QUANDO NEL CONDOMINIO L'INNOVAZIONE E' GRAVOSA O VOLUTTUARIA

La Cassazione con sentenza nr. 10483 del 21.5.2015 ha stabilito che le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ex art. 1121 c.c., di sottrarsi alla spesa per la quota che gli compete, sono quelle che oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria e risultino molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni ed all’importanza dell'edificio.

Il codice civile stabilisce numerose norme per regolare quelle che sono definite le innovazioni. 

Il codice peraltro non fornisce una definizione di innovazione, sia pur facendovi riferimento in diversi articoli. 

Le innovazioni si differenziano da una mera modifica in quanto "le innovazioni ex art. 1120 c.c., non sono una qualsiasi modificazione della cosa comune, ma sono solo quelle che alterano l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determina la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione della opere". 

Ecco quindi che viene individuata una definizione di innovazione.

E’ bene sottolineare come l'art. 1120 c.c. distingua tra le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, approvabili a maggioranza ex art. 1136 comma V c.c., e le innovazioni relative al miglioramento della sicurezza o della salubrità dell'edificio o degli impianti; le opere per eliminare le barriere architettoniche o per realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio ed impianti centralizzati per le ricezioni radiotelevisiva , approvabili con le maggioranze previste dall'art. 1136 comma II c.c.. 

Un ulteriore elemento di difficoltà è costituito dall’aspetto relativo al cambio di destinazione d'uso dei beni condominiali presente nell'art. 1117 ter c.c. che ha per oggetto la modifica della destinazione d'uso dei beni e prevede che "per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni" è evidente come detto articolo faccia riferimento a quelle innovazioni ex 1120 c.c. che hanno ad oggetto la modifica della destinazione d'uso dei beni regolata dall'art. 1120 c.c..

Anche le innovazioni dei beni condominiali, come quelle relative ai beni privati, sono vietate se vanno ad alterare il decoro architettonico, se minano la sicurezza o la stabilità dell'edificio oppure se rendano inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino alcune parti comuni dell'edificio.

Ulteriori limiti alle innovazioni possono essere presenti nel regolamento di condominio, che può arrivare fino a vietare qualsiasi genere di innovazione. 

Per completare il quadro delle innovazioni, deve essere segnalato che l'art. 1121 c.c. regola quelle che sono definite le innovazioni gravose e voluttuarie, prevedendo che "qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".

In materia di condominio degli edifici, le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, cioè risultano prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio. Quindi, l'esclusione dalla spesa non è automatica o obbligatoria dopo la richiesta del singolo proprietario, ma sono necessari i seguenti presupposti: 

• una richiesta del proprietario di essere escluso dalla spesa
• l'impianto deve essere suscettibile di utilizzazione separata 
• la spesa deve essere voluttuaria oppure molto gravosa economicamente

La presenza di questi elementi integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua.

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Articolo 1108 c.c. - Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni (1) dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (2)

Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.

È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali (3) sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

NOTE

(1)

L'innovazione, secondo la dottrina e la giurisprudenza, è solo l'opera che importi una alterazione nella entità sostanziale o un mutamento nella destinazione della cosa comune. Per le semplici modificazioni che non alterano la sostanza né la destinazione della cosa comune si rientra nell'ambito dell'applicazione del secondo comma dell'art. 1105 del c.c. ovvero in quello del primo comma dell'art. 1102.

Le innovazioni devono comportare un oggettivo miglioramento della cosa comune, e ciò anche qualora la spesa sostenuta sia da considerarsi necessaria.

(2)

Il limite dell'eccessiva gravosità della spesa rappresenta un limite la cui misura è "mobile". La determinazione di essa è lasciata al giudice di merito.

(3)

L'elencazione contenuta nel terzo comma non è tassativa. Negli atti di alienazione si ritengono compresi anche la rinuncia e la transazione. La mancanza del consenso di tutti i comproprietari comporta la mancata produzione dell'effetto dell'alienazione o della costituzione di diritti reali nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma non esclude che il contratto concluso da un solo comproprietario valga come vendita della propria quota o come vendita di cosa parzialmente altrui ex art. 1480 del c.c..

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Articolo 1121 Codice Civile - Innovazioni gravose o voluttuarie

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa (1) o abbia carattere voluttuario (2) rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (3), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (4).

NOTE

(1) La gravosità dell'opera va valutata tenendo conto dell'esborso che essa comporta, con riguardo anche alle condizioni economiche dei condomini.

(2) Una spesa si può qualificare come voluttuaria esclusivamente in base alla valutazione oggettiva che ne si può fare.

(3) Quanto alle opere non suscettibili di separata utilizzazione, anche se esse sono realizzate da una parte dei condomini decide di sopportarne i costi, è pacifico che anche i dissenzienti ne divengano proprietari, anche se questi saranno sempre esenti dalle relative spese di acquisto e manutenzione.

(4) Il contributo che deve dare il condomino che voglia successivamente giovarsi dell'innovazione è pari a quello che sarebbe stato il costo di allora ma non moneta di oggi, cui vanno aggiunte le spese per la manutenzione straordinaria non fatte in conseguenza del mero uso; tuttavia, si dovrò tenere in debita considerazione il deprezzamento del bene nel corso del tempo.

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