giovedì 21 aprile 2016

PRIVACY E CONDOMINIO: tutto, proprio tutto quello che devi sapere. OCCHIO AI DATI SENSIBILI

La comunicazione dei dati relativi alla gestione condominiale da parte dell’amministratore: limiti e diritti dei condòmini, dei titolari di diritti di godimento e di terzi che vi abbiano interesse.
Le cautele da adottare in tema di tutela della riservatezza.

1) I DESTINATARI DELLE COMUNICAZIONI 
DA PARTE DELL’AMMINISTRATORE

I soggetti destinatari delle comunicazioni, che la legge impone all’amministratore di eseguire, si possono riassumere nelle seguenti categorie:
1a) Condòmini,
1b) Titolari di diritti reali di servitù,
1c) Titolari di diritti reali di godimento,
1d) Titolari di diritti personali di godimento,
1e) Ogni interessato,
1f ) Creditori del condominio.

1a) Condòmini.
Sono i titolari del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico (“multi-proprietà”), di una o più unità immobiliari site nell’edificio. Nell’ambito di tale categoria si individuano i seguenti soggetti:
  1. il proprietario unico intestatario del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico,
  2. i comproprietari cointestatari del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico,
  3. i comproprietari eredi del condomino defunto,
  4. l’ eredità giacente in persona del Curatore nominato dal Tribunale, se non vi sono eredi in possesso dei beni ereditari che accettino l’eredità,
  5. il nudo proprietario, ossia il titolare del diritto di proprietà su un bene sul quale è stato costituito il diritto di usufrutto,
  6. la società di leasing proprietaria del bene concesso in godimento  “all’utilizzatore”
  7. il fallimento in persona del curatore, nel caso di condòmino società assoggettata alla procedura fallimentare
  8. il condòmino interdetto/inabilitato in persona del suo tutore/curatore,
  9. il condomino soggetto a procedura di amministrazione di sostegno a mezzo dell’amministratore di sostegno.
1b) Titolari di diritti reali di servitù.
La “servitù” (artt. 1027 e seguenti c.c.) consiste nel peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (fondo dominante). L’esercizio della servitù è regolato dal titolo oppure, in mancanza, dal codice civile. In particolare il codice stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, così come il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo (art. 1067 c.c.).
Le spese necessarie per l’uso e la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante; a meno che le parti, o la legge, non dispongano diversamente. L’art. 1069 c.c. dispone che nel fare le opere necessarie per conservare la servitù il proprietario del fondo dominante deve scegliere il tempo e il modo tali da recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Lo stesso art. 1069 c.c. dispone, infine, che se le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei reciproci vantaggi. L’esistenza di servitù nell’ambito condominiale è legittima in quanto il condomino proprietario esclusivo è anche comproprietario, e non solo proprietario esclusivo, delle parti comuni: non sussistendo la identità dei soggetti proprietari dei fondi (dominante e servente) è possibile che in un Condominio esistano servitù a carico di parti comuni e/o a carico di proprietà esclusive, e viceversa.
Limitatamente alle questioni patrimoniali connesse all’esercizio della servitù, i soggetti titolari del relativo diritto possono essere considerati destinatari delle comunicazioni da parte dell’amministratore.

1c) Titolari di diritti reali di godimento.
I diritti reali di godimento rilevanti ai fini dell’applicazione della normativa condominiale, che devono risultare, come prevede la legge, da atto scritto e trascritto (art. 2643 c.c.) sono:
  • Usufrutto (articoli da 978 a 1020 c.c.). La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario; l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa usando la diligenza del buon padre di famiglia, può trarne ogni utilità che questa può dare, ma deve rispettarne la destinazione economica e restituirla al termine dell’usufrutto. Le spese e in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario; sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Sono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie.
  • Uso (articoli da 1021 a 1026 c.c.). Chi ha il “diritto d’uso” di una cosa può servirsene e, se è fruttifera, può raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia, compresi nella “famiglia” i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso, anche se quando il diritto è sorto la persona non aveva contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi, i figli naturali e riconosciuti e gli affiliati, anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.
  • Abitazione (articoli da 1021 a 1026 c.c.). Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (sul concetto di “famiglia” vale quanto disposto in materia di “uso”).
1d) Titolari di diritti personali di godimento
  • Contratto di locazione.
Contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore/locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (articoli da 1571 a 1606 c.c.).

  • Contratto di comodato

Contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) a titolo gratuito una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto; salva la restituzione immediata, in caso di sopravvenuto urgente e imprevisto bisogno del comodante (articoli da 1803 a 1812 c.c.).
  • Contratto “rent to buy”
Fattispecie “atipica” non espressamente disciplinata dal codice civile , che sostanzialmente consiste nella stipula di due contratti “tipici” quali la locazione e il preliminare di vendita.
Con tali atti il conduttore ottiene il godimento dell’immobile – viene definito il prezzo globale di vendita – viene stabilita la somma da versarsi subito in acconto prezzo - viene definita la percentuale in base alla quale le somme versate saranno imputate a titolo di canoni e a titolo di conto prezzo – viene pattuito il saldo prezzo che sarà eseguito al momento del rogito con il quale sarà trasferita la proprietà.
  • Assegnazione della casa coniugale al coniuge separato/divorziato
Se i coniugi sono comproprietari e la casa coniugale viene assegnata ad uno di essi, perché continui a viverci magari con i figli, l’altro coniuge resta comproprietario e di conseguenza obbligato a partecipare alle spese condominiali, anche quando sia stata prevista dal Giudice una suddivisione di spese diversa al riguardo (ad es. ponendo a carico del coniuge assegnatario della casa l’intero importo delle spese di gestione ordinaria). Se invece proprietario è uno solo dei coniugi, e la casa viene assegnata all’altro coniuge, questo diventa titolare di un diritto personale di godimento, opponibile ai terzi.

1e) Ogni interessato.
L’espressione “ogni interessato” si trova nell’art. 1129, c. 2, c.c., dove si prescrive che l’amministratore deve comunicare, ad ogni sua nomina o rinnovo, il locale ove si trovano i registri obbligatori (di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché “...i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
Prescindendo dalle qualificazioni giuridiche del concetto di interesse (interesse processuale ad agire in campo civile, interesse legittimo in campo amministrativo), per definizione che si trova nel dizionario l’interesse consiste in “Motivo di convenienza, individuato da ragioni di ordine pratico” (Dizionario della Lingua Italiana – Devoto-Oli).
Ora, partendo da tale principio di base andrà valutata volta per volta la legittimità della richiesta formulata da un soggetto che, benché non rientrante nelle categorie sopra viste, dimostri di avere interesse a venire a conoscenza di dati relativi alla gestione condominiale (ad esempio, l’Utilizzatore dell’immobile in forza di contratto di leasing, il promissario acquirente in forza di contratto preliminare trascritto).

1f) Creditori del condominio.
L’art. 63, c. 2, disp. att. c.c. dispone che “i creditori del Condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con in pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”; a tale scopo, il comma 1 prevede il dovere dell’Amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Nella nozione di “creditori del condominio” possono rientrare diverse situazioni:
  • il titolare di un credito certo, liquido ed esigibile (ad es. per fatture emesse a carico del Condominio, i cui termini di pagamento sono scaduti) che abbia oppure non abbia ancora formalmente comunicato al Condominio atto di costituzione in mora (art. 1219 c.c.),
  • il creditore che abbia ottenuto un titolo esecutivo (ad es. decreto ingiuntivo) a carico del Condominio.
Quanto alla nozione di “non ancora soddisfatti” si deve intendere che tale situazione derivi dal fatto che il Condominio debitore sia ancora inadempiente, in tutto o in parte, al proprio obbligo di pagamento.
Nulla prevede la legge in merito alle azioni di recupero del credito che il creditore abbia e/o debba avere posto in essere nei confronti del Condominio per il recupero del proprio credito, al fine di poter
essere considerato, agli scopi che qui interessano, “non ancora soddisfatto”.
Va in ogni caso ricordato il principio statuito dalla Cassazione (sentenza n. 1289 del 12 gennaio 2012) secondo la quale, conformemente al disposto della sentenza SS.UU. della Corte di Cassazione, n. 9148/2008, deve considerarsi acquisito che il titolo esecutivo giudiziale intervenuto nei confronti del Condominio in persona dell’amministratore (decreto ingiuntivo e/o sentenza) può essere validamente azionato nei confronti del singolo condòmino, responsabile pro quota, ma deve essergli notificato personalmente: si tratta, infatti, di soggetto non indicato espressamente nel “titolo” che, come si è detto, il “creditore” ottiene a carico del proprio “debitore” ossia a carico del Condominio in persona dell’amministratore.
Si ricorda inoltre che, sulla base di prevalente orientamento giurisprudenziale , è ritenuto ammissibile il pignoramento del conto corrente condominiale nella forma del “pignoramento presso terzi” ossia presso l’istituto bancario ove è intrattenuto il conto medesimo: il saldo attivo del conto potrebbe risultare insufficiente a pagare interamente il creditore il quale sarebbe pertanto da ritenersi, seppure parzialmente, “non ancora soddisfatto”.

2) LE COMUNICAZIONI DOVUTE DALL’AMMINISTRATORE


A) Le comunicazioni ai terzi creditori.
Il codice civile prevede molteplici ipotesi in cui l’amministratore è tenuto a fornire determinate informazioni ai condomini ed ai terzi. Tra queste spicca l’art. 63, disp. att., c. 1 c.c. in forza del quale l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
In primo luogo si evidenzia che si tratta di norma inderogabile; di conseguenza sarebbe affetta da nullità l’eventuale delibera assembleare con la quale l’amministratore venisse esonerato dalla comunicazione alla quale egli “è tenuto” per legge. Laddove, infatti, la legge ha voluto prevedere la possibilità di “esonero” dell’amministratore da un suo preciso dovere lo ha fatto espressamente.
Ciò precisato, ai fini della individuazione dei condomini “morosi” e, come tali, oggetto della comunicazione dovuta dall’amministratore, si ritiene utile ricordare l’eventualità che un condomino si avvalga della “imputazione di pagamento” prevista dall’art.1193 c.c. a norma del quale chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare. In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato secondo i criteri indicati dallo stesso art. 1193 c.c. (al debito scaduto; tra più debiti scaduti, a quello meno garantito; tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore, tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico; se tali criteri non soccorrono, l’imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti). La Cassazione ritiene ammissibile in ambito condominiale l’imputazione di pagamento ai sensi dell’art. 1193 c.c. (si veda la sentenza n. 5038 del 28 febbraio 2013, che, dopo avere confermato che l’art. 1193 c.c. regola l’ipotesi di pluralità di crediti, aventi causa e titoli diversi, tra le stesse parti, ha ritenuto ammissibile l’imputazione di pagamento fatta dal condomino in relazione a spese ordinarie non contestate, dovendosi ritenere esclusa, per esplicita volontà del condomino stesso, ogni imputazione rispetto a spese straordinarie dal medesimo espressamente contestate, e che lo stesso non intendeva pagare). Premesso quanto sopra, questo CSN ritiene di concludere nel modo seguente.
Il condòmino oggetto della comunicazione che l’Amministratore deve rendere al creditore del Condominio “non ancora soddisfatto” è il condòmino “moroso” nei confronti del Condominio per omesso versamento di rate in relazione a spese straordinarie per le quali sia stato stanziato apposito “fondo” o che comunque siano oggetto di rate specifiche ovvero per omesso versamento di rate in relazione a spese ordinarie che siano state oggetto di delibera e relativa ripartizione a carico di singoli condomini: dovrà dunque essere effettuata distinta comunicazione se si tratti di gestione ordinaria o straordinaria a seconda del credito vantato dal creditore.
Nell’attuale assetto normativo e giurisprudenziale, dunque, il creditore può
  1. legittimamente procedere in via esecutiva nei confronti del Condominio; all’esito della procedura esecutiva, risultando il “patrimonio” del Condominio insufficiente alla soddisfazione del credito, il creditore può
  2. agire pro quota contro i condomini “morosi” e, dopo l’escussione, pro quota, degli stessi,
  3. agire, sempre pro quota, contro i condomini “in regola con i pagamenti”.
Va sottolineato, in ordine al punto 3), che la giurisprudenza di merito, chiamata a pronunciarsi in ordine all’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., ha affermato il principio secondo cui il creditore può chiedere al condòmino (moroso nei confronti del condominio) il pagamento della somma corrispondente al suo credito/debito pro quota, determinato sulla base della caratura millesimale comunicatagli dall’amministratore. Sul punto, infatti, la recente sentenza del Tribunale di Tivoli, 16 novembre 2015 (inedita) ha scrutinato un caso in cui il terzo creditore del condominio aveva ricevuto dall’amministratore condominiale un rendiconto contabile non decifrabile da cui non era dato evincere le generalità complete dei condomini morosi né se la morosità evidenziata fosse o meno riferibile al credito del terzo; quest’ultimo chiedeva pertanto la condanna del condominio a comunicare i nominativi, i dati e le rispettive quote millesimali dei condomini morosi onde poter agire pro quota nei loro confronti. All’esito dell’istruttoria il Tribunale condannava il condominio “alla comunicazione al creditore dei nominativi, dei dati, e delle rispettive quote dovute per caratura millesimale dai condomini morosi, con indicazione completa della generalità e delle quote millesimali di ciascun obbligato, con specifico riferimento ai crediti vantati dal ricorrente”.
Si ritiene, inoltre, di segnalare le recenti pronunce relative all’obbligo di comunicazione da parte dell’amministratore.
Tribunale di Monza, ordinanza, sez. II, 9 giugno 2015 (inedita), che ha così deciso: l’art. 63, comma 1 disp.att.c.c. deve essere interpretato nel senso che l’obbligo di informazione dell’amministratore si estende anche al caso in cui il creditore chieda l’intera anagrafica dei condomini e non solo di quelli morosi. In tal caso, l’amministratore specificherà se solo alcuni sono morosi e fornirà i loro dati, da intendersi comprensivi anche delle quote millesimali di ciascuno.
Tribunale di Palermo, ordinanza 19 marzo 2014 (inedita) con la quale il tribunale ha condannato l’amministratore a comunicare al creditore, che gliene aveva fatto richiesta senza ottenere risposta, i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali. La sentenza resa all’esito del giudizio ha condannato il condominio al pagamento, in via equitativa, dell’importo di € 1.000,00 a titolo di danno da ritardo. Per concludere, appare opportuno ricordare un’interessante pronunzia emessa prima che la c.d. Riforma della legge condominiale sancisse i precisi doveri informativi, che qui si commentano, posti a carico dell’amministratore.
Il Tribunale di Sant’Angelo dei Lombardi , con sentenza del 5 ottobre 2011 ha condannato il condominio a consegnare al creditore, che aveva formulato espressa richiesta, le tabelle millesimali comprensive delle generalità dei condomini al fine di dare attuazione alla natura parziaria delle obbligazioni condominiali (parziarietà introdotta dalla nota sentenza a Sezioni Unite n. 9148/2008). Il Tribunale ha ritenuto che dal comportamento colpevolmente inerte dell’amministratore (illecito, anche sotto il profilo del suo obbligo, riconducibile ai canoni generali di buona fede e correttezza, di collaborare con il creditore onde rendere possibile l’esecuzione del titolo giudiziale legittimamente ottenuto) sia derivato un danno in capo al creditore il quale è stato costretto ad una serie di defatiganti attività processuali allo scopo di conseguire quanto dovutogli. Il tribunale ha precisato che la consegna delle tabelle millesimali si sostanzia in un mero comportamento materiale non lesivo di alcuna situazione giuridica meritevole di tutela, della cui inesecuzione l’amministratore non ha fornito alcuna motivazione.
Sulla posizione assunta dall’Autorità Garante per la Privacy in argomento, si rimanda a quanto più avanti si dirà.

B) Le comunicazioni/informazioni alla Pubblica Amministrazione
Può essere che la P.A., soggetto estraneo al Condominio e non menzionato dal codice tra i soggetti destinatari delle comunicazioni dovute dall’amministratore, chieda, per motivi di pubblico interesse, all’amministratore i dati relativi a proprietario di immobile sito nel condominio.
Tra i motivi per i quali il Codice della Privacy (come meglio tra poco si vedrà) prevede il trattamento dei dati senza il consenso dell’interessato vi è quello conseguente alla necessità di adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, da un regolamento o da una normativa comunitaria (art. 24, n.1 lett. a) del Decreto Legislativo 30/06/2003, n. 196. Dunque, alla richiesta di un Comune , formulata in base a norma di Regolamento Comunale disposta nell’ambito delle attività di contrasto all’evasione/elusione dei tributi locali, correttamente l’amministratore comunica al Comune i dati richiesti (es. identificativi catastali, numero degli occupanti l’immobile, decorrenza dell’occupazione) che gli risultano noti in base al Registro di Anagrafe Condominiale.

C) Le comunicazioni/informazioni agli altri condomini
Può darsi il caso che un condòmino chieda all’amministratore di comunicargli i dati (es. altro indirizzo, telefono, e-mail) di un altro condòmino al quale comunicare problematiche che non attengono al condominio (es. immissioni di odore, fumi, rumori ecc.).
La “guida” redatta dal Garante per la protezione dei dati personali specifica che la normativa sulla privacy, nel caso delle persone fisiche, si applica solo se si verifica una “comunicazione sistematica” o la “diffusione” di dati personali. I comportamenti e le comunicazioni per finalità esclusivamente personali, che normalmente si instaurano tra vicini di casa, in genere non ricadono sotto le norme del Codice della Privacy.
Ciò detto, va ricordato che, tra i motivi per i quali il Codice della Privacy prevede il trattamento dei dati senza il consenso dell’interessato, vi è quello conseguente alla necessità di adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, da un regolamento o da una normativa comunitaria (art. 24, n.1, lett. a) d. lgs. n. 196 del 30 giugno 2003). Vanno a tale scopo ricordate, per quanto qui interessa, le norme aventi natura inderogabile che impongono all’amministratore precisi doveri di comunicazioni/informazioni (artt. 1129 c.c. e 1130 c.c.).
In forza di tali norme ciascun condomino ha, ad esempio, diritto di consultare, gratuitamente, il registro di anagrafe e di ottenere, previo pagamento, copia di ciò che gli interessa. Consultando il registro di anagrafe condominiale ciascun condomino viene pertanto a conoscenza dei dati che, a norma dell’art. 1130, n. 6, c.c., devono essere riportati sul registro medesimo.
Non viola pertanto la normativa sulla privacy l’amministratore che comunica ad un condomino il nominativo e l’indirizzo di altro condomino, trattandosi infatti di dati da quest’ultimo a suo tempo comunicati all’Amministratore stesso per la redazione, obbligatoria, del Registro di Anagrafe.
Conoscendo il nominativo del conduttore in locazione, in quanto doverosamente comunicatogli dal condomino-locatore per la compilazione del registro di anagrafe, l’amministratore potrà comunicare anche questo nominativo (consultabile nel registro) al condomino che ne faccia richiesta.
Nessun diritto invece ha il condomino in ordine alla conoscenza del contenuto del contratto di locazione.
Sarà poi da evitare, senza espressa autorizzazione del titolare, la diffusione di dati dei quali solo l’amministratore sia personalmente a conoscenza (ad es. un numero di telefono cellulare che non si trovi in elenchi pubblici).

3) LE CAUTELE IN TEMA DI “PRIVACY” (D. LGS. 30/6/2003, N. 196, CODICE IN MATERIA DI PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI)

Gli adempimenti relativi alle comunicazioni/informazioni che, come sopra illustrato, la nuova normativa condominiale impone all’amministratore, da un lato hanno risolto dubbi che in precedenza
riguardavano determinate attività dello stesso, dichiarando legittimo il suo comportamento (si veda, ad, esempio, la comunicazione di morosi ai creditori del Condominio), dall’altro lato ne hanno fatti sorgere di nuovi: su qualcuno di essi l’Autorità Garante si è già espressa.
Provvedimento del Garante n. 106 in data 19 febbraio 2015 in materia di Registro di Anagrafe Condominiale.
Il provvedimento (emanato ad esito di procedimento avviato da un condomino che lamentava l’illegittima acquisizione, da parte dell’amministratore, dei dati personali contenuti nell’atto di suo acquisto dell’unità immobiliare, la cui copia sarebbe stata indebitamente ottenuta dall’amministratore presso i pubblici registri, ponendo il relativo onere a carico del condomino ha rilevato che le informazioni necessarie alla redazione, compilazione, conservazione del registro di anagrafe condominiale devono essere raccolte e trattate nei rispetto dei principi del Codice, con particolare riguardo ai principi di proporzionalità, pertinenza e non eccedenza, e che pertanto, come emerso da quanto riportato nella newsletter del Garante n. 387 del 23 aprile 2014, ciò vale ad escludere la sussistenza, in capo ai condomini, dello specifico obbligo di allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese.
Il Garante ha poi rilevato che, nel caso in esame, risulta che la richiesta di informazioni avanzata dall’amministratore di condominio, anziché limitarsi alla sola comunicazione dei dati da inserire nel registro, era diretta ad ottenere copia dell’atto di compravendita, con ciò esulando dall’ambito di applicazione della norma.
Il Garante ha rilevato, infine, che l’amministratore di condominio, a fronte della mancata trasmissione dell’atto di compravendita, anziché chiedere all’interessato la comunicazione delle proprie generalità, si è autonomamente attivato al fine di reperire tale atto presso i pubblici registri, con ciò ponendo in essere un trattamento eccedente rispetto a quanto previsto dalla normativa in materia di privacy.
Diversa ipotesi è quella prevista dall’art. 63, c. 5, disp. att. c.c. che aggiunge, alla responsabilità solidale di cui al 4° c. (“chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”) una ulteriore ipotesi di responsabilità, prevedendo che chi cede diritti su unità immobiliari, resta obbligato solidalmente con il suo cessionario/avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’Amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Sarà dunque interesse del condomino “uscente” comunicare tempestivamente all’Amministratore l’avvenuto trasferimento della proprietà.
Provvedimento generale del Garante 18 maggio 2006 “Trattamento di dati personali nell’ambito dell’amministrazione condominiale”.
Da anni, come sopra accennato, per il suo contenuto specifico e per i rapporti interpersonali che la contraddistinguono, la materia condominiale è stata oggetto di attenzione da parte dell’Autorità Garante della Privacy che ha emanato provvedimenti contenenti principi e criteri da ritenersi ancora validi per quanto non espressamente disciplinato/modificato dalla nuova normativa condominiale in vigore dal giugno 2013. Il Provvedimento generale 18 maggio 2006 “Trattamento di dati personali nell’ambito dell’amministrazione condominiale” ha per oggetto la disciplina delle operazioni di trattamento di dati con specifico riferimento all’ambito del Condominio; resta ferma, in ogni caso, la applicabilità della normativa generale di cui al Codice Privacy.


a) Dati oggetto di trattamento

Possono formare oggetto di trattamento da parte della compagine condominiale, di regola con l’ausilio dell’amministratore, (responsabile del trattamento ai sensi degli articoli 4, c. 1 lett. g) e 29 del Codice Privacy) le sole informazioni personali pertinenti e necessarie allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare, secondo le regole del codice civile, le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti, siano essi proprietari o usufruttuari. Le informazioni trattate possono riferirsi anche a ciascun condomino partecipante, individualmente considerato, in quanto necessarie ai fini della amministrazione comune.
Rientrano in tali informazioni i dati anagrafici e gli indirizzi dei partecipanti, nonchè le quote millesimali e i dati necessari a commisurarle o comunque rilevanti per la determinazione di oneri nell’ambito condominiale.
Le suddette informazioni personali possono essere trattate per la finalità di gestione ed amministrazione del condominio a seconda dei casi ai sensi dell’art. 24 c. 1 lett. a) b) o c) del Codice Privacy (ossia senza il consenso dell’interessato: quando il trattamento è necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, o ad obblighi derivanti da un contratto del quale è parte l’interessato, quando i dati provengono da pubblici registri, elenchi, atti o documenti conoscibili da chiunque). Si ricorda la “Nota “ 26 settembre 2008 con la quale il Garante, rispondendo al quesito relativo alla liceità della comunicazione, nei confronti di fornitori di beni e di servizi condominiali, di regola a cura dell’amministratore, di dati personali riferiti ai partecipanti al condominio, ha precisato che i dati personali oggetto di comunicazione, senza che sia necessario il consenso dei condomini interessati, consiste nei nominativi di quelli morosi rispetto al pagamento della somma e delle rispettive quote millesimali.


b) Informazioni ai condomini

Anche per esercitare i controlli in ordine all’esattezza dell’importo dovuto a titolo di contributo per la manutenzione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni, ciascun partecipante può essere informato in ordine all’ammontare della somma dovuta dagli altri; in ragione delle regole sul mandato, l’amministratore informa i singoli partecipanti degli eventuali inadempimenti, sia nelle usuali forme del rendiconto annuale (art. 1130 c.c.), come pure, in ogni tempo, a seguito dell’esercizio del potere di vigilanza e controllo spettante a ciascun partecipante al condominio sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni.
Tali informazioni potranno essere trattate, ai sensi dell’art. 24, c. 1, lett. g) del Codice della Privacy (ossia senza consenso dell’interessato: quando, con esclusione della diffusione, il trattamento è necessario per perseguire un legittimo interesse del titolare o di un terzo destinatario dei dati, anche in riferimento all’attività di gruppi bancari e di società controllate o collegate, qualora non prevalgano i diritti e le libertà fondamentali, la dignità o un legittimo interesse dell’interessato) oppure ai sensi dell’art. 24, c. 1 lett. f) stesso Codice (ossia senza consenso dell’interessato: quando, con esclusione della diffusione, è necessario ai fini di far valere o difendere diritti in sede giudiziaria, per il periodo strettamente necessario, nel rispetto della normativa in materia di segreto aziendale e industriale).
Solo in presenza del consenso dell’interessato (salva eventuale pubblicità già attribuita a tali informazioni grazie alla loro indicazione in elenchi pubblici), invece, possono essere trattate, in quanto non eccedenti rispetto alla finalità di amministrazione della cosa comune, le informazioni relative alle utenze telefoniche intestate ai singoli partecipanti.

c) Dati sensibili e giudiziari.

Possono formare oggetto di trattamento nell’ambito delle finalità di amministrazione del condominio, dati personali di natura sensibile o dati giudiziari nella misura indispensabile al perseguimento delle medesime finalità (ad es. dati relativi al personale alle dipendenze del condominio, dati sanitari in caso di risarcimento danni alle persone, anche diverse dai condomini, oppure in caso di delibera avente ad oggetto l’abbattimento di barriere architettoniche).
L’Amministratore potrà dunque rendere noti, ai condomini che ne facciano richiesta, i dati relativi ad altri condomini (intestazione proprietà/indirizzi) ad esempio al fine della verifica della regolare convocazione di un’assemblea o della validità delle deliberazioni assunte, nonché per consentire ai condomini l’autoconvocazione dell’assemblea. Per quanto concerne, invece, il numero di telefono, l’Amministratore lo può comunicare ad un altro condomino che lo richieda sulla base di un consenso dell’interessato. Infatti il Garante ha ribadito che i numeri telefonici “non possono essere annoverati fra quelli oggetto di necessaria e obbligatoria comunicazione all’interno del condominio, in quanto gli stessi non rappresentano elementi utili a determinare i diritti o gli oneri sulla cosa comune”.
Il Garante precisa anche che non rileva la circostanza che i numeri siano pubblicati in elenco telefonico, poiché lì potranno essere reperiti autonomamente dai condomini interessati.

d) Comunicazione a terzi
Salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti (ad es. mettendo a disposizione di terzi prospetti contabili o consentendo la presenza in assemblea di soggetti non legittimati, fatta eccezione per eventuali consulenti, con l’assenso dei partecipanti). E’ sempre in ogni caso necessario il consenso informato dei partecipanti per videoregistrare lo svolgimento dell’assemblea condominiale. Costituisce trattamento illecito la diffusione di dati personali effettuato mediante l’affissione di avvisi di mora/solleciti da pagamento in spazi condominiali accessibili al pubblico, ossia a una serie indeterminata di soggetti.
Tali affissioni sono consentite solo per avvisi di carattere generale relativi ad eventi di interesse comune e/o urgenti (es. funzionamento di impianti).


e) Dati condominiali
Per il diritto di accesso a dati riferibili alla intera compagine condominiale (come nel caso di contratto stipulato nell’interesse del condominio, ad es. per fornitura di beni e somministrazione di servizi) tale facoltà compete all’amministratore.
Resta impregiudicata la circolazione tra i partecipanti, in conformità alla disciplina civilistica delle informazioni direttamente riferibili alla gestione condominiale (e concernente tutti i partecipanti complessivamente considerati), come pure la loro eventuale conoscibilità, sussistendone i presupposti, in base ad altre norme presenti nell’ordinamento.

f) Diritto di accesso
Rispetto alle informazioni personali relative al singolo partecipante, anche se oggetto di trattamento per finalità di gestione della cosa comune, resta salvo il diritto del medesimo di accedere ai dati che lo riguardano nelle forme previste dagli artt. 7 e ss. del Codice. Tale diritto può essere esercitato nei confronti del condominio (inteso come la collettività dei partecipanti), anche presentando la relativa istanza all’amministratore.

g) Inapplicabilità del Codice Privacy
Sono estranei alla applicazione della disciplina di “protezione dei dati”, comportamenti e forme di comunicazione attuate nell’ambito del Condominio che siano riconducibili all’alveo delle relazioni si vicinato, poste in essere per finalità esclusivamente personali.
Provvedimenti 18 giugno 2009 (comunicazione di avvisi che non hanno carattere generale) e 8 luglio 2010 (avvisi nelle bacheche) Il provvedimento 18 giugno 2009 (comunicazione di avvisi che non hanno carattere generale) trae origine dalla avvenuta affissione in bacheca condominiale di avviso di rimozione di auto parcheggiate nel cortile, rimozione non attuata dai condomini interessati mentre era invece necessaria per la esecuzione di lavori già appaltati ad impresa; l’avviso conteneva indicazioni utili ad individuare il numero del posto auto e delle targhe degli autoveicoli. Tale comportamento è stato segnalato all’Autorità Garante, unitamente all’altro comportamento consistente nella comunicazione dei suddetti dati all’avvocato del condominio nonché ad altri soggetti terzi, individuati come possibili futuri testimoni dei fatti da citare nel contenzioso instaurando. Il Garante ha statuito che l’esposizione nella bacheca condominiale costituisce un trattamento di dati personali assoggettato al Codice Privacy. Il trattamento delle suddette informazioni da parte del condominio avrebbe potuto essere effettuato con modalità diverse ugualmente efficaci e meno invasive, ricorrendo a forme di comunicazione individualizzata, ovvero attraverso un invito affisso in bacheca ma privo di riferimenti atti ad identificare gli interessati. Il sopra descritto trattamento è stato pertanto ritenuto illecito ai sensi del Codice Privacy ed il Garante ha prescritto al condominio per il tramite dell’amministratore “di comunicare individualmente ai partecipanti della compagine condominiale gli avvisi che non sino di carattere generale e relativi ad eventi di interesse comune.” Ed ancora: è’ stato ritenuto lecito il trattamento effettuato nei confronti del legale di fiducia del Condominio, mentre è stata ritenuta illecita qualsiasi ulteriore comunicazione di dati ai soggetti terzi coinvolti a vario titolo nell’appalto.
Il provvedimento 8 luglio 2010 (avvisi nelle bacheche) trae origine dalla avvenuta affissione in bacheca di copia del ricorso con il quale una condomina aveva impugnato la delibera assembleare; in tale ricorso, lamentava la condomina che aveva segnalato il comportamento al Garante, erano contenuti dati personali riferiti all’interessata quali dati anagrafici, nome, dati di nascita, codice fiscale, informazioni sulla proprietà. Veniva poi lamentata la violazione del Codice Privacy anche in relazione alla affissione di comunicazione avente ad oggetto ripartizione di spese condominiali in base ai consumi rilevati e relativa richiesta di pagamento di quota bimestrale.
Il Garante ha ritenuto fondata la segnalazione in quanto ha ritenuto violato il principio di necessità (art. 3 Codice privacy) nonché i principi di pertinenza e di non eccedenza (art. 11, c. 1, lett. d) Codice Privacy); infatti, scrive il Garante “le finalità perseguite avrebbero potuto essere ugualmente raggiunte omettendo i riferimenti all’interessata e, comunque, ricorrendo a modalità alternative quali, ad esempio, rendendo disponibile copia del ricorso aia condomini che lo avessero chiesto”.
Per le medesime ragioni è stata ritenuta “illegittima, con correlata illiceità del trattamento svolto, l’affissione del prospetto recante informazioni sulle spese condominiali, tenuto conto che anche l’indicazione delle sole iniziali degli interessati può risultare idonea a rendere identificabili i soggetti coinvolti.” Il Garante, con il provvedimento in esame, ha pertanto prescritto al Condominio in persona del suo Amministratore di “adottare misure volte ad impedire trattamento di dati personali dei partecipanti alla compagine condominiale in violazione del Codice omettendo di indicare negli avvisi di carattere generale informazioni idonee ad identificarli, anche indirettamente, e privilegiando modalità di comunicazione individualizzata anche ai fini della ripartizione delle spese attinenti alla gestione condominiale (art. 154, c. 1, lett. c) Codice Privacy)”.

4) CONCLUSIONI


A) i destinatari delle comunicazioni 
da parte dell’amministratore.

I destinatari delle comunicazioni, che la legge impone all’amministratore di eseguire, si possono riassumere nelle seguenti categorie.
  • I Condòmini:
  1. il proprietario unico intestatario del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico,
  2. i comproprietari cointestatari del diritto di proprietà, anche se a godimento periodico,
  3. i comproprietari eredi del condomino defunto, 
  4. l’eredità giacente in persona del Curatore nominato dal Tribunale, se non vi sono eredi in possesso dei beni ereditari che accettino l’eredità,
  5. il nudo proprietario, ossia il titolare del diritto di proprietà su un bene sul quale è stato costituito il diritto di usufrutto,
  6. la società di leasing proprietaria del bene concesso in godimento “all’utilizzatore”
  7. il fallimento in persona del curatore, nel caso di condòmino società assoggettata alla procedura fallimentare
  8. il condòmino interdetto/inabilitato in persona del suo tutore/curatore,
  9. il condomino soggetto a procedura di amministrazione di sostegno a mezzo dell’amministratore di sostegno.
  • I titolari di diritti reali di servitù. Limitatamente alle comunicazioni inerenti alle questioni patrimoniali connesse all’esercizio della servitù, i soggetti che vantano diritti di servitù sulle parti comuni a favore delle loro proprietà esclusive.
  • I titolari di diritti reali di godimento:

  1. Gli usufruttuari,
  2. i titolari di diritto di uso,
  3. i titolari di diritto di abitazione.

  • I titolari di diritti personali di godimento:

  1. Il conduttore in locazione,
  2. il comodatario,
  3. il soggetto che detiene l’immobile in forza di contratto rent to buy,
  4. il coniuge assegnatario della casa coniugale.

  • Ogni interessato Il soggetto che, benché non rientrante nelle categorie sopra viste, dimostri di avere interesse a venire a conoscenza di dati relativi alla gestione condominiale (ad es. l’utilizzatore dell’immobile in forza di contratto di leasing, il promissario acquirente in forza di contratto preliminare trascritto).

  • I creditori del condominio non ancora soddisfatti. I creditori nei confronti dei quali il Condominio è inadempiente, in tutto o in parte, al proprio obbligo di pagamento (ad es. perché il pignoramento del conto corrente condominiale si sia rivelato insufficiente a coprire interamente il debito).
B) il contenuto delle comunicazioni
  • Art. 1129, c. 2, c.c. - L’Amministratore deve comunicare, ad ogni sua nomina o rinnovo, il locale ove si trovano i registri obbligatori (di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché “…...i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
  • Art. 1129, c. 7, c.c. – Dopo avere previsto a carico dell’Amministratore l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini  o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, la norma dispone che “ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia,a proprie spese, della rendicontazione periodica”.
  • Art. 1129, c. 14, c.c. – L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
  • Art. 1130, c. 9, c.c. - L’Amministratore deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.”
  • Art. 1130 bis c.c. - Disciplinando il contenuto del rendiconto condominiale, la norma dispone altresì che “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”. La stessa norma precisa che “Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla relativa registrazione”.
  • Art. 63, c. 1, disp. att. c.c. - L’Amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Tali dati saranno costituiti dall’elenco dei nominativi e delle rispettive carature millesimali dei condomini che sono debitori nei confronti del Condominio per omesso versamento di rate in relazione a spese straordinarie per le quali sia stato stanziato apposito “fondo” o che comunque siano oggetto di rate specifiche, ovvero per omesso versamento di rate in relazione a spese ordinarie che siano state oggetto di delibera e relativa ripartizione a carico di singoli condomini: distinguendo pertanto se si tratti di gestione ordinaria o straordinaria a seconda del credito vantato dal creditore del Condominio richiedente i dati. Tenendo presente che, qualora il credito non soddisfatto riguardasse un evento imprevisto non compreso in un riparto oggetto di approvazione assembleare, la relativa situazione di “morosità” riguarderebbe di conseguenza tutti i condomini, i dati dei quali tutti andrebbero come sopra comunicati. Sulla base dei dati di cui sopra, il creditore del Condominio chiederà al condomino (moroso nei confronti del condominio) il pagamento della somma corrispondente al suo credito/debito pro quota, determinato sulla base della caratura millesimale comunicatagli dall’amministratore. Riassumendo, nell’attuale assetto normativo e giurisprudenziale il creditore può

  1. legittimamente procedere in via esecutiva nei confronti del Condominio; all’esito della procedura esecutiva, risultando il “patrimonio” del Condominio insufficiente alla soddisfazione del credito, il creditore può
  2. agire pro quota contro i condomini “morosi” (si ricorda che secondo Cass., n. 1289/2012, il titolo esecutivo emesso nei confronti del condominio deve essere notificato personalmente al singolo condòmino) e, dopo l’escussione, pro quota, degli stessi,
  3. agire, sempre pro quota, contro i condomini “in regola con i pagamenti”.

  • Art. 71 ter disp. att. c.c. - Su richiesta dell’assemblea (che delibera a maggioranza degli intervenuti e con la metà del valore dell’edificio) l’Amministratore “è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini”
Centro Studi Nazionale ANACI
Amministrare Immobili
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