Regolamento condominiale predisposto dal costruttore/venditore è valido ed opponibile all'acquirente

Il regolamento condominiale predisposto dal costruttore/venditore è valido e opponibile all'acquirente che abbia dato al primo incarico contrattuale di predisporlo, anche se la sua predisposizione è avvenuta successivamente all'atto di acquisto

Cassazione 14 novembre 2016 n. 23128

Nel caso di specie, la vicenda aveva preso le mosse dalla richiesta di due condomini di condannare il proprio vicino di casa a rimuovere una fioriera apposta sul suo terrazzo e ogni eventuale altro ingombro che limitava la loro veduta.
Il convenuto, però, sosteneva che il regolamento condominiale contenente il suddetto divieto non gli poteva essere opposto poiché era stato redatto dopo l'acquisto dell'appartamento dal costruttore.
La Cassazione ha rigettato il ricorso: il regolamento in questione ha un'indubbia natura convenzionale che gli deriva dal fatto che il condominio non si era limitato ad assumere un impegno generico a rispettare il regolamento che sarebbe stato emanato dopo il suo acquisto, ma aveva dato al costruttore un incarico specifico di predisporre in suo nome e per suo conto tale regolamento, peraltro specificando che esso avrebbe potuto prevedere "limitazioni imposte alle destinazioni delle porzioni immobiliari di proprietà immobiliari".
Per la sentenza in commento "è indubbia la natura convenzionale del regolamento in questione, data dal fatto che l'appellante non ha assunto il generico impegno a rispettare l'emanando regolamento, ma ha dato specifico incarico di predisporre tale regolamento in nome e per conto proprio, previsione che consente di superare l'obiezione della mancanza di regolamento al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare, posto che il suddetto regolamento, per quanto detto, deve ritenersi dal medesimo accettato nel rispetto delle forme obbligatoriamente prescritte (...)".
E di più "(...) atteso che ai sensi dell'art. 1388 c.c. gli effetti del contratto concluso dal rappresentante si perfezionano direttamente nei confronti del rappresentato [...] il regolamento condominiale risulta opponlblle all'appellante in quanto predisposto dall'originario costruttore su suo specifico incarico contrattuale. [...] Nell'ipotesi in esame non ricorre invero un'ipotesi di regolamento che avrebbe dovuto essere approvato dall'assemblea condominiale ma, semplicemente, l'attribuzione di un incarico alla società venditrice di predisporre il regolamento."

Carlo Patti

Consulente legale ANACI Roma