I proprietari di posto auto scoperti sono condomini a tutti gli effetti - Cassazione 16/01/2018, N. 884 - Testo

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CASSAZIONE 16 GENNAIO 2018, N. 884

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            

Dott. MATERA  Lina  -  Presidente   

Dott. ORILIA  Lorenzo  -  Consigliere 

Dott. COSENTINO Antonello  -  Consigliere 

Dott. FALASCHI  Milena  -  Consigliere   

Dott. SCARPA  Antonio  -  rel. Consigliere 

ha pronunciato la seguente:                                          

ORDINANZA

                                    

sul ricorso 20800/2013 proposto da: 

C.N.,  G.F.,  D.M.G., T.P.,  elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. P., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato DANIELE GRANARA; 

- ricorrenti - 

CONTRO

B.A.,  CH.AN., c.a.,  V.C., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. P., che li rappresenta e difende; 

BA.GI., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato L. R. F., che lo rappresenta e difende; 

- controricorrenti - 

E CONTRO

P.G.; 

- intimata - 

avverso la sentenza n. 222/2013 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, 

depositata il 15/01/2013; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/11/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.                                    

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

D.M.G., G.F., C.N. e T.P. hanno proposto ricorso articolato in cinque motivi contro la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 222/2013, depositata il 15 gennaio 2013. Resistono con un controricorso Ch.An., V.C., C.A. ed B.A., nonchè, con altro controricorso, Ba.Gi., mentre l'ulteriore intimata P.G. non ha svolto attività difensive.

D.M.G., G.F., C.N., T.P., R.A. e R.A.M., condomini del Condominio (OMISSIS), in quanto proprietari di appartamenti e di box auto, con citazione del 13 aprile 2001, convennero Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., a loro volta proprietari soltanto di posti auto scoperti, perchè fosse accertata l'inesistenza in capo ai convenuti di una servitù di passaggio sull'area denominata "B", e fosse inibito agli stessi il passaggio su detta area, nonchè l'uso delle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, rimuovendo gli ingombri ivi collocati e non utilizzando i beni ed i servizi comuni. Dedussero gli attori che Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., in quanto proprietari non di appartamenti, nè di box, ma soltanto di stalli di sosta scoperti, fossero unicamente titolari di servitù di passaggio sui tratti di strada carrabile "A" (dalla via (OMISSIS) fino alla cinta muraria del complesso condominiale, nella quale si apre un cancello) e "B" (oltre il cancello e fino ai posti auto). Alcun diritto, quindi, i convenuti potevano vantare con riferimento alle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, ubicate all'esterno della strada carrabile. I convenuti, nel costituirsi, eccepirono tutti che, in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee, i loro immobili dovevano essere considerati appartenenti al complesso condominiale (OMISSIS) di (OMISSIS). Il Tribunale di Chiavari, con sentenza del 14 luglio 2004, accolse le domande degli attori quanto all'inesistenza in capo ai convenuti del diritto di servitù di passaggio sull'area "B", come del diritto di uso delle aree "A" e "B", rigettando invece per difetto di prova le domande inerenti la rimozione dei materiali, dei contatori dell'acqua e del gas e l'utilizzo dell'acqua del giardino condominiale. Proposto appello in via principale da Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., e formulato appello incidentale dagli originari attori, la Corte d'Appello di Genova accolse il primo, respingendo il secondo, e perciò rigettò la domanda formulata da D.M.G., G.F., C.N., T.P., R.A. e R.A.M., volta ad inibire alle controparti l'uso ed il passaggio sull'area denominata "A" e"B". La Corte d'Appello affermò che la strada denominata "B" rientri in una comproprietà pattizia, che vede gli stessi appellanti principali come partecipanti al condominio. Sulla base dei rilievi del CTU, la Corte di Genova ha evidenziato come il Condominio (OMISSIS) sia cinto da mura e che gli appellanti Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G. sono proprietari di posti auto posti all'interno dell'area condominiale, pur trovandosi le loro abitazioni al di fuori della cinta muraria. I giudici dell'appello hanno esaminato ed interpretato l'art. 2 bis, del Regolamento di condominio, il quale ha riguardo sia al tratto che parte dalla strada comunale ed arriva fino alle mura del complesso condominiale (tratto "A", su cui il Condominio esercita un passaggio gratuito), sia al tratto che si snoda all'interno delle mura di cinta del Condominio (tratto "B", di proprietà del condominio e che "reca servizio ai box e ai posti auto"). La stessa sentenza impugnata ha quindi considerato come nelle Tabelle millesimali del Condominio (OMISSIS) siano compresi anche i proprietari dei posti auto, i quali, proprio in virtù dell'utilizzo della strada "B", hanno sempre partecipato alle assemblee di condominio e pagato le relative spese di manutenzione, come stabilito dal citato art. 2 bis, del Regolamento. Ancora, la Corte d'Appello ha affermato che nei titoli di acquisto dei posti auto gli appellanti erano indicati come "facenti parte" del complesso immobiliare (OMISSIS).

I ricorrenti ed il controricorrente Ba.Gi. hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 1.

I. Il primo motivo di ricorso di D.M.G., G.F., C.N. e T.P. denuncia la violazione e mancata applicazione dell'art. 1069 c.c.. Assumono i ricorrenti che la Corte d'Appello avrebbe errato nel ricavare dall'art. 2 bis del Regolamento condominiale la qualità di condomini dei signori Ch., V., c., Br., Ba. e P., essendo tale previsione regolamentare volta unicamente a stabilire i criteri di ripartizione delle spese di uso e di manutenzione dei tratti "A" e "B" della strada carrabile, e vantando le controparti unicamente una servitù di passaggio su tale area.

Il secondo motivo di ricorso denuncia poi la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., e di tutte le norme del Codice Civile in tema di "Condominio negli edifici", osservando che "non è configurabile tra i posti auto di proprietà degli appellanti e gli immobili degli appellati odierni resistenti, l'istituto del condominio, difettandone il presupposto strutturale e costitutivo". Ciò perchè "per acquisire la qualità di condomino è necessario essere proprietario di un'unità immobiliare nell'ambito dell'edificio condominiale", ossia di piani o porzioni di piani, mentre i resistenti sono unicamente proprietari di posti auto, a nulla rilevando, per ritenere gli stessi condomini, il fatto della loro inclusione nelle tabelle millesimali.

Il terzo motivo di ricorso allega la violazione e mancata applicazione dell'art. 1027 c.c. e ss., e l'omesso esame di fatto decisivo, contestandosi che nella decisione impugnata non si sia tenuto in alcun conto il tenore letterale degli atti di acquisto dei posti auto, dai quali non si evincerebbe affatto che ne fosse oggetto un bene ricompreso nel Condominio (OMISSIS), a tanto non valendo l'espressione "facente parte del complesso immobiliare". Viene invocato altresì il Regolamento condominiale, il quale escludeva dalle spese per le aree e i giardini comuni i titolari di soli posti auto.

Il quarto motivo di ricorso denuncia, in via subordinata, la violazione degli artt. 1138 e 1321 c.c., e l'omesso esame di fatto decisivo, giacchè la Corte d'Appello avrebbe comunque dovuto impedire ai signori Ch., V., c., Br., Ba. e P. il passaggio o l'uso delle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, in quanto beni diversi dalla strada di accesso ai posti auto.

Il quinto motivo censura la violazione dell'art. 115 c.p.c., e dell'art. 949 c.c., nonchè l'omesso esame di fatto decisivo, circa il rigetto, confermato dalla Corte d'Appello, per mancanza di prova, delle domande inerenti l'utilizzo dell'acqua del giardino condominiale e la rimozione del materiale depositato dai proprietari dei posti auto sulle aree comuni "A" e "B". Si assume che i convenuti non avessero mai contestato di aver fatto uso del sistema di irrigazione e che la prova dell'esistenza del materiale nelle aree comuni non fosse necessaria, trattandosi di "negatoria servitutis".

II. In via pregiudiziale, va premesso che non risultano intimati R.A. e R.A.M., i quali avevano agito insieme D.M.G., G.F., C.N. e T.P. proponendo la citazione di primo grado. R.A. risulta anche nella sentenza impugnata tra gli appellanti incidentali, mentre R.A.M. era rimasta contumace nel giudizio di appello. Tuttavia, poichè il ricorso appare prima facie infondato, è superflua la fissazione del termine ex art. 331 c.p.c., per l'integrazione del contraddittorio, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti (Cass., Sez. U, 22 marzo 2010, n. 6826).

Nel caso in esame, alcuni condomini del Condominio (OMISSIS) proposero azione negatoria convenendo i proprietari di posti auto compresi nel complesso immobiliare, indicati come meri titolari di servitù su una limitata area comune, per sentir accertare l'inesistenza di ulteriori diritti vantati dai convenuti e la cessazione di turbative o molestie da costoro poste in essere su altre parti condominiali. I convenuti, tuttavia, sia pure in via di eccezione, dedussero che gli immobili di loro proprietà, per quanto costituiti da posti auto scoperti, appartenessero a pieno titolo al Condominio (OMISSIS), difesa che è stata infine condivisa dalla Corte d'Appello di Genova nella sentenza impugnata. In tale situazione, per consolidata interpretazione di questa Corte, il contraddittorio, essendo oggetto di lite un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile, deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, atteso che la sentenza, ancorchè di accertamento, pronunciata in assenza di alcuni di essi, in quanto loro non opponibile, sarebbe inutiliter data. Poichè, infatti, la lite involge l'accertamento della "condominialità", ovvero la ricomprensione, o meno, di una o alcune porzioni di proprietà esclusiva nel condominio edilizio, di cui all'art. 1117 c.c. (ed all'art. 1117 bis c.c., per come aggiunto dalla L. n. 220 del 2012, pur qui inapplicabile ratione temporis), e proprio perchè viene messa in discussione - con finalità di ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - l'estensione della comproprietà di tutti i partecipanti al condominio, la mancata partecipazione di uno o alcuno dei condomini al giudizio comporta la nullità dello stesso (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119; Cass. Sez. 2, 06/10/1997, n. 9715; nonchè da Cass. Sez. 2, 14/10/1988, n. 5566; Cass. Sez. U, 13/11/2013, n. 25454, che suppone l'eccezione di proprietà esclusiva del bene, frapposta dal condomino convenuto da altro condomino, senza però mettere in discussione la comproprietà degli altri soggetti). L'eventuale difetto del contraddittorio, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, può, tuttavia, essere eccepita per la prima volta o rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice, sempre che gli elementi che rivelino la sussistenza di litisconsorti pretermessi emergano, con ogni evidenza, dagli atti già ritualmente acquisiti nel giudizio di merito.

III. I cinque motivi di censura possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano infondati.

La Corte d'Appello di Genova è pervenuta al rigetto delle domande degli attuali ricorrenti, avendo dato per accertato che il tratto di strada carrabile "B", che va dal cancello posto nella cinta muraria del Condominio (OMISSIS) fino al caseggiato, alle aree esterne ed ai posti auto scoperti, appartiene in comproprietà anche ai soli proprietari di tali posti auto, che si trovano all'interno del perimetro condominiale. Ciò la sentenza impugnata ha desunto, oltre che dallo stato dei luoghi, descritto dal CTU (il quale ha evidenziato il collegamento funzionale di tale tratto di strada con i posti macchina), anche dall'art. 2 bis, del Regolamento di condominio e dall'allegata tabella millesimale, che chiamano tutti i proprietari dei posti auto (siano, o meno, titolari di appartamenti compresi nelle mura del Condominio (OMISSIS)) a contribuire alle relative spese di manutenzione di quel tratto, che "reca servizio ai box e ai posti auto". Anche i titoli di acquisto dei proprietari dei posti auto, a dire della Corte di Genova, indicano questi come "facenti parte" del complesso immobiliare (OMISSIS).

Questa Corte ha più volte affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui all'art. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purchè dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. Peraltro, pure quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.

Anche, dunque, i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonchè obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (arg. da Cass. Sez. 2, 02/03/2007, n. 4973; Cass. Sez. 2, 08/05/1996, n. 4270; Cass. Sez. 2, 16/04/1976, n. 1371).

Ai fini dell'accertamento della proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., del tratto di strada "B" e delle adiacenti aree "A" e "B" in favore dei titolari dei posti auto, non assumevano, allora, carattere dirimente, il regolamento di condominio e l'annessa tabella di ripartizione delle relative spese, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà (così Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).

Tuttavia, la Corte d'Appello di Genova ha compiuto il proprio accertamento operando una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un'indagine in ordine all'ubicazione dei beni, nonchè ricostruendo la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, così pervenendo al convincimento che i posti auto di proprietà esclusiva dei signori Ch., V., C., B., Ba. e P. appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale e perciò, rispetto ad essi, sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza - che è il presupposto necessario del diritto di condominio - con le parti comuni costituite dal tratto di strada "B" e delle adiacenti aree "A" e "B".

Tale indagine, diretta a stabilire, anche attraverso l'interpretazione dei titoli di acquisto, se la situazione obiettiva presenti i caratteri necessari a rendere applicabile la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c., si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimità se non nei limiti dell'omesso esame di fatto storico ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Di tale vizio non può dirsi affetta la sentenza impugnata, in quanto esso, a differenza di come denunciato dai ricorrenti nel secondo, nel terzo, nel quarto e nel quinto motivo di ricorso, per come riformulato dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, conv. in L. n. 134 del 2012, deve riguardare un fatto storico, principale o secondario, che abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia) e che non può concernere elementi istruttori concernenti fatti storici (quali il contenuto degli atti di acquisto, del regolamento e delle tabelle millesimali, o l'ubicazione dei beni e lo stato dei luoghi) che siano stati comunque presi in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

Una volta ritenuto il nesso di condominialità corrente tra i posti auto di proprietà esclusiva dei signori Ch., V., c., B., Ba. e P. e il tratto di strada "B", in uno alle aree "A" e "B", l'uso di tali beni da parte dei controricorrenti trova regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici, la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell'altro. Nè può quindi astrattamente ipotizzarsi, come fatto a fondamento del quinto motivo di ricorso, un'azione negatoria ex art. 949 c.c., per la cessazione delle molestie attribuite (e peraltro ritenute indimostrate dalla Corte d'Appello) ai controricorrenti con riguardo al giardino condominiale ed alle aree "A" e "B", in quanto la qualità di condomini riconosciuta in capo a quest'ultimi lascerebbe al più ipotizzare un'azione, del tutto diversa per causa petendi, avente per oggetto l'uso illegittimo delle cose comuni in violazione dell'art. 1102 c.c..

IV. Il ricorso va perciò rigettato e, in ragione della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati a rimborsare le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, sia ai controricorrenti Ch.An., V.C., C.A. ed B.A., sia al controricorrente Ba.Gi., mentre non occorre provvedere al riguardo per l'ulteriore intimata P.G., la quale non ha svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto l'art. 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti Ch.An., V.C., c.a. ed B.A., ed al controricorrente Ba.Gi., le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida per i primi in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e per Ba.Gi. in complessivi Euro 4.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 14 novembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 16 gennaio 2018

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I proprietari di posto auto scoperti sono condomini a tutti gli effetti - Cassazione 16/01/2018, N. 884 - Commento

Anche i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.

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Usucapione delle aree destinate a parcheggio anche se vi è vincolo

La proprietà delle aree interne o circostanziali ai fabbricati di nuova costruzione su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportando tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 8 marzo – 22 aprile 2016, n. 8220

Presidente Matera – Relatore Scarpa

Una massima semplice per una vicenda assai complessa in fatto e in diritto. Il fatto: “Gli attori assumevano di aver acquistato dalla costruttrice S.r.l. Edilizia Egeria i loro rispettivi appartamenti in un complesso di tre edifici, siti in (…) ed aventi accesso da Via (omissis), da Via (omissis), e da Via (omissis) ; e che la S.r.l. Edilizia Egeria, in violazione dei cinque patti d’obbligo presentati al Comune per ottenere la licenza edilizia, non aveva destinato a parcheggio l’area di mq. 6.354,90, sottostante gli edifici e i cortili, avendo in detto spazio costruito posti auto, box e sottonegozi alienati a condomini degli edifici stessi. Aggiungevano gli attori che contro la S.r.l. Edilizia Egeria essi avevano iniziato altro giudizio, in esito al quale la Corte di Appello di Roma, con la sentenza n. 388/1992, aveva accertato il loro diritto reale all’uso dell’area destinata a parcheggio e condannato la S.r.l. Edilizia Egeria al rilascio della stessa. Poiché, nonostante le numerose richieste inoltrate agli attuali possessori, non era stato possibile ottenerne la consegna dell’area, la citazione era volta, in attuazione della citata sentenza, a conseguire la condanna dei convenuti al relativo rilascio… Costituitosi il contraddittorio, i convenuti in via preliminare chiedevano il rigetto della domanda, eccependo che la richiamata sentenza della Corte di Appello, svoltasi contra la S.r.l. Edilizia Egeria, era loro inopponibile, in quanto rimasti estranei a tale giudizio. Nel merito, i convenuti deducevano d’aver utilizzato le porzioni immobiliari, rispettivamente acquistate, secondo la destinazione urbanistica di cui alle licenze edilizie, ovvero alle concessioni in variante o in sanatoria, e aggiungevano che per tutte le porzioni era stata rilasciata la conforme certificazione di abitabilità. In via riconvenzionale, i medesimi convenuti chiedevano, quindi, che fosse accertato l’avvenuto acquisto per usucapione delle rispettive porzioni immobiliari, ai sensi dell’articolo 1159 c.c. ovvero dell’articolo 1158 c.c.; in via subordinata, domandavano che venisse determinata l’integrazione del prezzo d’acquisto, ovvero l’indennità loro spettante per la perdita del diritto sui locali acquistati.” Le questioni di diritto risolte sono molteplici. In primo luogo la Corte rileva che ove all’epoca dei fatti sussistesse regime vincolistico in ordine al trasferimento non può applicarsi la disciplina più favorevole intervenuta successivamente: “Basta ribadire, in proposito, come, secondo il costante orientamento di questa Corte, l’art.12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi in cui, come quello in esame, al momento dell’entrata in vigore della nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 (Cass. 5 giugno 2012, n. 9090; Cass. 1 agosto 2008, n. 21003).” in secondo luogo si afferma l’assolutezza del vincolo di destinazione che può essere fatto valere, alla stregua di un diritto reale, nei conforti di qualunque terzo: “ il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dalla legge 6 agosto 1967 n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore - venditore, il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio. In un tale giudizio (qual è quello in esame), intercorrente tra gli acquirenti degli immobili illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio ex art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, ed i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità dei negozi stipulati dai primi, nella parte in cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione “ope legis”, è rilevabile anche “incidenter tantum”, sicché non deve necessariamente correlarsi alla verifica della sussistenza e dell’opponibilità, in via immediata o, appunto, riflessa, di un giudicato conseguito nei confronti dell’originario costruttore - venditore. Come pure, in un giudizio così congegnato, non si impone nemmeno che sia convenuto il costruttore - venditore, pur spettando a questo l’eventuale diritto (personale) a conseguire l’integrazione del prezzo di acquisto da coloro che agiscano per ottenere il riconoscimento del loro diritto d’uso sugli spazi vincolati a parcheggio (Cass. 14 novembre 2000, n. 14731; Cass. 25 marzo 2004, n. n. 5755).” Ulteriore statuizione sussiste circa la natura del vincolo di destinazione e la legittimazione della sola P.A. a variarne natura e caratteristiche per i profili di rilievo pubblicistico: “Per la concreta attuazione, invece, della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio, soltanto in assenza di relativa previsione nell’atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, è consentito chiedere al giudice tale identificazione (Cass. 11 agosto 1997, n. 7474). Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41 sexies citato, infatti, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia. La rimozione del vincolo a parcheggio sulle aree individuate in sede di rilascio della concessione edilizia come condizione essenziale per lo stesso rilascio, può tuttavia avvenire tramite una nuova concessione in variante, al fine di trasferirlo su altre zone riconosciute idonee. L’art. 41 sexies della Legge urbanistica opera, pertanto, come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l’osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione.“ Di grande interesse anche la notazione circa la natura dell’atto con cui il costruttore vincola quelle aree e il diritto dei condomini ad azionare i diritti derivanti, che può trarre origine non direttamente dall’atto amministrativo ma da una eventuale disciplina negoziale che lo recepisca: “l’atto con il quale un proprietario costruttore si sia impegnato nei confronti del Comune, ai fini del rilascio della concessione edilizia, a conferire una particolare destinazione a determinate superfici, non è riconducibile alla figura del contratto a favore di terzi, di cui all’art. 1411 c.c., sia perché non costituisce un contratto di diritto privato, sia perché non ha neppure la specifica autonomia e natura di fonte negoziale di un regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, caratterizzandosi, piuttosto, come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A. e non la possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla sua base. Ne consegue che, per il rispetto dell’obbligo di destinazione assunto dal proprietario-costruttore, salva l’ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all’atto del trasferimento della singola unità immobiliare da lui realizzata, i singoli condomini non hanno alcuna azione, fermo il diritto al risarcimento del danno qualora l’inosservanza dell’obbligo concreti una violazione delle norme urbanistiche (Cass. 20 novembre 2006, n. 24572; Cass. 23 febbraio 2012, n. 2742). infine la statuizione relativa alla usucapione, che deve essere ritenuta ammissibile anche per tali beni e avrebbe anche effetto estintivo del vincolo “La Corte d’appello ha, in estrema sintesi e facendo salve le diversità delle singole posizioni scrutinate, riconosciuto in favore degli appellanti principali ed incidentali l’acquisto dei rispettivi beni per usucapione decennale, fermo restando il vincolo di destinazione a parcheggio. Ora, questa Corte ha effettivamente più volte riconosciuto come “la proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità” (Cass. 15 novembre 2002, n. 16053; Cass. 7 giugno 2002, n. 8262). Tale possesso utile a fini di usucapione decorre in danno del proprietario dal momento dell’atto di acquisto, essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio (non trasferito) sull’area destinata a parcheggio. Non è stata oggetto di censura la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha riconosciuto l’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. in favore degli appellanti. La soluzione adottata avrebbe dovuto indurre, in verità, ad affrontare il profilo della configurabilità dell’usucapione decennale, ai sensi dell’art. 1159 c.c., in favore di colui che abbia acquistato, come nella specie, un’area di parcheggio asseritamente vincolata al diritto d’uso “ex lege”, quanto, in particolare, alla sussistenza del requisito del titolo idoneo a trasferire la proprietà, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative (cfr., in senso contrario all’ammissibilità, Cass. 24 maggio 2013, n. 12996). La questione è tuttavia sottratta all’esame di questa Corte giacché, come detto, non oggetto di gravame. Ora, è evidente che la ravvisata usucapione in favore dei terzi acquirenti dell’area di parcheggio, a differenza di quanto afferma la sentenza della Corte di Roma, avrebbe effetto estintivo anche del vincolo pubblicistico di destinazione, in forza dell’efficacia retroattiva reale dell’usucapione stessa.” La sentenza è densa di moltissimi spunti di riflessione ed affronta ancora diverse questioni, assai rilevanti, così che - per coloro che siano interessati al tema - se ne consiglia comunque la lettura integrale.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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Dove la metto l’auto?

Assegnare i posti auto nel cortile comune è una manifestazione del potere di regolamentare l’uso della cosa comune del tutto legittimo per l’assemblea condominiale. Nell’ipotesi in cui non vi sia accordo tra le parti, è altrettanto legittimo ricorrere al giudice per raggiungere lo stesso obiettivo.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 settembre – 12 novembre 2015, n. 23118

Presidente Mazzacane – Relatore Lombardo

I posti auto comuni sono una delle maggiori fonti di contrasto fra i condomini. Se non sono sufficienti si deve procedere al godimento turnario, spessissimo - se non sono delineati, comportano usi e abusi da parte dei più prepotenti e non mancano le ipotesi in cui i condomini discutano anche sulla loro assegnazione, ritenendo una collocazione più appetibile di un’altra. Ebbene, il potere di decidere sul punto complete alla assemblea e - ove questa non provveda - ci si può rivolgere al Giudice. Nel caso di specie alcuni condomini, fra le altre domande, avevano chiesto al Giudice “l’individuazione e l’assegnazione, all’interno dell’area comune, dei posti-auto di pertinenza di ciascuna della parti”. Il Tribunale, espletata C.T.U. ha provveduto in tal senso e la sentenza è stata confermata dalla Corte di Appello.

I condomini insoddisfatti ricorrono in Cassazione lamentando che “si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cod. civ., nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata; si deduce, in particolare, che i giudici di merito, assegnando individualmente ai comproprietari i posti auto nel cortile comune, avrebbero creato un “nuovo” diritto reale, in violazione del principio di tipicità degli stessi, e avrebbero impedito a ciascun condomino l’uso della cosa comune in tutta la sua estensione”.

La tesi ha una sua apparente suggestione, ma risulta infondata. La corte richiama orientamenti precedenti e, con stringata ma chiarissima motivazione, respinge l’impugnazione: “ E invero, l’assegnazione dei posti auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune, consentito all’assemblea del condominio (Sez. 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012, Rv. 623462); né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune (Sez. 2, Sentenza n. 6573 del 31/03/2015, Rv. 634794). È evidente, poi, che in mancanza di accordo tra i condomini o di delibera assembleare (o addirittura, come nella specie, ove l’assemblea non sia stata neppure costituita), la regolamentazione dell’uso della cosa comune ben può

essere richiesta al giudice e da lui disposta (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 3937 del 18/02/2008, Rv. 602018)” La sentenza recepisce un orientamento consolidato ed è interessante affiancargli a lettura delle pronunce richiamate dalla corte che, con chiarezza, affermano tale principio anche relativamente al godimento turnario; è proprio la regolamentazione degli spazi comuni che, lungi dal costituire una compressione illecita del diritto dei singoli sulla cosa comune, realizza la piena possibilità di godimento del bene comune prevista dall’art. 1102 cod. civ.: “ Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, in tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 19-1-2006 n. 972; Cass. 9-11-1998 n. 11268). Nella specie, come è stato esattamente rilevato nella sentenza impugnata, non può ritenersi legittima la pretesa del M. di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune; e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l’uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all’utilizzazione della cosa comune. Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea. Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. 3-12-2010 n. 24647; Cass. 4-12-1991 n. 13036). Pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11-1-2012 n. 144; Cass. 22-3-2007 n. 6915), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali. L’essenza stessa del turno, d’altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l’esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l’avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi (Cass. 10-1-1981 n. 243). Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all’uso del bene comune e non comporta una violazione dell’art. 1138 c.c.. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.”

Fonte: Amministrare Immobili

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN Anaci

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Assegnazione di posti auto e motocicli in uso turnario

Quando il cortile dove parcheggiano tutti è troppo piccolo, o c'è troppo caos tra macchine e scooter, si può decidere di creare un sistema a turno per parcheggiare. Questo turno può variare ad esempio settimana per settimana o mese per mese. Questa è una copia di una delibera da inserire e approvare in assemblea. In allegato ci saranno i turni con le date. Si può procedere a sorteggio, che può basarsi anche sul numero di millessimi di proprietà.

DELIBERA ASSEMBLEARE DEL _ _ / _ _ / _ _ _ _

Assegnazione posti auto e motocicli in uso turnario

"Sul punto all'ordine del giorno relativo al parcheggio sito nel cortile comune, l'assemblea dopo aver constatato che i posti per le autovetture e per veicoli a due ruote sono in numero insufficienti per garantire l'assegnazione continuativa ad ogni unità immobiliare sita nel condominio

DELIBERA

avendo avuto la maggioranza di n. …... condomini, rappresentanti di n. …...... millesimi, di assegnare i posti macchina in uso turnario con i seguenti criteri:

• i turni avranno durata di ….......................... (mese, giorni, settimana...)
• si procede a sorteggio per assegnare la priorità di assegnazione

Il subentro nei turni avverrà nel medesimo ordine, la programmazione dei turni e degli aventi diritto risulta dal testo che fa parte integrante della presente delibera. Le spese relative alle opere di sistemazione del parcheggio saranno ripartite fra tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali".

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