Condominio News - Il condominio a portata di mano: legislazione

Visualizzazione post con etichetta legislazione. Mostra tutti i post

venerdì 15 settembre 2017

Obbligazioni condominiali e parziarietà - CASSAZIONE 11 AGOSTO 2017, N. 20073

Ove si abbia riguardo, ad obbligazione per l'esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dell'appaltatore, trova applicazione il principio dettato dalle Sezione Unite del 08/04/2008, n. 9148 (non operando qui, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63 disp. att. c.c., comma 2, introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), di tal che la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Nel caso specifico il condomino che sentitosi minacciato ha pagato per intero il corrispettivo all’appaltatore non ha diritto di regresso.

per scaricare la Sentenza CLICCA QUI

Continua a leggere...

CASSAZIONE: per conferire l'incarico ad un avvocato nel redigere un contratto d'appalto, si necessita di delibera

CASSAZIONE 17 AGOSTO 2017, N. 20136

Non rientra tra i compiti dell'amministratore di condominio il conferimento ad un professionista legale dell'incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all'assemblea dei condomini, organo cui è demandato dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni in materia. Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente tale incarico professionale da parte dell'assemblea, a norma degli artt. 1135, comma 1, n. 4, e 1136, comma 4, c.c., l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza nella fattispecie considerata dall'art. 1135, ult. comma, c.c (riferimento ante riforma).

per scaricare la Sentenza CLICCA QUI

Continua a leggere...

CASSAZIONE 11 AGOSTO 2017, N. 20073 - Obbligazioni condominiali e Parziarietà

per leggere il commento CLICCA QUI

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SESTA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano - Presidente

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. ABETE Luigi - Consigliere

Dott. SCARPA Antonio - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 22787/2016 proposto da:

C.G., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato N. F., rappresentato e difeso dagli avvocati C. A. M., F. C.;

- ricorrente -

CONTRO

CONDOMINIO, rappresentato e difeso dall'avvocato G. M.;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 495/2015 della CORTE D'APPELLO di SALERNO, depositata il 29/07/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/07/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

C.G. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in unico motivo, avverso la sentenza della Corte d'Appello di Salerno n. 495/2015 del 20 luglio 2015, che aveva accolto l'appello avanzato dal Condominio (OMISSIS), ed invece rigettato il gravame incidentale del C. contro la sentenza n. 877/2009 resa in primo grado dal Tribunale di Vallo della Lucania.

Rimane intimato, senza svolgere attività difensiva, il Condominio (OMISSIS).

Il Condominio La Posada aveva ottenuto decreto ingiuntivo per spese condominiali, pari ad Euro 6.475,74, dovute dal condomino Giovanni C. in base ai rendiconti annuali del 2002 e del 2003. Il C., oltre a proporre opposizione al decreto, aveva altresì spiegato domanda riconvenzionale per ottenere dal Condominio (OMISSIS) la somma di Euro 27.781,24, da lui pagata, quale condebitore solidale, ad un terzo, creditore del medesimo Condominio a titolo di corrispettivo dell'esecuzione di lavori su parti comuni, formulando altresì domanda subordinata per indebito arricchimento. Il C. aveva dedotto che questo creditore aveva dapprima ottenuto ingiunzione di pagamento a carico del Condominio, e poi aveva promosso azione esecutiva per l'intero importo nei suoi confronti, inducendolo a pagare l'intero debito condominiale.

Il Tribunale di Vallo della Lucania aveva accolto l'opposizione a decreto ingiuntivo ed aveva respinto la riconvenzionale.

La Corte d'Appello di Salerno, nel rigettare l'appello incidentale, ha osservato come le obbligazioni gravanti sui singoli condomini abbiano attuazione non solidale ma parziaria, sicchè il C. "nell'esercitare il proprio regresso si sarebbe effettivamente dovuto rivolgere ai singoli condomini in proporzione delle rispettive quote e non ripetere l'intero", denegando poi "per il medesimo motivo" le istanze di indebito arricchimento o di compensazione, la prima "anche esclusa dal difetto di sussidiarietà".

Il ricorso di C.G., limitato al rigetto dell'appello incidentale, denuncia la violazione dell'art. 1131 c.c., e la falsa applicazione degli artt. 752 e 1295 c.c., deducendo che il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali non vieta al singolo condomino, il quale abbia pagato l'intero debito al terzo creditore in adempimento di un titolo esecutivo, di citare in giudizio l'amministratore del condominio in via di regresso. Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell'art. 380 bis c.p.c., comma 2.

Deve essere confermato il dispositivo della sentenza della Corte d'Appello di Salerno, in quanto conforme a diritto, pur occorrendo correggerne in parte la motivazione.

Questa Corte ha di recente affermato (Cass. Sez. 2, 09/01/2017, n. 199) che, ove si abbia riguardo, come nel caso in esame, ad obbligazione per l'esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dell'appaltatore, trova applicazione il principio dettato da Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148 (non operando qui, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63 disp. att. c.c., comma 2, introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), di tal che la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese (da ultimo, ancora Cass. Sez. 6 - 2, 09/06/2017, n. 14530).

Dovendosi negare che l'obbligo di contribuzione alle spese per la manutenzione delle parti comuni si connotasse verso l'appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l'intero in senso proprio e quindi ad interesse comune, al C., che ha assunto di aver adempiuto nelle mani dell'appaltatore al pagamento dell'intero prezzo dei lavori, in quanto minacciato di esecuzione forzata, non poteva accordarsi alcun diritto di regresso, ex art. 1299 c.c., nè per l'intera somma dovuta dal Condominio, nè nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, come invece proponeva la Corte di Salerno. Il regresso, che ha per oggetto il rimborso di quanto sia stato pagato a titolo di capitale, interessi e spese, consiste in un diritto che sorge per la prima volta in capo al condebitore adempiente sulla base del c.d. aspetto interno dell'obbligazione plurisoggettiva. In sostanza, solo se si parte dalla premessa, ormai smentita dalla giurisprudenza, che il singolo condomino, quale condebitore solidale, possa essere escusso dal terzo creditore per l'intero debito contratto dal condominio, può poi accordarsi a quello il diritto di regresso, altrimenti ravvisandosi nel pagamento dell'intero effettuato da un debitore pro quota, piuttosto, un indebito soggettivo "ex latere solventis".

Un obbligo restitutorio del condominio nei confronti dei condomini che abbiano anticipato le somme dovute al terzo creditore può sorgere, semmai, ove lo stesso condominio abbia approvato una deliberazione assembleare istitutiva di un fondo cassa finalizzato a sopperire alle morosità di alcuni partecipanti, ed a scongiurare l'aggressione in executivis da parte del creditore in danno di parti comuni dell'edificio (cfr. Cass. Sez. 2, 05/11/2001, n. 13631).

Al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini (sempre, beninteso, nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63 disp. att. c.c., comma 2, introdotta dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può nemmeno consentirsi di avvalersi della surrogazione legale in forza dell'art. 1203 c.c., n. 3, giacchè essa - implicando il subentrare del condebitore adempiente nell'originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria - ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Al più, il pagamento da parte del condomino C. delle quote del corrispettivo d'appalto dei lavori di riparazione delle parti comuni dovute dai restanti condomini poteva legittimare lo stesso ad agire, sempre nei confronti degli altri singoli partecipanti, per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (cfr. Cass. Sez. U, 29/04/2009, n. 9946).

Il ricorso va perciò rigettato. Avendo la causa trovato soluzione in base ad un'interpretazione giurisprudenziale di recente consolidamento, sussistono motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto l'art. 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta - 2 Civile della Corte di Cassazione, il 12 luglio 2017.

Depositato in Cancelleria il 11 agosto 2017

Continua a leggere...

mercoledì 9 agosto 2017

Sì alla canna fumaria sull'esterno del condominio anche senza il parere dei condomini

TAR MARCHE – sentenza 1° agosto 2017* (sulla legittimità o meno del permesso di costruire per la realizzazione di una canna fumaria sul muro perimetrale di un edificio condominiale, rilasciato senza il preventivo consenso di tutti i condomini)

Parte ricorrente impugna gli atti relativi all’installazione di una canna fumaria per le braci a servizio di un’attività commerciale (ristorante), in un immobile all’interno del centro storico di Senigallia.

Unitamente al provvedimento conclusivo adottato dal SUAP (Sportello unico attività produttive) del Comune di Senigallia, prot. n. 78618 del 28 dicembre 2015 avente ad oggetto l’assenso alla installazione della canna fumaria a servizio dell’attività di ristorazione esercitata dal controinteressato Sig. Vitantonio Giotta, sono impugnati i prodromici pareri positivi degli Enti preposti rispettivamente alla tutela sanitaria e alla tutela paesaggistica, ovvero segnatamente il parere ASUR del 10 giugno nonché il parere favorevole della Soprintendenza del 26 novembre 2015. Con i motivi aggiunti è impugnato il parere ASUR 101806/15, conosciuto successivamente dal ricorrente.

Con il primo motivo del ricorso introduttivo, si eccepisce la violazione dell’art. 11 del DPR n. 380 del 2001 in quanto la parte controinteressata non sarebbe titolare di alcun diritto dominicale sulla corte interna al fabbricato ove è situata la proprietà del ricorrente.

Con il secondo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 21, comma 4, 143 e 146 del d.lgs. n. 42 del 2004 e l’eccesso di potere per carenza di istruttoria, in quanto la Soprintendenza avrebbe adottato il parere senza alcuna istruttoria e la canna fumaria avrebbe dovuto essere sottoposta ad autorizzazione paesaggistica.

Con il terzo motivo si deduce la violazione e la falsa applicazione del Regolamento Edilizio del Comune di Senigallia ed in particolare dell’art. 103 dello stesso, nonché del complesso normativo richiamato dal Regolamento, con particolare riferimento alla norma UNI 7129 e UNI 10683 e all’allegato IX alla parte V del d.lgs n. 152 del 2006 il quale prevede che: “2.9.. Le bocche dei camini devono essere posizionate in modo tale da consentire una adeguata evacuazione e dispersione dei prodotti della combustione e da evitare la reimmissione degli stessi nell’edificio attraverso qualsiasi apertura. A tal fine le bocche dei camini devono risultare più alte di almeno un metro rispetto al colmo dei tetti, ai parapetti ed a qualunque altro ostacolo o struttura distante meno di 10 metri”. Nel caso in esame la regola relativa al posizionamento della canna fumaria non sarebbe stata rispettata, e la stessa sarebbe stata costruita a ridosso del terrazzo del ricorrente.

Con il quarto motivo si deduce la violazione e falsa applicazione del DPCM n. 171 del 2014: Eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento e della carenza di istruttoria.

Sarebbe illegittimo e immotivato il rigetto, da parte del Comune, della richiesta di riesame da parte della Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale.

Con i motivi aggiunti è impugnato il parere istruttorio del comune di Senigallia del 4 giugno 2015, che conformemente al parere ASUR del 13 maggio 2015, asseritamente conosciuti solo dopo la notifica del ricorso, i quali detterebbero l’obbligo di costruzione della canna fumaria oltre il tetto.

Si sono costituiti il Comune di Senigallia e il controinteressato, deducendo l’inammissibilità del ricorso e controdeducendo nel merito.

Con ordinanza n. 128 del 2016, il Tribunale respingeva l’istanza cautelare, fissando comunque l’udienza di trattazione di merito della causa.

Alla pubblica udienza del 27 gennaio 2017, il ricorso è e stato trattenuto in decisione.

1 Deve anzitutto essere respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso dedotta dal controinteressato e dal Comune di Senigallia. Difatti, la presenza, senza opposizione alla riunione di condominio che ha dato l’assenso al progetto, non può essere considerata acquiescenza al medesimo.

1.1 Il ricorso è però infondato nel merito. Le ragioni su cui si fonda l’impugnata autorizzazione, espresse nel provvedimento, impugnato e i relativi pareri regolarmente acquisiti dal Comune di Senigallia sono condivisibili.

1.2 Con il primo motivo il ricorrente deduce che il controinteressato non avrebbe la comproprietà del cortile condominiale, titolo necessario per innalzare la canna fumaria. La censura non è condivisibile. Per costante giurisprudenza, la collocazione di canne fumarie sul muro perimetrale di un edificio o una corte interna), può essere effettuata anche senza il consenso degli altri condomini, purché non impedisca agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità. Il singolo condomino ha quindi titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso, a ottenere la concessione edilizia per un’opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti (si veda Tar Toscana 28 ottobre 2015 n. 147 e la giurisprudenza ivi richiamata).

1.3 La possibilità di installare la canna fumaria non è impedita dalla circostanza che il titolare dell’autorizzazione commerciale sia, come appare incontestato in atti, locatario dell’immobile (infatti, l’istanza di installazione della canna fumaria è stata presentata congiuntamente con il proprietario). Ancora, l’affermata assenza della proprietà indivisa della corte condominiale è una mera illazione che scaturisce dalla non esplicita menzione di quest’ultima nel contratto di compravendita dell’immobile e dalla circostanza che il medesimo contratto riporterebbe che la proprietà confina con i cortile condominiale. Si tratta, in tutta evidenza, di circostanze che non sono sufficienti a superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. per cui non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà delle parti comuni, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè il collegamento strumentale, materiale o funzionale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale (Cassazione civile 5 maggio 2016, n. 9035). Al contrario spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva (o, come nel caso in esame, l’assenza di comunione in una singola proprietà) fornirne prova. Tale prova non è fornita dal ricorrente.

2 Il secondo motivo è palesemente infondato. In tutta evidenza, per un’opera interna, è più che sufficiente il parere espresso dalla Soprintendenza con il riferimento alla documentazione descrittiva (in atti) contenuto nell’impugnata autorizzazione della Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici delle Marche nr. 13481 del 26 novembre 2015.

3 E’ infondato anche il terzo motivo, ove parte ricorrente afferma la violazione del Regolamento Edilizio del Comune di Senigallia (e degli allegato al Codice dell’Ambiente cui fa riferimento) dove si prescrive che “le bocche dei camini devono risultare più alte di almeno un metro rispetto al colmo dei tetti, ai parapetti ed a qualunque altro ostacolo o struttura distante meno di 10 metri.” Difatti, la ratio della norma di cui sopra è quella di evitare immissioni sgradevoli o nocive rispetto ad altri condomini (Cons. Stato sez. IV, 25 ottobre 2016, n. 4458). Di conseguenza, tali limitazioni vanno interpretate in modo funzionale, per evitare risultati paradossali in quanto, ad esempio, applicando acriticamente ed in maniera generalizzata il principio secondo il quale la canna fumaria deve sovrastare di una certa distanza il colmo dell’edificio vicino si dovesse pretendere un’altezza superiore a quella anche del più alto grattacielo confinante (Tar Lazio Roma 21 dicembre 2016 n. 12712, Cons. Stato, V, 5.gennaio 2015 n.1). Il regolamento edilizio comunale peraltro prevede chiaramente delle alternative per il caso che la canna fumaria non sia costruita in aderenza al colmo del tetto, dettando norme per i parapetti ed altre ostacoli o strutture. Nel caso in esame, il progetto prevede con chiarezza che la canna fumaria sia costruita ben sopra il terrazzo del ricorrente, che non fornisce alcuna prova relativa alla rilevanza di eventuali emissioni. Inoltre, il progetto prevede comunque che la canna fumaria medesima sia portata all’altezza del tetto. In realtà, le critiche di parte ricorrente al progetto, che non sarebbe eseguito a regola d’arte per vari motivi, sono rivolte (con l’eccezione della appena trattata altezza della canna fumaria) a valutazioni tecniche di competenza di comune e ASR (sicurezza ed emissioni) senza che sia argomentata in maniera puntuale alcuna altra violazione normativa.

4 E’ infondato anche il quarto motivo. Come correttamente argomentato dal Ministero dei Beni Culturali, non vi era alcun obbligo per l’ente di procedere al riesame del proprio parere favorevole, dato che l’istituto del riesame da parte della Commissione Regionale per il Patrimonio Culturale è previsto per le amministrazioni e non per i privati (art. 39 del DPCM n. 171 del 2014).

5 Con riguardo ai motivi aggiunti il Comune ha documentato come i pareri impugnati riguardassero un diverso procedimento, ove il progetto oggetto del presente ricorso non era ancora stato esaminato. Il successivo parere ASUR del 6 giugno 2015 prevede che lo sbocco sia portato al tetto, come previsto dal progetto. Non sono quindi presenti i profili di eccesso di potere dedotti dal ricorrente.

6 Alla luce delle considerazioni fin qui svolte il ricorso è infondato e deve essere respinto.

6.1 Le spese possono essere compensate, in considerazioni della complessità della normativa applicabile.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Continua a leggere...