Disattivazione della corrente elettrica al condomino moroso - delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni

Che la morosità condominiale fosse - probabilmente complice la crisi generale - dura a morire lo si sapeva, ma forse si sperava che quanto disposto dalla Riforma del 2013 si muovesse nel senso di attenuarne le conseguenze, specie alla luce dei più pregnanti poteri/doveri di recupero coattivo in capo all’amministratore.

Tra questi deterrenti, indubbiamente, rientra la possibilità, in ipotesi di mancato pagamento dei contributi che si protragga per oltre sei mesi, di “sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”, contemplata dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., che non prevede più la preventiva autorizzazione, a monte, da parte del regolamento di condominio.

Tuttavia, sia per il ristretto àmbito giuridico di operatività di tale norma, sia per la non agevole realizzazione pratica dell’iniziativa, sia per gli interventi ostativi da parte della magistratura (sia civile che penale), l’arma de qua si è rivelata spuntata, per cui l’amministratore di condominio si trova con sempre meno frecce al suo arco.

Ma procediamo con ordine.

Sotto il primo aspetto, si osserva che risulta difficile individuare i “servizi comuni suscettibili di godimento separato”: in quest’ottica, potrebbero esserlo il servizio di ascensore - si pensi alla transennatura dell’impianto ai relativi pianerottoli, con dotazione delle chiavi ai soli condomini puntuali nei pagamenti - il servizio idrico, il servizio di riscaldamento, mentre dubbi, per loro indivisibilità, potrebbero nutrirsi per il servizio di illuminazione ed il servizio di pulizia; si pensi, poi, al servizio di portierato, laddove il portiere custodisce lo stabile intero, con un’attività variegata, che mira alla conservazione lato sensu dell’edificio di cui beneficiano tutti coloro che vi abitano (in quest’ottica, sarebbe impensabile che il dipendente del condominio consegnasse la posta a tutti salvo che al condomino moroso o, addirittura, consentisse indirettamente l’ingresso nella sua abitazione ai ladri!).

Sotto il secondo aspetto, occorre considerare le criticità operative perché, talvolta, l’iniziativa richiede anche interventi da attuare sugli impianti da eseguirsi all’interno - non solo delle parti comuni, ma anche - della proprietà esclusiva del condomino moroso: infatti, anche se trattasi di servizi suscettibili di utilizzazione separata, per effettuare la misura di privazione dell’uso, talvolta, l’amministratore ha bisogno di accedere nell’appartamento del condomino insolvente per adottare gli opportuni “isolamenti”.

Sotto il terzo aspetto, a fronte dell’esigenza di scoraggiare pratiche dilatorie nei pagamenti da parte dei condomini - con immaginabili conseguenze per quanto concerne il soddisfacimento dei terzi creditori del condominio (appaltatori, fornitori, ecc.) e le connesse sospensioni dei relativi servizi - si evidenzia che l’amministratore ha agito motu proprio, in quanto non abbisogna più di alcuna autorizzazione da parte del regolamento, ma ciò non ha impedito ai giudici competenti di censurare la legittimità della stessa iniziativa.

In sede civile, la relativa controversia ha registrato sostanzialmente due modalità di “accesso” all’autorità giudiziaria, nel senso che il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. è stato proposto o da parte del condomino moroso che si è visto sospendere il servizio suscettibile di godimento separato ad opera dell’amministratore, oppure da parte di quest’ultimo il quale ha invocato dal magistrato l’autorizzazione per entrare nell’appartamento del suddetto condomino per adottare gli accorgimenti tecnici idonei a realizzare la sospensione del servizio medesimo.

Nella maggior parte dei casi sottoposti all’esame dei giudici di merito e nella prospettiva di un equo bilanciamento dei contrapposti interessi, hanno prevalso quelli del condomino moroso piuttosto che quelli del condominio.

Invero, sul versante del c.d. fumus boni iuris, si è ritenuto che la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale o l’acqua potabile, è suscettibile di ledere i diritti fondamentali della persona, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (art. 32 Cost.).

Sul versante del c.d. periculum in mora, si è sottolineato che il diritto che, con la sospensione del servizio, si intende tutelare, è puramente economico e sempre riparabile, nel senso che il recupero di eventuali crediti è sempre possibile, potendo il creditore contare anche sulla garanzia costituita dagli immobili dei singoli condomini.

In sede penale, la tematica de qua è stata affrontata da una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 47276 del 30 novembre 2015, la quale ha confermato la condanna con cui si è ritenuto un “amministratore di fatto” responsabile del delitto di cui all’art. 392 c.p., oltrechè tenuto al risarcimento del danno in favore della costituita parte civile.

In particolare, i giudici di merito avevano accertato che l’imputato, nella sua qualità di gestore di un residence, aveva “disattivato la derivazione della corrente elettrica verso l’unità abitativa di un condomino che non aveva provveduto al pagamento di utenze condominiali”.

Secondo i suddetti giudici, l’imputato, quantunque non fosse il rappresentante della società che amministrava il condominio, doveva considerarsi il gestore di quest’ultimo, essendo emerso che agiva sempre per conto di tale società, provvedendo direttamente a pagare le spese condominiali e le utenze elettriche.

Avverso la sentenza, emessa dal giudice del gravame e confermativa di quella di prime cure, ricorreva per cassazione l’imputato.

Per quel che interessa in questa sede, il ricorrente lamentava soprattutto la violazione dell’art. 392 c.p. e degli artt. 125, comma 3, e 546, lett. e), c.p.p. - in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), c.p.p. - rilevando che i giudici di merito non avrebbero preso in considerazione la circostanza documentata in sede di appello, rilevante anche ai fini della valutazione del dolo, che l’amministratore della società, che gestiva il residence, aveva comunicato alla parte offesa di aver dato incarico ad un tecnico addetto della manutenzione di staccare l’energia elettrica del suo alloggio, per cui l’imputato avrebbe agito come mero esecutore di direttive adottate dalla società in questione.

I magistrati di Piazza Cavour hanno ritenuto tale lagnanza “palesemente infondata”, in quanto la prova che si assumeva essere stata pretermessa dai giudici di merito non aveva la forza di disarticolare l’intero ragionamento probatorio della gravata sentenza.

E’ stato ribadito, in proposito, che il vizio di “travisamento della prova”, desumibile dal testo del provvedimento impugnato o da altri atti del processo (purché specificamente indicati dal ricorrente), è ravvisabile solo se l’errore accertato sia idoneo appunto a disarticolare l’intero ragionamento probatorio, rendendo illogica la motivazione per l’essenziale forza dimostrativa del dato processuale (v., tra le tante, Cass. pen. 16 gennaio 2014 n. 5146).

Nel caso in esame, la circostanza che l’imputato avesse eseguito decisioni o direttive del titolare del diritto non escludeva affatto, di per sé, la punibilità dell’agente, in quanto - per costante giurisprudenza, v., ex multis, Cass. pen. 16 marzo 2001 n. 14335; Cass. pen. 30 aprile 1985 n. 8434 - il soggetto attivo del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni può essere anche colui che eserciti un diritto pur non avendone la titolarità, ma agendo per conto dell’effettivo titolare. Né tale circostanza poteva escludere, nel caso di specie, il dolo dell’agente: è stato rammentato, sul punto, che il delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall’art. 392 c.p., richiede, oltre il dolo generico, costituito dalla coscienza e volontà di farsi ragione da sé, pur potendo ricorrere al giudice, anche quello specifico, rappresentato dall’intento di esercitare un preteso diritto nel ragionevole convincimento della sua legittimità.

In particolare, la sentenza impugnata aveva affermato che, dalle deposizioni testimoniali, era emerso che l’imputato si era occupato da sempre della riscossione, per conto della società, delle quote condominiali (tra cui quelle dell’energia elettrica).

Pertanto, l’imputato, nel momento in cui aveva effettuato l’illecito distacco dell’utenza, era ben consapevole di agire per esercitare un diritto con la coscienza che l’oggetto della pretesa competesse alla società.

Orbene, la sintetica motivazione della pronuncia degli ermellini non consente di capire se, alla base dell’iniziativa dell’amministratore del condominio (o della sua longa manus), ci fosse o meno una morosità ultrasemestrale, fatto sta che, al fine di non incappare nel delitto previsto dall’art. 392 c.p. - che punisce “chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo” - sembra che necessariamente si debba richiedere al magistrato l’autorizzazione al distacco del servizio comune a carico del condomino inadempiente.

In tal modo, riemergerebbe quel temperamento che era scomparso nella versione definitiva dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., laddove, in un primo momento durante il percorso parlamentare della Riforma, si era stabilito che il suddetto potere di sospensione dalla fruizione dei servizi comuni, in capo all’amministratore, era così limitato: “salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza, riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi”.

Un’ulteriore esimente per l’amministratore potrebbe essere costituita dall’autorizzazione prevista in via generale nel regolamento di condominio, con una sorta di ritorno al passato, ossia alla vecchia versione del capoverso in esame, essendo ragionevole opinare che debba trattarsi comunque di un regolamento non necessariamente contrattuale, potendosi rinvenire tale previsione anche in uno approvato con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., richiamato dall’art. 1138, comma 3, c.c.; d’altronde, atteso che la sanzione é volta a colpire l’inadempienza del condomino, l’unanimità sarebbe difficile da raggiungere in quanto presumibilmente proprio quest’ultimo esprimerebbe sempre il veto, perché non propenso ad approvare una misura sostanzialmente “masochistica”.

E’ opportuno, altresì, segnalare che, in una precedente versione parlamentare dello stesso capoverso - non trasfusa, poi, nel testo definitivo - si era aggiunto che i condomini in ritardo di un semestre nel pagamento dei contributi non avessero più il diritto di voto; l’opportuna eliminazione di tale previsione comporta che lo stesso risultato non possa essere stabilito da una clausola regolamentare che, parimenti, faccia discendere dalla morosità del condomino l’inibizione di tale esercizio in assemblea, atteso che una clausola limitativa della facoltà primaria del singolo partecipante, pur inserita in un àmbito di autonomia negoziale o in un regolamento di natura contrattuale, sembra decisamente alterare lo schema essenziale della disciplina legislativa del condominio.

In argomento, è intervenuta anche la magistratura amministrativa - v. T.A.R. Lazio, Sez. distac. di Latina, 2 novembre 2015 n. 711 - la quale ha affermato che il Sindaco non può ordinare al gestore del servizio idrico il ripristino immediato della fornitura di acqua a favore del condomino che non paga puntualmente le rate condominiali, con ciò annullando l’ordinanza emessa, a difesa di alcuni cittadini, ai quali era stata interrotta la relativa erogazione dell’acqua per gravi morosità.

Al riguardo, si è ribadito che il Sindaco non può intervenire d’autorità, in quanto il Comune è “estraneo al rapporto contrattuale utente-gestore”; peraltro, lo stesso strumento amministrativo utilizzato per imporre il riallaccio dell’acqua - ordinanza ex art. 50 del d.lgs. n. 267/2000 - risultava illegittimo e del tutto sproporzionato all’obiettivo da raggiungere, in carenza dei presupposti di “contingibilità” e di “urgenza” richiesti dalla legge.

Nella specie, il gestore del servizio idrico aveva proceduto alla sospensione della fornitura di acqua nei confronti di alcuni utenti per gravi morosità (da euro 3.000,00 fino a euro 20.000,00); successivamente, il Sindaco aveva adottato l’ordinanza per ripristinare immediatamente il servizio idrico, ritenendo, tra l’altro, che il suddetto gestore non potesse procedere al distacco completo del servizio idrico, ma soltanto alla riduzione del flusso al “minimo vitale”; quest’ultimo aveva impugnato l’ordinanza de qua, ritenendola contraria alle norme sulle competenze del Sindaco fissate dal Testo unico degli Enti locali, poiché non esistevano pericoli per l’igiene e la salute pubblica, tutelavano “esclusivamente gli interessi dell’utente privato”, e si basavano su irrilevanti “aspetti di natura socio-assistenziale”.

I giudici amministrativi hanno accolto il ricorso sulla base del principio - più volte affermato in giurisprudenza, v., da ultimo, T.A.R. Cagliari n. 855/2015 - secondo il quale il Sindaco non può intervenire con l’ordinanza prevista dall’art. 50, comma 5, T.U.E.L. a vietare al gestore del servizio idrico l’interruzione della fornitura nei confronti di singoli utenti morosi, poiché in questo caso si realizza uno “sviamento di potere”, che vede il Comune, estraneo al rapporto contrattuale gestore-utente, impedire al medesimo gestore di azionare i rimedi di legge tesi ad interrompere la somministrazione di acqua nei confronti di utenti non in regola con il pagamento della prevista tariffa.

La giurisprudenza amministrativa sembra, dunque, oramai concordare sul fatto che il Comune e, più in generale, la P.A., non possa intervenire d’autorità nella sfera dei rapporti tra privati utilizzando gli strumenti del diritto pubblico (cui adde T.A.R. Piemonte n. 996/2015, il quale ha annullato l’ordinanza con cui il Sindaco aveva imposto al condominio il ripristino del riscaldamento centralizzato e l’eliminazione degli impianti autonomi, a tutela dei condomini rimasti senza riscaldamento).

Con questo, non si vuole assolutamente provocare la lesione del diritto alla salute, all’incolumità e all’integrità fisica dei condomini privati del godimento del servizio condominiale, atteso che non si deve oltrepassare mai quella “soglia minima di solidarietà e di rispetto” comunque necessaria e doverosa nella gestione dei rapporti condominiali.

Tuttavia, si cerca di evitare quegli inconvenienti correlati alla difficoltà nei pagamenti nei confronti dei terzi creditori del condominio, mettendo in atto uno degli strumenti più persuasivi e diretti per combattere le morosità condominiali, mediante la possibilità di escludere il condomino inadempiente dall’utilizzazione dei servizi comuni, segnatamente sospendendone la fruizione di quelli suscettibili di godimento separato.

In buona sostanza, nella nuova ottica delineata dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c., l’interruzione di un servizio comune, qualora leda un diritto costituzionalmente tutelato - quale, nel caso concreto, il diritto alla salute - non dovrebbe trovare applicazione nei confronti di un condominio moroso, comportando che il nuovo strumento dissuasivo dovrà essere applicato con estrema prudenza da parte dell’amministratore, tanto più che ora non si prevede alcun passaggio preventivo in sede assembleare, né che vi sia un’apposita clausola del regolamento che autorizzi siffatta iniziativa.

Nel silenzio della norma, sembra che il potere discrezionale conferito all’amministratore - restando il suo dovere di perseguire il moroso, in modo incisivo, mediante il ricorso al decreto ingiuntivo di cui al comma 1 dello stesso art. 63 disp. att. c.c. - debba essere messo in atto cum grano salis, solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli una diversa soluzione, e sempre alla luce dei canoni generali della diligenza del buon padre di famiglia, stando attenti a che il magistrato, a seguito di istanza (di regola, d’urgenza) del condomino leso, potrebbe censurare eventuali azioni che possano minacciare i diritti soggetti fondamentali della persona umana.

Ad ogni buon conto, appare chiaro il messaggio del legislatore nel senso di responsabilizzare i condomini a provvedere celermente a saldare i propri debiti, pena la sospensione del servizio comune, ma è pur sempre preferibile - qualora appunto la risposta alla morosità di uno dei partecipanti non si fermi solamente all’aspetto “economico” - che il regolamento, per così dire a monte, o l’assemblea, di volta in volta, indichi con precisione le ipotesi in presenza delle quali l’amministratore possa avvalersi del rimedio in esame e, altresì, le modalità concrete con cui attuare tale reazione “in natura”. 

Invero, trattasi, pur sempre, di una misura privata abbastanza grave, per non dire odiosa, che assomiglia molto alla “ragion fattasi” - e la sentenza penale in commento ne è un’indiretta dimostrazione - riservata di solito alla pubblica amministrazione o agli esercenti pubblici servizi, in ordine alla quale il singolo condomino, privato dell’uso del servizio comune, si viene a trovare in una situazione di pati a fronte della quale non sembra possa avanzare alcuna pretesa risarcitoria. Nel previgente regime, lo stesso legislatore, disponendo che l’inibitoria attuata dall’amministratore trovasse la fonte legittimante nel regolamento, tutelava in qualche modo lo stesso condomino moroso da decisioni arbitrarie dell’amministratore, specie laddove non venivano contemplate adeguate proporzioni tra debito del singolo e servizio sospeso.

Nel difetto della previsione regolamentare - eliminata nell’attuale regime - l’amministratore, ricorrendo a questa misura drastica, agisce a proprio rischio, nel senso che, qualora nel successivo eventuale giudizio instaurato dal condomino pregiudicato dalla suddetta privazione, si accertasse l’inesistenza della morosità del condomino medesimo o, addirittura, venisse negato il credito del condominio, potrebbe configurarsi una qualche responsabilità in capo all’amministratore medesimo.

Al contempo, non potrà evitarsi di attribuire, all’amministratore di condominio, un vero e proprio potere/dovere in tal senso, conseguendone, da un lato, che l’amministratore dovrà esercitarlo senza tenere conto della volontà dei condomini (a meno che non si pervenga ad una modifica del regolamento), e, dall’altro, che il medesimo amministratore sarà inevitabilmente costretto ad applicare la misura sanzionatoria per non incorrere lui in un inadempimento (e, quindi, in una possibile revoca assembleare o giudiziaria).

In altri termini, solo l’esperienza e la professionalità sapranno suggerire all’amministratore quando è opportuno, oltre che legittimo, esercitare tale forma di autotutela (che comporta il vivere in un appartamento gelato o il farsi la doccia fredda):

è vero che ci sono condomini che non arrivano a fine mese, riuscendo con difficoltà a “sbarcare il lunario”, vivendo stentatamente e mettendo insieme il denaro appena sufficiente alla sopravvivenza quotidiana, ma è anche vero che alcuni intenzionalmente non pagano le rate condominiali, optando per l’acquisto in leasing del suv o preferendo non privarsi dello smartphone di ultima generazione!

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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La fornitura di energia elettrica è soggetta alle agevolazioni fiscali?

DOMANDA:

Avrei un quesito per gli esperti.

Un condominio attiva una nuova fornitura Enel da dedicare esclusivamente ai lavori di ristrutturazione dell'edificio. Le fatture relative a detta fornitura possono far parte delle spese soggette alle agevolazioni fiscali?

Naturalmente avrei bisogno di una risposta supportata da riferimenti legislativi. Grazie in anticipo.

RISPOSTA:

La guida dell'agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni indica, a pagina 9, quali altre spese, oltre a quelle standard, sono ammesse alla detrazione:
"gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998)."

Sulla carta dovrebbe essere sì, ma Enel, o altro fornitore di energia, potrebbe aver bloccato i bonifici in entrata utilizzati per il bonus fiscale quindi, di fatto, potrebbe non essere fattibile.

Ad esempio alle tesorerie di alcuni Comuni non è possibile fare il bonifico per gli oneri dovuti alle pratiche urbanistiche eppure anche per questi sarebbe ammessa la detrazione.

di Mauro Rizzotto

Presidente Provinciale ANACI Savona

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La regolarità nel versamento delle quote non è opponibile al terzo creditore

Tribunale di Alessandria, sentenza del 17 luglio 2015

L'intervento del legislatore con la riformulazione dell'art. 63 disp.att. c.c. ha profondamente innovato in materia di riscossione dei contributi condominiali da parte dell'amministratore e dell'intervento del terzo creditore per il soddisfacimento dei suoi crediti.

L'attenzione dei commentatori si è focalizzata soprattutto sul secondo comma, rinvenendo una forma di reintroduzione di quel principio di solidarietà che era stato bandito dalla nota sentenza delle S.U. del 2008(1) ed il tema è stato e continua ad essere molto dibattuto.

Con il terzo comma il legislatore è intervenuto con una modifica non da poco, circa la possibilità che era offerta all'amministratore di intervenire sui condomini morosi, mediante il distacco dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in presenza di morosità che si fossero protratte per un semestre.

Il testo precedente, pur prevedendone la possibilità, condizionava il potere dell'amministratore all'esigenza che l'autorizzazione fosse espressamente contenuta nel regolamento del condominio. Previsione questa che di fatto rendeva vuota di contenuto la norma!

Con la modifica apportata con la L. 220/2012 è stata espunta la necessità di una autorizzazione contenuta nel regolamento e l'amministratore può oggi disporne il distacco in via autonoma, ricorrendone le condizioni.

il testo di legge di modifica della disciplina sul condominio approvato in prima lettura dal Senato, condizionava la facoltà concessa all'amministratore ad un eventuale intervento dell'autorità giudiziaria che, se adita in via d'urgenza, poteva riconoscere l'essenzialità del servizio a tutela di diritti fondamentali della persona.

Dal testo licenziato con la L. 220/2012 questa previsione è stata espunta ma, pur tuttavia, l'intervento dell'autorità giudiziaria si è manifestata in quei ricorsi ex-art. 700 attivati dai soggetti colpiti dalle iniziative intraprese da alcuni amministratori, non più legati oggi a vincoli di natura regolamentare.

Sulla liceità del distacco dei servizi comuni in ambito condominiale, appare interessante sottolineare alcuni aspetti che emergono dai primi pronunciamenti dell'autorità giudiziaria, con posizioni a volte difformi, forse solo in apparenza, anche all'interno del medesimo Tribunale.

Su ricorso di un condominio che si era visto sospendere l'erogazione del servizio di riscaldamento da parte dell'altro condominio cui il primo era allacciato, in regime di super condominio, ed il cui distacco interessava una pluralità di condomini, il Giudice ha sottolineato come "la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale diritto alla salute (art. 32 Cost.(2))", che "il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare è puramente economico e sempre riparabile [...]"; che "il pericolo di danno grave e irreparabile comporta l'adozione del provvedimento richiesto [...], stanti le condizioni stagionali e climatiche di autunno avanzato e i prevedibili gravi pregiudizi alla salute delle persone dimoranti nello stabile della parte ricorrente [...](3)".

A diversa conclusione perviene sempre il medesimo Tribunale sul ricorso promosso da un condominio nei confronti di un condomino moroso.

Il Giudice ha ritenuto sussistente il fumus boni juris, poiché il condomino resistente ha espressamente dichiarato di non poter versare nulla ed il periculum in mora, in quanto l'insolvenza del condominio avrebbe potuto riflettersi sulla regolarità dei pagamenti ai gestori, con conseguente interruzione dei servizi e ripercussioni anche sui condomini virtuosi(4).

Il Tribunale di Brescia chiamato dal condominio per ottenere la sospensione del servizio di erogazione dell'acqua nei confronti di alcuni condomini morosi, premettendo che la norma va ad istituire una forma di autotutela del condominio, evidenzia come non sussiste un rapporto sinallagmatico fra la prestazione inadempiuta e la prestazione sospesa e ritiene fondato il ricorso a prescindere dall'entità della morosità, con dei distinguo tra i soggetti morosi destinatari del ricorso.

Il Giudice davanti alla costituzione solo di alcuni condomini che hanno dichiarato la disponibilità al saldo del dovuto in forma rateale, mentre altri hanno manifestato il loro disinteresse non costituendosi e rendendosi contumaci, ha ritenuto sussistente nei confronti di questi ultimi il periculum in mora, mentre i condomini costituiti avevano manifestato la volontà di sanare la morosità.

E' giunto quindi all'accoglimento del ricorso solo nei confronti dei condomini contumaci, autorizzando nei loro confronti la sospensione dell'erogazione dell'acqua(5).

Su altro ricorso promosso da un condominio il medesimo tribunale, accogliendo il ricorso, è pervenuto alla determinazione di ordinare ai comproprietari morosi di una unità immobiliare di consentire l'accesso all'interno dei locali di oro proprietà, per consentire ai tecnici incaricati dal condominio per l'interruzione dell'afflusso dell'acqua calda ai radiatori e con ogni mezzo tecnico del caso.

Il Giudice ha rinvenuto il periculum in mora, poiché la morosità avrebbe comportato l'insolvenza verso gli enti erogatori dei servizi comuni e la conseguente concreta possibilità di interruzione di tali servizi anche nel confronti dei condomini in regola con i pagamenti(6).

Dall'analisi dei casi trattati dai tribunali lombardi, possiamo evidenziare come pur in presenza di un medesimo dato oggettivo, rappresentato dalla cronica morosità, che può spingere l'amministratore ad attivare lo strumento offerto dal terzo comma dell'art. 63 disp. att., il giudice destinatario del ricorso faccia una valutazione di merito caso per caso e l'esigenza della tutela del diritto alla salute non sia affatto trascurata, salvo che il manifesto disinteresse dei destinatari non porti il giudice a non tenerla in considerazione.

Il richiamo alla tutela di diritti costituzionalmente garantiti ritengo che possa essere argomento utile a sostenere un'azione che impedisca e/o ostacoli l'attività in autotutela da parte degli Enti che in regime più o meno di monopolio assicurano l'erogazione di servizi di acqua, energia elettrica e gas.

Posto che l'orientamento giurisprudenziale porta ad escludere la vessatorietà delle clausole contenute nei contratti di somministrazione(7) si pone l'esigenza di un percorso diverso che ponga il condominio ricorrente nelle condizioni di poter ostacolare l'attività in autotutela degli Enti erogatori di tali servizi.

In tale ottica assume particolare rilievo la sentenza che si annota. Il giudice del Tribunale di Alessandria, con motivazioni che ritengo essere immuni da vizi, nel ritenere fondato il reclamo proposto dall'Ente erogatore per la revoca del provvedimento del giudice di prime cure che aveva accolto il ricorso ex art. 700 di alcuni condomini, obbligandolo al ripristino della regolare erogazione dell'acqua, sottolinea alcuni alcuni aspetti meritevoli di maggiore attenzione e, forse, fino ad oggi trascurati.

L'analisi delle motivazioni costringeranno ad una più ampia lettura e ad una valutazione con ottica diversa anche del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c..

Nel caso in commento, alcuni condomini, pur avendo provveduto a versare a mani dell'amministratore le loro quote relative alla fornitura dell'acqua, si erano visti interrompere l'erogazione della fornitura idrica da parte dell'Ente fornitore, a seguito della perdurante morosità del condominio, visto che le fatture ad esso intestate erano rimaste insolute.

Da qui il ricorso all'azione in via d'urgenza che era stata accolta dal giudice di prime cure.

L'Ente erogatore ricorre per l'annullamento motivandolo, tra l'altro, con il fatto che "non si può configurare un adempimento parziale da parte dei resistenti, in quanto il rapporto interno fra il singolo condomino e l'amministratore dell'immobile non è rilevante per terzi creditori, ne è agli stessi opponibile ed ancora che il condominio è integralmente moroso nei confronti della società reclamante, [...]".

I resistenti hanno tra l'altro eccepito la parziarietà delle obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi(8), che ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escissione degli altri condomini" e che "il principio della parziarietà del debito dei singoli comporta che... avrebbe dovuto sospendere selettivamente le erogazioni ai condomini non in regola con i pagamenti".

Si pone preliminarmente la necessità di enucleare alcune delle contrapposte posizioni che appaiono interessanti ai fini che ci interessano e, soprattutto, per individuare un senso logico nelle motivazioni del giudice piemontese che ha ritenuto fondato il reclamo dell'Ente erogatore ed ha portato alla revoca del provvedimento emesso dal giudice di prime cure.

Preliminarmente il giudice ha valutato la rilevanza che può avere nella vicenda il pagamento da parte dei condomini delle quote a mani dell'amministratore e se costoro possano ritenersi adempienti rispetto agli obblighi assunti con il contratto di fornitura oggetto del contendere.

Nell'escludere tale adempimento, il giudice prende le mosse da una recente giurisprudenza di legittimità che ha escluso che il condomino possa estinguere il proprio debito attraverso il pagamento diretto al terzo creditore, riaffermando il principio secondo il quale "ponendosi il condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini - attinente le parti comuni - l'amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi [...] sia, all'interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, cosi che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del condominio le volte in cui il creditore dell'ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino".(9)

Sulla base di tale principio il giudice ha puntualizzato che "la circostanza che alcuni condomini abbiano provveduto al versamento a favore del condominio delle quote per le spese ordinarie di gestione [...] costituisce un dato che attiene esclusivamente ai rapporti tra condomini [...]. Nel rapporto giuridico esistente tra... e il condominio non si può, quindi, ravvisare alcun adempimento parziale.

[...] e l'amministratore non ha provveduto a versare alla società fornitrice le somme dagli stessi versate nelle casse condominiali per il servizio idrico. [...].

Il giudice giunge alla determinazione che "Se, infatti, gli odierni resistenti sono in regola con il pagamento delle rate condominiali, sono - al pari di tutti gli altri condomini - totalmente inadempienti nei confronti di..."

Il giudice esclude nel caso la applicabilità della S.U. del 2008 e del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., posto che se il creditore volesse agire in sede esecutiva per il recupero del credito, potrebbe richiedere la loro quota anche ai resistenti "e gli stessi non potranno certamente opporre di averla versata all'amministratore.

Il giudice rileva la correttezza dell'operato dell'ente erogatore che, accertato l'inadempimento del condominio, ha ridotto l'erogazione e non ha attuato una sospensione selettiva, "vuoi perché non poteva conoscere lo stato dei pagamenti delle quote da parte dei singoli (si tratta all'evidenza dei rapporti interni al condominio non conoscibili da parte dei terzi) vuoi perchè tali versamenti non si sono mai tradotti in pagamenti - ancorché parziali - del servizio idrico erogato".

Rigetta, inoltre, l'osservazione dei reclamati che avevano eccepito la vessatorietà della clausola contenuta nelle disposizioni contrattuali tra utente ed ente erogatore. Richiamando il pronunciamento del Tribunale di Bari, il Giudice dichiara di aderire all'orientamento giurisprudenziale che esclude la natura vessatoria delle clausole del contratto sottoscritto con lente erogatore.

Su tali considerazioni il Tribunale alessandrino ha revocato il provvedimento adottato in via d'urgenza. Sulla base di quanto argomentato nella sentenza, si impongono alcune riflessioni e l'esigenza di dare risposta ad un primo interrogativo, che potrebbe far emergere una posizione di responsabilità diretta in capo all'amministratore condominiale!

Se fossero stati effettuati i versamenti parziali da parte dell'amministratore, sulla base di quanto versato dai condomini virtuoso, il giudice sarebbe pervenuto alle medesime conclusioni?

Interrogativo non di poco conto e molti dubbi, soprattutto, sulla possibilità di escludere l'applicabilità del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., potendosi in tale evenienza individuare i soggetti che con la loro morosità, riferita a quel credito, abbiano determinato l'impossibilità di soddisfare per intero il terzo creditore.

In presenza di un adempimento parziale da parte del condominio, appare difficile ipotizzare l'interruzione dell'erogazione del servizio idrico a tutto l'edificio condominiale, coinvolgendo e penalizzando anche i condomini virtuosi che potrebbero essere nei loro legittimi interessi, supportati anche dal fatto di aver adempiuto agli obblighi verso l'ente erogatore, attraverso il versamento parziale disposto dall'amministratore.

Recita la norma che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Il giudice piemontese sottolinea come lo stato di pagamento delle obbligazioni all'interno del condominio, abbia valore solo nel rapporti interni al medesimo, non e conoscibile da parte dei terzi e come l'essere in regola nei confronti della gestione condominiale non possa essere opposta nei confronti di un creditore dell'intero!

Le considerazioni del giudice non vanno trascurate e si impone l'individuazione del soggetto che possa essere definito moroso nei confronti del terzo, quando il credito vantato e non soddisfatto si riferisce all'intera obbligazione assunta dal condominio attraverso l'amministratore!

Il giudice piemontese sottolinea anche che, in caso di azione in sede esecutiva per il recupero del credito, il creditore potrà chiedere la loro quota anche a coloro che abbiano versato regolarmente la loro quota nelle casse condominiali "e non potranno certamente opporre di averla versata all'amministratore".

Molto sommessamente sono dell'opinione che questo aspetto sia stato poco approfondito e che sia indispensabile scindere l'obbligazione interna al condominio, con conseguente individuazione del soggetto "moroso", nei cui confronti l'amministratore potrà (dovrà) agire con gli strumenti previsti dall'art. 63 disp. att. c.c., dall'obbligazione assunta verso terzi che, se da soddisfare per l'intero, vede tutti i partecipanti del condominio obbligati pro quota nei confronti del creditore che, sia pure secondo il principio della parziarietà, potrà agire nei confronti di tutti, senza alcuna necessità di rivolgersi all'amministratore per acquisire i dati dei "morosi", posto che in tale fattispecie la "morosità" vede coinvolta l'intera compagine condominiale.

Nel solco tracciato dal giudice piemontese, si va a collocare anche il più recente provvedimento del Tribunale di Monza che ha riconosciuto al creditore il diritto di conoscere i dati di tutti i condomini e delle loro quote millesimali, non soltanto quelli dei condomini morosi, poiché il creditore non può sapere se vi siano alcuni morosi rispetto al suo credito(10), giustificando anche il ricorso al pignoramento del conto corrente condominiale.

La distinzione verso il terzo creditore potrà essere percorribile qualora, dopo aver soddisfatto parzialmente il creditore sulla base delle quote già ricevute, l'amministratore venga chiamato dal medesimo a giustificare il residuo credito ancora da soddisfare, con l'indicazione dei soggetti che con la loro morosità hanno impedito il soddisfacimento dell'intero.

Buon ultimo, non va trascurato il recente principio di diritto affermato dalla S.C. che trova applicazione in ambito condominiale, secondo il quale "il condomino, eseguendo un pagamento per spese condominiali può imputare i pagamenti ai debiti per singoli esercizi e può escludere, attraverso lo strumento dell'imputazione di pagamento, che le somme pagate vengano imputate a crediti contestati".(11)

Sulla base di tale principio potrebbe essere ipotizzata una chiamata in responsabilità diretta dell'amministratore, qualora distolga per altri fini le provviste destinate alla fornitura di acqua, energia elettrica o gas, determinando così le condizioni per la sospensione dei servizi da parte degli Enti, pur risultando assenti "morosità" all'interno del condominio, così come i condomini in regola potranno verificare la correttezza nel pagamento dei fornitori del condominio, anche attraverso la verifica della rendicontazione periodica che l'amministratore è oggi tenuto a fornire ai richiedenti, ai sensi dell'art. 1129, co. 7°.

Fino ad ieri siamo stati edotti circa la non imputabilità dei contributi condominiali a specifici capitoli di spesa e che le quote confluiscono sul c/c condominiale per costituire un unicum di provviste per far fronte ai pagamenti di forniture e servizi, lasciando all'amministratore l'autonoma decisione di scelta del fornitore da soddisfare.

Le motivazioni della sentenza del Tribunale alessandrino e la possibilità per il condomino di chiedere che il suo versamento sia destinato espressamente ad uno specifico capitolo di spesa, ci induce a spogliarci di alcune pregresse convinzioni.

Pur riconoscendo le difficoltà operative per la gestione amministrativo-contabile del condominio improntata a tali principi, l'amministratore dovrà porre attenzione e disporre l'utilizzo dei contributi confluiti nel conto corrente condominiale in maniera tale da impedire che si concretizzino situazioni di sofferenza, che consentano la sospensione delle forniture di beni e servizi anche verso i condomini in regola con i pagamenti.

(1) Cass. S.U., 8 aprile 2008, n.9148
(2) Art. 32, co.1, Cost.: "La Repubblica Tutela la salute come fondamentale diritto dell'individuo e interesse della collettività, [...]"
(3) Trib. Milano, 24 ottobre 2013, R.G. n.72656
(4) Trib. Milano, Sez. XIII, 7 febbraio 2014, Ord. n. 84160/13
(5) Trib. Brescia, 13 febbraio 2014, proc. N. 23155
(6) Trib. Brescia, Sez. Centr. Civ., 17 febbraio 2014, Ord. n.427
(7) Trib. Bari, Sez. Civ., 16 dicembre 2014
(8) ut sopra nota 1
(9) Cass. Civ., Sez. VIa, Ord. 17 febbraio 2014, n.3636
(10) Trib Monza, Sez. II, Ord. 3 giugno 2015, n.3717
(11) Cass. Civ., Sez. II, 28 febbraio 2013, n.5038

di Michele Pirrello

fonte: Dossier Condominio

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