Presentazione del rendiconto oltre i 180 giorni, cosa succede?

Prima di analizzare l’argomento e rispondere alla domanda bisogna far riferimento agli articoli 1129 e 1130 del c.c..

Proprio per questi due articoli, mutati con la riforma del condominio, l’amministratore ha l’obbligo ed il dovere di presentare il rendiconto della gestione all’organo assembleare entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio (1130) e, proprio per questo, se lo stesso non provvede a convocare nei termini l’assemblea per portare all'approvazione gli argomenti posti all'ordine del giorno (nello specifico il rendiconto), commette una gravissima irregolarità che può dar adito alla revoca giudiziale (1129).

Diversi lettori ci hanno scritto per domandare chi e come deve procedere per revocare l’amministratore.

Questo aspetto viene trattato nell’art. 1129 del c.c. ossia che la revoca può essere chiesta anche da un solo condomino.

Altra cosa molto importante e non di poco conto è che lo stesso art. 1129 c.c. al comma 13 specifica che l’amministratore revocato per tale atto non potrà mai più essere nominato nel condominio in questione.

Diversi Tribunali si sono pronunciati su questo argomento asserendo che la revoca è automatica nel momento in cui venga disatteso il termine previsto per la presentazione del rendiconto all'assemblea (cfr. Tribunale di Udine decreto 25/4/2014 e Tribunale di Taranto 21/9/2015).

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Cosa può succedere in caso di istanza di revoca giudiziaria dell’amministratore?

Istanza di revoca giudiziaria dell’amministratore? Guai ai vinti. Anche se in tema di volontaria giurisdizione le spese legali seguono la soccombenza

Cass. Civ., sez. II, sentenza n. 23955 del 22.10.2013

A seguito di una istanza di revoca dell’amministratore di condominio ex art. 1129 c.c. avanzata da una condomina, il Tribunale adito respingendo la domanda faceva seguire la condanna della medesima ricorrente alla rifusione delle spese processuali sostenute dall'amministratore per la sua difesa. E pertanto, ritenendo applicabile l'art. 91 c.p.c. (condanna alle spese di lite) sebbene si versasse in tema di volontaria giurisdizione.

Avverso tale procedimento la condomina proponeva ricorso per Cassazione, lamentando la non applicabilità dell’art. 91, una volta tenuta in debito conto la speciale natura “non contenziosa” di tale procedimento camerale nonchè l’aspetto che la decisione finale venisse intrapresa con decreto e non con sentenza come letteralmente nelle previsioni dell’art. 91 c.p.c.

La Cassazione dal suo canto, pronunciandosi su siffatta antica vexata quaestio, ha definitivamente precisato che la previsione della condanna alle spese giudiziarie ex art. 91 c.p.c. è applicabile ad ogni processo “senza distinzione di natura e di rito”, e quindi anche per i procedimenti camerali di volontaria giurisdizione, in quanto “il termine sentenza è usato in tale norma nell’accezione di provvedimento che, nel risolvere contrapposte posizioni, chiude il procedimento stesso innanzi al Giudice che lo emette”, e ciò quindi a prescindere se il provvedimento finale consista in una ordinanza o in un decreto.

Preso atto della chiarezza della pronuncia, andrà però osservato che la S.C. ha posto a sostegno di tale principio la ricorrenza di “contrapposte posizioni”.

Pertanto se nell’ipotesi di fondamento dell’istanza di revoca dell’amministratore questo nulla obietti, si dovrà propendere per la non applicazione della condanna alle spese processuali del medesimo, proprio in virtù del fatto che in tale fattispecie non vi sia alcuna posizione contrapposta. Che poi, a ben vedere, è il principio di massima seguito attualmente dal Tribunale di Roma.

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La revoca dell'amministratore di condominio è sempre possibile?

Spesso ci viene chiesto se l'amministratore di condominio può essere revocato in ogni momento e se può, allo stesso tempo, chiedere un risarcimento. Qui di seguito diversi casi di revoca, analizzati dalla pubblicista Luana Tagliolini.

• Revoca assembleare senza giusta causa e risarcimento danni

• Revoca giudiziaria e cessazione dell'incarico

• Revoca giudiziaria per attività incompatibile con la "tutela della parti comuni"

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La revoca dell'amministratore di condominio è sempre possibile? REVOCA GIUDIZIARIA PER ATTIVITÀ INCOMPATIBILE CON LA TUTELA DELLE PARTI COMUNI

Di recente il Tribunale di Trento (sent. 18 giugno 2014) ha revocato un amministratore perché, senza alcuna autorizzazione, aveva praticato un'apertura sul muro al di sopra della porta tagliafuoco tra l'accesso ai garages dal giro scala, così vanificando la struttura e le misure antincendio ed impedendo, di fatto, ai condomini di parcheggiare l'auto nel garage interno.

A giudizio del Tribunale, nonostante lo stesso amministratore avesse provveduto a richiudere il foro nel muro in oggetto, lo stesso avrebbe dovuto assumere ogni necessaria informazione e cautela tecnica prima di intervenire sul muro e con tale condotta l'amministratore ha "dimostrato una inescusabile superficialità" per aver posto in essere un'attività in sé incompatibile con la "tutela delle parti comuni"

A sostegno di tale decisione, poi, si è aggiunta la circostanza che, al momento del giudizio, lo stesso amministratore non aveva curato la tenuta del registro di anagrafe condominiale e non aveva pubblicizzato i propri dati anagrafici nella bacheca condominiale (art. 1130, n. 6 c.c., art. 1129, comma 2, c.c.).

Fattispecie entrambe tipicamente previste come gravi irregolarità idonee a determinare la revoca (art. 1129, comma 11, n. 7 c.c.).

E' stata definita gravemente irregolare - rilevante ai fini della revoca giudiziaria - anche dal Tribunale di Palermo (decreto 20 maggio 2014), la condotta dell’amministratore che si era reso irreperibile per omissione di quanto disposto dall'art. 1129 c.c. che, tra l’altro, richiede che, sul luogo di accesso al condominio, venga fissata l’indicazione delle generalità, del domicilio e i recapiti dell’amministratore.

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La revoca dell'amministratore di condominio è sempre possibile? REVOCA GIUDIZIARIA E CESSAZIONE DALL’ INCARICO

La legge di riforma sul condominio n. 220/2012 elenca nell'art. 1129 c.c. novellato "le gravi irregolarità" che potrebbero essere motivo di richiesta della revoca giudiziaria.

La revoca può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso in cui l'amministratore non ha reso il conto della gestione, non ha informato l'assemblea della notifica di una citazione o di un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita le sue attribuzioni o in caso di gravi irregolarità.

Nel caso di irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, il ricorso al giudice per richiedere la revoca è possibile solo qualora l'assemblea, convocata ad istanza anche di un solo condomino per far cessare la violazione e revocare il mandato, non abbia deliberato quest'ultima.

Inoltrato il ricorso, in caso di accoglimento dell'istanza da parte del giudice, il ricorrente per le spese legali ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Sulla revoca il tribunale provvede in camera di consiglio, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d'Appello entro dieci giorni dalla notificazione e dalla comunicazione.

L'art. 1129, comma 11 cit., annovera nel concetto di gravi irregolarità comportamenti dell'amministratore palesemente in contrasto con l'interesse del condominio o che, comunque, creano situazioni di pericolo allo stesso.

Basti pensare alla mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari o amministrativi, alla gestione con modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini, confusione che si potrebbe creare ad es. se non apre o non utilizza il conto corrente intestato al condominio, facendo confluire i fondi disponibili su un conto a lui intestato.

Ancora più grave e aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite sui registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio o l'aver omesso di curare diligentemente l'azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio e la conseguente esecuzione coattiva.

Ad essi vanno aggiunti ad es. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore, l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati riguardanti l'amministratore al momento della nomina e accettazione del mandato, il non tenere i registri di anagrafe del condominio, il registro dei verbali, quello di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità, non aver dato notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione delle tabelle millesimali (art. 69, comma 2, dd. aa. c.c.).

In caso di revoca giudiziaria l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato (Cfr Tribunale di Lecco, sent. 13 giugno 2014, il 

quale - annullando la delibera assembleare con la quale era stato nominato amministratore del condominio, la moglie di quello precedentemente revocato dal Tribunale per condotta ostruzionistica e per comportamenti che aveva ingenerato diversi contenziosi giudiziari - ha esteso il contenuto di tale norma a soggetti che, in qualche modo, ha ritenuto "condizionabili" stante il legame sussistente, nella fattispecie, con il marito).

Cessa dall'incarico ipso iure, l'amministratore che perde il godimento dei diritti civili e dei requisiti di onorabilità indicati nel punti a) - e) dell'art. 71 bis, dd. aa. c.c.

In tali casi, ciascun condomino, senza alcuna formalità, può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

E' stata ritenuta causa ostativa allo svolgimento dell'incarico di amministratore di condomino, in quanto determinante la perdita del possesso di uno o più dei requisiti indicati dall'art. 71 bis disp. att. cod., la condanna per il reato di omesso versamento delle trattenute previdenziali, rientrante in "un'ipotesi speciale di appropriazione indebita" (Tribunale di Sciacca, sentenza 16 giugno 2014).

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La revoca dell'amministratore di condominio è sempre possibile? REVOCA ASSEMBLEARE SENZA GIUSTA CAUSA E RISARCIMENTO DANNI

La revoca dell'amministratore di condominio (art. 1136, quarto comma c.c.), può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con il quorum previsto per la sua nomina -ossia con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma due, c.c.) da adottarsi sia in prima che in seconda convocazione- oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (art.1129, comma undici c.c.).

La revoca può essere deliberata quando l'amministratore agisce senza l'uso della diligenza del buon padre di famiglia ma anche se non sussiste un giusto motivo o una giusta causa.

In questi ultimi casi ci si chiede se sia possibile, per l'amministratore, richiedere il risarcimento del danno.

Parte della dottrina ritiene che se l'assemblea può revocare legittimamente dall'incarico ad amministrare anche senza che ricorrano particolari condizioni, a tale comportamento legittimo non può conseguire quel danno e quindi quella responsabilità - che giustifichi la richiesta di un risarcimento.

A fondamento della domanda dell'amministratore, intesa al risarcimento dei danni per anticipata revoca del mandato da parte dell'assemblea, viene dedotta l'applicabilità, alla materia condominiale, della disposizione di cui all'art. 1725 c.c. che, in tema di mandato, dispone "la revoca del mandato oneroso .. obbliga il mandante a risarcire i danni .. salvo che ricorra una giusta causa".

Si potrebbe obiettare, che qualora il legislatore avesse voluto riconoscere il diritto dell'amministratore al risarcimento dei danni per il caso in questione, lo avrebbe previsto espressamente, come ha fatto, ad es., per la revoca da amministratore di società o -a carico dello stesso amministratore- per il caso in cui non abbia comunicato -o lo abbia fatto tardivamente- al condominio l'avvenuta notificazione di atti giudiziari esorbitanti dalle sue normali attribuzioni (art. 1131, u. co. c.c.).

Di diverso avviso sono le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (Cfr. Sent. n. 20957/2004) le quali preliminarmente hanno rammentato che a conferma della natura di mandato del rapporto intercorrente tra condomini ed amministratore e, conseguentemente, del carattere fiduciario dell'incarico -l'art. 1129, comma 10 c. c. (stesura post riforma), pur fissando in un anno la durata dell'incarico, consente la revoca in ogni tempo dell'amministratore da parte dell'assemblea escludendo, cosi, il diritto dell'amministratore alla irrevocabilità dell'incarico -diritto, peraltro, escluso in genere per qualsiasi mandatario, salvo che sia stato diversamente pattuito (art. 1723, comma 1, c.c.)- nè può ritenersi che la revoca statuita da giudice camerale (nel caso di revoca giudiziaria) incida sul diritto dell'amministratore alla stabilità dell'incarico.

Conseguentemente, gli stessi giudici hanno disposto che, trattandosi, però, di mandato che si presume oneroso, nel caso di revoca ante tempus senza giusta causa (art. 1725, comma 1, c.c.) all'amministratore sarebbe dovuto il risarcimento dei danni, ma l'indennizzo spettante gli è limitato al corrispettivo che era stato pattuito per l'opera da lui prestata, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, comma 1, c.c.) (Cass. sent. n. 20957 cit.) (é ovvio che tutte le ipotesi di revoca giudiziaria disciplinate dall'art. 1129 c.c. novellato, configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto).

Spetterà, ovviamente, all'amministratore revocato anche il soddisfacimento dei crediti, eventualmente insoddisfatti, cui ha diritto ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

L'assemblea che delibera la revoca dell'amministratore dovrà, contestualmente, nominarne uno nuovo, al quale dovrà essere consegnata tutta le documentazione, afferente al condominio e ai singoli condomini, in possesso dell'ex amministratore (art. 1129, comma 8 c.c.).

Altrimenti, l'amministratore revocato potrà eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129, comma 8 cit.).

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