Crollo dell'edificio: profili giuridici della responsabilità giuridica dell’amministratore del condominio

In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all’amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a carico del singolo condomino l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa

•  Il profilo civilistico di responsabilità da insidia

Il fondamento della responsabilità extracontrattuale è quello dell’articolo 2043 del codice civile il quale, in ossequio ad una tradizione giuridica trimillenaria, stabilisce la responsabilità civilistica e l’obbligo di risarcire il danno per colui che ha cagionato con dolo o colpa ad altri un danno ingiusto. Tale regime, sia pur rispondente ad un alto principio di civiltà ovvero quello della responsabilità individuale, espone il danneggiato ad una serie di oneri probatori spesso di difficile attuazione: vale a dire che, al fine di vedersi riconoscere il diritto al risarcimento del danno, deve provare:

* il danno;
* il nesso di causalità tra il danno e l’operato dell’agente;
* l’ingiustizia del danno;
* la sussistenza dell’elemento soggettivo doloso o colposo nella condotta dell’agente.

La dottrina stabilisce che il legislatore, nelle ipotesi di responsabilità aggravata, per avvantaggiare la persona danneggiata, disciplina in maniera diversa e più grave per i soggetti che creano dei rischi, la problematica inerente l’individuazione del responsabile del danno. Nel caso di danno di cose in custodia, particolarmente ricorrente nei casi giurisprudenziali avvenuti all’interno del condominio, l’articolo 2051 del codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In tali casi il legislatore presume che se fossero state adottate tutte le precauzioni, previste in particolare dalla normativa specialistica di sicurezza nei luoghi di vita e di lavoro, idonee ad evitare il danno, quest’ultimo non si sarebbe verificato. Pertanto è ritenuto responsabile chi aveva in custodia la cosa che ha provocato il danno, a meno che non venga provato il fatto di un terzo o uno specifico evento imprevedibile e inevitabile, estraneo alla cosa o al custode (Vedasi Manuale di diritto privato, Andrea Torrente e Piero Schlesinger, Milano, Giuffrè Editore, pagine 670 - 671).

La giurisprudenza ha così ridotto il margine della prova liberatoria per il danneggiante al punto di consentire l’affermazione per cui vige un regime di responsabilità oggettiva; a tal riguardo è sufficiente esaminare le seguenti massime.

1. "La responsabilità da cose in custodia ex art. 2015 c.c. sussiste quando ricorrano due presupposti: un’alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche determina la configurazione nel caso concreto della cosiddetta insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale alterazione per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno. (Nel caso trattato la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato la domanda di risarcimento dei danni riportati da un’inquilina di un edificio a seguito di una caduta causata da acqua piovana infiltratasi dalla finestra, ritenendo prevedibile l’evento, in quanto lo stesso si era verificato in un condominio e aveva coinvolto un’inquilina ivi abitante da anni e, quindi, a conoscenza di tutte le caratteristiche dell’immobile). ( C. Cass. civ, Sez. 3, Sent. n. 11592 del 13.5.2010, Rv. 613371)"
2. "Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini ( nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.” (C.Cass. Civ., Sez. 2, Sent. n. 15291 del 12.7.2011, Rv. 618637)".
3. In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all’art. 2051 c.c. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. Pertanto non rileva in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno. Ne consegue che il vizio di costruzione della cosa in custodia, anche se è ascrivibile al terzo costruttore, non esclude la responsabilità del custode nei confronti del terzo danneggiato, non costituendo caso fortuito che interrompe il nesso eziologico, salva l’azione di rivalsa del danneggiante – custode nei confronti dello stesso costruttore. ( Nel caso trattato la Suprema Corte, pur ribadendo il suddetto principio, ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la responsabilità del condominio custode per i danni assunti come arrecati dal cattivo funzionamento della rete fognaria condominiale, essendo rimasto accertato che lo stesso aveva dimostrato che l’evento dannoso si era verificato, in via esclusiva, per un vizio intrinseco della cosa, addebitabile unicamente alla società costruttrice che, nel caso specifico, si identificava con la stessa parte attrice quale proprietaria di alcuni immobili siti nel condominio convenuto in giudizio, da ritenersi, perciò, essa stessa responsabile nei confronti del condominio medesimo.). ( C.Cass. Civ., Sez. 3, Sent. n. 26051 del 30.10.2008, Rv. 605339).

• La ricostruzione penale dell’obbligo di garanzia del condominio per gli infortuni

Il fondamento dottrinario che attesta il dovere del datore di lavoro di tutelare l’integrità psico – fisica del lavoratore si trova in due articoli del codice civile e rispettivamente:

- l’art. 2086 (direzione e gerarchia nelle imprese) per cui: “L’imprenditore è il capo dell’impresa e da lui dipendono gerarchicamente i suoi collaboratori”. 

- l’art. 2087 (tutela delle condizioni di lavoro) per cui: “L’imprenditore è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misure che, secondo la particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro.”

Pertanto che il legislatore ritiene che all’interno dell’impresa esista un rapporto corrispettivo per il quale se il datore di lavoro può ordinare l’esecuzione di prestazioni lavorative ai propri dipendenti, nell’ambito delle mansioni previste dal contratto, d’altra parte deve tutelare la loro sicurezza e salute secondo la migliore tecnica ed esperienza vigenti e validate dal modo tecnico e scientifico. Questo è il fondamento giuridico della costruzione dottrinaria la quale individua nel datore di lavoro la titolarità di una posizione di garanzia nei confronti dei lavoratori dipendenti, che costituisca tre le due parti una posizione sinallagmatica di sicurezza, ovvero una relazione corrispettiva tra l’ordine gerarchico impartito dall’imprenditore e la sicurezza del dipendente, la quale è stata riconosciuta dalla giurisprudenza quale suo addebito fondamentale di responsabilità in caso di infortunio del dipendente.

A tal proposito si afferma: - “Gli articoli 2086 e 2104 del codice civile che prevedono il potere gerarchico del datore di lavoro sul lavoratore devono essere interpretati alla luce del generale principio secondo cui ciascuna parte contrattuale può pretendere e deve fornire soltanto le prestazioni previste nel contratto. Ne consegue che, da un lato, i superiori gerarchici non possono richiedere prestazioni che siano chiaramente escluse dal contratto medesimo e che, dall’altro, il lavoratore, che non voglia attendere l’esito del giudizio in sede sindacale o giudiziaria, ha diritto di rifiutare prestazioni di tale tipo, correndo il rischio, conseguente a tale comportamento, di essere successivamente ritenuto responsabile di inadempimento qualora venga eventualmente accertata la legittimità dell’ordine disatteso. (C.Cass. Civ, sez. l, sent. n. 5463 del 8/6/1999)»;

La responsabilità penale dell’amministratore condominiale per gli infortuni incorsi ai lavoratori dipendenti è stata stabilita dalle seguenti pronunce giurisprudenziali:

1. “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito del capoverso dell’art. 40 c.p. che stabilisce che “non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo; detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato e, specificamente, da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata come è dal rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.” (C.Cass., Sez. 3, sent. n. 332 del 11.5.1967, ud. 24.2.1967 – C.Cass., Sez. 3, sent. N. 4676 del 14.3.1975, dep. il 14.4.1976).
2. “L’amministratore di uno stabile, sia che operi per conto di un solo proprietario (persona fisica o giuridica), sia che agisca per conto di un condominio ha la titolarità dei poteri attinenti alla conservazione e alla gestione delle cose e dei servizi comuni fra i quali rientra anche quello di attivarsi per l’eliminazione di situazioni che possono potenzialmente causare la violazione del principio del “neminem laedere” e di provvedere o, quantomeno, riferirne al proprietario ; l’identificazione dei singoli obblighi in concreto incombenti sull’amministratore deve essere effettuata, sulla base delle norme legislative, statutarie o regolamentari, nelle singole fattispecie. (v C.Cass., sez. 4, sent. n. 6757 del 6.5.1983, dep. Il 14.7.1983).
3. “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va ricondotta nell’ambito della disposizione ( art. 40, secondo comma, c.p.) per la quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo; detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato e, specificamente, da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata come è dal rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.” (In applicazione di tale principio, la Corte ha ritenuto configurabile a carico dell’amministratore di condominio un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava le parti comuni dell’edificio”. ( C.Cass., Sez. 4, sent. n. 39959 del 23.9.2009, dep. Il 13.10.2009).

Per quanto riguarda la responsabilità penale dell’amministratore di condominio nel caso di infortunio avvenuto all’interno dello stesso ci si chiede se anche in materia penale possa valere una sorta di responsabilità oggettiva ed a tal riguardo deve osservarsi quanto segue.

Allorquando si commenta la responsabilità del datore di lavoro per gli infortuni incorsi al suo lavoratore dipendenti si afferma che il primo deve dare concreta attuazione al suo dovere, sancito dall’art. 2087 del codice civile, di assicurare al secondo ogni protezione la quale ne tuteli l’equilibrio psico – fisico. Pertanto deve formarlo ed informarlo sulla sua attività e sui rischi a cui è sottoposto e deve dotarlo di attrezzature e di dispostivi di protezione individuale rispondenti alle norme di legge. Tuttavia ci si chiede fino a qual punto il datore di lavoro sia responsabile delle condotta del lavoratore dipendente specialmente allorquando quest’ultimo compia attività imprudenti. E’ questo il tema riguardante l’attività abnorme del lavoratore di cui si è recentemente occupata la giurisprudenza (C.Cass. Pen., Sez. 4, sent. n. 3983, ud 1.12.2011, dep. il 31.1.2012). Il caso trattato riguardava l’infortunio incorso ad un operaio, in servizio presso una cava ed addetto ad un impianto di frantumazione, il quale mentre svolgeva l’attività di pulizia e di rimozione dei detriti nel locale sottostante il frantoio, in prossimità di un nastro trasportatore, scivolava a causa del terreno viscido e cadeva incastrando il braccio sinistro tra gli apparati del nastro e subiva l’amputazione dell’arto. Gli imputati, il direttore tecnico e responsabile delle sicurezza ed il preposto, venivano condannati dalle Corti di merito, in quanto veniva loro mosso l’addebito di non avere informato correttamente il lavoratore sui rischi e di non avergli fornito indicazioni scritte e direttive in ordine alla corretta e sicura esecuzione dell’incarico e di avere consentito l’esecuzione dell’operazione in assenza di una griglia di protezione e di una fune per il blocco di emergenza dell’impianto.

Avanti alla Corte di legittimità la principale difesa degli imputati consisteva nell’affermare che la responsabilità dell’incidente era da ricercarsi esclusivamente nella condotta imprudente del lavoratore, il quale aveva svolto un’operazione di pulizia del nastro compiuta con il rullo in movimento e con l’ausilio di una pala e quindi del tutto abnorme, vietata e posta in essere arbitrariamente e volontariamente dall’esperto lavoratore, attività assolutamente imprudente che interrompeva il nesso causale.

La Corte di Cassazione respingeva l’assunto difensivo affermando quanto segue.

“Il ricorso è infondato. I gravami tentano in larga misura di sollecitare questa Corte alla riconsiderazione nel merito. Per ciò che attiene alle questioni rilevanti nelle presente sede di legittimità, rileva che la pronunzia impugnata ritiene provato, alla luce delle dichiarazioni delle persona offesa e dello stato dei luoghi, che il lavoratore, mentre si occupava delle operazioni di pulizia del nastro trasportatore, riposizionando il materiale sullo stesso nastro scivolava sul terreno sdrucciolevole e cadeva sull’apparato in movimento che gli amputava l’arto superiore all’altezza dell’avambraccio. Si considera altresì che il dispositivo di sicurezza consistente in una fune, utile per bloccare l’impianto, era disattivato ; e che inoltre il carter di protezione del nastro era stato rimosso e posto in un angolo con collocate sopra delle lattine di vernice. Si aggiunge che il lavoratore ha categoricamente escluso che fossero presenti cartelli che ponevano il divieto di effettuare le operazioni di pulizia con gli ingranaggi dell’impianto in movimento e di non aver ricevuto alcuna specifica istruzione in tal senso.

La sentenza richiama la giurisprudenza che pone a carico del datore di lavoro l’obbligo di tutelare il lavoratore anche in relazione ai suoi eventuali comportamenti negligenti. Se ne inferisce che anche nel caso in cui il lavoratore sia esperto e ponga in essere un’azione avventata, forse fidandosi della sua esperienza, si configura la responsabilità del garante (vale a dire che ricorre il principio di imputabilità del datore di lavoro negligente della cosiddetta “doppia colpa”). Invero nel caso di specie, anche a voler accedere alla tesi difensiva secondo cui la vittima provvedeva alla pulizia del frantoio in movimento utilizzando una pala di legno, si ritiene che l’infortunio determinato da errore del lavoratore che abbia prestato il consenso ad operare in condizioni di pericolo non esclude la responsabilità del garante. D’altra parte si pone in luce che il dispositivo di blocco di sicurezza era disattivato e si è dunque in presenza della mancata doverosa predisposizione di misure di sicurezza volte a prevenire l’evento.”

Alla luce di tali argomentazioni appare evidente che il datore di lavoro allorquando, ai sensi dell’art. 17, comma primo lettera a), del d.lvo n. 81/2008, valuti tutti i rischi ed elabori il documento previsto dal successivo art. 28 deve prevedere adeguati rimedi atti a prevenire l’attività abnorme del proprio dipendente. Inoltre, secondo quanto prescritto dall’art. 18, comma primo lettera z), del d.lvo n. 81/2008 deve “aggiornare le misure di prevenzione in relazione ai mutamenti organizzativi e produttivi che hanno rilevanza ai fini della salute e sicurezza sul lavoro, o in relazione al grado di evoluzione della tecnica della prevenzione e delle protezione.” Tali osservazioni valgono a stabilire la natura estremamente dinamica della valutazione del rischio, prevista dagli articoli 28 e 29 del d.lvo n. 81/2008, la quale non può essere definita una volta per sempre, ma segue necessariamente la natura e l’evoluzione tecnologica dell’attività svolta dal dipendente, in modo da prevenire gli infortuni con una visione assai vasta la quale deve anche prevedere, in termini sia pure ragionevoli e adeguati alla mansione svolta, l’atto imprudente del proprio dipendente.

Tale ricostruzione giuridica è confermata dalla più recente giurisprudenza.

Invero è stata riconosciuta (C.Cass. Pen., Sez. 4, Sent. n. 21223 del 3.5.2012, dep. il 31.5.2012) la responsabilità penale (ai sensi dell’art. 590 c.p.) per il reato di lesioni colpose gravi in danno di un minore dell’amministratore del condominio che aveva omesso di delimitare e segnalare opportunamente un lucernario che si trovava al centro del condominio ed era ricoperto di neve su cui il minore, a bordo di uno slittino, era andato a finire. Il lucernario si era frantumato facendo cadere il minore nelle sottostanti scale con conseguenti lesioni diagnosticate come politrauma con prognosi riservata.

La Suprema Corte riconosceva la responsabilità penale dell’amministratore poiché da un lato ravvisava la sussistenza di un rapporto di causalità tra la condotta omissiva del primo e l’evento lesivo e dall’altro la sussistenza della “corrispondenza causale tra la violazione della regola cautelare a carico del prevenuto e la produzione del risultato offensivo;in altre parole, secondo il criterio della cosiddetta “concretizzazione del rischio”, risulta nella vicenda in esame, che l’evento lesivo verificatosi rappresenta la realizzazione del rischio che la norma cautelare violata dell’imputato doveva prevenire.”

Altra sentenza (C.Cass. Pen., Sez. 4, Sent. n. 34147 del 12.1.2012, dep. il 6.9.2012) dichiara la penale responsabilità di un amministratore di condomino per lesioni colpose gravi nei confronti di una condomina la quale era caduta, provocandosi una frattura omerale giudicata guaribile in oltre 40 giorni di prognosi, su di un avallamento esistente tra il pavimento ed il tombino di raccolta delle acque reflue condominiali posto sul marciapiedi che dava accesso alla farmacia sita al piano terra dello stesso fabbricato condominiale. Il profilo di responsabilità dell’amministratore era consistito nella sua imprudenza, imperizia e negligenza nell’eseguire i lavori di ripristino di tale avallamento. In particolare la sentenza afferma quanto segue: “L’unico responsabile del fatto doveva ritenersi l’imputato in veste di amministratore del condominio per avere colposamente omesso di sistemare il passaggio pedonale in corrispondenza dell’accesso al marciapiedi antistante il tombino, mediante apposto scivolo al fine di eliminare le sconnessioni del piano di calpestio o quanto meno di contenerne la pericolosità con idonee delimitazioni atte ad evitare che esse costituissero una vera e propria insidia ; ciò sul rilievo decisivo che in ogni caso anche le sconnessioni esistenti nella parte in proprietà esclusiva dei……. ( ovvero nell’area diversa da quella occupata dal tombino) sono del tutto funzionali allo scolo delle acque piovane convogliate dalla strutture condominiali. Non può quindi mettersi in discussione che l’amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l’obbligo ex art. 40 capoverso c.p. di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l ‘incolumità di terzi, integrata dagli accertati avallamenti / sconnessioni della pavimentazione in prossimità del tombino predisposto al fine dell’esercizio di fatto della servitù di scolo delle acque meteoriche a vantaggio del condominio, ciò costituendo una vera e propria insidia e trabocchetto, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l’impiego della normale diligenza ; massime per una persona anziana di 75 anni di età (cfr. Sez. 3 n. 4676 del 1975 rv. 133249). Né l’obbligo di attivarsi onde eliminare la riferita situazione id pericolo doveva ritenersi subordinato, come erroneamente sostenuto dal ricorrente, alla preventiva deliberazione dell’assemblea condominiale ovvero ad apposita segnalazione id pericolo tale da indurre un intervento di urgenza. Il disposto dell’art. 1130 n. 4 c.c. viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti (cfr Sez. 4 n. 3959 del 2009; Sez. 4 n. 6757 del 1983). Dalla lettera dell’art. 1135, ultimo comma, c.c. si evince peraltro a contrario che l‘amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l’assemblea. E’ indubitabile che l’eliminazione di un’insidia o trabocchetto derivante dall’omesso livellamento della pavimentazione in corrispondenza di un tombino deputato all’esercizio di una servitù di scolo a vantaggio – ovviamente – dell’edificio condominiale rappresenti intervento sia conservativo del diritto sia manutentivo di ordine urgente anche a tutela della incolumità dei passanti e quindi determinante dell’obbligo di agire ex art. 40 comma secondo c.p..”

Sulla base dei principi stabiliti nella citata sentenza deve concludersi che il fondamento della responsabilità penale dell’amministratore, secondo quanto stabilito dall’art. 40, secondo comma, c.p., è sostanzialmente costituto dal suo potere di gestione e di amministrazione dal contenuto così ampio da consentirgli di compiere qualsiasi lavoro straordinario, indipendentemente dalla previa autorizzazione assembleare, purchè urgente e finalizzato alla tutela ed alla salvaguardia dell’incolumità di tutti i cittadini.

• La responsabilità dell’amministratore per il crollo dell’edificio condominiale a seguito di evento sismico  

In tema di responsabilità penale dell’amministratore in ordine alla deliberazioni assembleari in materia di sicurezza la giurisprudenza ( C.Cass. pen. sent. n. 15759/2001 e sent.n. 6596/2008) ) afferma che: "In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all’amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a carico del singolo condomino l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa."

La sentenza è assai importante per tutti i lavori necessari per assicurare l’incolumità sia pubblica che condominiale. Invero è noto che la sicurezza costa e pertanto assai sovente i condomini, al fine di evitare che l’assemblea deliberi le somme di denaro necessarie per eseguire le opere opportune, fanno mancare il loro numero ( le cosiddette teste) o le maggioranze previste dal codice civile. A volte tale comportamento trova il suo fondamento su un concetto errato di impunità giudica dei soggetti assenti all’assemblea condominiale e sull’affidamento, parimenti erroneo, che i provvedimenti e le diffide di sicurezza dell’autorità competente saranno notificate soltanto all’amministratore e che pertanto nessuna responsabilità giuridica incomba al callido condomino “disertore” dell’assemblea.

La sentenza, invece, afferma l’esistenza di una responsabilità solidale dei condomini di fronte ai loro comportamenti omissivi che pregiudichino il principio fondante del nostro ordinamento giuridico ovvero quello del “neminem laedere”. In particolare laddove i condomini non si presentino all’assemblea deputata alla decisione degli interventi urgenti ed indifferibili, ovvero votino contro l’adozione degli stessi, l’amministratore, per tutelarsi, potrà comunicare all’autorità competente il verbale assembleare contenente il nome degli assenti o dei contrari per l’adozione nei loro confronti, in ossequio ai principi esposti nella predetta sentenza, delle ordinanze contingibili ed urgenti la cui inosservanza è sanzionata penalmente dall’art. 650 c.p. con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino ad euro 206.

Altra sentenza ( C.Cass. Sent. 214101/2009) ha ribadito tali principi sostenendo quanto segue: “In tema di omissione di lavori che minacciano rovina negli edifici condominiali ( nella specie, i solai dei locali garage), nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. a carico dell’amministratore del condominio per non avere attuato interventi che erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa. (Nell’affermare tale principio, la Corte ha anche chiarito che, nel caso previsto dal terzo comma della citata norma, al fine di andare esente da responsabilità, è sufficiente per l’amministratore intervenire sugli effetti della rovina, interdicendo, ove ciò sia possibile, l’accesso o il transito delle persone).”

La Corte di Cassazione (sent n. 28751/2016) ha annullato senza rinvio, perchè il fatto non sussiste, la sentenza che aveva condannato per omicidio colposo plurimo e di lesioni personali un amministratore condominiale il quale, anche in qualità di ingegnere di progettista e di direttore dei lavori, aveva progettato il tetto di copertura dell’edificio omettendo di effettuare ogni valutazione di adeguatezza sismica dell’edificio che collassava interamente a seguito di un terremoto. La sentenza premette che deve essere esclusa la natura eccezionale ed imprevedibile dell’evento simico nel contesto storico in cui è accaduto, nella città dell’Aquila, tuttavia assolve l’amministratore poiché la sentenza di condanna non ha adeguatamente motivato sulla delibera assembleare di approvazione dei lavori di consolidamento dell’edificio. Invero la Corte di Cassazione sostiene che la sentenza di condanna non motiva adeguatamente in ordine alla probabilità che l’assemblea condominiale avrebbe effettivamente deliberato, a fronte delle informazioni fornite dall’amministratore, ed all’esito delle doverose verifiche sullo stato del palazzo, “l’effettuazione di non meglio specificate opere di consolidamento dell’intero edificio, tali da consentire, con ragionevole probabilità, allo stesso edificio di resistere al sisma del 2009”.

Inoltre la Corte di Cassazione (sent. n. 13469/2017) ha confermato la sentenza che ha assolto gli imputati in relazione al crollo, avvenuto a seguito di un evento sismico, di un edificio, e causato, secondo l’accusa, dalla realizzazione di un giunto sismico, con l’edificio confinante, non conforme alla normativa vigente. A tal riguardo la Corte ha escluso la responsabilità degli imputati in quanto ha ritenuto che il crollo dell’edificio sia stato “originato dai suoi stessi difetti costruttivi strutturali e che, pur ponendosi come concausa del crollo, nessuna influenza abbia avuto ai fini del del crollo la mancata presenza del giunto sismico tra la costruzione ed il confinante edificio”. Vale a dire che le sentenze precedenti non ignorano che i difetti costruttivi del primo edificio configurino una possibile concausa del secondo edificio, ma danno conto di avere ritenuto che il crollo sarebbe avvenuto, comunque, a causa dei vizi progettuali e strutturali dell’edificio. Infine la sentenza, al fine di escludere la responsabilità degli imputati, esamina l’entità delle scosse sismiche succedute nel tempo, non comparabili tra loro per gradi di magnitudo, per la vicinanza dell’epicentro ai luoghi abitati e per i conseguenti danni a persone a cose.

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano

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Giù le mani dalla climatizzazione!

La Corte d’Appello di Palermo ha giudicato la presenza di condizionatori d’aria come un elemento necessario e indispensabile per la vivibilità degli appartamenti, superando anche il problema dell distanze minime

Con la Sentenza n. 269 del 15 febbraio 2017, la Corte d’Appello di Palermo ha stabilito che la presenza di climatizzatori estivi nelle unità abitative è divenuta necessaria, se non indispensabile, in barba all’estetica e anche alle distanze minime.

La Corte d’Appello ha rigettato il ricorso del proprietario di un seminterrato, infastidito dall’installazione di climatizzatori (con unità esterne in vista) della villetta antistante, frontalmente alle finestre del proprio immobile, su basi di cemento create ad hoc.

Diritto di veduta VS climatizzatori

Scontento dalla decisione del Giudice, che ordinava la schermatura delle unità esterne dei condizionatori mediante la collocazione di piante e fiori ornamentali, il proprietario ha agito in Appello adducendo la lesione “del diritto di veduta, del decoro architettonico e delle distanze legali”. Ovvero sostenendo che i climatizzatori (o meglio le unità motocondensanti esterne), collocati su basi di cemento, sarebbero visibili da tutte e tre le aperture del proprio immobile, nonostante il regolamento condominiale stabilisca un divieto per i proprietari delle villette di apportarvi modifiche e innovazioni, nonché l’obbligo di riservare gli spazi liberi a giardino.

L’ordine del Giudice, prosegue l’appellante, aggraverebbe la situazione apportando corpi che diminuirebbero maggiormente luce e aria, sostenendo che occorrerebbe adottare la soluzione alternativa di collocare i condizionatori in alto, nei balconi del piano rialzato o sotto la passerella di accesso dell’edificio.

Il motivo viene tuttavia rigettato: il regolamento condominiale, spiegano i Giudici, vieta la realizzazione di opere dotate di stabilità, indicate in gabbie, tettoie e divisori, contrariamente ai climatizzatori che nelle unità abitative risultano necessari o addirittura indispensabili al giorno d’oggi. Dalla produzione fotografica mostrata in giudizio, inoltre, appare che le apparecchiature sono amovibili, di dimensioni ridotte rispetto all’ampiezza dell’area circostante, e spostate rispetto alla veduta ortogonale dalle stesse aperture, la cui distanza mediamente è stata indicata dal consulente in 1,70 m, peculiarità che non ledono il diritto di veduta paventato dall’appellante. Inoltre, la schermatura con l’ulteriore vegetazione disposta dal Tribunale non potrebbe comportare la paventata ulteriore limitazione di luce e aria (anzi, e neppure il regolamento condominiale lo consentirebbe).

Esistono delle distanze minime?

La domanda sorge spontanea: esistono delle distanze minime per l’installazione degli elementi esterni dei climatizzatori? Dipende.

In questo caso la precarietà dei tre elementi, non allocati stabilmente sul muretto di appoggio, non ne consente la soggezione alla disciplina di cui all’articolo 907 c.c. in materia di distanze legali, le quali in ogni caso non risultano lese dal momento che la collocazione solo laterale delle apparecchiature (rispetto alla veduta diretta esercitata), rende l’accertata distanza di oltre 1,5 metri del tutto legittima.

Il Collegio ha anche sottolineato che il regime condominiale può limitare l’applicazione delle norme codicistiche in materia di distanze nella conciliazione degli opposti interessi delle parti, per questo la soluzione adottata dal Giudice è sicuramente più idonea rispetto a quelle suggerite dall’appellante, tra l’altro non realizzabili.

Quanto alle molestie e turbative provocate dall’arbitraria installazione delle tubature sulla facciata, si afferma che, per giurisprudenza costante, le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condòmini di un edificio condominiale, purché compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime.

In tal caso, infatti, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

Nella fattispecie in esame, dunque “l’applicabilità delle disposizioni di cui all’art. 889 comma 2 c.c., che impone il passaggio dei tubi a una distanza di un metro dal confine, può essere limitata dalla necessità dell’appellata di dotare il proprio immobile di un impianto di condizionamento indispensabile per la vivibilità degli ambienti domestici, la cui collocazione alternativa prospettata dall’appellante non appare realizzabile”.

In sintesi: estetica VS funzionalità e benessere

“Neppure può affermarsi - conclude la Corte - che il passaggio dei tubi, tra l’altro ben fissati sui muri e di scarsa visibilità, possa alterare l’estetica dell’edificio, considerato il modesto diametro e il breve tratto interessato rispetto all’estensione dell’intero prospetto dell’edifici”.

I climatizzatori sono ormai un elemento impiantistico a tutti gli effetti delle nostre case, tanto non facciamo neanche più caso all’aspetto estetico delle unità esterne o delle tubazioni in facciata e neanche al rumore degli elementi più vetusti, finché, ovviamente, i vicini non ci chiamano in causa.

Per questo è importante capire se esistono dei limiti nel rispetto di ciò che stabilisce il Codice Civile, soprattutto per la vita in condominio.

I giudici del Tribunale di Palermo hanno affermato che la disciplina delle distanze legali prevista dal codice civile (Art. 907), in base alla quale le costruzioni devono rispettare almeno 3 metri l’una dall’altra – non si applica ai condizionatori in quanto apparecchiature amovibili, di dimensioni ridotte rispetto all’ampiezza dell’area circostante. Stesso discorso per le tubature sulla facciata: sebbene il codice civile (Art. 889) impone il passaggio dei tubi a una distanza di 1 metro dal confine, tale norma può essere limitata dalla necessità del proprietario dell’immobile di dotare il proprio appartamento di un impianto di condizionamento indispensabile per la vivibilità degli ambienti domestici.

Non è neanche corretto ritenere che il passaggio dei tubi sulla facciata “possa alterare l’estetica dell’edificio, considerato il modesto diametro e il breve tratto interessato rispetto all’estensione dell’intero prospetto dell’edificio” (Cassazione Sentenza del 4 maggio 2015 n. 8857).

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech 

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Autorità portuali: riorganizzazione, razionalizzazione e semplificazione della disciplina

Il CdM ha approvato le disposizioni integrative e correttive al D.Lgs. 4 agosto 2016 n. 169

8 settembre 2017 - Il Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro per la semplificazione e la pubblica amministrazione e di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze e Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, ha approvato in esame preliminare lo schema di decreto legislativo recante disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo 4 agosto 2016, n. 169.

Lo schema di decreto detta misure integrative e correttive al decreto legislativo 169/2016 ad un anno dalla sua entrata in vigore nel rispetto dei principi e criteri direttivi della delega relativamente alla riorganizzazione, razionalizzazione e semplificazione della disciplina concernente le autorità portuali, con particolare riferimento alla governance e alla semplificazione.

I punti di maggiore interesse riguardano:

Nuova classificazione dei porti

Si prevede una riqualificazione dei porti introducendo, rispetto all’attuale, un criterio più snello e semplificato. Vengono, pertanto, previste tre sole categorie:

- Porti finalizzati alla difesa militare e alla sicurezza dello Stato;

- Porti commerciali di rilevanza internazionale o nazionali costituenti nodi delle grandi reti dei trasporti e della navigazione;

- Porti di rilevanza interregionale e regionale nei quali le Regioni esercitano funzioni gestorie.

Adeguamento delle funzioni del Presidente dell’Autorità di Sistema Portuale in materia di governance del lavoro portuale

Allo stesso sono prevalentemente trasferite le funzioni che prima erano svolte dall’Ente gestore. In particolare:

Il Presidente adotta il Piano dell’organico del porto dei lavoratori delle imprese di cui agli articoli 16, 17 e 18 della legge 84/94 sulla base dei piani di impresa, degli organici e del fabbisogno lavorativo comunicati da dette imprese;

A queste si affiancano le funzioni che il Presidente può adottare circa le misure di politiche attive del lavoro indirizzate a migliorare i fattori di criticità del mercato del lavoro tramite dei piani. Tali piani hanno per oggetto:

la formazione professionale per la riqualificazione o la riconversione del personale interessato;

eventuali misure di sostegno al reddito volto ad accompagnare , per un periodo massimo di cinque anni, i lavoratori interessati ai trattamenti previdenziali di legge;

la ricollocazione del personale inidoneo a ciascuna delle mansioni previste e richieste nell’ambito della fornitura del lavoro portuale.

• Estensione del decreto legislativo 8 aprile 2013, n. 39 ai membri del Comitato di gestione dell’AdSP

E’ previsto che ai membri del Comitato di gestione si applichino le disposizioni vigenti in materia di inconferibilità e incompatibilità di incarichi presso le pubbliche amministrazioni e presso gli enti privati in controllo pubblico. Si prevede, inoltre, che il Comitato di gestione sia comunque regolarmente costituito con la metà più uno dei componenti.

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COME VIETARE DI ADIBIRE UN APPARTAMENTO A B&B?

Il divieto regolamentare di adibire l'appartamento ad uso di Bed & Breakfast deve essere anche trascritto

Cass. 18 ottobre 2016 n.21024

La vicenda riguarda il caso di un condomino che adibisce il suo appartamento ad attività di bed & breakfast.
II condominio ritiene illegittima tale attività sulla base di una antecedente modifica del Regolamento condominiale contrattuale, adottata anni prima a maggioranza dall'assemblea.
La Cassazione, investita della questione ha ritenuto che il divieto di destinazione di un immobile debba essere chiaramente trascritto (Cass. 14898/2013): "Il regolamento condominiale predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'so o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà del singoli condomini sulle loro proprietà esclusive".
Inoltre, secondo la Cassazione, il divieto regolamentare di destinazione integra una "servitù negativa atipica" che deve essere specificamente trascritta nei registri immobiliari, non essendo sufficiente la trascrizione degli atti di vendita con un generico riferimento al regolamento.
La Corte di Cassazione ha dato quindi ragione al condomino che sosteneva l'inopponibilità di simile clausola limitativa, non trascritta e neppure richiamata negli atti di vendita.

Avv. Carlo Patti

Consulente Legale

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B&B: COMMENTO ALLA LUCE DELL'ULTIMA SENTENZA

Ancora sui bed breakfast. Non si può destinare un appartamento ad affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.

Cassazione II 7 gennaio 2016 sent. n. 109

Non si esaurisce la serie delle pronunce contrastanti sulla legittimità dei bed & breakfast pur in presenza di divieti posti dal regolamento di condominio.

A tal proposito abbiamo già riportato su questo sito il contenuto di decisioni anche di diverso avviso. 

(Vedi Affittacamere e B&B in condominio)

In passato, infatti, i giudici di legittimità si sono espressi a favore delle attività ricettive in condominio anche in presenza di divieti nel regolamento, ritenendo tali attività compatibili con la destinazione d'uso abitativa (Cass.24707/2014, ma vedi anche, contraria, Cass.704/2015).

Due orientamenti, peraltro, seguiti da molte sentenze di merito, per il primo quella del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015 che ha censurato l'interpretazione data dall'assemblea al regolamento condominiale, che proibiva di dare agli immobili destinazioni d'uso diverse da quella abitativa, ritenendo compatibile l'attività di B&B con tale la destinazione, mentre per il secondo si è espresso Tribunale di Roma 23 gennaio 2015 n. 1559.

Ora la Cassazione sembra aver cambiato nuovamente orientamento, aderendo all'impostazione rigorosa nel rispetto dei divieti di regolamento. Il divieto va rispettato anche se il regolamento è datato, ed anche se altri condomini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attività commerciali, imprenditoriali o professionali.

La vicenda parte dall'autorizzazione assembleare rivolta ad una società per adibire gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere.

La delibera, però, viene impugnata dai condomini, che lamentano la violazione del regolamento contrattuale (risalente al 1920 e mai modificato), che così dispone: "è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di fame, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato".

La società convenuta sostiene che l'inapplicabilità della norma del regolamento, basata su prescrizioni rigide e datate ed oggi non più valide. Sostiene inoltre che in passato altri condomini hanno intrapreso attività in violazione del precetto condominiale, ritenendolo pertanto implicitamente abrogato.

La Cassazione, ha rigettato il ricorso della società e confermato il divieto di adibire l'immobile ad attività ricettiva.

Secondo i giudici non ha rilevanza la condotta contraria al regolamento tenuta in passato da altri nel condominio, che non può influenzare la interpretazione e la vigenza del regolamento stesso, anche se datato. Soprattutto, la Cassazione sottolinea che "ontologicamente l'attività di affitacamere e del tutto sovrapponibile - in contrapposto all'uso abitativo - a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast (vedi sui due punti: Cass. Sez. VI-2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010)".

Tale assimilazione del bed & breakfast all'attività alberghiera lo contrappone all'uso abitativo, che è il solo consentito dal regolamento condominiale, integrando quindi la violazione della norma contrattuale.

di Carlo Patti

consulente legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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Presenta lo stesso la fattura nonostante la contestazione dei lavori, cosa stabilisce la Corte di Cassazione?

La suprema Corte ha stabilito che l'appaltatore non è tenuto alla presentazione della fattura (e quindi a richiedere pagamenti) in sede di contestazione di lavori, ovvero se i lavori eseguiti sono difformi da quanto stabilito nel contratto di appalto

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 12 gennaio 2016, n. 299

Svolgimento del processo

1. – Con atto di citazione notificato il 17 e 19 marzo 1994, la Srl Immobiliare Atlantic conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, R.M., chiedendone la condanna al pagamento della somma di Lire 10.320.000, oltre rivalutazione, interessi e spese, quale corrispettivo dei lavori eseguiti nella porzione di casa, con annesso giardino, sita nel Comune di Olevano Romano (Roma) , venduta al convenuto con rogito del notaio O.C. di Roma del 23 aprile 1987. A sostegno della domanda, la Società attrice deduceva che, successivamente alla vendita, R. Paolo, padre dell’acquirente, in nome e per conto di quest’ultimo, aveva commissionato l’esecuzione di ulteriori lavori rispetto a quelli oggetto dell’originario contratto, inerenti: “sistemazione del lotto, muri di contenimento, pavimentazione piazzale antistante l’immobile, sistemazione terreno, e nel vano sottotetto intonaci, fornitura e posa di due finestre con sportelloni, ampliamento vano e tubazioni di scarico”; eseguiti i lavori, la Società attrice aveva inviato al convenuto la fattura n. 7/87 per l’importo di Lire 10.302.000, comprensivo di IVA, senza che questi avesse provveduto al pagamento.

Si costituiva nel giudizio R.M. chiedendo il rigetto della domanda formulata nei propri confronti e la condanna della Società per lite temeraria ex art. 96 cod.proc.civ.

Con sentenza depositata in data 9 gennaio 2004, il Tribunale di Roma rigettava la domanda proposta dalla Srl Immobiliare Atlantic, condannandola ai pagamento delle spese del giudizio

Avverso tale sentenza, con atto di citazione notificato il 22 febbraio 2005, la Srl Immobiliare Atlantic proponeva gravame davanti alla Corte d’Appello di Roma che, nella resistenza dell’appellato, con sentenza depositata il 22 aprile 2010, acoglieva l’impugnazione e, in riforma della sentenza di primo grado, condannava il R. al pagamento della somma di € 5.329,83, oltre interessi legali dal 17 marzo 1994.

A sostegno della decisione, la Corte distrettuale : evidenziava che nel rogito di compravendita le parti non avessero pattuito alcunché in merito alle opere oggetto della domanda e che la lettera del 15 febbraio 1987, ritenuta in primo grado rilevante per retrodatare le opere edili contestate, non potesse assumere carattere decisivo, riferendosi alla realizzazione di opere diverse da quelle per cui si contende; riteneva dettagliate e del tutto coerenti le dichiarazioni rese dai testimoni che avevano lavorato prolungatamente all’interno del cantiere, consentendo di provare che i lavori erano stati realizzati in un secondo momento e che non erano riconpresi nel progetto originario.

2. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello, R.M. ha proposto ricorso nei riguardi della Srl Immobiliare Atlantic, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, e di D.G. L., P. F. e P. A. nella qualità di Soci della Srl Immobiliare Atlantic.G

Gli intimati non si sono costituiti.

Motivi della decisione

Preliminarmente va dichiarata l’ammissibilità del ricorso notificato alla Srl Immobiliare Atlantic che risulta cancellata dal registro delle imprese in data 11 febbraio 2010, pur dovendo ritenersi che – per effetto della cancellazione – si sia verificata la estinzione della società che è evento equiparabile al decesso della persona fisica(S.U. 6070/13). Ed invero, con la sentenza n. 15295 del 2014 le Sezioni Unite hanno statuito che : in caso di morte o perdita di capacità della parte costituita a mezzo dì procuratore, l’omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest’ultimo comporta, giusta la regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l’evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell’impugnazione; tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta o il rappresentante legale di quella divenuta incapace, ovvero se il suo procuratore, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l’evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex art. 300, quarto comma, cod. proc. civ. La morte o la perdita di capacità della parte costituita a mezzo di procuratore, dallo stesso non dichiarate in udienza o notificate alle altre parti, comportano, giusta la regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che: a) la notificazione della sentenza fatta a detto procuratore, ex art. 285 cod. proc. civ., è idonea a far decorrere il termine per l’impugnazione nei confronti della parte deceduta o del rappresentante legale di quella divenuta incapace; b) il medesimo procuratore, qualora originariamente munito di procura alla lite valida per gli ulteriori gradi del processo, è legittimato a proporre impugnazione – ad eccezione del ricorso per cassazione, per cui è richiesta la procura speciale – in rappresentanza della parte che, deceduta o divenuta incapace, va considerata, nell’ambito del processo, tuttora in vita e capace; c) è ammissibile la notificazione dell’impugnazione presso di lui, ai sensi dell’art. 330, primo comma, cod. proc. civ., senza che rilevi la conoscenza “aliunde” di uno degli eventi previsti dall’art. 299 cod. proc. civ. da parte del notificante.

Orbene, nella specie in cui la estinzione della società non era stata dichiarata nel giudizio di merito dal procuratore costituito che la rappresentava e difendeva, il ricorso per cassazione è stato correttamente notificato alla società intimata, così come anche nei confronti di coloro ( i soci) che sono da ritenere i successori della società estinta.

1. – Con il primo motivo, parte ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2697, 1362, 1363, 1366 cod..civ. e 113, 115, 116 cod. proc. civ. , in relazione all’art. 360, n. 3 cod. proc. civ. per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, n. 5 cod. proc. civ. . In particolare, viene dedotto che la Corte di merito è incorsa in errore per avere ritenuto provata la conclusione dell’appalto relativamente alle opere de quibus. Il ricorrente, nella sostanza, contesta la valutazione delle risultanze probatorie, piuttosto che la violazione delle norme relative all’interpretazione del contratto, negando in radice l’esistenza di un Gì,4appalto successivo alla compravendita dell’immobile.

1.2. Il motivo è infondato.

La valutazione delle risultanze delle prove e il giudizio sull’attendibilità dei testi, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, il quale è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più attendibili (Cass. 23 maggio 2014, n. 11511). Si tratta di un’attività istituzionalmente riservata al giudice di merito, non sindacabile in Cassazione se non sotto il profilo della congruità della motivazione del relativo apprezzamento (Cass. ord. 26 gennaio 2015, n. 1414).

Tanto chiarito, nel caso di specie, la valutazione delle risultanze

processuali compiuta dalla Corte d’appello non appare affetta dai lamentati vizi logici e di coerenza, avendo i giudici operato un esame specifico delle prove acquisite agli atti, fornendo una ricostruzione

degli eventi coerente con le medesime risultanze, non censurabile in sede di legittimità.

Per completezza argomentativa si rileva che l’accordo relativo all’appalto di opere edili non richiede il rispetto di particolari forme per il suo perfezionamento, essendo sufficiente l’incontro della proposta e dell’accettazione, e potendo essere provato anche con l’assunzione di testimoni nei limiti di cui all’art. 2721 cod.civ.

Le modalità di attribuzione dell’incarico e la spendita del nome altrui sono quaestiones facti parimenti relative al merito della controversia, non censurabili in sede di legittimità a fronte di una motivazione logica e coerente sulla ricostruzione dei medesimi fatti.

2.1.- Il secondo motivo lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2697, 2709, 2710 c.c. e 113,115 e 116 cod. proc. civ. , in relazione all’art. 360, n. 3 cod. proc. civ. , nonché per carenza assoluta di motivazione, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., sulla quantificazione del credito riconosciuto dalla Corte di Appello di Roma in favore dell’Inunobiliare Atlantic srl.

2.2.- Il motivo è fondato.

La Corte d’Appello è pervenuta all’integrale accoglimento della domanda sulla base della fattura prodotta dalla società appellante, documento contestato dal ricorrente sin dai primi atti difensivi del giudizio di primo grado. Orbene, la fattura commerciale, avuto riguardo alla sua formazione unilaterale e alla funzione di far risultare documentalmente elementi relativi all’esecuzione di un contratto, si inquadra fra gli atti giuridici a contenuto partecipativo, consistendo nella dichiarazione indirizzata all’altra parte di fatti concernenti un rapporto già costituito. Pertanto, quando tale rapporto sia contestato fra le parti, la fattura non può costituire un valido elemento di prova delle prestazioni eseguite, ma può al massimo costituire un mero indizio

(Cass. 28 giugno 2010, n. 15383). La stessa Società ebbe a richiedere una consulenza tecnica al fine di quantificare i lavori elencati nella fattura in atti.

La sentenza impugnata, al riguardo, nulla dice in ordine alle ragioni dell’integrale accoglimento della pretesa creditoria azionata, a fronte della contestazione anche del suo esatto ammontare, e presenta, sul punto, un vizio di carenza di motivazione che impone la cassazione della pronuncia e il rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, che pronuncerà anche sulle spese.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo del ricorso rigetta il primo cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, a diversa sezione della Corte d’Appello di Roma.

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DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO E RISPARMIO ENERGETICO ultime novità Legge di Stabilità 2016

La legge di stabilità 2016 ha disposto la proroga alle condizioni previste per il 2015, sia della detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis, TUIR che per quelli di riqualificazione energetica di cui all’art. 1, commi da 344 a 347, Legge n. 269/2006. 

In particolare per le spese sostenute fino al 31/12/2016 la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è riconosciuta nella misura del 50%, su un importo massimo di spesa pari a €.96.000,00; per gli interventi di risparmio e di riqualificazione energetica, inclusi i nuovi interventi introdotti dal 2015 quali le schermature solari e gli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, è riconosciuta nella misura del 65%. 

Le detrazioni per gli interventi di risparmio e di riqualificazione energetica sono adesso godibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari per le spese sostenute dall’1/1 al 31/12/2016 e relative ad interventi realizzati sugli immobili di loro proprietà e adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

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B&B in condominio, la Cassazione cambia le carte

AFFITTACAMERE E B&B IN CONDOMINIO

Avevamo già trattato l'argomento in passato "AFFITTACAMERE E B&B IN CONDOMINIO" dove la Cassazione aveva espresso un parere difforme da quello attuale (seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016).

Quest'ultima sentenza sembra, addirittura, retroattiva e farà molto discutere.

In passato (Cassazione sentenze nr. 24707/14 e nr. 6299/2014) i giudici si erano espressi favorevolmente circa le attività ricettive in condominio, anche in presenza di divieti nel regolamento, ritenendo tali attività compatibili con la destinazione d'uso abitativa, ovvero non era necessario fare il classico cambio di destinazione d'uso.

Ecco come cambia

La Cassazione sembra cambiare idea. Niente B&B o attività di affittacamere se il regolamento lo vieta. Ed il divieto rimane anche se il regolamento è datato, ed anche se altri condòmini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attività commerciali, imprenditoriali o professionali.

La decisione

L'assemblea di condominio autorizza una società ad utilizzare gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere. La delibera viene impugnata lamentando la violazione dell'art. 2 del regolamento contrattuale (regolamento datato e mai sottoposto a modifiche), che così recita: “è vietato destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”. 

La società si difende sostenendo che la norma regolamentare non è più applicabile perché basata su rigide prescrizioni stilate nel lontano 1920, oggi non più valide. A propria difesa porta il caso specifico di altri condomini che in passato avevano intrapreso attività commerciali vietate dal regolamento. Il che confermava la non vigenza della norma anche ai sensi dell'art. 1362 c.c., secondo il quale “nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volontà delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio”. 

La Cassazione ha rigettato il ricorso della società e, lasciando inalterato quanto deciso in appello, conferma il divieto di adibire l'immobile ad attività ricettiva. 

Secondo gli stessi Giudici non ha nessun fondamento il fatto della condotta tenuta in passato da altri perchè contraria al regolamento.

La Cassazione precisa altresì che l'attività di affittacamere è del tutto simile a quella alberghiera e, nel caso di specie, pure a quella di Bed and Breakfast.

Sta di fatto che tutti gli esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo. 

Dopo tale sentenza gli affari di molte persone/imprenditori, potranno essere compromessi.

Unico modo per ovviare al divieto del regolamento contrattuale è l'assenso di tutti i condomini in apposita sede assembleare. (1000 millesimi favorevoli).

• AFFITTACAMERE E B&B IN CONDOMINIO
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Riforma del condominio: le maggioranze

 

Quorum di valida costituzione dell’assemblea di condominio
Presenze necessarie per la valida costituzione dell’assemblea condominiale	Prima convocazione		Seconda convocazione
	Numero condomini	valore millesimi	Numero condomini	valore millesimi
	maggioranza dei partecipanti al condominio	2/3 del valore del condominio	1/3 dei partecipanti al condominio	1/3 del valore del condominio
Quorum di valida costituzione dell’assemblea di condominio
Presenze necessarie per la valida costituzione dell’assemblea condominiale	Prima convocazione		Seconda convocazione
	Numero condomini	valore millesimi	Numero condomini	valore millesimi
	maggioranza dei partecipanti al condominio	2/3 del valore del condominio	1/3 dei partecipanti al condominio	1/3 del valore del condominio
Quorum deliberativo dell'assemblea di condominio
Tipo delibera	Prima convocazione		Seconda convocazione
	Numero condomini	valore millesimi	Numero condomini	valore millesimi
Tutte le delibere tranne quelle indicate alle righe successive	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	1/3 del valore del condominio
Nomina dell'amministratore	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Revoca dell'amministratore	Maggioranza degli intervenuti (o diversa se prevista del regolamento di condominio)	Metà del valore del condominio (o la diversa maggioranza se prevista nel regolamento di condominio)	Maggioranza degli intervenuti (o diversa se prevista del regolamento di condominio)	Metà del valore del condominio (o la diversa maggioranza se prevista nel regolamento di condominio)
Liti attive e passive	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Riparazioni straordinarie di notevole entità	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Cessazione delle attività dei condòmini che incidono sulle Destinazione d'uso delle parti comuni	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Innovazioni che hanno ad oggetto: - miglioramenti della sicurezza - eliminazioni di barriere architettoniche - contenimento del consumo energetico - realizzazione di parcheggi - produzione di energia mediante fonti rinnovabili - installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (ad es. parabole satellitari)	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Installazione di impianti di videosorveglianza	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Innovazioni migliorative o che rendono più comodo l’uso delle parti comuni	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio
Fissazione di modalità e cautele agli interventi necessari alla modifica di parti comuni per salvaguardare la stabilità, la sicurezza ed il decoro dell’edificio	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio
Ripartizione dell’uso del lastrico solare e della altre superfici comuni per l’installazione di impianti destinati alla produzione di energia rinnovabile	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio
Modifica della destinazione d’uso delle parti comuni	4/5 dei partecipanti al condominio	4/5 del valore del condominio	4/5 dei partecipanti al condominio	4/5 del valore del condominio
Divisione delle parti comuni che non ne renda più Incomodo l'uso	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio
Approvazione regolamento condominiale	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Nomina di un revisore per verificare la contabilità del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Modifica tabelle millesimali in caso di: - errore di calcolo - alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale della proprietà anche di un solo condomino in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o variazione delle unità immobiliari	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Modifica tabelle millesimali in tutti i casi diversi da quelli della riga precedente	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio	consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio
Creazione sito internet del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Proposta di mediazione nelle controversie ed Attribuzione della legittimazione all'amministratore	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Adeguamento di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva già esistenti alla data di entrata in vigore della riforma condominiale	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	1/3 del valore del condominio
Interventi volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione di fonti di energia alternativa, individuati mediante certificazione energetica da parte di un tecnico abilitato	Maggioranza degli intervenuti	1/3 del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	1/3 del valore del condominio
Innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, finalizzati al riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivo di ciascun condomino	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Scioglimento del condominio al fine della costituzione di condomini separati da parte dei comproprietari	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	Metà del valore del condominio
Scioglimento del condominio al fine della costituzione di condomini separati da parte dei comproprietari, nel caso siano necessarie modifiche allo stato delle cose o diversa sistemazione dei locali	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio	Maggioranza degli intervenuti	2/3 del valore del condominio

 

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