LA REVOCA GIUDIZIALE DELL'AMMINISTRATORE

La regola del <<DEVE>> e <<PUO'>>.

Tutta la problematica della perdita dell'incarico in via giudiziaria è fondata su queste due paroline: "deve" e "può".

Il Tribunale in alcuni casi deve e in altri può togliere l'incarico all'amministratore a suo tempo scelto dall'assemblea.

• L'INCOLPEVOLE

Il primo comma dell'art 1129 c.c. è l'articolo più sottovalutato dagli amministratori. E fanno male. Molto male.

L'art. 1129 c.c. è inderogabile per espressa previsione di legge (art. 1138 c.c.). Quindi nessuna delibera o norma contrattuale lo può intaccare. Quindi quanto prescritto da tale articolo è legge ferrea. 

La previsione legisiativa (rimasta nella sostanza invariata anche dopo la ben nota novella riformatrice) è una tagliola affilatissima, nella sua apparente semplicità.

II primo comma è molto chiaro nel disporre che l'amministratore venga nominato dall'assemblea dei condomini.

Se i condomini non lo fanno, per un motivo qualsiasi, interviene il Tribunale su richiesta anche di un solo condomino (ora anche dell'amministratore che se ne voglia andare).

Pertanto é sufficiente che, in un condominio di più di otto condomini, due o tre assemblee non riescano a deliberare sulla nomina/conferma dell'amminlstratore affinché il Tribunale debba nominare l'amministratore, sostituendosi ai condomini inerti.

Dobbiamo fare attenzione, per i giudici nomina e conferma nella sostanza sono sinonimi. La lunga e difficile lotta per far passare la dovuta distinzione tra le due parole, cioè tra due situazioni in realtà ben diverse, è ancora ben lungi dall'essere vinta.

Se e quando sarà riconosciuta questa evidente differenza alzerò un bicchiere di vino e farò un brindisi alla memoria del buon Troiani che per primo me ne parlò con fondata passione oramai più di 15 anni fa.

Per ora dobbiamo aver ben presente che i giudici di ogni grado, salvo rare eccezioni, sono arroccati sulla perfetta coincidenza nel significato delle due parole.

Non ha alcuna rilevanza il motivo per cui i condomini riuniti in assemblea non provvedano alla nomina: non ha rilevanza il perchè non si raggiunga il quorum costitutivo o quello deliberativo oppure perchè i voti si disperdano tra più candidati.

Il risultato finale, amaro, non cambia: l'assembla non nomina/conferma, allora lo fa il Tribunale, su richiesta anche di un solo condomlno.

L'amministratore in carica, anche da molti anni, seppure bravissimo e seppure amato dai condomini, si vede sostituito dal Tribunale per l'inerzia o la litigiosità dei condomini.

Vista la norma, il suggerimento, che non posso assolutamente dare, è che sia meglio avere una delibera invalida, la quale confermi nella carica l'amministratore.

Sappiamo bene tutti che una delibera invalida per difetti nel quorum o nell'iter formativo è sanata allorché siano trascorsi 30 giorni senza che uno o più condomini l'abbia impugnata.

E comunque rimane valida ed efficace fino a quando il Tribunale con la sentenza non ne pronunci l'annullarnento, il che avviene dopo circa 2/3 anni dalla proposizione del giudizio, se tutto fila liscio in Tribunale.

Pertanto non posso suggerirvi di scegliere una delibera palesemente errata rispetto ad una corretta verbalizzazione che attesti la mancata deliberazione da parte dell'assemblea.

Però non posso fare a memo di notare il fatto paradossale che, in caso di azione giudiziaria da parte di un condomino, la corretta verbalizzazione di non avere deliberato porterebbe in poco tempo alla sostituzione certa dell'amministratore, quella invalida all'eventuale annullamento della delibera dopo 2/3 anni.

Altra soluzione, gradita a molti e giuridicamente sostenibile, è quella di non mettere all'ordine del giorno la nomina/conferma fino a quando i condomini non lo chiedano o fino a quando l'amministratore non si sia stancato e voglia dimettersi.

In questo caso non si avrebbe la mancata delibera sulla nomina/conferma e quindi mancherebbe il presupposto per l'intervento del giudice ex art. 1129 c.c., 1° comma.

***

• IL COLPEVOLE

Ho riflettuto a lungo se utilizzare una parola così dura, e alla fine ha prevalso il dovere morale di essere per quanto possibile chiaro, senza nascondere nulla.

La revoca dell'amministratore condominiale per gravi irregolarità significa, banalmente, che egli si è reso colpevole di gravi mancanze professionali.

Pertanto è inutile la ricerca di parole che addolciscano, mascherandola, la realtà.

L'art. 1129 c.c., 11° e 12° comma, fa un lungo, articolato e anche un po' confuso elenco delle mancanze professionali che possono assurgere a responsabilità gravi, tali da legittimare la revoca dell'amministratore.

Ma l'essenza dell'intera disposizione è nel verbo "può".

L'11° comma dell'art.1129 c.c. recita testualmente: "Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria...".

Oggi abbiamo la possibilità di comprendere meglio la rilevanza di tale apertura lasciata alla discrezionalità del giudice perchè il Tribunale di Roma ha avuto modo già in diverse occasioni di pronunciarsi al riguardo.

Alla luce delle motivazioni poste alla base delle ordinanze emesse dal Tribunale di Roma emerge in modo netto che le "gravi irregolarità" di cui all'art. 1129 c.c. siano un presupposto necessario, ma non suffciente per disporsi la revoca di un amministratore.

Occorre altro, occorre una valutazione di opportunità e di "rilevanza", lasciate alla prudente, soggettiva valutazione del magistrato.

E' senza alcun dubbio un aspetto positivo la non automaticità della revoca in relazione a fatti definiti e qualificati come "gravi irregolarità" dal codice civile.

Nettamente positivo, quel "può" benedetto permette al Tribunale di respingere la richiesta di revoca per fatti risibili, ad esempio perchè lamministratore abbia dimenticato, con la dichiarazione da rendere insieme all'accettnzione, di indicare il numero civico del suo studio o perché non abbia eseguito immediatamente la delibera che disponga il cambio delle lampadine dell'androne.

Ma debbo anche rilevare che la cliscrezionalità è un'arma pericolosa, va adoperata con saggezza: infatti potrebbe portare a soluzioni non sempre conformi alla "ratio" della normativa rivoluzionata dalla ben nota riforma: l'eliminazione degli amministratori non professionisti, non qualificati.

Se un magistrato adopera la sua discrezionalità per sostenere che l'apposizione della classica targhetta nell'androne del palazzo equivalga alla dichiarazione di accettazione prevista dal 2° e 14° comma dell'art. 1129 c.c., allora la discrezionalità diventa arbitrio, una specie di "tana libera tutti". Allora precipitiamo tutti nel caos, senza una bussola che ci dica cosa sia legittimo e cosa no.

Infine un'avvertenza importante: il mio lavoro si fonda su alcuni, recentissimi provvedimenti del Tribunale di Roma, che mostrano con sufficiente chiarezza alcune linee guida, ma è ancora troppo presto per avere delle certezze.

1) La valutazione discrezionale della rilevanza delle conseguenze dannose

Scrive il Tribunale di Roma con ordinanza del 23 marzo 2016 che "l'art. 1129 comma 12, c.c., nell'enucleare alcune condotte che giustificano la revoca dell'amministratore, comunque sempre soggette, quanto alla loro concreta rilevanza, al prudente apprezzamento del giudice, indica infatti l'omessa presentazione del rendiconto, non anche il mero ritardo nella convocazione della relativa assemblea spogliando in tal modo tale ultima condotta di una propria intrinseca gravità... Non risultano infatti allegati particolari e specifici pregiudizi conseguenti al ritardo lamentato".

In modo conforme, con il decreto n. 5560/16, RGN. 9113/16 il Tribunale Civile di Roma il 14 luglio 2016 ha respinto la richiesta di revoca di un amministratore, motivando, tra l'altro, "occorre che la violazione abbia determinato conseguenze pregiudizievoli per gli interessi di coloro che avanzano la domanda di revoca".

Tale principio è stato confermato ancora una volta dal Tribunale Civile di Roma con l'ordinanza del 5 ottobre 2016 con la quale ha respinto la domanda di revoca dell'amministratore perché "l'amministratore è certamente responsabile per l'omesso ritiro dell'atto di citazione notificato ex art. 140 c.p.c. E tuttavia la vicenda non integra gli estremi della grave negligenza suscettibile, per il danno arrecato, di determinare la revoca giudiziale in quanto:...".

Nel proseguio della motivazione il Tribunale illustra in modo diffuso e convincente il perchè, nello specifico caso, il non avere ritirato l'atto di citazione da parte dell'amministratore non avesse arrecato un danno significativo ai condomini.

Ma ciò che rileva per noi, oggi, è il principio affermato dal Tribunale, cioè che per disporre la revoca non basta la sussistenza di una grave irregolarità, seppur qualificata come tale dal codice, necessita ben di più, si deve dimostrare che da questa discenda un danno rilevante per i condomini.

In altre parole il discorso che fa il Tribunale di Roma è questo: va ben, abbiamo accertato che l'amministratore ha commesso una o più irregolarità gravi. Ma questi fatti, queste irregolarità in concreto che danni hanno arrecato ai condomini?

Addirittura con il citato provvedimento del 14 luglio 2016 il Tribunale precisa che il danno, conseguenza della grave irregolarità, oltre a dover essere rilevante, deve essere arrecato proprio ai condomini che propongono l'istanza di revoca.

Pertanto la tesi sostenuta dal Tribunale romano fa pendere in modo decisivo la bilancia della giustizia a favore dell'amministratore di cui si chieda la revoca in Tribunale nel caso in cui sussista la grave irregolarità, ma questa non sia fonte di danni rilevanti per i condomini che chiedono la revoca.

Una garanzia non da poco per gli amministratori.

2) Il rapporto di fiducia amministratore/condomini

Sempre il Tribunale di Roma, con l'ordinanza del 25 maggio 2016, spiega che "le gravi irregolarità di cui all'art.1129 c.c. ricorrono in presenza di elementi gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia fra amministratore e condomini, e tale situazione è esclusa nel caso di doglianze attinenti ad una gestione che si è svolta - come nel caso di specie - anche in attuazione di deliberazioni assembleari mai annullate o sospese in sede contenziose, né, comunque, impugnate dalle odierne ricorrenti."

Da questa pronuncia ricaviamo un dato importante e un suggerimento operativo. Nella decisione del Tribunale sulla revoca il perdurare del rapporto fiduciario può avere nella decisione finale un peso più rilevante di quello negativo delle gravi irregolarità commesse.

Chiariamo meglio il concetto.

Se un amministratore riceve un'istanza di revoca giudiziale per gravi mancanze professionali promossa da una sparuta minoranza di condomini, ma è consapevole di avere ancora la fiducia di una larga maggioranza, allora egli può tentare di costituirsi una forte arma di difesa nel processo, convocando l'assemblea per una data antecedente alla prima udienza in Tribunale.

In tale assemblea l'amministratore deve giocare a carte scoperte con i condomini: cioè deve porre all'ordine del giorno la propria conferma quale amministratore, allegando la copia dell'istanza giudiziale di revoca, così da poter illustrare ai condomini la propria posizione rispetto alla richiesta di revoca.

Nel caso in cui l'assemblea approvi la sua conferma nonostante abbia saputo della domanda giudiziale di revoca, allora si potrà portare tale delibera come argomento di difesa nella discussione in Tribunale, sostenendo con prova certa che la irregolarità, seppure grave, non ha fatto venir meno la fiducia dei condomini. Evidenzio che ottenere una delibera come quella da me suggerita è utile, ma non da la certezza che l'istanza di revoca sarà poi respinta.

Siamo sempre nel campo delle probabilità.

3) Il tribunale che revoca non nomina (e io non sono daccordo)

Il Tribunale di Roma ha affermato di recente, in modo deciso, che non sia legittimo formulare contestualmente sia la domanda di revoca giudiziale sia, in caso di pronuncia della revoca, di nomina dell'amministratore giudiziale, ribaltando così una prassi che per anni non aveva sollevato perplessità.

Sostiene infatti il Tribunale di Roma che non "può essere nominato un amministratore giudiziario in assenza di prova di plurimi tentativi, non andati a buon fine, da parte dell'assemblea di nominare l'amministratore...".

Chiaro riferimento al primo comma dell'art. 1129 c.c.

Affermazione quindi corretta, ma semplicistica, perché a mio avviso applicabile nel caso di gestione normale del condominio.

Come scritto più sopra, il primo comma dell'art. 1129 c.c. trova applicazione allorché l'amministratore in carica - oppure un qualsiasi condomino se non esista un amministratore - convochi più di un'assemblea con all'ordine del giorno la nomina o la conferma dell'amministratore e non si raggiunga una decisione. Ma nel caso di revoca giudiziale siamo in una fattispecie giuridica totalmente differente.

Infatti nel caso di revoca giudiziale i condomini hanno nominato o confermato l'amministratore: non abbiamo cioè l'inerzia dei condomini o una situazione di stallo determinato dalla contrapposizione di candidature, nessuna delle quali raggiunga il quorum necessario per la validità della delibera di nomina. Nel caso di revoca giudiziale l'amministratore c'è perché la maggioranza dei condomini lo ha nominato o confermato.

E' una minoranza o addirittura un solo condomino che ne chiede la revoca, perché lo considera autore di gravi irregolarità.

Allora perché in caso di revoca giudiziale non applicare per analogia la previsione del 10° comma dell'art. 1129 c.c. in forza del quale l'assemblea che revoca deve anche contestualmente nominare il nuovo amministratore?

E' (sarebbe) semplice e logico: il magistrato che revoca l'amministratore contestualmente nomina il nuovo.

La soluzione opposta, sostenuta dal Tribunale di Roma, conduce ad una strada tortuosa, costosa, soprattutto di fatto impraticabile e quindi è in realtà la negazione della giustizia.

Ecco cosa accadrebbe secondo la tesi del Tribunale.

Il condomino Tizio chiede (con un ricorso a sue cure e spese) e ottiene la revoca giudiziale dell'ammlnistratore, ma non la nomina del nuovo.

Perché il Tribunale che emette il provvedimento di revoca non provvede alla nomina. Il Tribunale vuole "plurime assemblee" a vuoto.

Quindi, il condomino Tizio, ottenuto soddisfazione con il provvedimento di revoca, dovrebbe sperare che l'amministratore revocato convochi l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore (sempre che un amministratore revocato sia legittimato a convocare l'assemblea).

Se l'amministratore revocato è corretto (e sempre che ne sia legittimato, cosa di cui dubito un po') e convoca l'assemblea e i condomini provvedono alla nuova nomina, tutto è risolto.

Ma l'esperienza ci insegna che spesso e volentieri non e così.

Quindi sarà ancora il condomino Tizio che dovrà (sempre a sue cure e spese, secondo il Tribunale di Roma) convocare "plurime assemblee" per la nomina del nuovo amministratore in sostituzione di quello revocato (il quale nel frattempo gestisce il condominio in regime di prorogatio?).

E il condomino Tizio convoca con quali soldi? Si pensi al costo delle convocazioni nei condominii con cento, duecento, trecento condomini.

E il condomino Tizio lo potrà fare se avrà avuto dall'amministratore revocato, di certo non bendisposto con lui, l'anagrafica dei condomini. Chi può credere che tutto ciò sia concretamente possibile?

E non basta un'assemblea a vuoto, ce ne vogliono "plurime".

Qualsiasi condomino che non sia ricco e abbia ben altro da fare ha già lasciato perdere. Perchè dopo le "plurime" assemblee infruttuose il povero condomino Tizio dovrebbe presentare in Tribunale (sempre a sue cure e spese) il secondo ricorso, questo per ottenere la nomina dell'amministratore.

Un percorso insostenibile. Una follia. Un sistema che di fatto nega giustizia alla minoranza e vanifica l'utilità di rivolgersi all'Autorità Giudiziaria.

E' molto più semplice, logico e conforme alle finalità della norma in esame che il magistrato che revochi l'amministratore per gravi irregolarità nomini contestualmente il nuovo amministratore.

Come peraltro il Tribunale di Roma ha fatto per anni senza difficoltà.

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• LA NULLITA' DELLA NOMINA

Nullità vuol dire inesistenza sin dall'origine. La nomina "nulla" significa che la nomina non c'e mai stata, l'amministratore non è stato mai l'amministratore. In caso di nullità di un atto i Latini dicevano che l'atto è inesistente "ex tunc", cioè sin da allora, dal primo momento.

I casi più eclatanti di nullità della nomina sono due:

- La nomina decisa al di fuori dell'assemblea di condominio e, in subordine, non dal Tribunale. Tipico, frequente, assurdo esempio che tutti conosciamo: la nomina da parte della società costruttrice, che si è riservata tale potere esplicitandolo in una norma contrattuale del regolamento. L'art. 1129 c.c. è inderogabile, quindi nessuna riserva al riguardo è legittima, neppure se formalizzata in un regolamento avente natura contrattuale.

- L'avere omesso, all'atto di accettazione della nomina, di indicare in modo analitico il compenso.

In questi casi, di fronte alla richiesta anche di un solo condomino, anche dopo che siano passati anni senza problemi, il Tribunale ha le mani legate: deve pronunciare la nullità della nomina.

La nullltà della nomina può portare a conseguenze devastanti per il falsus amministratore.

Infatti egli, sul presupposto di essere l'amministratore, agisce in buona fede come tale, ma non lo è.

Quindi in realtà nulla può fare in nome e per conto del condominio. Rlschia di pagare di tasca propria ciò che egli riteneva fosse di competenza dei condomini.

Come ha detto Han Solo mentre era alla guida del Millenium Falcon "state in campana".

di Ferdinando della Corte

responsabile ufficio legale ANACI

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L’assemblea del supercondominio può revocare l’amministratore?

Il Tribunale di Milano dichiara nulla per difetto di competenza assembleare la deliberazione dei rappresentanti di un supercondominio che aveva revocato l’amministratore. La soluzione però contrasta col generale principio di simmetria tra potere di nomina e facoltà di revoca.

1. Il Tribunale di Milano, con sentenza del 30 agosto 2016, ha dichiarato la nullità della deliberazione resa dall’assemblea dei rappresentanti di un “supercondominio” volta alla revoca dell’amministratore di quest’ultimo, affermando che la revoca dell’amministratore non rientra tra le attribuzioni previste dall’art. 67, comma 3, disp. att., codice civile (il quale si riferisce espressamente alla “gestione ordinaria della parti comuni a più condominii” ed alla “nomina dell’amministratore”). Del pari, decide il Tribunale di Milano, l’assemblea dei rappresentanti del supercondominio non può procedere alla nomina del revisore dei conti ex art. 1!30 bis codice civile. Il Tribunale di Milano arriva alla sua conclusione argomentando: dalla natura eccezionale dell’art. 67 disp. att. c.c.; dalla qualificazione della delibera di revoca dell’amministratore come atto di straordinaria amministrazione, per il quale non sussistono ragioni di derogare alla partecipazione unanime di tutti i partecipanti; dall’irrilevanza del dato normativo contenuto nel comma 4 dell’art. 1136 c.c., che parifica le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore ai fini del quorum necessario per l’approvazione; dall’irrilevanza del dato normativo contenuto nell’art. 1129, comma 10, c.c., secondo cui l’assemblea convocata per la revoca dell’amministratore delibera pure in ordine alla nomina del nuovo amministratore; dall’irrilevanza della considerazione che la nomina di un nuovo amministratore non richieda la previa formale revoca dell’amministratore.
2. Il dato normativo che regola la questione è contenuto nell’ art. 67, comma 3, disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012, che dispone: “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”. La premessa dell’eccezionalità di questa norma, da cui parte il Tribunale di Milano, è senza dubbio corretta.

L’art. 1117-bis c.c. definisce il cosiddetto “supercondominio” con riferimento all’ipotesi in cui più unità immobiliari o più edifici o più condomini abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. (si pensi al viale d’ingresso, all’impianto centrale per il riscaldamento, al parcheggio, ai locali per la portineria o per l’alloggio del portiere, ecc.). Il principio generale elaborato dalla giurisprudenza, prima del sopravvenire dell’art. art. 67, comma 3, disp. att. c.c. voluto dalla Riforma del 2012, affermava che le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze dovessero identicamente applicarsi pure con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari (Cass. 8 agosto 1996, n. 7286) Essendo le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell’assemblea inderogabili pure dall’autonomia privata (artt. 1136 e 1138, comma 4, c.c.), neppure un regolamento, per così dire, “contrattuale” avrebbe potuto validamente stabilire che l’assemblea di un “supercondominio” fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, non potendosi di stabilire limiti alle norme che tutelano le minoranze negli organi collegiali, né fare in modo che la volontà maggioritaria, in tal modo espressa, non corrisponda a quella dei condomini (Cass. 28 settembre 1994, n. 7894; Cass. 13 giugno 1997, n. 5333; Cass. 6 dicembre 2001, n. 15476).

Poiché il nuovo comma 3 dell’art. 67 disp. att. c.c. ha posto due deroghe alle regole sulla composizione e sul funzionamento dell’assemblea dei partecipanti ad un supercondominio, disponendo che, se questi sono complessivamente più di sessanta, siano ora i rappresentanti obbligatoriamente designati da ciascun condominio a prendere le decisioni sulla gestione ordinaria delle parti comuni e sulla nomina dell’amministratore, e trattandosi di deroghe che comprimono le facoltà ed i poteri inerenti alla partecipazione dei singoli all’organo collegiale, le stesse non potranno che essere considerate quali norme di diritto singolare, e perciò oggetto soltanto di stretta interpretazione. Non può tuttavia condividersi la soluzione raggiunta dal Tribunale di Milano giacchè, se l’assemblea dei rappresentanti dei condomìni del supercondominio ha, ex lege, il potere di nominare l’amministratore di quest’ultimo, essa non può non avere anche il potere di revocarlo. Se si fa divieto all’assemblea dei rappresentanti del supercondominio di revocare l’amministratore in carica, si espropria la stessa dell’attribuzione, ad essa legislativamente ormai spettante, di nomina del nuovo amministratore. Sicchè appare coerente, oltre che imposto dal carattere fiduciario del rapporto che si instaura tra assemblea nominante ed amministratore nominato, riservare all’organo collegiale tanto la competenza alla designazione, quanto, in forza del principio del “contrarius actus”, ovvero del principio di normale simmetria tra potere di nomina e potere di revoca, la competenza alla revoca del mandatario dapprima incaricato.

La Corte di Cassazione ha avuto occasione ancora di recente di affermare che la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell’amministratore in carica, atteso che, dando luogo l’investitura ad un rapporto di mandato, essa comporta automaticamente, ai sensi dell’art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente (Cass. 18 aprile 2014, n. 9082; Cass. 9 giugno 1994, n. 5608). L’assemblea del supercondominio dovrà, pertanto, potersi convocare per la revoca dell’amministratore in carica e per deliberare in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Se le si volesse impedire di procedere alla revoca, non le si potrebbe certamente impedire di procedere alla nuova investitura, ed appare formalistico, oltre che illogico, definire invalida la deliberazione assembleare che esplicitamente revochi il precedente amministratore ed invece valida quella che, limitandosi accortamente a nominare il suo successore, comporti soltanto per implicito il medesimo effetto estintivo del vecchio mandato.

di Antonio Scarpa

Consigliere della Corte di Cassazione

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Nomina dell’amministratore per facta concludentia?

Una recente decisione della S.C. ha ribadito (Cass. 4 febbraio 2016 n. 2242) l’orientamento (correttamente abbandonato dalla giurisprudenza più recente) secondo il quale, poiché per la nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile l’art. 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, detta nomina può risultare, per il giudice, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea, dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale veste (in tal senso in precedenza cfr.: Cass. 10 aprile 1996 n. 3296; Cass. 12 febbraio 1993 n. 1791, in Giust. civ. 1994, I, 225). In senso contrario a tale orientamento va, in primo luogo, osservato che non si comprende il richiamo alla libertà di forma di cui all’art. 1392 c.c., dal momento che la nomina dell’amministratore secondo l’art. 1129 c.c. è di competenza dell’assemblea e quindi deve risultare dal una delibera consacrata in un verbale. Sotto il profilo probatorio, poi, non si vede come il condominio, di fronte alla contestazione da parte di un terzo o di un condomino (come nel caso deciso dalla sentenza che si commenta) della inesistenza di una delibera di nomina potrebbe fornire la prova che tutti i condomini considerano come amministratore chi dichiari di agire in tale veste. Come è stato osservato in dottrina (IZZO, Sulla contestazione della persistenza dell’incarico di amministratore condominiale e sulla prova della deliberazione di nomina, in Giust. civ., 1994, I, 910), in considerazione della espressa previsione normativa di un quorum per la nomina con formale deliberazione assembleare, dovrebbe ritenersi che la nomina tacita – per l’impossibilità di verificare la sussistenza della prescritta maggioranza per ogni singolo atto costitutivo dell’ipotizzato comportamento concludente, risultante necessariamente da un complesso di atti – potrebbe conseguire solo dal consenso di tutti indistintamente i condomini ex art. 1726 c.c. perché il principio maggioritario, con le maggioranze richieste per la costituzione dell’assemblea e per la valida deliberazione, può operare solo per il tramite di una formale deliberazione assembleare, con la conseguenza che una ipotetica nomina tacita potrebbe sempre essere annullata su iniziativa del condomino del quale non sia stato accertato il consenso tacito per tutte le singole manifestazioni che sostanziano il comportamento concludente. Più corretto sembra l’orientamento secondo il quale nei rapporti con i terzi la nomina, per spiegare efficacia, deve avvenire con una deliberazione assunta nelle forme di cui all’art. 1129, comma 1, c.c., l’unica che possa essere agevolmente e con certezza conosciuta dagli estranei, quando debbano agire nei confronti del condominio, in quanto discende dai principi generali della tutela dell’affidamento nei rapporti intersoggettivi che non si possa prescindere dalla emanazione dell’atto formale previsto dalla legge per il conferimento, l’estinzione e la modificazione dei poteri rappresentativi, affinché la sua efficacia possa essere opponibile ai terzi (Cass. 25 maggio 1994 n. 5083). In tale ordine di idee si è affermato che colui che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione stabiliti dall’art. 1130 c.c., di essere autorizzato a promuovere l’azione contro i singoli condomini o terzi e che tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell’assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l’amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l’azione giudiziaria, mentre in caso di mancata contestazione, la persona fisica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore nella qualità di legale rappresentante dell’ente di gestione, non ha l’onere di dimostrare tale veste (Cass. 28 maggio 2003 n. 8520, in Riv. giur. edilizia 2004, I, 179; Cass. 25 ottobre 2001 n. 13164). Ne consegue che il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha l’onere di chiamare in giudizio colui che ne ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e pertanto non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale: ciò in quanto il principio dell’apparenza del diritto è inapplicabile alla rappresentanza nel processo, essendo in quest’ultimo escluso sia il mandato tacito, sia l’utile gestione; ne deriva che la notifica di un atto processuale ad un soggetto che non sia stato nominato amministratore del condominio è giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale (Cass. 4 gennaio 2002 n. 65).

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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QUESITO: LA GRAVE IRREGOLARITA’ FISCALE, ANCHE SE SANATA, PUO’ DARE ORIGINE ALLA REVOCA GIUDIZIALE?

L’amministratore di condominio, così come previsto dal novellato articolo 1130 del c.c., è l’organo di gestione e rappresentanza del condominio. Il suo incarico è riconducibile a quello del mandato con rappresentanza, in virtù dell’espressa previsione contenuta al comma n. 15 dell’art. 1129 del c.c., il quale prevede che, per tutto quanto non disciplinato dal presente articolo, si applicano le disposizioni sul mandato (artt. 1703-1741 c.c.).

Definiti, in tal modo, i caratteri della figura dell’amministratore di condominio, occorre, poi, evidenziare come la legge di riforma del condominio n. 220/2012 ha disciplinato, in maniera più puntuale, recependo gli indirizzi giurisprudenziali dominanti in materia, i casi di revoca dell’amministratore, individuando le ipotesi di gravi irregolarità che possono portare alla revoca dello stesso. Nell’esaminare i casi di revoca dell’amministratore di condominio, è possibile individuare due ipotesi ben distinte e separate. La prima è quella che possimo definire non contenziosa, cioè la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea, che può avvenire in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina. Quelle successive individuate sempre dall’art. 1129 c.c. integrano ipotesi giudiziali, prevedendo il ricorso all’autorità giudiziaria. E’ consentito, infatti, il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino nel caso previsto dal 4° comma dell’art. 1131 del c.c. (quando l’amministratore non comunica tempestivamente all’assemblea il contenuto di una citazione o di altro provvedimento giudiziale che esorbita dalle proprie attribuzioni), se non rende il conto della propria gestione o in caso di gravi irregolarità. Prevede, inoltre, la legge che l’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria quando siano emerse gravi irregolarità fiscali e nell’ipotesi di cui al n. 3 del comma 12 dell’art. 1129 del c.c. (cioè quando non provvede all’apertura ed all’utilizzazione del conto corrente intestato al condominio). In tal caso, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea, al fine di revocare il mandato all’amministratore ed, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condominio potrà, poi, rivolgersi all’autorità giudiziaria (una sorta di condizione di procedibilità). L’art. 1129, poi, al comma n. 12 dai nn. da 1 ad 8 prevede una casistica che integra tutte ipotesi di gravi irregolarità. Trattasi, comunque, di una elencazione non tassativa ma esemplificativa, essendo ulteriori fattispecie state individuate, nel tempo, dalla giurisprudenza. Esse fanno riferimento a:

1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5. l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registro nomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione stato pagamenti e liti in corso);
8. l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale - se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione - il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio della documentazione). 

Trattasi, dunque, di una norma a fattispecie aperta, il cui elenco non esaurisce tutti i possibili casi di gravi irregolarità, potendo gli stessi essere integrati da altri comportamenti tenuti dall’amministratore che rientrino nel generale concetto di mala gestio, derivato dalle norme generali in materia di mandato con rappresentanza, che in virtù dell’espresso rinvio di cui al comma n. 15 dell’art. 1129 c.c. sono espressamente applicabili alla figura dell’amministratore di condominio. Egli, quale mandatario dei condomini, da un lato, è tenuto ad eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia e gli amministrati, dall’altro, sono tenuti a fornirgli i mezzi necessari per la corretta esecuzione del mandato. Al fine di potere correttamente e compiutamente rispondere al quesito sottoposto alla nostra attenzione, è utile citare la casistica risultante dall’esame dei provvedimenti di merito dell’autorità giudiziaria di primo grado. Infatti, data la recente introduzione del concetto di gravi irregolarità fiscali e l’assenza di giurisprudenza di Cassazione sul punto, non è rinvenibile una risposta univoca. In linea generale, è possibile definire le cd. gravi irregolarità fiscali, anche al fine di una loro distinzione rispetto al genus più ampio delle gravi irregolarità, in generale, una qualsiasi violazione delle norme in materia di versamento di imposte, nonché dei correlati obblighi di certificazione e dichiarazione. Il concetto di gravità viene ricondotto dalla giurisprudenza di merito ad un comportamento di tale importanza da far venir meno il rapporto fiduciario tra amministratore e condomini e da incidere, in maniera decisiva, anche sotto il profilo del danno potenzialmente arrecabile: “Le gravi irregolarità presuppongono l’individuazione di comportamenti indicativi del venir meno del necessario rapporto di intuitu personae (ossia di piena fiducia) tra amministratore e condomini ….la grave irregolarità, che può legittimare la revoca giudiziaria dell’amministratore nominato, è integrata solo quando siano presenti seri elementi probatori che facciano prevedere, come del tutto verosimile, un pregiudizio imminente e irreparabile per l’ente” (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere 26/05/2015).

Tra le ipotesi tipizzate di mala gestio e di gravi irregolarità fiscali rientrano, senza dubbio, il mancato versamento degli oneri previdenziali ed assistenziali, il mancato versamento delle contribuzioni Inail (cfr. in tal senso Tribunale di Palermo 21/01/2015). Altresì, integra fattispecie della grave irregolarità fiscale la mancata redazione e presentazione del modello 770, anche se la stessa non è stata, espressamente, prevista tra le ipotesi di mala gestio di cui al comma n. 12 dell’art. 1129 del c.c.

Dal punto civilistico, in caso di comportamenti che integrino gli estremi della grave irregolarità, anche fiscale, è possibile che l’amministratore dello stabile venga chiamato a rispondere dei danni arrecati alla compagine condominiale. Ecco perché, si è detto che il ripetuto rifiuto di mettere a disposizione dei condomini la documentazione contabile, in sede di approvazione del consuntivo comporta la violazione dell’obbligo di diligenza di cui all’art. 1710 c.c., con la conseguente possibilità di chiedere al Tribunale l’accertamento dell’invalidità della relativa delibera di approvazione, e la condanna dell’amministratore al risarcimento del danno (Tribunale di Monza 06/11/2007). Assimilabile a tale fattispecie è quella della mancata restituzione della documentazione condominiale, alla scadenza del mandato. In tal caso, l’amministratore è stato condannato, anche, al risarcimento del danno, consistente nella rifusione delle spese legali sostenute dai condomini nei procedimenti giudiziali avanzati nei confronti del condominio, da parte di fornitori che lamentavano ritardi nei pagamenti, da imputarsi alla mancanza della necessaria documentazione, rimasta nella disponibilità dello stesso amministratore che rifiutava, ripetutamente, di consegnarla (Tribunale Genova 03/07/2007). Per cercare di rispondere, in via definitiva, al quesito se la grave irregolarità fiscale, anche se sanata, possa determinare, comunque, la revoca dell’amministratore dello stabile, occorre effettuare alcune considerazioni. Come già accennato, la norma di cui all’art. 1129 c.c., nella parte di cui al comma n. 12 è una norma a fattispecie aperta, nel senso che possono esistere altri comportamenti che integrino gli estremi delle gravi irregolarità, anche fiscali, e che possono determinare la revoca dell’amministratore.

Pertanto, occorre capire, in primis, se in presenza di una di tali ipotesi la revoca giudiziaria scatti o meno automaticamente. Tale sanzione di regola viene applicata dai tribunali solo se, in concreto, viene ravvisato un comportamento contrario ai doveri di legge. In sostanza, anche dopo la formulazione della norma, a seguito della riforma del condominio, è rimasto un discreto potere discrezionale al collegio giudicante, anche nelle prime tre ipotesi di revoca tipizzate dall’art. 1129 c.c. al comma n. 11 (il caso previsto dal 4° comma dell’art. 1131 c.c., la mancata presentazione del rendiconto condo-miniale e le gravi irregolarità). In sostanza, il giudice andrà a verificare, caso per caso, in relazione alle circostanze in cui l’amministratore si trova ad operare, se vi sia un comportamento contrario agli obblighi imposti dalla legge, con esclusione di qualsiasi automatismo nell’applicazione della sanzione della revoca. Tale soluzione è confermata anche dalla lettera della norma, allorquando al comma n. 11 dell’art. 1129 c.c., si legge: “Può (la revoca) essere, altresì, disposta dall’autorità giu-diziaria….” A dimostrazione di quanto sostenuto, è possibile citare altra casistica dei tribunali di merito. Lo stesso caso (ricorso per revoca dell’amministratore per la mancata presentazione all’assemblea del rendiconto condominiale, entro gg. 180 dalla scadenza dell’annualità) sottoposto all’attenzione di tre diversi tribunali viene risolto in maniera diversa. Il Tribunale di Mantova (22/10/2015) non ritiene tale comportamento motivo sufficiente per la revoca dell’amministratore “per giusta causa”: Ove ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l’autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell’amministratore solo se venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione di ogni automatismo (nel caso di specie la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore è stata ritenuta giustificata in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio). Al contrario, il Tribunale di Taranto (21/09/2015) e quello di Udine (25/03/2014) hanno emesso, entrambi, un provvedimento di revoca dell’amministratore che si è reso colpevole di tale comportamento di mala gestio. Circa, infine, l’atteggiamento assunto dai giudicanti nel caso in cui l’amministratore, che si sia reso responsabile di un comportamento integrante gli estremi di una grave irregolarità, anche fiscale, abbia, poi, sanato l’errore sono citabili le pronunce del Tribunale di Trento (05/06/2014) ed ancora quella del Tribunale di Taranto (21/09/2015). Il Tribunale di Trento ha ritenuto di dover disporre l’immediata revoca dell’amministratore, nonostante questi abbia rimediato all’errore commesso, poiché, a detta del collegio, aveva integrato: “un’inescusabile superficialità.” Pertanto, anche il successivo ravvedimento non è bastato ad evitare la sanzione della revoca giudiziale. Il caso di specie trae origine da un’attività, posta in essere dall’amministratore, di per se incompatibile con la tutela delle parti comuni. Egli, sebbene, avesse, poi, provveduto alla chiusura del foro, senza autorizzazione alcuna, aveva praticato un’apertura sul muro, al di sopra della porta tagliafuoco dell’accesso al garage, con ciò di fatto vanificando l’efficacia dei rimedi antincendio. Il Tribunale di Taranto ha disposto la revoca dell’amministratore, ritenendo che l’omesso rendiconto, per più anni, integri gli estremi della grave irregolarità, anche ove, poi, lo stesso ne predisponga uno complessivo e che, ai fini di evitare l’applicazione della sanzione, non valga neppure la successiva approvazione dell’assemblea.

In conclusione, al quesito sottoposto alla nostra attenzione sembra possibile dare una risposta univoca. Sebbene la valutazione in merito all’applicazione della sanzione della revoca sia rimessa al potere discrezionale del collegio giudicante, anche se pare sia esclusa un’applicazione automatica della stessa, deve ritenersi che, nel caso in cui il comportamento dell’amministratore integri gli estremi della grave irregolarità, anche fiscale, (atto di mala mala gestio che abbia leso irrimediabilmente il rapporto fiduciario con i condomini e che faccia prevedere come verosimile un pregiudizio imminente ed irreparabile per il condominio), si debba far luogo, sussistendone i presupposti, irrimediabilmente alla revoca giudiziale, anche se poi l’amministratore abbia posto rimedio alla cd. attività “gravemente irregolare”.

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DECADENZA DELL'AMMINISTRATORE E VIZI DELLA NOMINA IN ASSENZA DEI REQUISITI PREVISTI DALL'ART. ART. 71 BIS DISP. ATT. C.C. E D.M. 140/2014

La legge n. 220/2012 ha innovato significativamente la figura dell’amministratore, introducendo nuove regole in merito alla nomina, revoca, attribuzioni, poteri ed obblighi di tale soggetto.

Più rigorosi sono anche i requisiti richiesti per la nomina.

Il novello articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede, infatti, cinque requisiti di “onorabilità” (dalla lettera a alla lettera e) e due requisiti di “professionalità” (lettere g e f) che il soggetto deve possedere per svolgere l’incarico di Amministratore, con la precisazione che i requisiti di “professionalità” (diploma scolastico di secondo grado ed obbligo di formazione iniziale e di formazione periodica) non sono richiesti qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Ulteriore elemento di novità è la previsione espressa circa la possibilità che l’incarico di amministratore di condominio venga svolto anche da società. In tal caso è specificato che i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La prima questione da affrontare è se l’art. 71 bis disp. att. c.c. sia una norma di ordine pubblico, come sostengono autorevoli commentatori della legge n.220/2012 e come ritiene questa commissione, oppure no. A seconda della tesi cui si aderisce, infatti, discendono conseguenze diverse con riferimento al rapporto tra Amministratore e Condominio e con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore.

1) NORMA DI ORDINE PUBBLICO

Tale tesi si fonda sul fatto che la norma in questione è posta a tutela di interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore. Ciò ancor più alla luce della Legge n.4/2013 che riguarda anche la professione di Amministratore di condominio. In ogni caso i requisiti richiesti dall’art. 71 bis disp.att.c.c. sono identici e/o similari a quelli prescritti per l’esercizio di altre professioni e va da sé che le conseguenze derivanti dalla loro mancanza siano le stesse.

Se trattasi di norma di ordine pubblico, la stessa, in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile, indipendentemente dall’espresso richiamo o meno da parte dell’art. 72 disp.att.c.c.. La mancanza ab origine dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp att. c.c., pertanto, comporta la nullità della deliberazione di nomina, in quanto adottata in violazione di norme imperative, e quindi la nullità dell’incarico (contratto di mandato). Tale nullità può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse (concreto e dimostrabile) ed in qualsiasi tempo. Da ciò deriva che deve ritenersi nulla la clausola, seppur contenuta in un regolamento contrattuale o negli atti di acquisto dei singoli condomini, che consenta la nomina ad amministratore di un soggetto privo dei requisiti di onorabilità e professionalità. Altra conseguenza è che l’amministratore sprovvisto dei requisiti previsti dall’art. 71 dis disp. att. c.c. non potrà agire nei confronti del condominio con l’azione contrattuale per conseguire il compenso relativo all’attività espletata, essendo, come già detto, il relativo contratto nullo. Si potrebbe, semmai, ritenere che tale soggetto possa agire nei confronti del condominio ai sensi dell’art.2041 c.c. con l’azione di arricchimento senza causa. La nullità originaria del contratto di mandato, inoltre, non sarà sanabile neppure se, nel corso del rapporto, sopraggiungano le condizioni di capacità, inizialmente mancanti.

Ciò avrà delle conseguenze pesanti anche con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore, quale falsus procurator, non potendo gli stessi produrre alcun valido effetto in capo al Condominio. La conseguenza del compimento di atti in eccesso rispetto ai poteri conferiti è, come è noto, il risarcimento dei danni subiti dai condòmini nonché il risarcimento del danno al terzo contraente cagionatogli in considerazione dell'incolpevole affidamento circa la validità del contratto. A sostegno di tale tesi si segnala, infine, l’ordinanza emessa dal Tribunale di Sciacca il 16.06.2014 nell’ambito di un giudizio per provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. promosso dall’amministratore nominato giudizialmente e volto ad ottenere dall’amministratore nominato dall’assemblea la consegna della documentazione dello stabile. Il tribunale di Sciacca ha rilevato d’ufficio l’invalidità della nomina dell’amministratore effettuata dall’assemblea poiché lo stesso era già stato condannato per reati di violazione dell’art.2, comma 1 e 1bis, legge n.638/83 costituenti un’ipotesi speciale di appropriazione indebita (e dunque in violazione di quanto disposto dall’art. 71 bis lettera b disp. att.c.c.).

2) NORMA NON DI ORDINE PUBBLICO

Qualora, invece, si volesse anche soltanto ipotizzare la non imperatività della norma in questione e quindi la sua derogabilità si dovrebbe accettare la possibilità di una diversa previsione da parte di un regolamento contrattuale nonchè la mera annullabilità della delibera di nomina dell’Amministratore privo dei requisiti di legge, con conseguente validità della sua nomina, in difetto di impugnazione nei termini di legge. Gli atti e contratti dallo stesso perfezionati nel mentre sarebbero, inoltre, ratificabili da parte dell’assemblea e quindi produrrebbero effetti in capo al Condominio.

Tale tesi, a parere della commissione, comporterebbe il serio rischio di veder aggirato di fatto non solo l’art.71 bis disp. att. c.c., ma tutto il complesso normativo (L. n.4/2013 e D.M. 140/2014) finalizzato all’introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale, a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, “professionale” e qualificato detta attività.

La perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità comporta, invece, la cessazione dall’incarico di amministratore, tanto che ciascun condomino potrà convocare (“senza formalità”) l’assemblea per provvedere alla nomina del nuovo amministratore. A parere di alcuni commentatori, però, tale cessazione non sarebbe automatica, ma l’amministratore potrebbe continuare a svolgere i propri compiti, nonostante la perdita dei requisiti richiesti dalla legge, se tale circostanza non gli venisse contestata da alcun condomino.

Poiché il comma 4 della disposizione in esame richiama espressamente i soli requisiti dalla lettera a) alla lettera e), sembrerebbe doversi escludere che il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica possa dar luogo alla (immediata) cessazione dell’incarico.

Vi è allora da chiarire quali siano le conseguenze che derivino dal mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica (c.d. aggiornamento) e quindi dalla perdita sopravvenuta del requisito di cui alla lettera g) dell’art. 71 bis disp. Att. c.c. E’ ovvio, infatti, che il requisito di cui alla lettera f), una volta conseguito, non possa successivamente venir meno.

Si potrebbe, dunque, verificare l’ipotesi che l’amministratore al momento della nomina sia in possesso dei requisiti di professionalità, ma che, poi, negli anni successivi di rinnovo del proprio incarico non rispetti l’obbligo di formazione periodica.

Secondo una prima tesi, cui aderisce questa commissione, il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica può costituire motivo di revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea o da parte dell’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. Tale conclusione scaturisce dal fatto che l’art. 1129 c.c. (norma inderogabile) sanziona con la revoca, considerandola una “grave irregolarità” (cfr. comma 12 punto 8), la semplice omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali da parte dell’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e/o ad ogni rinnovo del proprio incarico. Se, infatti, la mera dimenticanza da parte dell’amministratore di comunicare di essere in possesso dei requisiti professionali (che in effetti ha) può comportare la revoca dello stesso (addirittura da parte dell’Autorità Giudiziaria su iniziativa di un solo condomino, senza la previa convocazione dell’assemblea), ancor più ciò potrà verificarsi nell’ipotesi in cui l’amministratore non sia più in possesso del requisito di professionalità relativo alla formazione periodica.

La questione degli strumenti rimediali attivabili in caso di mancato adempimento, da parte dell’amministratore condominiale, dell’obbligo di formazione periodica è complessa e fa sorgere tutta una serie di riflessioni, poiché non tutti aderiscono alla tesi di cui sopra, sostenuta da questa commissione.

Secondo alcuni, ai fini dell’inquadramento del problema in esame può essere opportuno distinguere due ipotesi da cui potrebbero discendere conseguenze giuridiche diverse.

• Potrebbero verificarsi, infatti, i seguenti casi:

1. mancata ottemperanza all’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale a cui sia seguita la deliberazione assembleare di nomina ed il successivo contratto sul presupposto, errato, che l’amministratore fosse in possesso del requisito in esame;
2. il venir meno nel corso del rapporto contrattuale del requisito della formazione periodica annuale da parte dell’amministratore condominiale ed omissione, da parte dello stesso, dell’informazione relativa alla sopravvenuta carenza di detto requisito.

Tale distinzione potrebbe, infatti, consentire di valutare se la carenza del requisito di cui si discute possa ritenersi rilevante (a) quale mero comportamento scorretto postnegoziale o se tale carenza incida, invece, (b) su un elemento intrinseco della deliberazione e del contratto.

La suddetta distinzione tra regole di validità e regole di comportamento è importante giacchè la giurisprudenza ha sempre affermato che la violazione di norme imperative comporta la nullità solo nel caso in cui la norma imperativa concerna elementi intrinseci del contratto, ossia la sua struttura o il suo contenuto.

Tale assunto è stato ribadito anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nelle pronunce del 19/12/2007 n.26724 e n.26725. Stando, dunque, alla giurisprudenza delle SS.UU. la nullità potrebbe configurarsi soltanto nell’ipotesi 1) e non nell’ipotesi 2).

- La prima ipotesi da verificare è se l’assenza del requisito di formazione periodica possa integrare un’ipotesi di nullità virtuale (o nullità non testuale). Con questa locuzione la dottrina designa il caso in cui la nullità del contratto non sia prevista espressamente e specificamente come conseguenza della violazione di una norma. La nullità virtuale è disposta dall'art. 1418 c.c. che al 1° comma prevede che la violazione di norme imperative procuri la nullità del contratto, salvo che la legge non disponga diversamente. In tal senso la nullità virtuale si contrappone al principio della nullità testuale prevista nel 3° comma dell'art. 1418 c.c..

L’argomento, dibattutissimo in dottrina, è fittissimo di implicazioni e di distinzioni che hanno determinato, nel corso degli anni, una elaborazione ponderosa della dogmatica non riassumibile, ovviamente, nelle presenti note.

Poiché, come già detto, a pare di questa Commissione l’art. 71 bis disp. att. c.c. è norma imperativa di ordine pubblico in quanto posta a tutela di un interesse generale della collettività ed in particolare

del consumatore, è necessario affrontare sommariamente l’argomento delle c.d. “nullità di protezione” invocabili, nel caso in esame, in ragione della qualificazione soggettiva di “professionista” dell’amministratore e di “consumatore” del condominio.

Da molto tempo si assiste ad una via via crescente espansione delle norme imperative riconducibili al c.d. “ordine pubblico di protezione”. Si tratta di una protezione che si realizza attraverso significative deviazioni rispetto alla disciplina delle nullità tradizionali come per esempio il profilo della legittimazione o quello della rilevabilità d’ufficio. La distinzione tra interesse generale e interesse particolare ha mostrato, dunque, secondo la dottrina, tutta la sua inadeguatezza al cospetto delle nullità di protezione le quali sono poste a tutela di interessi particolari (rectius “seriali”).

Proprio facendo riferimento alle nullità protettive ciò che rileva non è tanto l’inderogabilità della norma posta a tutela di un interesse generale, quanto piuttosto l'indisponibilità dell'interesse protetto che costituisce indice sicuro della sua imperatività.

Ebbene, come è noto un cospicuo coacervo di norme imperative, in funzione di protezione del contraente debole, è rappresentato dal Codice del consumo che è costellato di previsioni che impongono molteplici vincoli quanto a requisiti di trasparenza ed obblighi informativi che si traducono in altrettante limitazioni al principio di autonomia privata.

Si tratta dell’art. 2 c. cons. che definisce “fondamentali” i diritti dei consumatori ad una “adeguata informazione” nonché alla “correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali”. A tal proposito va ricordato che tali diritti sono considerati, dall’art. 143 c. cons. come “irrinunciabili” con ciò confermandosi la natura “essenziale” ed inviolabile degli stessi. Da tenere presente, inoltre, le modifiche introdotte dal d.lgs. 21 febbraio 2014 n.21 (emanato in attuazione della direttiva 2011/83/UE sui diritti del consumatore) che ha novellato l’art. 48 c. cons. circa gli obblighi gravanti sul professionista.

Ed allora, in tale prospettiva, la nullità dell’atto potrebbe profilarsi proprio in ragione delle qualificazioni soggettive dei contraenti.

Come già evidenziato, l'art. 71 bis disp. att. c.c., la L. n. 4/2013 e il D.M. 140/2014 costituiscono “un complesso normativo finalizzato all'introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale” sicchè una sostanziale elusione di tale assetto andrebbe “a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, "professionale" e qualificato detta attività”.

Ebbene, lo scopo di tale complesso normativo indicato è evidente: impedire che si produca un determinato assetto di interessi a sfavore del contraente più svantaggiato e garantire che certe attività siano svolte da soggetti giuridicamente qualificati ed evitare la conservazione degli atti compiuti da soggetti non qualificati.

Si ritiene doveroso, infine, fornire un elemento di riflessione in ordine al rilievo che potrebbe assumere la condotta dell’amministratore in riferimento alle c.d. pratiche commerciali sleali. A riguardo la dottrina rileva che le pratiche commerciali sleali determinano pur sempre un vizio del consenso ed una alterazione del processo di formazione della volontà contrattuale sicché è possibile affermare, in via interpretativa, una più ampia utilizzabilità del rimedio se non della nullità quantomeno dell'annullamento del contratto qualora la sua conclusione sia stata determinata da un approfittamento della posizione di subalternità del consumatore.

Ferma rimanendo la posizione di questa commissione in ordine alla ritenuta nullità del contratto per contrasto con una norma di ordine pubblico, si evidenzia che secondo altri nel quadro sommariamente

sopra delineato non mancano elementi che possono ricondurre la fattispecie in esame ad una ipotesi di annullabilità.

L’annullabilità è prevista nei casi disciplinati dal codice a tutela di una parte, che è l’unico soggetto legittimato a chiedere, nel rispetto del termine di cinque anni, la declaratoria di annullamento del contratto, che peraltro produce i suoi effetti fino al momento in cui viene annullato.

Il contratto annullabile è soggetto alla convalida: le parti stipulano altro contratto con il quale il soggetto legittimato rinuncia a chiedere l’annullamento.

La sanzione dell’annullabilità indica una valutazione normativa di minore gravità rispetto alla nullità demandando all’apprezzamento discrezionale del portatore dell’interesse leso l’opportunità o meno di farla valere.

Tra le cause di annullamento del contratto rientrano i vizi del consenso: l’errore, quando è essenziale e riconoscibile, ed il dolo (cause queste particolarmente adattabili al caso di cui ci occupiamo anche i riferimento alla configurabilità di una pratica commerciale sleale).

L’annullamento del contratto non pregiudica i diritti dei terzi acquirenti di buona fede a titolo oneroso con ciò differenziandosi dalla nullità che, invece, sacrifica i diritti dei terzi.

Il comma 5 dell’art. 71 disp.att.c.c., infine, ha introdotto una disciplina transitoria, consentendo a coloro che abbiano svolto l’attività di amministratore condominiale per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge n.220/2012 (18 giugno 2013), di svolgere l’attività di amministratore anche in mancanza dei “requisiti di professionalità” del titolo di studio e della formazione iniziale, pur restando fermo l’obbligo di formazione periodica.

Il legislatore - con il D.L. n.145 del 23.12.2013 (“Decreto Destinazione Italia”), convertito nella Legge del 21.02.2014 n. 9 - ha apportato alcuni correttivi alla nuova disciplina dell’art 71 bis disp. att. c.c.. tra cui la nuova disposizione che ha programmato l’emanazione di un apposito regolamento emanato con Decreto del Ministero della Giustizia - n. 140 del 13 agosto 2014 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014 - relativo alla formazione degli amministratori di condominio; tale indirizzo era già stato approvato dal Consiglio di Stato (cfr. parere n. 1802 del 4 giugno 2014) e dalla Corte dei Conti.

Il D.M. n.140/2014 individua sia i requisiti (di onorabilità e professionalità) necessari per svolgere l’attività formativa (dei docenti/formatori e del responsabile scientifico dei corsi) sia i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di formazione, ciò al fine di garantire che gli standard per la formazione iniziale e l’aggiornamento dell’amministratore siano omogenei per tutto il territorio nazionale. Anche tale circostanza conferma la volontà del legislatore di avere un amministratore “professionista” e fa propendere ulteriormente per ritenere l’art. 71 bis disp att c.c. come norma di ordine pubblico inderogabile.

Non essendo stata prevista alcuna norma transitoria non sembrano in alcun modo considerabili come validi i corsi frequentati prima dell’emanazione del regolamento contenente le direttive sopra esposte (ore di lezione, requisiti di formatori e responsabili scientifici, materie dei corsi, ecc.).

Appare però strano che tali corsi possano essere organizzati liberamente da qualunque associazione o ente che si limiti ad ottemperare ai requisiti formali previsti da legge e regolamento, senza che il legislatore si sia preoccupato di circoscrivere i soggetti che possano organizzarli (associazioni di categoria, enti di formazione, categorie professionali, ecc.). Appare, inoltre, strano che il legislatore si sia limitato a prevedere che il Ministero di Giustizia recepisca quanto gli enti di formazione comunicheranno tramite PEC (l’inizio del corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici), senza né verificare la veridicità e la conformità a legge e regolamento di tali comunicazioni telematiche né avere il potere di emanare qualsivoglia sanzione agli eventuali enti trasgressori (cfr. art. 5.4 del regolamento).

Allo stato, pertanto, in assenza di controlli e sanzioni, saranno i condomini a dover verificare il possesso dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c. in capo al proprio amministratore con le conseguenze di cui si è detto innanzi:

• nullità della nomina in caso di mancanza ab origine dei requisiti, con conseguente nullità di tutti gli atti compiuti e contratti conclusi dal falsus procurator con possibilità di obbligo risarcitorio nei confronti dei condomini e dei terzi. Nel caso in cui, invece, si aderisse alla diversa tesi (non condivisa da questa Commissione) dell’annullabilità della nomina, la relativa delibera, seppur viziata, sarebbe sanabile trascorsi trenta giorni, il contratto con l’Amministratore diverrebbe quindi valido così come gli atti e contratti da questi effettuati;
• cessazione/decadenza dall’incarico in caso di perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità;
• revoca deliberata dall’assemblea o disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino in caso di mancato assolvimento all’obbligo di formazione periodica, potendo tale comportamento dell’amministratore integrare una “grave irregolarità”. L’azione si ritiene radicabile ex art. 737 c.p.c., considerato che un’azione ordinaria vanificherebbe la volontà e l’interesse dei condomini interessati. Secondo altra tesi, cui questa Commissione non aderisce, ciò comporterebbe invece l’annullabilità del contratto di mandato, che può essere convalidato.

Si ritiene opportuno rammentare:

a) che la frequenza del corso iniziale di formazione e di quelli di aggiornamento di cui al D.M. n.140/14

(dal 09 Ottobre all’08 Ottobre dell’anno successivo) gioverà ai fini dell’acquisizione dei crediti formativi ANACI;

b) che, viceversa, la frequenza di iniziative formative associative non espressamente organizzate ai sensi del D.M. 140/14 non varrà ad integrare i requisiti previsti dall’art.71 bis disp. att. c.c.;

c) che la Sezione ANACI organizzatrice dei corsi deve emettere regolare fattura al Corsista con applicazione dell’IVA con aliquota di legge;

d) che l’attestato di frequenza/superamento dell’esame non deve essere sottoposto ad imposta di bollo.

IL CENTRO STUDI NAZIONALE ANACI

Si ringrazia per il contributo fornito l’Avv. Claudio Belli

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L'incarico all'amministratore si rinnova senza che sia necessario sottoporre la questione all'assemblea?

Alla scadenza del primo anno l'incarico all'amministratore si rinnova senza che sia necessario sottoporre la questione all'assemblea

Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186

L'articolo 1129 comma 10 del Codice Civile, prevede espressamente che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Ne consegue che alla scadenza dell'anno in cui è stata effettuata la nomina, l'assemblea non deve essere chiamata a decidere se rinnovare o meno l'incarico all'amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca.

per scaricare il decreto del Tribunale di Cassino CLICCA QUI

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Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186 - Durata incarico Amministratore

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASSINO

SEZIONE CIVILE

così composto:

dott. Amedeo Ghionni - Presidente 

don. Gabriele Sordi - Giudice relatore 

dott. Salvatore Scalata - Giudice 

ha pronunciato il seguente

DECRETO

nella causa civile iscritta al n° 1251 del ruolo generale degli affari di volontaria giurisdizione dell' anno 2015 trattenuta in decisione dal delegato Giudice relatore all' udienza del 2.12.16 con note autorizzate fino al 4.1.16, e vedente

TRA

V. M. 

(Avv F. Scotti) 

(ricorrente) 

Di Bernardo Ersilio 

(convenuto) 

Oggetto: ricorso per revoca e nomina di amministratore di condominio

Con ricorso depositato il 11.9.15 la sig.ra. V. M. ha invocato, ai sensi dell'art. 1129 c.c., la revoca dell'amministratore del condominio di via C. S. A. IV Lotto in Gaeta cui ella partecipa, il sig D. B. E., lamentando che questi aveva gravemente violato i suoi doveri, con conseguente nomina giudiziale di altro in sua sostituzione.

Costituitosi in giudizio, il sig D. B. si è opposto, contestando la sussistenza di parte degli addebiti mossigli e la rilevanza di altri. 

All'udienza del 2.12.15 il delegato Giudice relatore si è riservato di riferire al Collegio assegnando alle parti termine fino al 4.1.16 per note autorizzate. 

*** 

Le ragioni poste a sostegno della sua domanda dalla sig.ra V. nel ricorso (inammissibili quelle ulteriori inserite nelle note autorizzate) sono le seguenti: 

l'amministratore avrebbe provveduto a deliberare senza avere le maggioranze stabilite, nelle assemblee del 13.12.14, 31.1.15, 9.5.15, 6.6.15, 20.6.15, essendo state le stesse convocate come straordinarie ma poi tenutesi come ordinarie; 

l'amministratore non le avrebbe comunicato la data delle assemblee 6.6.15, 20.6.15 e 24.8.15; 

egli avrebbe ritardato di sottoporre all'assemblea la problematiche relative alle più volte da ella denunziate infiltrazioni al suo appartamento provenienti dal lastrico solare, ella avendo per tempo anche indicato un paio di preventivi per i necessari interventi; egli avrebbe ritardato le operazioni per scegliere la ditta, incaricando una commissione di 5 condomini, incaricando infine la R.C. senza l'approvazione dell'assemblea; 

l'amministratore, ricevuta la notifica di ricorso ex art 700 c.p.c. indirizzato al Condominio da altro limitrofo, aveva incaricato della difesa il fratello senza prima sottoporre la questione all'assemblea; 

egli avrebbe disposto di sua iniziativa l'esecuzione di lavori di asfaltatura nemmeno urgenti e fatto eseguire alla ditta R.C. lavori ulteriori (rifacimento del lastrico solare) prima dei lavori urgenti al suo appartamento; 

egli avrebbe omesso di inserire all'ordine del giorno, nemmeno dell'ultima assemblea del 24.8.15, l'argomento relativo alla conferma o revoca del suo incarico, vista la scadenza annuale. 

Ebbene, come replicato dai convenuto, il Collegio riscontra preliminarmente che nessuna di tali denunziate inadempienze e scorrettezze rientrerebbe in ogni caso nell'analitico elenco delle gravi irregolarità dell'amministratore di cui all'art 1129 comma 12 c.c., nel suo testo riformato dall'art 9 della L n. 220/12. 

Nello specifico, poi, deve osservarsi: 

essendo l'amministratore mero esecutore di quanto deliberato in seno all'assemblea, in alcun modo egli può esser ritenuto investito della sua conduzione e della previa verifica della regolarità del suo insediamento e dei suoi deliberati (operazione rimessa agli stessi partecipanti sotto la direzione del presidente); 

l'amministratore ha fornito prova documentale della spedizione tramite la "Sail Post" delle lettere raccomandate di convocazione della ricorrente a tutte le indicate assemblee: tanto basta a ritener assolto il suo compito, l'eventuale mancata ricezione delle missive dovendo costituire oggetto di riscontro in seno all'assemblea; 

a fronte della sua nomina avvenuta nell'agosto del 2014, già in occasione dell'assemblea tenutasi il 31.1.15 risultavano pervenuti 7 preventivi a fronte dei quali l'assemblea, e non certo l'amministratore, deliberò di affidare ad una commissione costituita da condomini l'esame dei medesimi; 

il ricorso ex art 700 c.p.c. venne notificato il 7.1.15 per l'udienza del 16.1.15, sicché legittimamente egli diede immediato incarico a legale di sua fiducia; 

la Cassazione ha precisato: "Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione" (ss.uu. n. 18331/10); 

nel nostro caso, stante l'evidente impossibilità di convocare preventivamente l'assemblea, tale operato dell'amministratore venne ratificato dall'assemblea tenutasi il 31.1.15 (all. 3 parte ricorrente); 

l'intervento di asfaltatura del viale condominiale ben può esser considerato, per la modestia del suo complessivo ammontare e per la sua incontestata necessità, quale atto di ordinaria manutenzione per la conservazione delle parti comuni; 

a norma di quanto disposto dall’art 1129 comma 10° c.c., l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata; pertanto, non v'era necessità alcuna di convocare l'assemblea per decidere se rinnovare o meno l'incarico all'amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca; per altro, l'assemblea del 24.10.15, discutendo sull'istanza della sig.ra V. per la sua revoca, espressamente affermò di riservarsi di esaminare la questione allo scadere del biennio esprimendo ringraziamento nei suoi confronti per il lavoro di ricostruzione contabile delle amministrazioni precedenti ed apprezzamento in toto per il lavoro svolto; 

p.q.m. 

il Collegio non accoglie il ricorso; 

trattandosi di procedimento che ha sotteso profilo contenzioso, la sig.ra V. M. è condannata a rimborsare al sig D. B. E. le spese sostenute per la lite che si liquidano in €. 800,00 per compensi professionali, oltre r.f. al 15%, Iva e Cna come per legge. 

Cassino lì 20/01/2016 

       Il Giudice estensore                                                 Il Presidente 

       Dott. Gabriele Sordi                                                dott. Amedeo Ghionni

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Decadenza dell’amministratore e vizi della nomina in assenza dei requisiti previsti dall’art. Art. 71 Bis disp. Att. C.C. E d.M. 140/2014

La mancanza ab origine dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp att. c.c. comporta la nullità della deliberazione di nomina, in quanto adottata in violazione di norme imperative, e quindi la nullità dell’incarico.

La legge n. 220/2012 ha innovato significativamente la figura dell’amministratore, introducendo nuove regole in merito alla nomina, revoca, attribuzioni, poteri ed obblighi di tale soggetto.

Più rigorosi sono anche i requisiti richiesti per la nomina.

Il novello articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede, infatti, cinque requisiti di “onorabilità” (dalla lettera a alla lettera e) e due requisiti di “professionalità” (lettere g e f) che il soggetto deve possedere per svolgere l’incarico di Amministratore, con la precisazione che i requisiti di “professionalità”(diploma scolastico di secondo grado ed obbligo di formazione iniziale e di formazione periodica) non sono richiesti qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Ulteriore elemento di novità è la previsione espressa circa la possibilità che l’incarico di amministratore di condominio venga svolto anche da società.

In tal caso è specificato che i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La prima questione da affrontare è se l’art. 71 bis disp. att. c.c. sia una norma di ordine pubblico, come sostengono autorevoli commentatori della legge n.220/2012 e come ritiene questa commissione, oppure no. A seconda della tesi cui si aderisce, infatti, discendono conseguenze diverse con riferimento al rapporto tra Amministratore e Condominio e con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore.

• NORMA DI ORDINE PUBBLICO

Tale tesi si fonda sul fatto che la norma in questione è posta a tutela di interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore. Ciò ancor più alla luce della Legge n.4/2013 che riguarda anche la professione di Amministratore di condominio.

In ogni caso i requisiti richiesti dall’art. 71 bis disp.att.c.c. sono identici e/o similari a quelli prescritti per l’esercizio di altre professioni e va da sé che le conseguenze derivanti dalla loro mancanza siano le stesse.

Se trattasi di norma di ordine pubblico, la stessa, in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile, indipendentemente dall’espresso richiamo o meno da parte dell’art. 72 disp.att.c.c..

La mancanza ab origine dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp att. c.c., pertanto, comporta la nullità della deliberazione di nomina, in quanto adottata in violazione di norme imperative, e quindi la nullità dell’incarico (contratto di mandato). Tale nullità può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse (concreto e dimostrabile) ed in qualsiasi tempo. Da ciò deriva che deve ritenersi nulla la clausola, seppur contenuta in un regolamento contrattuale o negli atti di acquisto dei singoli condomini, che consenta la nomina ad amministratore di un soggetto privo dei requisiti di onorabilità e professionalità. Altra conseguenza è che l’amministratore sprovvisto dei requisiti previsti dall’art. 71 bis disp. att. c.c. non potrà agire nei confronti del condominio con l’azione contrattuale per conseguire il compenso relativo all’attività espletata, essendo, come già detto, il relativo contratto nullo.

Si potrebbe, semmai, ritenere che tale soggetto possa agire nei confronti del condominio ai sensi dell’art. 2041 c.c. con l’azione di arricchimento senza causa. La nullità originaria del contratto di mandato, inoltre, non sarà sanabile neppure se, nel corso del rapporto, sopraggiungano le condizioni di capacità, inizialmente mancanti.

Ciò avrà delle conseguenze pesanti anche con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore, quale falsus procurator, non potendo gli stessi produrre alcun valido effetto in capo al Condominio.

La conseguenza del compimento di atti in eccesso rispetto ai poteri conferiti è, come è noto, il risarcimento dei danni subiti dai condòmini nonché il risarcimento del danno al terzo contraente cagionatogli in considerazione dell’incolpevole affidamento circa la validità del contratto.

A sostegno di tale tesi si segnala, infine, l’ordinanza emessa dal Tribunale di Sciacca il 16.06.2014 nell’ambito di un giudizio per provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. promosso dall’amministratore nominato giudizialmente e volto ad ottenere dall’amministratore nominato dall’assemblea la consegna della documentazione dello stabile. Il tribunale di Sciacca ha rilevato d’ufficio l’invalidità della nomina dell’amministratore effettuata dall’assemblea poiché lo stesso era già stato condannato per reati di violazione dell’art.2, comma 1 e 1bis, legge n.638/83 costituenti un’ipotesi speciale di appropriazione indebita (e dunque in violazione di quantodisposto dall’art. 71 bis lettera b disp. att.c.c.).

• NORMA NON DI ORDINE PUBBLICO

Qualora, invece, si volesse anche soltanto ipotizzare la non imperatività della norma in questione e quindi la sua derogabilità si dovrebbe accettare la possibilità di una diversa previsione da parte di un regolamento contrattuale nonchè la mera annullabilità della delibera di nomina dell’Amministratore privo dei requisiti di legge, con conseguente validità della sua nomina, in difetto di impugnazione nei termini di legge. Gli atti e contratti dallo stesso perfezionati nel mentre sarebbero, inoltre, ratificabili da parte dell’assemblea e quindi produrrebbero effetti in capo al Condominio.

Tale tesi, a parere della commissione, comporterebbe il serio rischio di veder aggirato di fatto non solo l’art.71 bis disp. att. c.c., ma tutto il complesso normativo (L. n.4/2013 e D.M. 140/2014) finalizzato all’introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale, a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, “professionale” e qualificato detta attività.

La perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità comporta, invece, la cessazione dall’incarico di amministratore, tanto che ciascun condomino potrà convocare (“senza formalità”) l’assemblea per provvedere alla nomina del nuovo amministratore.

A parere di alcuni commentatori, però, tale cessazione non sarebbe automatica, ma l’amministratore potrebbe continuare a svolgere i propri compiti, nonostante la perdita dei requisiti richiesti dalla legge, se tale circostanza non gli venisse contestata da alcun condomino.

Poiché il comma 4 della disposizione in esame richiama espressamente i soli requisiti dalla lettera a) alla lettera e), sembrerebbe doversi escludere che il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica possa dar luogo alla (immediata) cessazione dell’incarico.

Vi è allora da chiarire quali siano le conseguenze che derivino dal mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica (c.d. aggiornamento) e quindi dalla perdita sopravvenuta del requisito di cui alla lettera g) dell’art. 71 bis disp. Att. c.c. E’ ovvio, infatti, che il requisito di cui alla lettera f), una volta conseguito, non possa successivamente venir meno. Si potrebbe, dunque, verificare l’ipotesi che l’amministratore al momento della nomina sia in possesso dei requisiti di professionalità, ma che, poi, negli anni successivi di rinnovo del proprio incarico non rispetti l’obbligo di formazione periodica. Secondo una prima tesi, cui aderisce questa commissione, il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica può costituire motivo di revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea o da parte dell’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. Tale conclusione scaturisce dal fatto che l’art. 1129 c.c. (norma inderogabile) sanziona con la revoca, considerandola una “grave irregolarità” (cfr. comma 12 punto 8), la semplice omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali da parte dell’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e/o ad ogni rinnovo del proprio incarico. Se, infatti, la mera dimenticanza da parte dell’amministratore di comunicare di essere in possesso dei requisiti professionali (che in effetti ha) può comportare la revoca dello stesso (addirittura da parte dell’Autorità Giudiziaria su iniziativa di un solo condomino, senza la previa convocazione dell’assemblea), ancor più ciò potrà verificarsi nell’ipotesi in cui l’amministratore non sia più in possesso del requisito di professionalità relativo alla formazione periodica.

La questione degli strumenti rimediali attivabili in caso di mancato adempimento, da parte dell’amministratore condominiale, dell’obbligo di formazione periodica è complessa e fa sorgere tutta una serie di riflessioni, poiché non tutti aderiscono alla tesi di cui sopra, sostenuta da questa commissione. Secondo alcuni, ai fini dell’inquadramento del problema in esame può essere opportuno distinguere due ipotesi da cui potrebbero discendere conseguenze

giuridiche diverse.

• Potrebbero verificarsi, infatti, i seguenti casi:

1. mancata ottemperanza all’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale a cui sia seguita la deliberazione assembleare di nomina ed il successivo contratto sul presupposto, errato, che l’amministratore fosse in possesso del requisito in esame;
2. il venir meno nel corso del rapporto contrattuale del requisito della formazione periodica annuale da parte dell’amministratore condominiale ed omissione, da parte dello stesso, dell’informazione relativa alla sopravvenuta carenza di detto requisito.

Tale distinzione potrebbe, infatti, consentire di valutare se la carenza del requisito di cui si discute possa ritenersi rilevante (a) quale mero comportamento scorretto postnegoziale1 o se tale carenza incida, invece, (b) su un elemento intrinseco della deliberazione e del contratto.

La suddetta distinzione tra regole di validità e regole di comportamento è importante giacché la giurisprudenza ha sempre affermato che la violazione di norme imperative comporta la nullità solo nel caso in cui la norma imperativa concerna elementi intrinseci del contratto, ossia la sua struttura o il suo contenuto.

Tale assunto è stato ribadito anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nelle pronunce del 19/12/2007 n.26724 e n.26725. Stando, dunque, alla giurisprudenza delle SS.UU. la nullità potrebbe configurarsi soltanto nell’ipotesi 1) e non nell’ipotesi 2).

La prima ipotesi da verificare è se l’assenza del requisito di formazione periodica possa integrare un’ipotesi di nullità virtuale (o nullità non testuale)

Con questa locuzione la dottrina designa il caso in cui la nullità del contratto non sia prevista espressamente e specificamente come conseguenza della violazione di una norma. La nullità virtuale è disposta dall’art. 1418 c.c. che al 1° comma prevede che la violazione di norme imperative procuri la nullità del contratto, salvo che la legge non disponga diversamente. In tal senso la nullità virtuale si contrappone al principio della nullità testuale prevista nel 3° comma dell’art. 1418 c.c..

L’argomento, dibattutissimo in dottrina, è fittissimo di implicazioni e di distinzioni che hanno determinato, nel corso degli anni, una elaborazione ponderosa della dogmatica non riassumibile, ovviamente, nelle presenti note.

Poiché, come già detto, a pare di questa Commissione l’art. 71 bis disp. att. c.c. è norma imperativa di ordine pubblico in quanto posta a tutela di un interesse generale della collettività ed in particolare del consumatore, è necessario affrontare sommariamente l’argomento delle c.d. “nullità di protezione” invocabili, nel caso in esame, in ragione della qualificazione soggettiva di “professionista” dell’amministratore e di “consumatore” del condominio.

Da molto tempo si assiste ad un via via crescente espansione delle norme imperative riconducibili al c.d. “ordine pubblico di protezione”. Si tratta di una protezione che si realizza attraverso significative deviazioni rispetto alla disciplina delle nullità tradizionali come per esempio il profilo della legittimazione o quello della rilevabilità d’ufficio. La distinzione tra interesse generale e interesse particolare ha mostrato, dunque, secondo la dottrina, tutta la sua inadeguatezza al cospetto delle nullità di protezione le quali sono poste a tutela di interessi particolari (rectius “seriali”).

Proprio facendo riferimento alle nullità protettive ciò che rileva non è tanto l’inderogabilità della norma posta a tutela di un interesse generale, quanto piuttosto l’indisponibilità dell’interesse protetto che costituisce indice sicuro della sua imperatività.

Ebbene, come è noto un cospicuo coacervo di norme imperative, in funzione di protezione del contraente debole, è rappresentato dal Codice del consumo che è costellato di previsioni che impongono molteplici vincoli quanto a requisiti di trasparenza ed obblighi informativi che si traducono in altrettante limitazioni al principio di autonomia privata. Si tratta dell’art. 2 c. cons. che definisce “fondamentali” i diritti dei consumatori ad una “adeguata informazione” nonché alla “correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali”. A tal proposito va ricordato che tali diritti sono considerati, dall’art. 143 c. cons. come “irrinunciabili” con ciò confermandosi la natura “essenziale” ed inviolabile degli stessi. Da tenere presente, inoltre, le modifiche introdotte dal d.lgs. 21 febbraio 2014 n.21 (emanato in attuazione della direttiva 2011/83/UE sui diritti del consumatore) che ha novellato l’art. 48 c. cons. circa gli obblighi gravanti sul professionista.

Ed allora, in tale prospettiva, la nullità dell’atto potrebbe profilarsi proprio in ragione delle qualificazioni soggettive dei contraenti.

Come già evidenziato, l’art. 71 bis disp. att. c.c., la L. n. 4/2013 e il D.M. 140/2014 costituiscono “un complesso normativo finalizzato all’introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale” sicché una sostanziale elusione di tale assetto andrebbe “a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, “professionale” e qualificato detta attività”.

Ebbene, lo scopo di tale complesso normativo indicato è evidente: impedire che si produca un determinato assetto di interessi a sfavore del contraente più svantaggiato e garantire che certe attività siano svolte da soggetti giuridicamente qualificati ed evitare la conservazione degli atti compiuti da soggetti non qualificati.

Si ritiene doveroso, infine, fornire un elemento di riflessione in ordine al rilievo che potrebbe assumere la condotta dell’amministratore in riferimento alle c.d. pratiche commerciali sleali. A riguardo la dottrina rileva che le pratiche commerciali sleali determinano pur sempre un vizio del consenso ed una alterazione del processo di formazione della volontà contrattuale sicché è possibile affermare, in via interpretativa, una più ampia utilizzabilità del rimedio se non della nullità quantomeno dell’annullamento del contratto qualora la sua conclusione sia stata determinata da un approfittamento della posizione di subalternità del consumatore.

Ferma rimanendo la posizione di questa commissione in ordine alla ritenuta nullità del contratto per contrasto con una norma di ordine pubblico, si evidenzia che secondo altri nel quadro sommariamente sopra delineato non mancano elementi che possono ricondurre la fattispecie in esame ad una ipotesi di annullabilità.

L’annullabilità è prevista nei casi disciplinati dal codice a tutela di una parte, che è l’unico soggetto legittimato a chiedere, nel rispetto del termine di cinque anni, la declaratoria di annullamento del contratto, che peraltro produce i suoi effetti fino al momento in cui viene annullato.

Il contratto annullabile è soggetto alla convalida: le parti stipulano altro contratto con il quale il soggetto legittimato rinuncia a chiedere l’annullamento.

La sanzione dell’annullabilità indica una valutazione normativa di minore gravità rispetto alla nullità demandando all’apprezzamento discrezionale del portatore dell’interesse leso l’opportunità o meno

di farla valere.

Tra le cause di annullamento del contratto rientrano i vizi del consenso: l’errore, quando è essenziale e riconoscibile, ed il dolo (cause queste particolarmente adattabili al caso di cui ci occupiamo anche i riferimento alla configurabilità di una pratica commerciale sleale).

L’annullamento del contratto non pregiudica i diritti dei terzi acquirenti di buona fede a titolo oneroso con ciò differenziandosi dalla nullità che, invece, sacrifica i diritti dei terzi.

Il comma 5 dell’art. 71 disp.att.c.c., infine, ha introdotto una disciplina transitoria, consentendo a coloro che abbiano svolto l’attività di amministratore condominiale per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge n.220/2012 (18 giugno 2013), di svolgere l’attività di amministratore anche in mancanza dei “requisiti di professionalità” del titolo di studio e della formazione iniziale, pur restando fermo l’obbligo di formazione periodica.

Il legislatore - con il D.L. n.145 del 23.12.2013 (“Decreto Destinazione Italia”), convertito nella Legge del 21.02.2014 n. 9 - ha apportato alcuni correttivi alla nuova disciplina dell’art 71 bis disp. att. c.c.. tra cui la nuova disposizione che ha programmato l’emanazione di un apposito regolamento emanato con Decreto del Ministero della Giustizia - n. 140 del 13 agosto 2014 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014 - relativo alla formazione degli amministratori di condominio; tale indirizzo era già stato approvato dal Consiglio di Stato (cfr. parere n. 1802 del 4 giugno 2014) e dalla Corte dei Conti.

Il D.M. n.140/2014 individua sia i requisiti (di onorabilità e professionalità) necessari per svolgere l’attività formativa (dei docenti/formatori e del responsabile scientifico dei corsi) sia i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di formazione, ciò al fine di garantire che gli standard per la formazione iniziale e l’aggiornamento dell’amministratore siano omogenei per tutto il territorio nazionale. Anche tale circostanza conferma la volontà del legislatore di avere un amministratore “professionista” e fa propendere ulteriormente per ritenere l’art. 71 bis disp att c.c. come norma di ordine pubblico inderogabile.

Non essendo stata prevista alcuna norma transitoria non sembrano in alcun modo considerabili come validi i corsi frequentati prima dell’emanazione del regolamento contenente le direttive sopra esposte (ore di lezione, requisiti di formatori e responsabili scientifici, materie dei corsi, ecc.).

Appare però strano che tali corsi possano essere organizzati liberamente da qualunque associazione o ente che si limiti ad ottemperare ai requisiti formali previsti da legge e regolamento, senza che il legislatore si sia preoccupato di circoscrivere i soggetti che possano organizzarli (associazioni di categoria, enti di formazione, categorie professionali, ecc.). Appare, inoltre, strano che il legislatore si sia limitato a prevedere che il Ministero di Giustizia recepisca quanto gli enti di formazione comunicheranno tramite PEC (l’inizio del corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici), senza né verificare la veridicità e la conformità a legge e regolamento di tali comunicazioni telematiche né avere il potere di emanare qualsivoglia sanzione agli eventuali enti trasgressori (cfr. art. 5.4 del regolamento). Allo stato, pertanto, in assenza di controlli e sanzioni, saranno i condomini a dover verificare il possesso dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c. in capo al proprio amministratore con le conseguenze di cui si è detto innanzi:

• nullità della nomina in caso di mancanza ab origine dei requisiti, con conseguente nullità di tutti gli atti compiuti e contratti conclusi dal falsus procurator con possibilità di obbligo risarcitorio nei confronti dei condomini e dei terzi. Nel caso in cui, invece, si aderisse alla diversa tesi (non condivisa da questa Commissione) dell’annullabilità della nomina, la relativa delibera, seppur viziata, sarebbe sanabile trascorsi trenta giorni, il contratto con l’Amministratore diverrebbe quindi valido così come gli atti e contratti da questi effettuati;
• cessazione/decadenza dall’incarico in caso di perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità;
• revoca deliberata dall’assemblea o disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino in caso di mancato assolvimento all’obbligo di formazione periodica, potendo tale comportamento dell’amministratore integrare una “grave irregolarità”. L’azione si ritiene radicabile ex art. 737 c.p.c., considerato che un’azione ordinaria vanificherebbe la volontà e l’interesse dei condomini interessati.

Secondo altra tesi, cui questa Commissione non aderisce, ciò comporterebbe invece l’annullabilità del contratto di mandato, che può essere convalidato. Si ritiene opportuno rammentare:

1. che la frequenza del corso iniziale di formazione e di quelli di aggiornamento di cui al D.M. n.140/14 (dal 09 Ottobre all’08 Ottobre dell’anno successivo) gioverà ai fini dell’acquisizione dei crediti formativi ANACI;
2. che, viceversa, la frequenza di iniziative formative associative non espressamente organizzate ai sensi del D.M. 140/14 non varrà ad integrare i requisiti previsti dall’art.71 bis disp. att. c.c.;
3. che la Sezione ANACI organizzatrice dei corsi deve emettere regolare fattura al Corsista con applicazione dell’IVA con aliquota di legge;
4. che l’attestato di frequenza/superamento dell’esame non deve essere sottoposto ad imposta di bollo.

Fonte: Amministrare Immobili

CSN (Centro Studi Nazionale)

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