domenica 17 gennaio 2016

Quando scatta la prescrizione delle spese condominiali per il proprietario e per l’inquilino?


La prescrizione delle spese di condominio segue un regime differente a seconda che si tratti del proprietario dell’appartamento o dell’inquilino; infatti il proprietario è tenuto a versare le somme direttamente all’amministratore, mentre il secondo, limitatamente alle sole spese di sua competenza, deve rimborsarle al proprietario dell’appartamento

Per quanto riguarda le spese di condominio dovute dal proprietario dell’appartamento il codice civile con l’articolo 2948 n. 4 prevede la prescrizione di cinque anni dei relativi crediti ed il termine inizia a decorrere dalla data della delibera di assemblea che ha approvato il rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto.

Detta delibera viene a costituire il titolo del credito nei confronti del singolo condomino.

L’amministratore deve agire nei confronti del condomino moroso per il recupero del credito utilizzando lo strumento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo che legittima l’esecuzione forzata senza dover necessariamente attendere 40 giorni dalla sua notifica.

La legittimazione dell’amministratore ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese deliberate dall’assemblea nell’interesse comune non esige una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea in quanto rientra nelle sue attribuzioni ordinarie.

La giurisprudenza ha più volte ribadito come il verbale dell’assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per l’uso e la conservazione delle parti comuni, costituisca prova scritta idonea ad ottenere il decreto anche in mancanza del riparto, documento necessario, al contrario, per ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione.

Per quanto riguarda invece le spese di condominio che competono all’inquilino, questi è tenuto a versarle al locatore entro venti giorni potendo richiedere i documenti giustificativi delle spese e del riparto.

Tuttavia, la prescrizione per l’inquilino nel pagamento di tali spese, identificate come oneri accessori, cioè collaterali al canone di locazione, non è di cinque bensì di due anni. Questo in base al più recente indirizzo della giurisprudenza, per come chiarito dalla sentenza numero 7184/2003 e numero 3947/2015 della Cassazione.

Se l’edificio in cui si trova l’abitazione è di proprietà di un singolo locatore il termine decorre dalla data di chiusura della gestione del singolo esercizio annuale come da Cassazione numero 8609/2006, se l’immobile è in condominio decorre dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini, mentre negli altri casi decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere come da Cassazione numero 4588/1995.

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