L'intervento del legislatore con la riformulazione dell'art. 63 disp.att. c.c. ha profondamente innovato in materia di riscossione dei contributi condominiali da parte dell'amministratore e dell'intervento del terzo creditore per il soddisfacimento dei suoi crediti.
L'attenzione dei commentatori si è focalizzata soprattutto sul secondo comma, rinvenendo una forma di reintroduzione di quel principio di solidarietà che era stato bandito dalla nota sentenza delle S.U. del 2008(1) ed il tema è stato e continua ad essere molto dibattuto.
Con il terzo comma il legislatore è intervenuto con una modifica non da poco, circa la possibilità che era offerta all'amministratore di intervenire sui condomini morosi, mediante il distacco dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in presenza di morosità che si fossero protratte per un semestre.
Il testo precedente, pur prevedendone la possibilità, condizionava il potere dell'amministratore all'esigenza che l'autorizzazione fosse espressamente contenuta nel regolamento del condominio. Previsione questa che di fatto rendeva vuota di contenuto la norma!
Con la modifica apportata con la L. 220/2012 è stata espunta la necessità di una autorizzazione contenuta nel regolamento e l'amministratore può oggi disporne il distacco in via autonoma, ricorrendone le condizioni.
il testo di legge di modifica della disciplina sul condominio approvato in prima lettura dal Senato, condizionava la facoltà concessa all'amministratore ad un eventuale intervento dell'autorità giudiziaria che, se adita in via d'urgenza, poteva riconoscere l'essenzialità del servizio a tutela di diritti fondamentali della persona.
Dal testo licenziato con la L. 220/2012 questa previsione è stata espunta ma, pur tuttavia, l'intervento dell'autorità giudiziaria si è manifestata in quei ricorsi ex-art. 700 attivati dai soggetti colpiti dalle iniziative intraprese da alcuni amministratori, non più legati oggi a vincoli di natura regolamentare.
Sulla liceità del distacco dei servizi comuni in ambito condominiale, appare interessante sottolineare alcuni aspetti che emergono dai primi pronunciamenti dell'autorità giudiziaria, con posizioni a volte difformi, forse solo in apparenza, anche all'interno del medesimo Tribunale.
Su ricorso di un condominio che si era visto sospendere l'erogazione del servizio di riscaldamento da parte dell'altro condominio cui il primo era allacciato, in regime di super condominio, ed il cui distacco interessava una pluralità di condomini, il Giudice ha sottolineato come "la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale diritto alla salute (art. 32 Cost.(2))", che "il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare è puramente economico e sempre riparabile [...]"; che "il pericolo di danno grave e irreparabile comporta l'adozione del provvedimento richiesto [...], stanti le condizioni stagionali e climatiche di autunno avanzato e i prevedibili gravi pregiudizi alla salute delle persone dimoranti nello stabile della parte ricorrente [...](3)".
A diversa conclusione perviene sempre il medesimo Tribunale sul ricorso promosso da un condominio nei confronti di un condomino moroso.
Il Giudice ha ritenuto sussistente il fumus boni juris, poiché il condomino resistente ha espressamente dichiarato di non poter versare nulla ed il periculum in mora, in quanto l'insolvenza del condominio avrebbe potuto riflettersi sulla regolarità dei pagamenti ai gestori, con conseguente interruzione dei servizi e ripercussioni anche sui condomini virtuosi(4).
Il Tribunale di Brescia chiamato dal condominio per ottenere la sospensione del servizio di erogazione dell'acqua nei confronti di alcuni condomini morosi, premettendo che la norma va ad istituire una forma di autotutela del condominio, evidenzia come non sussiste un rapporto sinallagmatico fra la prestazione inadempiuta e la prestazione sospesa e ritiene fondato il ricorso a prescindere dall'entità della morosità, con dei distinguo tra i soggetti morosi destinatari del ricorso.
Il Giudice davanti alla costituzione solo di alcuni condomini che hanno dichiarato la disponibilità al saldo del dovuto in forma rateale, mentre altri hanno manifestato il loro disinteresse non costituendosi e rendendosi contumaci, ha ritenuto sussistente nei confronti di questi ultimi il periculum in mora, mentre i condomini costituiti avevano manifestato la volontà di sanare la morosità.
E' giunto quindi all'accoglimento del ricorso solo nei confronti dei condomini contumaci, autorizzando nei loro confronti la sospensione dell'erogazione dell'acqua(5).
Su altro ricorso promosso da un condominio il medesimo tribunale, accogliendo il ricorso, è pervenuto alla determinazione di ordinare ai comproprietari morosi di una unità immobiliare di consentire l'accesso all'interno dei locali di oro proprietà, per consentire ai tecnici incaricati dal condominio per l'interruzione dell'afflusso dell'acqua calda ai radiatori e con ogni mezzo tecnico del caso.
Il Giudice ha rinvenuto il periculum in mora, poiché la morosità avrebbe comportato l'insolvenza verso gli enti erogatori dei servizi comuni e la conseguente concreta possibilità di interruzione di tali servizi anche nel confronti dei condomini in regola con i pagamenti(6).
Dall'analisi dei casi trattati dai tribunali lombardi, possiamo evidenziare come pur in presenza di un medesimo dato oggettivo, rappresentato dalla cronica morosità, che può spingere l'amministratore ad attivare lo strumento offerto dal terzo comma dell'art. 63 disp. att., il giudice destinatario del ricorso faccia una valutazione di merito caso per caso e l'esigenza della tutela del diritto alla salute non sia affatto trascurata, salvo che il manifesto disinteresse dei destinatari non porti il giudice a non tenerla in considerazione.
Il richiamo alla tutela di diritti costituzionalmente garantiti ritengo che possa essere argomento utile a sostenere un'azione che impedisca e/o ostacoli l'attività in autotutela da parte degli Enti che in regime più o meno di monopolio assicurano l'erogazione di servizi di acqua, energia elettrica e gas.
Posto che l'orientamento giurisprudenziale porta ad escludere la vessatorietà delle clausole contenute nei contratti di somministrazione(7) si pone l'esigenza di un percorso diverso che ponga il condominio ricorrente nelle condizioni di poter ostacolare l'attività in autotutela degli Enti erogatori di tali servizi.
In tale ottica assume particolare rilievo la sentenza che si annota. Il giudice del Tribunale di Alessandria, con motivazioni che ritengo essere immuni da vizi, nel ritenere fondato il reclamo proposto dall'Ente erogatore per la revoca del provvedimento del giudice di prime cure che aveva accolto il ricorso ex art. 700 di alcuni condomini, obbligandolo al ripristino della regolare erogazione dell'acqua, sottolinea alcuni alcuni aspetti meritevoli di maggiore attenzione e, forse, fino ad oggi trascurati.
L'analisi delle motivazioni costringeranno ad una più ampia lettura e ad una valutazione con ottica diversa anche del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c..
Nel caso in commento, alcuni condomini, pur avendo provveduto a versare a mani dell'amministratore le loro quote relative alla fornitura dell'acqua, si erano visti interrompere l'erogazione della fornitura idrica da parte dell'Ente fornitore, a seguito della perdurante morosità del condominio, visto che le fatture ad esso intestate erano rimaste insolute.
Da qui il ricorso all'azione in via d'urgenza che era stata accolta dal giudice di prime cure.
L'Ente erogatore ricorre per l'annullamento motivandolo, tra l'altro, con il fatto che "non si può configurare un adempimento parziale da parte dei resistenti, in quanto il rapporto interno fra il singolo condomino e l'amministratore dell'immobile non è rilevante per terzi creditori, ne è agli stessi opponibile ed ancora che il condominio è integralmente moroso nei confronti della società reclamante, [...]".
I resistenti hanno tra l'altro eccepito la parziarietà delle obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi(8), che ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escissione degli altri condomini" e che "il principio della parziarietà del debito dei singoli comporta che... avrebbe dovuto sospendere selettivamente le erogazioni ai condomini non in regola con i pagamenti".
Si pone preliminarmente la necessità di enucleare alcune delle contrapposte posizioni che appaiono interessanti ai fini che ci interessano e, soprattutto, per individuare un senso logico nelle motivazioni del giudice piemontese che ha ritenuto fondato il reclamo dell'Ente erogatore ed ha portato alla revoca del provvedimento emesso dal giudice di prime cure.
Preliminarmente il giudice ha valutato la rilevanza che può avere nella vicenda il pagamento da parte dei condomini delle quote a mani dell'amministratore e se costoro possano ritenersi adempienti rispetto agli obblighi assunti con il contratto di fornitura oggetto del contendere.
Nell'escludere tale adempimento, il giudice prende le mosse da una recente giurisprudenza di legittimità che ha escluso che il condomino possa estinguere il proprio debito attraverso il pagamento diretto al terzo creditore, riaffermando il principio secondo il quale "ponendosi il condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini - attinente le parti comuni - l'amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi [...] sia, all'interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, cosi che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del condominio le volte in cui il creditore dell'ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino".(9)
Sulla base di tale principio il giudice ha puntualizzato che "la circostanza che alcuni condomini abbiano provveduto al versamento a favore del condominio delle quote per le spese ordinarie di gestione [...] costituisce un dato che attiene esclusivamente ai rapporti tra condomini [...]. Nel rapporto giuridico esistente tra... e il condominio non si può, quindi, ravvisare alcun adempimento parziale.
[...] e l'amministratore non ha provveduto a versare alla società fornitrice le somme dagli stessi versate nelle casse condominiali per il servizio idrico. [...].
Il giudice giunge alla determinazione che "Se, infatti, gli odierni resistenti sono in regola con il pagamento delle rate condominiali, sono - al pari di tutti gli altri condomini - totalmente inadempienti nei confronti di..."
Il giudice esclude nel caso la applicabilità della S.U. del 2008 e del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., posto che se il creditore volesse agire in sede esecutiva per il recupero del credito, potrebbe richiedere la loro quota anche ai resistenti "e gli stessi non potranno certamente opporre di averla versata all'amministratore.
Il giudice rileva la correttezza dell'operato dell'ente erogatore che, accertato l'inadempimento del condominio, ha ridotto l'erogazione e non ha attuato una sospensione selettiva, "vuoi perché non poteva conoscere lo stato dei pagamenti delle quote da parte dei singoli (si tratta all'evidenza dei rapporti interni al condominio non conoscibili da parte dei terzi) vuoi perchè tali versamenti non si sono mai tradotti in pagamenti - ancorché parziali - del servizio idrico erogato".
Rigetta, inoltre, l'osservazione dei reclamati che avevano eccepito la vessatorietà della clausola contenuta nelle disposizioni contrattuali tra utente ed ente erogatore. Richiamando il pronunciamento del Tribunale di Bari, il Giudice dichiara di aderire all'orientamento giurisprudenziale che esclude la natura vessatoria delle clausole del contratto sottoscritto con lente erogatore.
Su tali considerazioni il Tribunale alessandrino ha revocato il provvedimento adottato in via d'urgenza. Sulla base di quanto argomentato nella sentenza, si impongono alcune riflessioni e l'esigenza di dare risposta ad un primo interrogativo, che potrebbe far emergere una posizione di responsabilità diretta in capo all'amministratore condominiale!
Se fossero stati effettuati i versamenti parziali da parte dell'amministratore, sulla base di quanto versato dai condomini virtuoso, il giudice sarebbe pervenuto alle medesime conclusioni?
Interrogativo non di poco conto e molti dubbi, soprattutto, sulla possibilità di escludere l'applicabilità del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., potendosi in tale evenienza individuare i soggetti che con la loro morosità, riferita a quel credito, abbiano determinato l'impossibilità di soddisfare per intero il terzo creditore.
In presenza di un adempimento parziale da parte del condominio, appare difficile ipotizzare l'interruzione dell'erogazione del servizio idrico a tutto l'edificio condominiale, coinvolgendo e penalizzando anche i condomini virtuosi che potrebbero essere nei loro legittimi interessi, supportati anche dal fatto di aver adempiuto agli obblighi verso l'ente erogatore, attraverso il versamento parziale disposto dall'amministratore.
Recita la norma che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
Il giudice piemontese sottolinea come lo stato di pagamento delle obbligazioni all'interno del condominio, abbia valore solo nel rapporti interni al medesimo, non e conoscibile da parte dei terzi e come l'essere in regola nei confronti della gestione condominiale non possa essere opposta nei confronti di un creditore dell'intero!
Le considerazioni del giudice non vanno trascurate e si impone l'individuazione del soggetto che possa essere definito moroso nei confronti del terzo, quando il credito vantato e non soddisfatto si riferisce all'intera obbligazione assunta dal condominio attraverso l'amministratore!
Il giudice piemontese sottolinea anche che, in caso di azione in sede esecutiva per il recupero del credito, il creditore potrà chiedere la loro quota anche a coloro che abbiano versato regolarmente la loro quota nelle casse condominiali "e non potranno certamente opporre di averla versata all'amministratore".
Molto sommessamente sono dell'opinione che questo aspetto sia stato poco approfondito e che sia indispensabile scindere l'obbligazione interna al condominio, con conseguente individuazione del soggetto "moroso", nei cui confronti l'amministratore potrà (dovrà) agire con gli strumenti previsti dall'art. 63 disp. att. c.c., dall'obbligazione assunta verso terzi che, se da soddisfare per l'intero, vede tutti i partecipanti del condominio obbligati pro quota nei confronti del creditore che, sia pure secondo il principio della parziarietà, potrà agire nei confronti di tutti, senza alcuna necessità di rivolgersi all'amministratore per acquisire i dati dei "morosi", posto che in tale fattispecie la "morosità" vede coinvolta l'intera compagine condominiale.
Nel solco tracciato dal giudice piemontese, si va a collocare anche il più recente provvedimento del Tribunale di Monza che ha riconosciuto al creditore il diritto di conoscere i dati di tutti i condomini e delle loro quote millesimali, non soltanto quelli dei condomini morosi, poiché il creditore non può sapere se vi siano alcuni morosi rispetto al suo credito(10), giustificando anche il ricorso al pignoramento del conto corrente condominiale.
La distinzione verso il terzo creditore potrà essere percorribile qualora, dopo aver soddisfatto parzialmente il creditore sulla base delle quote già ricevute, l'amministratore venga chiamato dal medesimo a giustificare il residuo credito ancora da soddisfare, con l'indicazione dei soggetti che con la loro morosità hanno impedito il soddisfacimento dell'intero.
Buon ultimo, non va trascurato il recente principio di diritto affermato dalla S.C. che trova applicazione in ambito condominiale, secondo il quale "il condomino, eseguendo un pagamento per spese condominiali può imputare i pagamenti ai debiti per singoli esercizi e può escludere, attraverso lo strumento dell'imputazione di pagamento, che le somme pagate vengano imputate a crediti contestati".(11)
Sulla base di tale principio potrebbe essere ipotizzata una chiamata in responsabilità diretta dell'amministratore, qualora distolga per altri fini le provviste destinate alla fornitura di acqua, energia elettrica o gas, determinando così le condizioni per la sospensione dei servizi da parte degli Enti, pur risultando assenti "morosità" all'interno del condominio, così come i condomini in regola potranno verificare la correttezza nel pagamento dei fornitori del condominio, anche attraverso la verifica della rendicontazione periodica che l'amministratore è oggi tenuto a fornire ai richiedenti, ai sensi dell'art. 1129, co. 7°.
Fino ad ieri siamo stati edotti circa la non imputabilità dei contributi condominiali a specifici capitoli di spesa e che le quote confluiscono sul c/c condominiale per costituire un unicum di provviste per far fronte ai pagamenti di forniture e servizi, lasciando all'amministratore l'autonoma decisione di scelta del fornitore da soddisfare.
Le motivazioni della sentenza del Tribunale alessandrino e la possibilità per il condomino di chiedere che il suo versamento sia destinato espressamente ad uno specifico capitolo di spesa, ci induce a spogliarci di alcune pregresse convinzioni.
Pur riconoscendo le difficoltà operative per la gestione amministrativo-contabile del condominio improntata a tali principi, l'amministratore dovrà porre attenzione e disporre l'utilizzo dei contributi confluiti nel conto corrente condominiale in maniera tale da impedire che si concretizzino situazioni di sofferenza, che consentano la sospensione delle forniture di beni e servizi anche verso i condomini in regola con i pagamenti.
(1) Cass. S.U., 8 aprile 2008, n.9148
(2) Art. 32, co.1, Cost.: "La Repubblica Tutela la salute come fondamentale diritto dell'individuo e interesse della collettività, [...]"
(3) Trib. Milano, 24 ottobre 2013, R.G. n.72656
(4) Trib. Milano, Sez. XIII, 7 febbraio 2014, Ord. n. 84160/13
(5) Trib. Brescia, 13 febbraio 2014, proc. N. 23155
(6) Trib. Brescia, Sez. Centr. Civ., 17 febbraio 2014, Ord. n.427
(7) Trib. Bari, Sez. Civ., 16 dicembre 2014
(8) ut sopra nota 1
(9) Cass. Civ., Sez. VIa, Ord. 17 febbraio 2014, n.3636
(10) Trib Monza, Sez. II, Ord. 3 giugno 2015, n.3717
(11) Cass. Civ., Sez. II, 28 febbraio 2013, n.5038
(2) Art. 32, co.1, Cost.: "La Repubblica Tutela la salute come fondamentale diritto dell'individuo e interesse della collettività, [...]"
(3) Trib. Milano, 24 ottobre 2013, R.G. n.72656
(4) Trib. Milano, Sez. XIII, 7 febbraio 2014, Ord. n. 84160/13
(5) Trib. Brescia, 13 febbraio 2014, proc. N. 23155
(6) Trib. Brescia, Sez. Centr. Civ., 17 febbraio 2014, Ord. n.427
(7) Trib. Bari, Sez. Civ., 16 dicembre 2014
(8) ut sopra nota 1
(9) Cass. Civ., Sez. VIa, Ord. 17 febbraio 2014, n.3636
(10) Trib Monza, Sez. II, Ord. 3 giugno 2015, n.3717
(11) Cass. Civ., Sez. II, 28 febbraio 2013, n.5038
di Michele Pirrello
fonte: Dossier Condominio
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