La revoca dell'amministratore di condominio è sempre possibile? REVOCA GIUDIZIARIA E CESSAZIONE DALL’ INCARICO

La legge di riforma sul condominio n. 220/2012 elenca nell'art. 1129 c.c. novellato "le gravi irregolarità" che potrebbero essere motivo di richiesta della revoca giudiziaria.

La revoca può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso in cui l'amministratore non ha reso il conto della gestione, non ha informato l'assemblea della notifica di una citazione o di un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita le sue attribuzioni o in caso di gravi irregolarità.

Nel caso di irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, il ricorso al giudice per richiedere la revoca è possibile solo qualora l'assemblea, convocata ad istanza anche di un solo condomino per far cessare la violazione e revocare il mandato, non abbia deliberato quest'ultima.

Inoltrato il ricorso, in caso di accoglimento dell'istanza da parte del giudice, il ricorrente per le spese legali ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Sulla revoca il tribunale provvede in camera di consiglio, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d'Appello entro dieci giorni dalla notificazione e dalla comunicazione.

L'art. 1129, comma 11 cit., annovera nel concetto di gravi irregolarità comportamenti dell'amministratore palesemente in contrasto con l'interesse del condominio o che, comunque, creano situazioni di pericolo allo stesso.

Basti pensare alla mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari o amministrativi, alla gestione con modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini, confusione che si potrebbe creare ad es. se non apre o non utilizza il conto corrente intestato al condominio, facendo confluire i fondi disponibili su un conto a lui intestato.

Ancora più grave e aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite sui registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio o l'aver omesso di curare diligentemente l'azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio e la conseguente esecuzione coattiva.

Ad essi vanno aggiunti ad es. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore, l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati riguardanti l'amministratore al momento della nomina e accettazione del mandato, il non tenere i registri di anagrafe del condominio, il registro dei verbali, quello di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità, non aver dato notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione delle tabelle millesimali (art. 69, comma 2, dd. aa. c.c.).

In caso di revoca giudiziaria l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato (Cfr Tribunale di Lecco, sent. 13 giugno 2014, il 

quale - annullando la delibera assembleare con la quale era stato nominato amministratore del condominio, la moglie di quello precedentemente revocato dal Tribunale per condotta ostruzionistica e per comportamenti che aveva ingenerato diversi contenziosi giudiziari - ha esteso il contenuto di tale norma a soggetti che, in qualche modo, ha ritenuto "condizionabili" stante il legame sussistente, nella fattispecie, con il marito).

Cessa dall'incarico ipso iure, l'amministratore che perde il godimento dei diritti civili e dei requisiti di onorabilità indicati nel punti a) - e) dell'art. 71 bis, dd. aa. c.c.

In tali casi, ciascun condomino, senza alcuna formalità, può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

E' stata ritenuta causa ostativa allo svolgimento dell'incarico di amministratore di condomino, in quanto determinante la perdita del possesso di uno o più dei requisiti indicati dall'art. 71 bis disp. att. cod., la condanna per il reato di omesso versamento delle trattenute previdenziali, rientrante in "un'ipotesi speciale di appropriazione indebita" (Tribunale di Sciacca, sentenza 16 giugno 2014).