Terrazza con funzione di lastrico, pagano i negozi distaccati?

Rifacimento della terrazza condominiale con funzione di lastrico e dei torrini: esclusi dalla partecipazione alla spesa i negozi separati dall’edificio e con ingresso autonomo.

Tribunale civ. Roma, sez. V, Dr. Cinque, sentenza n. 21234 del 24.10.2013

“Avuto riguardo alla tipologia di beni condominiali di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c., fatto salvo il diverso accordo dei condomini, il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione non può non tenere conto del rapporto di effettiva e concreta strumentalità della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive.”

Il caso concreto

L’assemblea condominiale delibera il rifacimento del manto impermeabilizzante il terrazzo posto alla sommità dell’edificio e dei relativi torrini, includendo fra gli obbligati alla spesa anche i proprietari delle botteghe poste al piano stradale, sebbene i locali di questi ultimi siano ubicati al di fuori dello stabile interessato e pertanto non coperti dal suddetto bene comune.

Le tesi diverse

Costoro impugnano ex art. 1137 c.c. il deliberato, richiamando l'omessa applicazione dei principi di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c., che espressamente fanno si che la ricaduta della spesa comune debba avvenire in relazione "all’uso che ciascuno può farne... ed al gruppo di condomini che ne trae utilità".

Di contrario avviso la prospettazione difensiva del condominio, fondando essenzialmente Ia difesa della legittimità del criterio di ripartizione adottato riguardo due 

aspetti della controversia. Il primo, in quanto la terrazza condominiale è espressamente annoverata fra i beni comuni della compagine dall'originario regolamento condominiale accettato contrattualmente. Il secondo, sebbene non contesti che i locali-botteghe per effetto della loro particolare ubicazione siano estranei alla funzione di copertura assolta dalla terrazza-lastrico, allorchè si pone riguardo alla indiscriminata facoltà di diversa utilizzazione della quale i relativi proprietari hanno diritto di fruire (stenditoio etc).

La decisione

Il Tribunale, accogliendo l’impugnativa, richiama il principio già sancito da Case. n. 12281 del 1992 precisando che trattandosi di lavori straordinari riguardanti beni condominiali per loro natura destinati a servire una parte del condominio o singole proprietà esclusive, il condominio avrebbe dovuto considerare il diverso grado di utilità apportato dalla cosa comune alle proprietà individuali.

Riguardo poi alla previsione del regolamento condominiale, I’aspetto che tali beni siano espressamente previsti come comuni non vale anche a far ricomprendere il principio di ripartizione della conseguente spesa di rifacimento nella nozione di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c., in quanto a ciò sarebbe dovuta seguire una ulteriore clausola contrattuale del regolamento che, in deroga ai generali principi codicistici, La ripartizione della spesa venisse espressamente prevista in capo all’intera comunità condominiale.

Quanto poi alle ulteriori funzionalità di utilizzazione che la terrazza condominiale intrinsecamente ha Ia potenzialità di assolvere, deve desumersi dalla sentenza in commento che dette non abbiano avuto rilievo posto mente che gli interventi di ripristino riguardavano esclusivamente il manto impermeabilizzante e per l’effetto quindi, solo tale funzione.