Dove la metto l’auto?

Assegnare i posti auto nel cortile comune è una manifestazione del potere di regolamentare l’uso della cosa comune del tutto legittimo per l’assemblea condominiale. Nell’ipotesi in cui non vi sia accordo tra le parti, è altrettanto legittimo ricorrere al giudice per raggiungere lo stesso obiettivo.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 settembre – 12 novembre 2015, n. 23118

Presidente Mazzacane – Relatore Lombardo

I posti auto comuni sono una delle maggiori fonti di contrasto fra i condomini. Se non sono sufficienti si deve procedere al godimento turnario, spessissimo - se non sono delineati, comportano usi e abusi da parte dei più prepotenti e non mancano le ipotesi in cui i condomini discutano anche sulla loro assegnazione, ritenendo una collocazione più appetibile di un’altra. Ebbene, il potere di decidere sul punto complete alla assemblea e - ove questa non provveda - ci si può rivolgere al Giudice. Nel caso di specie alcuni condomini, fra le altre domande, avevano chiesto al Giudice “l’individuazione e l’assegnazione, all’interno dell’area comune, dei posti-auto di pertinenza di ciascuna della parti”. Il Tribunale, espletata C.T.U. ha provveduto in tal senso e la sentenza è stata confermata dalla Corte di Appello.

I condomini insoddisfatti ricorrono in Cassazione lamentando che “si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cod. civ., nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata; si deduce, in particolare, che i giudici di merito, assegnando individualmente ai comproprietari i posti auto nel cortile comune, avrebbero creato un “nuovo” diritto reale, in violazione del principio di tipicità degli stessi, e avrebbero impedito a ciascun condomino l’uso della cosa comune in tutta la sua estensione”.

La tesi ha una sua apparente suggestione, ma risulta infondata. La corte richiama orientamenti precedenti e, con stringata ma chiarissima motivazione, respinge l’impugnazione: “ E invero, l’assegnazione dei posti auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune, consentito all’assemblea del condominio (Sez. 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012, Rv. 623462); né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune (Sez. 2, Sentenza n. 6573 del 31/03/2015, Rv. 634794). È evidente, poi, che in mancanza di accordo tra i condomini o di delibera assembleare (o addirittura, come nella specie, ove l’assemblea non sia stata neppure costituita), la regolamentazione dell’uso della cosa comune ben può

essere richiesta al giudice e da lui disposta (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 3937 del 18/02/2008, Rv. 602018)” La sentenza recepisce un orientamento consolidato ed è interessante affiancargli a lettura delle pronunce richiamate dalla corte che, con chiarezza, affermano tale principio anche relativamente al godimento turnario; è proprio la regolamentazione degli spazi comuni che, lungi dal costituire una compressione illecita del diritto dei singoli sulla cosa comune, realizza la piena possibilità di godimento del bene comune prevista dall’art. 1102 cod. civ.: “ Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, in tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 19-1-2006 n. 972; Cass. 9-11-1998 n. 11268). Nella specie, come è stato esattamente rilevato nella sentenza impugnata, non può ritenersi legittima la pretesa del M. di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune; e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l’uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all’utilizzazione della cosa comune. Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea. Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. 3-12-2010 n. 24647; Cass. 4-12-1991 n. 13036). Pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11-1-2012 n. 144; Cass. 22-3-2007 n. 6915), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali. L’essenza stessa del turno, d’altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l’esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l’avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi (Cass. 10-1-1981 n. 243). Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all’uso del bene comune e non comporta una violazione dell’art. 1138 c.c.. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.”

Fonte: Amministrare Immobili

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN Anaci