o scrittura privata autenticata, sempre dal notaio) ma anche in base ad una semplice scrittura privata idonea al trasferimento ex art. 1350 c.c. (Cass. 2 febbraio 1974, n. 299), il tutto a prescindere dalla tipologia negoziale utilizzata (cfr., Cass. 29 luglio 1981, n. 4857 per l'idoneità della permuta; App. Venezia 17 febbraio 1958 per quella del testamento, e Cass. Sez. Un. 5 luglio 1982, n. 4001 per quella ancora dell'atto di divisione di cosa futura).

Come si è visto, il fenomeno (e il momento) della costituzione è particolarmente rilevante in quanto non solo determina la vera e propria "nascita" del condominio, ma anche perché ne fissa il momento temporale (una specie di riferimento "ante/post") rispetto al quale dovrà porsi la valutazione dell'eventuale esistenza di (un complesso di) diritti e/o di obblighi a favore e/o a carico dei condomini.

Ora, la circostanza che il "condominio" venga ad esistenza in tal modo puntuale (cioè, preciso e determinato sia di fatto, sia giuridicamente) determina degli specifici (ed insuperabili) effetti anche in altri ambiti, i quali - per quello che qui ci interessa - coinvolgono la figure del "costruttore" qualificata in termini di "padre di famiglia" (che, in questo specifico caso, perde la qualifica di "buono").

E' risaputo, infatti e per esempio, che all'interno della disciplina condominiale c'è stata (e c'è) un'accesa discussione sull'applicabilità alla fattispecie delle discipline delle c.d. "distanze legali" di cui agli artt. 873 e s.s. c.c. (sul punto, imprescindibile è il richiamo a quanto acutamente evidenziato de R. Triola, "Condominio e distanze legali", in "Il nuovo condominio", Torino, 2013, pag. 362 e seg.).

Secondo tale disciplina codicistica, sussistono alcune tutele/cautele e, soprattutto, delle limitazioni all'attività dei singoli (incrementativa e/o modificativa della proprietà privata), qualora venga coinvolto l'ambito delle analoghe prerogative del proprietario "vicino".

Da qui l'imposizione di una distanza minima tra costruzioni (art. 873 c.c.), rispetto alle condutture (art. 889 c.c.), agli alberi (art. 892 c.c.), alla realizzazione di luci (aperture che non consentono l'affaccio - cfr. art. 901 c.c.), di vedute (le aperture che comunemente vengono denominate "finestre", vale a dire con facoltà di affaccio - cfr. art. 905 c.c.) e quant'altro.

Tuttavia, tali cautele/limitazioni presuppongono (per come sono strutturate nel codice) una situazione ben precisa, che consiste nel fatto che, date per assodate le legittime proprietà separate (e contigue), già perfezionatesi in precedenza per quanto riguarda la titolarità, ad un certo punto sopravviene un "cambiamento" (modificativo e/o incrementativo) che pone in essere un'alterazione dello stato di fatto (si direbbe, dei luoghi) e che conseguentemente impone il rispetto delle predette cautele/limitazioni.

Se, però, all'interno dell'edificio in condominio il "cambiamento" avviene - o meglio, e già avvenuto - in precedenza all'originaria attribuzione separata delle proprietà esclusive, qual è il trattamento giuridico che ad esso deve essere riservato? In altri termini, le cennate cautele e/o limitazioni possono ugualmente applicarsi ed essere vincolanti, addirittura fino al punto di comportare la rimessione in pristino con eliminazione dell'opera pregressa effettuata in loro violazione?

La questione, per quanto "di nicchia", è stata efficacemente risolta da una serie di pronunce che vale la pena di compendiare per quanto precisamente si sono preoccupate di analizzare tale situazione giuridica, la quale, sebbene abbia caratteristiche di evidente peculiarità, nel concreto può invero essere riscontrata in un numero assai rilevante di edifici.

Di tali arresti, è utile fornire un sintetico catalogo, precisandosi che, mai come in questo caso, l'aspetto fattuale della controversia è assai rilevante a livello interpretativo, proprio perché esprime e rappresenta l'eccezionalità della fattispecie (in termini di applicazione, o meno, della normativa). Detto in altro modo, l'interprete (o l'operatore) che tiene presente non solo i principi affermati da tali pronunce ma anche le situazioni di fatto concretamente analizzate, e in grado di meglio comprendere qual sia l'esatta portata del fenomeno considerato, nonché le ragioni per cui questo viene disciplinato diversamente (o, meglio, in via d'eccezione) rispetto alla regola generale.

Sintetizzando la giurisprudenza in argomento, secondo un ordine temporale a ritroso, vanno specificamente richiamate:

• Cass. 7 aprile 2015, n. 6923; la quale si e occupata del caso di un edificio realizzato da una cooperativa edilizia (originario unico proprietario dell'edificio) all'interno del quale, in precedenza alla costituzione del condominio (che, in tale ipotesi, avviene con l'assegnazione degli appartamenti e con il relativo acquisto in proprietà al momento della stipula del mutuo individuale) era stata realizzata un'apertura di alcune vedute, con "asservimento" delle proprietà esclusive viciniori;
• Cass. 16 novembre 2012, n. 20218; riguardante la facoltà di accesso (esercitabile anche con automezzi) sulla/nella proprietà esclusiva (area e relativa rampa) in cui, tuttavia, si trovavano allocati alcuni impianti comuni (centrale termica, autoclave ed impianto di sollevamento delle acque luride);
• Trib. Roma 14 gennaio 2010, n. 783, che ha affrontato l'ipotesi dell'apertura di una porta di accesso nell'androne condominiale, da parte di un'unità immobiliare avente però accesso da un civico adiacente a quello dell'edificio di cui fa parte detto androne;
• Cass. 13 novembre 1993, n. 11207, relativa ad una servitù gravante su parte del cortile comune (adibita a scivolo e a passo carraio), ed esistente a favore di una unità immobiliare in proprietà esclusiva;
• Cass. 14 maggio 1990, n. 4117, attinente ad alcune aperture lucifere (nella specie, porta a vetri) collocata tra una chiostrina di proprietà esclusiva ed una scala di proprietà condominiale (da cui riceve luce);
• Cass. 15 aprile 1987, n. 3723, avente ad oggetto l'installazione di un contatore dell'energia elettrica a servizio della proprietà di un condomino sul pianerottolo di proprietà esclusiva di un (altro) condomino, con facoltà accessoria, per il primo, di accedere a tale spazio sia per le verifiche periodiche, sia per la riattivazione dell'apparecchio in caso di interruzione;
• Cass. 7 dicembre 1981, n. 6478, inerente ad un'apertura lucifera allocata sul pianerottolo di uni edificio in condominio e corrispondente, all'esterno, su una terrazza di proprietà esclusiva di un singolo condomino (ed avente le caratteristiche di una luce irregolare);
• Cass. 19 gennaio 1985, n. 139, che si è occupata dell'installazione di tubi, destinati al servizio di un appartamento, all'interno del muro comune all'appartamento contiguo.

In tutte queste pronunce, che pervengono compatte all'affermazione della legittimità di tali "pesi" esistenti all'interno dell'edificio, vengono precisati alcuni rilevanti principi giuridici che possono così essere enumerati:

1. prima del momento della sua costituzione (che, come noto e pacifico, si verifica con la costruzione dell'edificio ed il trasferimento della proprietà della prima unita immobiliare, con ciò sussistendo almeno due condomini) l'edificio (futuro condominio) e oggetto di un unico diritto dominicale (vale a dire, un'unica proprietà) (Cass. n. 6923/2015);
2. l'assetto di tale edificio (considerato nella fase pre-condominiale) può essere liberamente conformato e modificato dall'unico proprietario, soggetto che non di rado va individuato nel "costruttore" (Cass. n. 6923/2015);
3. i successivi trasferimenti di proprietà riguardanti le unità immobiliari ricomprese in detto fabbricato determinano non solo la costituzione ex lege del condominio (e, quindi, il sorgere della comproprietà sulle parti comuni) ma anche la costituzione di servitù (reciproche) tra le predette unità immobiliari (Casts. n. 6923/2015), fenomeno che si verifica automaticamente (ope legis) (Cass. n. 20218/2012);
4. le servitù così costituite possono riguardare anche l'installazione e/o la presenza di impianti (Cass. n. 20218/2012);
5. possono essere costituite anche a favore delle parti comuni (Casts. n. 20218/2012; Cass. n. 11207/1993);
6. lo schema giuridico di tale costituzione di servitù è assimilabile a quella per "destinazione del padre di famiglia" prevista dall'art. 1062 c.c. (Casts. n. 6923/2015, Case. n. 11207/1993, Cass. n. 4117/1990, Cass. n. 3723/1987; Cass. n. 139/1985, App. Milano 11/1/1983);
7. i requisiti giuridici necessari affinché validamente possa verificarsi detta costituzione di servitù ex art. 1062 c.c. sono: a) la mera esistenza di opere permanenti ed apparenti, b) l'assenza nei titoli di proprietà di clausole negoziali che espressamente impediscano detto effetto (Cass. n. 6923/2015, Cass. n. 11207/1993, Cass. n. 3723/1987);
8. ne deriva, come ultima conseguenza, che la normativa sulle c.d. "distanze legali" (art. 873, e s.s., c.c.) non si applica alle opere eseguite prima della costituzione del condominio (Cass. n. 6923/2015; App. Roma n. 4644/2010; Cass. n. 139/1985) in quanto trattasi di servitù precostituite;
9. del tutto inconferente è il richiamo all'art. 1144 c.c. riguardante "gli atti compiuti con l'altrui tolleranza" in quanto l'utilità fornita dalla "servitù" è duratura e non si tratta di un vantaggio personale e transitorio (Cass. n. 20218/2012; Cass. n. 3723/1987).

Come può vedersi, la situazione giuridica considerata dalle richiamate pronunce viene ricostruita (e, soprattutto, ricondotta ad uniforme disciplina) con evidente chiarezza, ed ancor di più viene posto un importante discrimine tra le opere realizzate prima della "costituzione" del condominio e quelle realizzate dopo, in tal modo bypassando completamente, per le prime, la questione dell'applicabilità della normativa sulle distanze legali che tanta discussione ha suscitato in giurisprudenza.

Va detto, tuttavia, che forse il "diritto vivente", direttamente sperimentato dai soggetti di diritto, ha per una volta superato le elucubrazioni degli esperti e le pignolerie degli operatori se è vero com'è vero che, nel concreto, assai difficilmente viene sollevata la questione del rispetto delle distanze legali relativamente ad opere "pregresse" che il singolo partecipante (rectius, acquirente) si trova già belle che esistenti al momento del suo ingresso nella compagine del condomini (rectius, acquisto della porzione immobiliare), circostanza che depone per l'evidente esistenza di un "senso comune" di pacifica accettazione dello status quo consistente nella specifica situazione urbanistica dell'edificio.

In ogni caso, la questione delle servitù relative ad opere realizzate dal "costruttore" prima della vendita delle unità immobiliari, e quindi costituite "per destinazione del padre di famiglia" ai sensi dell'art. 1062 c.c., ci costringe a considerare la specifica particolarità del "condominio", imponendoci una valutazione delle regole applicabili (previste dal codice per ambiti diversi e non direttamente collegate alla fattispecie condominiale) in termini di meditato adattamento, senza dimenticare che, data detta peculiarità, ne può anche derivare l'inapplicabilità senza che ciò costituisca ragione di "scandalo".

Non può aversi difficoltà ad affermare, infatti, che, al cambiamento di un presupposto fenomenico, una particolare disciplina divenga inapplicabile, allorché - ed è proprio il nostro caso - gli aspetti fattuali siano fondamentali per l'applicazione della norma, né può invocarsi la sussistenza di un qualche pregiudizio sulla tutela degli interessati perché se la normativa sulle distanze è finalizzata a difendere il proprietario che risulta limitato dalle attività del vicino, nel caso delle opere pregresse alla costituzione del condominio, la tutela comunque sussiste ed è rappresentata non dalla facoltà di richiedere la rimessione in pristino (cioè l'eliminazione della violazione) ma dalla possibilità di valutare preventivamente la situazione di fatto e di diritto alla quale eventualmente poi si parteciperà.

In altri termini, la tutela fornita dalla legge non è in questo caso successiva (dopo l'asserita violazione) ma preventiva, non potendosi, quindi, gli interessati lamentare di una situazione giuridica alla quale hanno partecipato volontariamente, avendo tutte le possibilità di valutarne preventivamente portata e consistenza.

Luigi Salciarini

Avvocato del foro di Pescara

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CASSAZIONE 16 GENNAIO 2013, N. 946: Suolo e Sottosuolo beni comuni

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CASSAZIONE 16 GENNAIO 2013, N. 946

LA REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            

Dott. FELICETTI  Francesco  -  Presidente

Dott. PICCIALLI  Luigi  -  Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo -  Consigliere  -

Dott. PARZIALE  Ippolisto  -  Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria -  rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:                                          

SENTENZA

Sul ricorso 16609/2006 proposto da: 

S. B.  IN PERSONA DELL'AMM.RE UNICO  A.  IMM SRL IN PERSONA DELL'AMM.RE  UNICO  DOTT. 

A.D.  P.I.  (OMISSIS), elettivamente  domiciliati  in  ROMA, presso lo studio dell'avvocato M. B., rappresentati e difesi dall'avvocato B. T.; 

                                                       - ricorrenti - 

Contro

B.G.,   + ALTRI OMESSI; 

                                                         - intimati - 

sul ricorso 21152/2006 proposto da: 

S.C. (E PER LUI  + ALTRI OMESSI elettivamente domiciliati in ROMA, V. M. 88, presso lo studio dell'avvocato D.   B.  M.,   che  li  rappresenta  e  difende   unitamente all'avvocato C. F.; 

                        - controricorrenti e ricorrenti incidentali - 

contro

S. B. SRL, A. IMM SRL; 

                                                         - intimati - 

avverso  la  sentenza n. 1073/2005 della CORTE D'APPELLO di  BRESCIA, depositata il 16/12/2005; 

udita  la  relazione  della causa svolta nella pubblica  udienza  del 08/06/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO; 

udito il  P.M.  in persona del Sostituto Procuratore Generale  Dott.  GOLIA  Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'accoglimento del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con atto di citazione in data 17 novembre 1988, S. C. e gli altri condomini del "Condominio (OMISSIS)" di (OMISSIS) convennero in giudizio la Alpedil s.r.l. e la Scavedil Beton s.r.l. innanzi al Tribunale di Brescia, esponendo che nessuno degli atti di compravendita del 1981 con i quali l'originario unico proprietario costruttore del complesso immobiliare Alpedil s.r.l.

aveva trasferito le singole unità immobiliari conteneva riserve di proprietà a favore del venditore; che successivamente all'ultimo trasferimento Alpedil aveva tuttavia costruito un secondo piano interrato, utilizzando il sottosuolo condominiale, e ricavando cinque nuovi box per autoveicoli; che tale porzione di fabbrica, accatastata separatamente con un numero di mappale successivo a quelli che identificavano le unità condominiali, era stata oggetto di vendita alla Scavedil Beton s.r.l., trascritta in data posteriore agli atti di acquisto dei singoli appartamenti. Gli attori chiesero pertanto che fosse accertata la proprietà condominiale del secondo piano interrato in forza di accessione e l'inefficacia del contratto di compravendita tra Alpedil e Scavedil, con condanna di quest'ultima al rilascio del bene.

2. - L'adito Tribunale accolse la domanda dei condomini, previo rimborso di Euro 20.000,00 a norma dell'art. 936 cod. civ. quale valore dei materiali e prezzo della manodopera, trattandosi di opere di un terzo nel fondo altrui. Il giudice di primo grado fece applicazione della presunzione prevista dall'art. 1117 cod. civ. escludendo che il possesso della precedente intercapedine, comunque senza titolo, comportasse effetti favorevoli per il precedente proprietario.

Avverso tale sentenza proposero gravame Alpedil e Scavedil.

3. - Con sentenza depositata il 16 dicembre 2005, la Corte d'appello di Brescia, in parziale riforma della sentenza impugnata, liquidò il credito indennitario di Alpedil s.r.l. nei confronti dei condomini appellati in Euro 18.964,68, condannando costoro al relativo pagamento, oltre agli interessi.

Il giudice di secondo grado ritenne infondato il motivo di appello secondo il quale erroneamente la sentenza impugnata avrebbe omesso di considerare che, come verificato dal c.t.u., non era stato scavato il suolo comune per ricavare un altro vano, ma era stata solo realizzata la chiusura del vano libero a mezza costa con muri di tamponamento, con la conseguenza che la presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. non avrebbe potuto operare, trattandosi di vano di uso esclusivo e non obiettivamente destinato al godimento comune.

Al riguardo, la Corte osservò che proprio dalla c.t.u. era emerso che Alpedil aveva scavato nel sottosuolo condominiale inteso nel senso di fondazioni del fabbricato, comuni a norma dell'art. 1117 cod. civ., in difetto di titolo in senso contrario, mentre quello che gli appellanti avevano qualificato impropriamente come vano libero era la parte esterna di pilastri di fondazione che fuoriuscivano a causa del naturale declivio del colle, ossia della scarpata sulla quale l'immobile era stato eretto. Da tali considerazioni la Corte di merito desunse altresì la infondatezza del motivo di appello con il quale si era censurata la omessa applicazione dell'art. 1150 cod. civ. in luogo dell'art. 936 cod. civ. in base al rilievo che gli appellanti erano possessori del fondo e che le opere compiute costituivano addizioni e miglioramenti del fondo.

Osservò in proposito il giudice di secondo grado che non si trattava di recuperare un bene di cui si fosse ceduto o perduto il possesso, non avendo mai il condominio perso il possesso del suolo e delle fondazioni del palazzo, ma di verificare i presupposti di fatto per l'accessione quale modo di acquisto della proprietà di una entità non esistente prima in natura, costituita dai box ricavati nelle fondazioni, e di applicare la relativa disciplina.

Infondato fu anche ritenuto il motivo dell'appello incidentale dei condomini, secondo il quale il Tribunale avrebbe determinato la somma da corrispondere ad Alpedil comprendendovi anche il profitto di impresa, escluso dall'art. 936 cod. civ. Doveva, pertanto, essere seguita la valutazione operata dalla prima consulenza, come aveva fatto il Tribunale, e confermato il costo dei lavori in L. 16.000.000. Trattandosi di debito di valore, era dovuta la rivalutazione, e, poichè erano stati chiesti anche gli interessi, tale domanda doveva essere accolta: fu infatti ritenuta infondata la eccezione dei condomini secondo cui il mantenuto godimento dei box avrebbe escluso il diritto agli interessi, posto che l'art. 1499 cod. civ. in tema di compravendita non è applicabile in tema di accessione invertita.

Gli interessi non potevano che decorrere dalla domanda, ossia dal deposito della comparsa di risposta di primo grado. Essi, in relazione agli effetti del fenomeno inflattivo sulla somma capitale, andavano computati sul capitale di L. sedici milioni rivalutato al 30 gennaio 1989 e poi di seguito di anno in anno fino all'effettivo soddisfo, secondo gli indici Istat.

La eccezione riconvenzionale di compensazione tra il credito indennitario e quello derivante ai condomini dal mancato godimento dei box fu rigettata osservandosi che il proprietario del fondo che è decaduto dallo ius tollendi o che preferisce ritenere la costruzione fatta dal terzo non ha diritto al risarcimento del danno, e, dunque, nemmeno al risarcimento da mancato tempestivo godimento della costruzione acquistata.

4. - Per la cassazione di tale sentenza ricorrono la società Alpedil Immobiliare s.r.l. e la società Scavedil Beton s.r.l. affidandosi a tre motivi. Resistono i condomini, che propongono altresì ricorso incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Deve, preliminarmente, procedersi, ex art. 335 cod. proc. civ., alla riunione del ricorso principale e di quello incidentale siccome proposti nei confronti della medesima sentenza.

2. - Con il primo motivo del ricorso principale si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di legge, per avere la Corte distrettuale definito impropria la qualificazione di vano libero data alla parte sottostante il pavimento più basso del condominio. In tal modo, il giudice di secondo grado avrebbe errato nella individuazione dei beni comuni di cui all'art. 1117 cod. civ., ricomprendendo lo spazio in cui era stato ricavato il secondo seminterrato del condominio fra le parti comuni, senza considerare lo stato dei luoghi quale descritto nella c.t.u., nè la ripartizione delle spese secondo la tabella millesimale, che prevedeva la partecipazione alle stesse da parte della Alpedil, nè la conformità del manufatto alla concessione edilizia. Secondo le ricorrenti, il volume del manufatto in questione sarebbe stato naturalmente sottratto alla comunione, non essendo al servizio comune in quanto del tutto aperto e destinato a finalità esclusive di Alpedil.

3. - La doglianza è immeritevole di accoglimento.

3.1. - Nella specie, infatti, correttamente la Corte di merito ha applicato la presunzione prevista dall'art. 1117 cod. civ. con riguardo alla intercapedine tra pilastri e terreno adiacente. In realtà, salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni anche tutte quelli assimilabili alle parti espressamente indicate nella richiamata disposizione codicistica in relazione alla destinazione al comune godimento o al servizio della proprietà esclusiva.

3.2. - Ebbene, nella sentenza impugnata il giudice di secondo grado ha fornito articolata ed ampia motivazione delle ragioni sulle quali ha fondato il proprio convincimento circa detta destinazione della intercapedine di cui si tratta, osservando che essa non aveva alcuna autonomia funzionale o strutturale rispetto alle fondazioni stesse, che nella conformazione del fabbricato non si esaurivano nella porzione interamente sotterrata del pilastro, ma dovevano necessariamente comprendere anche quella parte che fuoriusciva a causa dell'andamento del terreno; e che, pertanto, allargare l'intercapedine, svuotare gli spazi prima occupati dal terreno della scarpata sotto il palazzo e costruire muri di tamponamento tra un pilastro e l'altro equivaleva ad operare su beni da qualificare comuni non solo in forza di presunzione normativa, ma anche perchè necessari alla esistenza stessa del condominio.

Nè è emersa la esistenza di alcun titolo che disponesse in senso contrario ad una siffatta prospettazione.

4. - Con il secondo motivo, si lamenta violazione e falsa applicazione delle norme di legge per avere la Corte territoriale affermato che la pretesa delle attuali ricorrenti di ottenere l'applicazione da parte del Tribunale di Brescia dell'art. 1150 cod. civ. non avrebbe potuto trovare accoglimento per il fatto che, per effetto della qualificazione dalla stessa Corte data al vano di cui si tratta, il costruttore non era possessore, bensì solo terzo edificatore di opere su proprietà altrui con materiali propri, laddove, secondo le ricorrenti, il possesso da parte di Alpedil prima e di Scavedil dopo sarebbe stato legittimato dalla circostanza che il condominio era stato eretto da Alpedil nel 1981, che era stata concessa dal Comune di Lumezzane per lo stesso condominio l'autorizzazione amministrativa alla esecuzione di cinque box, poi ceduti a Scavedil, e che le relative opere erano state eseguite senza che i condomini sollevassero rilievi. Ne discenderebbe la qualifica di Alpedil (e, poi, di Scavedil) di possessore di buona fede, e, quindi, avente diritto al rimborso delle spese sostenute per le riparazioni straordinarie e all'indennità per i miglioramenti.

5. - La doglianza è fondata nei termini che seguono.

5.1. - La circostanza che il condominio non avesse mai perduto il possesso del suolo e delle fondazioni del palazzo non escludeva un rapporto di fatto di Alpedil con essi, e, quindi, la qualifica della società come possessore: rapporto la cui sussistenza effettivamente emerge, come rilevato nel ricorso, dall'avere la stessa, dopo aver eretto il fabbricato, proceduto alla esecuzione dei garages, a seguito di autorizzazione del Comune, in assenza di alcun rilievo da parte del condominio sino al momento della notifica dell'atto introduttivo del giudizio.

5.2.- A fronte di tali rilievi, la Corte territoriale non ha fornito una valida argomentazione giuridica del proprio convincimento in ordine alla esclusione della qualifica di possessore in capo alla Alpedil (e poi alla Scavedil) e della conseguente ritenuta applicabilità dell'art. 936 cod. civ., in luogo dell'art. 1150 cod. civ..

6. - Con il terzo motivo si deduce omessa o insufficiente o contraddittoria motivazione in relazione agli artt. 1150 o 936 cod. civ., in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio, e cioè la contestazione dell'intervenuta richiesta di somma diversa e superiore rispetto a quella indicata dal c.t.u. e liquidata in primo grado. La parte appellante aveva invece richiesto una somma diversa da quella risultante dalla relazione del c.t.u., così sottoponendo a censura la liquidazione operata dal giudice di primo grado.

7. - La doglianza è fondata.

7.1. - Ha errato la Corte di merito nell'affermare che la stima della somma dovuta alle appellanti non era stata oggetto di censura, non essendo, pertanto, suscettibile di aumento in sede di gravame. In realtà, emerge dalle conclusioni dell'atto introduttivo del giudizio di secondo grado che le appellanti avevano chiesto, per il caso di accoglimento della domanda di parte appellata di accertamento della proprietà condominiale del secondo piano interrato in forza di accessione, "che gli appellati venissero condannati con vincolo fra di loro solidale a corrispondere a parte convenuta l'indennità prevista dall'art. 1150 c.c. per i miglioramenti apportati al fondo e cioè in ispecie l'incremento di valore provocato con la trasformazione ed il rimborso di ogni altra correlativa spesa nell'entità di L. 150.000.000, ovvero di Euro 77.468,00 oltre rivalutazione dalla data della consulenza di parte fino alla data della decisione".

7.2. - Tale richiesta non risulta all'evidenza in linea con le indicazioni provenienti dalla relazione depositata dal c.t.u., in base alla quale l'indennità dovuta alla costruttrice Alpedil sarebbe ammontata a L. 29.920,000: indicazioni poi recepite dai giudici di merito.

8. - Resta assorbito dall'accoglimento del ricorso principale in parte qua l'esame del ricorso incidentale, risultando correlati entrambi i motivi in cui esso si articola - il primo, avente ad oggetto l'asserita violazione e falsa applicazione dell'art. 1282 cod. civ. in merito alla disposta corresponsione degli interessi sul credito indennitario, ed il secondo, concernente la violazione dell'art. 1218 cod. civ. e la falsa applicazione dell'art. 936 cod. civ. sotto il profilo del mancato risarcimento del danno cagionato ai condomini dalla ritenzione del bene in questione da parte delle ricorrenti - alla qualifica della natura del credito vantato dalle ricorrenti ed alla relazione delle stesse con il bene in questione, quali individuate dalla sentenza impugnata.

9. - Conclusivamente, mentre deve essere rigettato il primo motivo del ricorso principale, ne devono essere accolti il secondo ed il terzo motivo, assorbito il ricorso incidentale. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, e la causa rinviata ad un diverso giudice - che viene designato in altra sezione della Corte d'appello di Brescia, cui è rimesso anche il regolamento delle spese del presente giudizio - che riesaminerà la controversia alla luce dei rilievi svolti sub 5.1. e 5.2. in ordine alla omessa applicazione, nella specie, dell'art. 1150 cod. civ., nonchè a quelli svolti sub 7.1. e 7.2. in ordine alla somma liquidata dalla sentenza impugnata a titolo di indennità ex art. 936 cod. civ..

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il primo motivo del ricorso principale, ne accoglie il secondo ed il terzo, assorbito il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Brescia.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 8 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 16 gennaio 2013

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SE IL TITOLO NON DISPONE DIVERSAMENTE SI CONSIDERANO BENI COMUNI SIA IL SUOLO CHE IL SOTTOSUOLO

Se il titolo, atto d'acquisto, non dispone diversamente, si considerano beni comuni sia il suolo che il sottosuolo dell'edificio. Nella sentenza in commento, la società costruttrice dopo aver trasferito tutte le unità immobiliari ha realizzato nel sottosuolo condominiale altri box per destinarli a terzi. La cassazione ha dato ragione ai condomini per la dichiarazione di intervenuta accessione dei box al condominio e per la dichiarazione di inefficacia del contratto di vendita degli stessi. I giudici inoltre hanno fornito spunti sul ruolo dell'intercapedine. L'intercapedine non ha autonomia funzionale rispetto alle fondazioni, essa protegge i pilastri dalle intemperie del terreno, dal cosiddetto muro di tamponamento o terrapieno, quindi a pieno titolo rientra tra i beni comuni dello stabile non solo in forza di presunzione normativa, ma anche perchè è necessaria alla esistenza stessa del condominio.

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IN TEMA DI DISTANZE: rapporti di vicinato

DISTANZE A LA CARTE In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 novembre 2015 – 2 febbraio 2016, n. 1989 Presidente Mazzacane – Relatore Orilia.

La corte riprende un orientamento già più volte manifestato in tema di applicazione all’interno del condominio delle norme del codice civile che disciplinano le distanze.

Il fatto: “Con atto 27.1.1997 Mu.Gi. , proprietario di un immobile nel fabbricato in via (OMISSIS) , convenne davanti al Tribunale i condomini M.G. e G.C. per sentirli condannare alla riduzione in pristino e al risarcimento dei danni in relazione ad una serie di interventi lesivi dei sui diritti e il Tribunale di Padova, per quanto ancora interessa in questa sede, li condannò ad arretrare alcune tubazioni installate a distanza illegale dal confine delle rispettive proprietà rigettando invece la domanda di risarcimento danni.”

La Corte di appello di Venezia conferma la decisione di primo grado, sottolineando - fra altri rilievo - due aspetti peculiari: si trattava di muri interni e non di muri comuni, per cui non trovava applicazione la regola della inoperatività nel condominio della normativa sulle distanze legali, applicabile invece con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni; gli appellanti avrebbero potuto nella ristrutturazione del loro immobile mettere a norma l’impiantistica rispettando le distanze di cui all’art. 889 cc, non essendo rilevante l’onerosità della rimessione in pristino perché, secondo quanto emerso dalla consulenza tecnica, i lavori avrebbero potuto essere eseguiti diversamente contemperando i reciproci interessi tra i condomini in modo tale da garantire i diritti dell’appellato, seppur non assicurando l’integrale rispetto delle distanze.

Le parti ricorrono in Cassazione, continuando ad affermare le proprie tesi ed ottengono la sentenza in commento, che nella motivazione afferma: “secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, che qui si intende ribadire, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 12520 del 21/05/2010 Rv. 613141; Sez. 2, Sentenza n. 16958 del 25/07/2006 Rv. 591489; Sez. 2, Sentenza n. 139 del 19/01/1985 Rv. 438337). Nell’affermare tale principio, questa Corte ha altresì precisato che, anche con riferimento ai tubi dell’impianto di riscaldamento di edifici condominiali, l’applicabilità dell’art. 889 cod. civ. è derogabile solo per incompatibilità dell’osservanza della distanza ivi indicata con la struttura stessa di tali edifici: v. Sez. 2, Sentenza n. 13852 del 09/11/2001 Rv. 550113). Ebbene, nel caso di specie la Corte d’Appello ha affermato che è possibile una diversa collocazione delle tubazioni nel rispetto dell’art. 889 cc anche se, come affermato dal CTU, ciò comporta il rifacimento dell’impiantistica ed ha osservato in proposito che il CTU aveva prospettato alcune ipotesi certamente fattibili, indicate a pagg. 7 e 8 del supplemento (v. pag. 7 sentenza impugnata). La Corte d’Appello ha quindi rilevato che in sede di ristrutturazione dell’immobile gli appellanti avrebbero potuto mettere a norma l’impiantistica rispettando sostanzialmente le distanze di cui all’art. 889 cc (pagg. 10 e 11).”

Si può dunque sintetizzare che la deroga alle distanze è applicabile anche fra le singole unità poste in condominio e non solo fra la singola proprietà e le parti comuni, purché tale deroga sia l’estrema ratio a fronte della situazione concreta: ove sia possibile una realizzazione del manufatto o dell’impianto che consenta invece di rispettare le distanze, anche se decisamente più gravosa rispetto alla soluzione in deroga, gli interessati dovranno fare salve le norme del codice civile e adeguarsi a quelle, anche se l’unità è posta in condominio.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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Condominio parziale: il decoro riguarda tutti. Muri, pluviali e portoni no

Cassazione, Sez. II, 23.7.2013, n. 17875

Il caso trae spunto dall'approvazione in sede assembleare dell'esecuzione di lavori straordinari che, una volta eseguiti, riapproda al vaglio assembleare per l'approvazione del rendiconto finale delle spese e della loro ripartizione in capo alla compagine. L'assemblea sia in sede preventiva che conclusiva applica il criterio previsto dal primo comma dell'art. 1123 c.c. ("in misura proporzionale al valore della proprietà") ovvero in misura della c.d. tabella A. Un condomino, proprietario di unità immobiliare posta in un diverso edificio rispetto a quello oggetto delle opere tecniche impugna sia la prima che la seconda deliberazione a mezzo della quale viene approvato il piano di riparto delle spese, lamentando che, a suo dire, egli sarebbe dovuto risultare estraneo alle contribuzioni ritenendo nel caso de quo applicabile il principio di cui al terzo comma dell'art. 1123 c:.c., e pertanto che le spese conseguenti dovevano essere poste a carico esclusivo "del gruppo di condomini che ne trae utilità".

II Tribunale, riuniti i due procedimenti, rigetta la domanda del condomino che però ricorre in appello. All'esito del giudizio di secondo grado la Corte d'Appello, del tutto diversamente dall'orientamento del Tribunale, riconosce le ragioni dell'appellante sancendo che nel caso in indagine deve considerarsi ricorrente la figura del condominio parziale e per l'effetto egli non deve essere ricompreso nel sostenimento di spese che attengono ad un edificio diverso da quello in cui è ubicata la sua proprietà.

A tale principio però, non estende anche le spese necessitate per quegli elementi decorativi dell'edificio interessato dalle opere (stucchi, fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) che, in quanto volti ad includere sul decoro architettonico dell'intero complesso condominiale andranno poste in capo secondo il dettato di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c., e quindi all'intera comunità.

Avverso la sentenza d'appello ricorreva in Cassazione il condominio, sostenendo innanzitutto che nel caso di specie non ricorreva la figura del condominio parziale, e che pertanto ogni ulteriore declaratoria in ordine alla ripartizione della spesa in indagine si mostrava errata allorché posta sula base di tale principio.

La S.C., nella pronuncia in esame, respinge il ricorso del condominio confermando l'oramai costante indirizzo secondo il quale si sia in presenza di un condominio parziale "tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene" ed aggiungendo poi che non è nella facoltà della Suprema Corte poter sindacare in ordine al ricorrere o meno dell'ipotesi di condominio parziale o meno, essendo tale compito devoluto in via esclusiva ai soli giudici di merito, salvo che la motivazione posta dai medesimi a sostegno di tale tesi non si mostri adeguatamente motivata. Aspetto, quest'ultimo, che la Cassazione non ha ritenuto rinvenire, e per l'effetto ratificando in toto il principio affermato dalla Corte di merito.

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