Responsabilità risarcitoria per infiltrazioni dal terrazzo esclusivo

Cassazione Sezioni Unite, 10 maggio 2016 n.9449

"In tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comune (art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio".

Con la pronuncia sopra riportata le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno dato risposta alla richiesta della Seconda sezione di dare soluzione di un contrasto giurisprudenziale in ordine alla imputabilità degli oneri risarcitori in applicazione del criterio legale dell'art.1126 c.c.

Con l'ordinanza interlocutoria n.13526/2014 la seconda sezione della Cassazione aveva rimesso la questione al Primo Presidente.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le stesse proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (due terzi ai condomini ai quali il terrazzo serve da copertura e un terzo al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo). Ciò in quanto all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione della funzione di copertura del fabbricato. Il Collegio rimettente riteneva che tale orientamento avesse indebitamente applicato le norme relative alle sole riparazioni e ricostruzioni, estendendole anche al risarcimento del danno. Più coerentemente altre pronunce (Cass. 7727/2007, 6376/2006, 642/2003, 15131/2001) avevano invece richiamato, nell'ipotesi di cattiva manutenzione, l'applicazione dell'art. 2051 c.c., seguendo il principio che addebita il danno ai singoli oppure al condominio secondo l'eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato. Il principio influisce sul criterio di individuazione del soggetto passivo dell'azione risarcitoria, talchè nel caso di danni dovuti a vetustà esclusivamente legittimato sarebbe il condominio, mentre nel caso di danni conseguenti a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera indebitamente tollerati dal proprietario, sarebbe legittimato quest'ultimo (Cass. 9084/2010, 15300/2013).

Le SS.UU. sanano il contrasto applicando invece il criterio di cui all'art. 1126 c.c. anche in caso di risarcimento dei danni, stante la concorrente responsabilità, facendo però salva la dimostrazione della responsabilità esclusiva dell'uno (proprietario esclusivo e custode del bene) o dell'altro (condominio tenuto alla conservazione della funzione di copertura svolta dal terrazzo).

di Carlo Patti

consulente legale ANACI Roma

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