SUBENTRO E VINCOLO DI SOLIDARIETA’ TRA VENDITORE E ACQUIRENTE. ANNO IN CORSO E QUELLO PRECEDENTE

In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della legge n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare ma con l’anno contabile.

Come ha più volte precisato la giurisprudenza, il meccanismo del subentro dell'acquirente nei debiti condominiali del venditore opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della singola porzione immobiliare, e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente.

Per quanto riguarda le spese condominiali (nella fattispecie, ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale), deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ. n. 24654/2010).

Questo momento – sottolinea la Corte – “rileva sia per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l'inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio”.

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CASSAZIONE 22 MARZO 2017, N. 7395 - SUBENTRO E VINCOLO DI SOLIDARIETA’ TRA VENDITORE E ACQUIRENTE

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CASSAZIONE 22 MARZO 2017, N. 7395

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SESTA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA  Felice  -  Presidente   

Dott. LOMBARDO  Luigi Giovanni  -  Consigliere  

Dott. ORILIA  Lorenzo  -  Consigliere  

Dott. SCARPA  Antonio  -  rel. Consigliere  

Dott. CRISCUOLO Mauro  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:   

                                       

ORDINANZA

                                    

sul ricorso 25784-2015 proposto da: 

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. S., che lo rappresenta e difende; 

- ricorrente - 

CONTRO

V.M.,  P.F., rappresentati e difesi dall'avvocato G. V. T.; 

- controricorrenti - 

E CONTRO

C.C.; 

- intimata - 

avverso la sentenza n. 3354/2015 del TRIBUNALE di CATANIA, depositata il 31/07/2015; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/01/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

                           

                  

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Il Condominio di (OMISSIS), ha proposto ricorso, articolato in due motivi, avverso la sentenza n. 3354 del 31 luglio 2015 del Tribunale di Catania; resistono con controricorso V.M. e P.F., mentre rimane intimata, senza svolgere attività difensiva, C.C.. Il Tribunale di Catania ha accolto l'appello proposto da V.M. e P.F., ai quali il Condominio di (OMISSIS), aveva intimato decreto ingiuntivo per il pagamento della somma di Euro 4.718,25, imputabile alla "quota lavori di ristrutturazione facciata condominiale", in relazione ad intervento di manutenzione straordinaria dell'edificio approvato dall'assemblea con delibera del 30 giugno 2008. Gli intimati V.M. e P.F. avevano dedotto nell'opposizione a decreto ingiuntivo, proposta davanti al Giudice di pace di Acireale, di aver acquistato dall'ex condomina C.C. (terza chiamata in causa) l'unità immobiliare compresa nel fabbricato condominiale soltanto in data 23 luglio 2009, e, dunque, oltre l'anno di gestione precedente al subentro. Il Giudice di pace aveva rigettato l'opposizione con sentenza del 16 ottobre 2013. Accogliendo il gravame, invece, il Tribunale di Catania, ha osservato che l'obbligo di spesa oggetto di causa, attenendo a lavori di straordinaria amministrazione di parti comuni, dovesse ritenersi insorto in data 30 giugno 2008, giorno della delibera assembleare di approvazione; ha poi aggiunto che il vincolo di solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c. tra acquirente e precedente condomino per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello antecedente all'alienazione funziona con riferimento all'anno "contabile". Sicchè, avendo gli opponenti contestato che l'anno di gestione in corso al momento della compravendita del (OMISSIS) era quello corrente dal 01/07/2009 al 30/06/2010, e che l'anno di gestione precedente comprendeva il periodo dal 01/07/2008 al 30/06/2009, la spesa deliberata il 30 giugno 2008 doveva rimanere estranea all'anno antecedente entro cui opera la corresponsabilità dell'acquirente dell'unità immobiliare, non avendo il Condominio dato altrimenti prova, neppure mediante produzione di un rendiconto, che l'anno di gestione coincidesse, piuttosto, con l'anno solare.

Il primo motivo di ricorso del Condominio di (OMISSIS), deduce in rubrica "violazione o falsa applicazione di una norma di diritto". Il ricorrente sostiene che dovevano essere gli opponenti V.M. e P.F. a dare prova del computo dell'anno precedente, agli effetti dell'art. 63 disp. att. c.c., come anno contabile e non come solare, essendo, pertanto, tale ultima norma pienamente applicabile alla fattispecie.

Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione dell'art. 360 c.p.c., comma 5, essendo la sentenza viziata da motivazione insufficiente o contraddittoria, in quanto "mal si comprende come la sentenza di 2^ grado nulla statuisca in capo all'originaria proprietaria sig.ra C.C.".

Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità del ricorso nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

Trova qui applicazione ratione temporis, attesa l'epoca di insorgenza dell'obbligo di spesa per cui è causa, l'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino (e dunque, nella specie, V.M. e P.F., per effetto della compravendita del (OMISSIS)) è obbligato, solidalmente con questo (nella specie, C.C.) al pagamento dei contributi relativi "all'anno in corso e a quello precedente".

Dovendosi individuare, ai fini dell'applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 al caso in esame, quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale)", deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento (30 giugno 2008), avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010). Questo momento rileva sia per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, sia per accertare l'inclusione del medesimo obbligo nel periodo biennale di responsabilità solidale di entrambi verso il condominio. L'obbligo del cessionario dell'unità immobiliare, invero, è solidale, ma autonomo, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituito ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale; ma il meccanismo del subentro dell'acquirente nei debiti condominiali del suo dante causa opera unicamente nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della singola porzione immobiliare, e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente, proprio per la natura personale (e non reale) delle rispettive obbligazioni. Sicchè il compratore risponde verso il venditore soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui egli sia divenuto condomino, mentre ha diritto di rivalersi nei confronti del suo dante causa allorchè sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore all'acquisto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1956 del 22/02/2000). Il ragionamento seguito dal Tribunale di Catania risulta, perciò, corretto, in quanto è il condominio, il quale invochi in giudizio la responsabilità solidale dell'acquirente di un'unità immobiliare per contributi relativi alla conservazione o al godimento delle parti comuni, ad essere gravato della prova dei fatti costitutivi del proprio credito, fra i quali è certamente compresa l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente.

L'anno, cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare. La conclusione raggiunta è coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (art. 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (art. 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'art. 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio".

Costituisce peraltro questione di fatto, rimessa in via esclusiva al giudice di merito, l'accertamento, necessario ai fini dell'applicazione del principio di inerenza, della data di inizio e di chiusura dell'esercizio condominiale, e quindi dell'appartenenza di un credito per contributi all'uno, piuttosto che all'altro anno di gestione, alla stregua delle prove offerte dal condominio creditore.

Il secondo motivo del ricorso del Condominio di (OMISSIS), appare, poi, inammissibile, in quanto censura un vizio di motivazione insufficiente o contraddittoria, senza tener conto che la modifica dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, operata dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54 conv. con modif. in L. n. 134 del 2012, ed applicabile nel caso di specie ratione temporis, consente il sindacato sulla motivazione limitatamente alla rilevazione dell'omesso esame di un "fatto" decisivo e discusso dalle parti. Il secondo motivo di ricorso è poi inammissibile anche perchè, nella sua esposizione, esso si duole, in realtà, che il Tribunale di Catania, il quale ha giudicato sull'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dagli intimati V.M. e P.F. per negare la sussistenza del proprio debito verso il condominio opposto, non abbia comunque quanto meno accertato la responsabilità dell'altra ipotetica coobbligata solidale C.C., terza chiamata in causa dagli opponenti. Il contenuto della censura, allora, sottende un vizio di omessa pronuncia da parte del Tribunale su una domanda di condanna solidale della terza C., chiamata in causa degli opponenti, al pagamento in favore del Condominio opposto della somma già oggetto del ricorso monitorio. Di una tale domanda del Condominio verso la coobbligata C. il giudice dell'appello non risulta essere stato reinvestito mediante specifico motivo di gravame, stando a quanto indicato in ricorso nel rispetto dell'art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6.

Il ricorso va perciò rigettato e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore dei soli controricorrenti V.M. e P.F., non avendo svolto attività difensiva l'altra intimata C.C..

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 - dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.600,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta - 2 civile della Corte suprema di cassazione, il 27 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 22 marzo 2017

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L’opponibilità delle limitazioni alla destinazione delle unità immobiliari

In proprietà esclusiva nel caso di mancata trascrizione del regolamento c.d. contrattuale

Il richiamo, la menzione, l’accettazione o approvazione di un regolamento già esistente, così come l’impegno a rispettarlo contenuti nell’atto di acquisto di chi diventa condomino, sono giuridicamente irrilevanti in quanto un regolamento, una volta approvato, in base all’art. 1107, 2° comma, c.c. è efficace anche verso gli aventi causa dagli originari condomini.

Secondo la S.C. la mancata trascrizione delle servitù a carico delle unità immobiliari in proprietà esclusiva (in genere si tratta del divieto di dare alle stesse determinate destinazioni) previste del c.d. regolamento contrattuale con conseguente inopponibilità delle stesse agli aventi causa dagli originari stipulanti sarebbe superabile da una “accettazione” di tali servitù.

In ordine ai requisiti di tale “accettazione” non vi è uniformità di indirizzo.

In alcune ipotesi sono stati ritenuti sufficienti l’accettazione del regolamento (Cass. 26 ottobre 1974 n. 3168, in Giust. civ., 1975, I, 799), perché le parti dimostrerebbero di essere a conoscenza delle limitazioni in questione e di accettarne il contenuto (Cass. 14 gennaio 1993, n. 395, in Giust. civ., 1994, I, 504), il richiamo del regolamento (Cass. 3 novembre 2016 n. 22310; Cass. 6 luglio 2016 n. 21024; Cass. 20 aprile 2016 n. 19212), il richiamo ed approvazione del regolamento, sì che lo stesso venga a far parte per relationem del contenuto dell’atto di acquisto (Cass. 30 luglio 1999 n. 8279, in Arch.locazioni, 2000, 63 ; Cass. 21 febbraio 1995 n. 1886; Cass. 7 gennaio 1992 n. 49, in Giust. civ., 1992, I, 2407; Cass. 18 luglio 1989 n. 3351, in Riv. giur. edilizia, 1989, I, 854), il semplice riferimento al regolamento (Cass. 31 luglio 2009 n. 17886; Cass. 3 luglio 2003 n. 105239). In tale ordine di idee si è affermato che ove il regolamento sia richiamato con precisione ed espressamente accettato, non occorre nemmeno una specifica descrizione del contenuto della limitazione, trattandosi generalmente di vincoli relativi a tutte le unità che compongono l’edificio condominiale (Cass. 23 febbraio 1980 n. 1303, con riferimento alla clausola vietante l’adibizione degli appartamenti ad attività di pensione o di albergo).

In senso più rigoroso si è richiesto l’impegno dell’acquirente di osservare il regolamento già predisposto (Cass. 8 febbraio 1975 n. 506, per la quale, inoltre, l’accettazione può risultare anche da fatti concludenti). Non è ben chiaro il pensiero delle decisioni le quali ritengono sufficiente la accettazione delle clausole del regolamento (Cass. 11 febbraio 1977 n. 621; Cass. 27 giugno 1973 n. 1856; Cass. 24 marzo 1972 n. 899; Cass. 22 luglio 1963 n. 2024).

Se si parte dalla considerazione che il contenuto tipico del regolamento di condominio è quello previsto dall’art. 1138, primo comma, c.c., è difficile comprendere come dal semplice richiamo, riferimento ad esso o anche dall’impegno di rispettarlo da parte del nuovo condomino nel proprio atto di acquisto sia possibile desumere l’accettazione dell’eventuale contenuto atipico dello stesso, costituito dalle limitazioni alla destinazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, che costituiscono delle servitù.

A ciò va aggiunto che il richiamo, la menzione, l’accettazione od approvazione di un regolamento già esistente, così come l’impegno a rispettarlo contenuti nell’atto di acquisto di chi in base ad esso diventa condomino sono giuridicamente irrilevanti, in quanto un regolamento, una volta approvato, in base all’art. 1107, secondo comma, c.c. è efficace anche nei confronti degli aventi causa dagli originari condomini.

Va, poi, rilevato che l’orientamento in questione si pone in contrasto con quando affermato dalla stessa S.C. in ordine alla opponibilità della servitù non trascritta al terzo acquirente del fondo servente. E’ stata, infatti, richiesta la espressa menzione della servitù nell’atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti (Cass. 28 aprile 2011 n. 9457; Cass. 21 febbraio 1996 n.1329), ancorché indirettamente attraverso il richiamo alla situazione dei luoghi, ma inequivocabilmente (Cass. 28 gennaio 1999 n. 757), senza che sia sufficiente che, in luogo della descrizione della servitù esistente, l’atto di trasferimento contenga frasi generiche o di mero stile, ricorrenti negli atti notarili (Cass. 3 aprile 2003 n. 5158), che restano prive di effetti giuridici, atteso che siffatte espressioni, in mancanza della legale certezza della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell’atto costitutivo, non danno neppure la certezza reale di tale conoscenza, che si consegue soltanto mediante la specifica indicazione dello “ius in re aliena” gravante sull’immobile oggetto del contratto (Cass. 3 febbraio 1999 n. 884, in Giur. it., 2000, 937; Cass. 8 agosto 1990 n. 8038). In particolare si è ritenuto che ove nell’atto di acquisto non sia fatta specifica menzione della servitù, ma sia contenuto un semplice richiamo ad altro contratto o documento nel quale sia specificamente menzionata la servitù, questa non può essere opposta all’acquirente, non essendo sufficiente la possibilità per il compratore di consultare l’atto costitutivo (Cass. 10 maggio 1963 n. 1149, in Giust. civ., 1963, I, 1256).

Sembrano aderire a tale impostazione (la quale è fortemente avversata in dottrina) le decisioni secondo le quali l’espressa accettazione del regolamento di condominio richiede uno specifico richiamo contenuto in apposita clausola dell’atto di acquisto (Cass. 12 maggio 1982 n. 2966, in Arch. locazioni, 1982, 347) oppure che l’obbligo o il divieto di dare a taluni locali una determinata destinazione, in tanto è opponibile al terzo acquirente di tali beni, in quanto sia esplicitamente riportato nel contratto d’acquisto, ovvero il terzo acquirente abbia espressamente dichiarato di essere a conoscenza del vincolo suddetto, senza che siano ammessi equipollenti e che il terzo acquirente sia tenuto a svolgere indagini per conoscere aliunde l’esistenza di vincoli, oneri o servitù non risultanti chiaramente dall’atto trascritto (Cass. 14 aprile 1983 n. 2619, in Riv. giur. edilizia, 1983, I, 917).

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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VIZI E DIFETTI COSTRUTTIVI. RESPONSABILITA’ DEL COSTRUTTURE E LEGITTIMAZIONE AD AGIRE DELL’AMMINISTRATORE

A seguito di gravi vizi e difetti riscontrati all’immobile, il Condominio conveniva in giudizio il costruttore che nel frattempo aveva venduto l’intero stabile. L’impresa costruttrice respinge ogni responsabilità in quanto la costruzione dell’edifico era stata appaltata ad altra impresa. Gli Ermellini evidenziano che la giurisprudenza della Cassazione è costante nell'affermare che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo) di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo.

Nella circostanza l’impresa convenuta aveva eccepito la legittimazione processuale dell’amministratore. Sull’argomento i Giudici di Piazza Cavour riconoscono la legittimazione a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9911 - VIZI E DIFETTI COSTRUTTIVI

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9911

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. PETITTI   Stefano -  Presidente  

Dott. MANNA  Felice  -  rel. Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto  -  Consigliere  

Dott. COSENTINO Antonella  -  Consigliere   

Dott. SCARPA  Antonio  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:         

                                 

ORDINANZA

sul ricorso 6179/2013 proposto da: 

C.I.C. DI COSTRUZIONI GENERALI SC, , in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato A. F.; 

- ricorrente - 

CONTRO

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. F. T., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato F. B.; 

- controricorrenti - 

avverso la sentenza n. 539/2012 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il 07/03/2012.

RITENUTO IN FATTO

Il condominio "(OMISSIS)", sito in (OMISSIS), conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Dolo, l'Impresa Cooperativa di Costruzioni Generali - Clea, per sentirla condannare, quale venditrice-costruttrice del fabbricato condominiale, alla eliminazione di gravi difetti costruttivi dell'edificio.

Parte convenuta nel resistere in giudizio eccepiva il difetto di legittimazione dell'amministratore del condominio, non trattandosi di interventi di tutela conservativa dell'edificio comune; e negava la propria responsabilità, essendosi limitata a vendere le singole unità abitative dell'edificio, la cui realizzazione aveva appaltato a terzi (la Andromeda Costruzioni s.r.l.).

Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la Clea ad eliminare i difetti così come accertati dal c.t.u. nominato nel giudizio.

L'appello della Clea era respinto) dalla Corte distrettuale di Venezia, con sentenza n. 539 pubblicata il 7.3.2012. Riteneva la Corte territoriale che l'amministratore del condominio era stato debitamente autorizzato con delibera che, sebbene non riprodotta in appello, era stata pacificamente adottata dall'assemblea condominiale e non oggetto d'impugnazione. Come risultante da apposita attestazione del comune di (OMISSIS), il condominio non era inadempiente all'obbligo di trasferire al comune stesso alcune aree da asservire ad uso pubblico, conformemente alla convenzione di lottizzazione stipulata il 26.3.1990 tra il comune e la Clea e all'accordo concluso il 14.6.1999 tra quest'ultima e il condominio. Infine, dovevano condividersi le osservazioni del c.t.u., il quale aveva rilevato che la Clea non aveva ottemperato all'obbligo di eliminare i difetti riscontrati, per cui correttamente il giudice di primo grado aveva condannato detta cooperativa a porvi rimedio secondo le modalità suggerite dal c.t.u. stesso.

Per la cassazione di tale sentenza l'Impresa Cooperativa di Costruzioni Generali - Clea propone ricorso, affidato a quattro motivi.

Resiste con controricorso il condominio "(OMISSIS)".

Attivato il procedimento camerale ex art. 380-bis c.p.c., comma 1, inserito, a decorrere dal 30 ottobre 2016, dal D.L. 31 agosto 2016, n. 168, art. 1-bis, comma 1, lett. A, convertito, con modificazioni, dalla L. 25 ottobre 2016, n. 197, la parte controricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. - Il primo motivo lamenta, congiuntamente, il vizio motivazionale della sentenza impugnata e la violazione degli artt. 1669 e 1130 c.c.; il secondo mezzo espone, del pari, la carente motivazione e la violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. e art. 115 c.p.c.; il terzo motivo allega la violazione o falsa applicazione dell'art. 1160 c.c. (recte, 1460); il quarto motivo allega il vizio di extrapetizione della sentenza impugnata, perchè la domanda proposta dal condominio avrebbe dovuto essere "ancorata" alla convenzione stipulata tra le parti il 14.6.1999, non avente minimamente ad oggetto la modalità di esecuzione delle opere edilizie.

2. - I motivi, da esaminare congiuntamente per la loro interrelazione, sono manifestamente infondati.

Premesso che il vizio di motivazione, secondo il paradigma dell'art. 360 c.p.c., n. 5 (nel testo, applicabile alla fattispecie ratione temporis, anteriore alle modifiche di cui al n. 83/12, convertito in L. n. 134 del 2012), può avere ad oggetto solo fatti decisivi e controversi e non questioni inerenti alla corretta interpretazione di legge, va rilevato che la giurisprudenza di questa Corte è costante nell'affermare che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo) di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo (Cass. nn. 2238/12, 8140/04, 4622/02, 9853/98, 3146/98, 9313/97 e 8109/97).

E' nella specie è la stessa parte odierna ricorrente ad affermare a chiare lettere di aver venduto ai singoli condomini le unità immobiliari dell'unico edificio la cui costruzione essa, in qualità di proprietaria del terreno, affidò in appalto ad un terzo (v. pag. 3 del ricorso).

2.1. - Non scalfita la riconduzione della fattispecie alla previsione dell'art. 1669 c.c., così come operata dalla Corte di merito, va da sè che:

a) sussiste la legittimazione ad processum dell'amministratore, anche a prescindere dall'esistenza, dalla prova e dal quorum della delibera di autorizzazione a proporre la domanda giudiziale; infatti, l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano.) porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass. nn. 17484/06, 12231/02, 3304/00 e 8294/99);

b) sono irrilevanti le vicende relative alla convenzione 14.6.1999 tra la Clea e il condominio; invero, indipendentemente dalla natura extracontrattuale (secondo la giurisprudenza) o contrattuale (secondo la dottrina prevalente) dell'azione ex art. 1669 c.c., la responsabilità per gravi difetti dell'opera non è inquadrabile entro un nesso di corrispettività tra le prestazioni, per cui la relativa azione non è paralizzata dall'eccezione d'inadempimento relativa ad un (diverso) rapporto;

c) in ogni caso e in aggiunta, l'accertamento positivo operato nella sentenza impugnata, la quale ha ritenuto, sulla base della deposizione del teste B. e dell'attestazione del comune in data 22.3.2004, adempiuta l'obbligazione assunta dal condominio verso la Clea con l'accordo del 14.6.1999, involge un accertamento di fatto non sindacabile sulla base delle obiezioni di puro merito mosse dalla ricorrente.

3. - In conclusione il ricorso va respinto.

4. - Seguono le spese, liquidate come in dispositivo, a carico della parte ricorrente.

5. - Ricorrono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, a carico della parte ricorrente, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alle spese, che liquida in Euro 4.200,00, oltre spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 20 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2017

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Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti, la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano, la sicurezza degli impianti e la salvaguardia dell’ambiente.

Il vincolo che impone a ogni singolo condomino di corrispondere le spese condominiali, costituisce una obligatio propter rem, considerato che trattasi di un onere derivante dal fatto stesso di essere comproprietario dei beni condominiali.

Diverse sono le fattispecie che ineriscono all’assolvimento di questi contributi che solo in parte il legislatore ha regolamentato e la magistratura ha interpretato, a volte, in modo difforme, tra le quali il subentro di un condomino a un altro nella proprietà di una unità immobiliare.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA NATURA DEL CONDOMINIO: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

Il legislatore del 1942, nel promulgare il R.D. 16 marzo 1942, n. 262, meglio conosciuto come codice civile, ha sostanzialmente ripreso il R.D. 15 gennaio 1934, n. 56, omettendo peraltro la definizione di condominio e limitandosi ad elencare nell’art. 1117 cod. civ. le parti e i servizi che si devono presumere comuni, mentre la giurisprudenza lo ha definito, ante riforma 2012, un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica.

“Il termine «condominio» è assai antico ed era di uso frequente nel diritto intermedio, in quella complessa commistione di pubblico e privato che caratterizzava tutto il sistema feudale. Condominio era la signoria di più soggetti, ma a diverso titolo, feudatario, vassallo, valvassore, ecc. su un unico bene, nozione evidentemente assai diversa da quella di comunione e comproprietà.

[omissis]

Il r.d. 15-1-1934, n. 56, convertito in l. 10-1- 1935, n. 8, fornisce una disciplina assai più specifica ed adeguata alla crescente importanza del condomino: indicazione delle parti comuni, diritti dei partecipanti, innovazioni, sopraelevazione, manutenzione e ricostruzione, ripartizione delle spese, individuazione di inediti organi di gestione (l’assemblea, l’amministratore) e del regolamento. Con poche varianti la normativa è stata trasferita, come già si è detto, nel codice civile vigente.

La Carta costituzionale non parla espressamente di condominio e tuttavia lo presuppone là dove afferma (art. 42) che la proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale, e «renderla accessibile a tutti», e, ancora (art. 47) che la Repubblica «favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione»” [Massimo Dogliotti, Alberto Figone, Condominio negli edifici, Digesto, 2003].

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, non ha risolto la questione ma, introducendo ex novo alcuni articoli o modificandone altri, inerenti al patrimonio del condominio, ha indotto la giurisprudenza a ritenerlo fornito di soggettività giuridica [Cass., Sezz. Unite, 18 settembre 2014, n. 19663].

L’art. 1117 cod. civ. consente che un bene o un servizio possano essere di proprietà individuale, anziché della collettività condominiale e il titolo relativo deve contenere una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà di alcuni beni e di escluderne gli altri [Cass., Sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657; Cass., Sez. II, 27 gennaio 2011, n. 11820].

Si tratta di una rilevante specificazione che costituisce la base di valutazione degli elementi, strutturali e tecnologici, e dei servizi che sono condominiali sia da parte degli stessi condomini sia da parte del loro rappresentante legale, vale a dire l’amministratore del condominio.

Su tale presupposto, infatti, si fondano le disposizioni di tutti gli articoli seguenti dello stesso codice civile, compresi quelli delle sue disposizioni di attuazione, e di tutte le leggi speciali in materia, sovente inerenti alle spese che devono essere sostenute nell’interesse di tutti i partecipanti per la conservazione o, addirittura, per il miglioramento e per l’innovazione delle cose comuni.

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti; la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano; la sicurezza degli impianti; la salvaguardia dell’ambiente.

Il testo del codice civile del 1942 è stato composto dal legislatore per riferirisi non soltanto ai giuristi, ma direttamente ai cittadini, utenti di una determinata norma regolatrice dei loro rapporti.

Infatti, le parole sono sovente riprese dalla lingua comune, i periodi sono brevi e chiari, gli articoli non rinviano ad altri articoli per essere compresi.

Pure tuttavia, non sempre erano adeguati alla nuova realtà tecnologica ed economica in essere; si pensi solo ai consorzi imobiliari e ai condomìni di posti barca. La gestione del condominio comporta l’obbligo, non soltanto di conciliare le diverse esigenze personali dei condomini, ma anche di effettuare alcune spese al fine di garantire la costante funzionalità di alcuni servizi (ad esempio, la pulizia delle scale) e la perenne conservazione delle parti e dei manufatti comuni dello stabile (per esempio, l’impianto dell’autoclave o le facciate dello stabile).

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• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’art. 1123 cod. civ. detta i criteri in forza dei quali le spese sostenute debbano essere ripartite tra tutti i condomini.
Vi sono, infatti, spese che sono relative a strutture immobiliari e installazioni che servono a tutti i condomini, anche se a volte per un mero uso potenziale o indiretto, anche se non simultaneo, e altre, invece, che sono destinate al godimento soltanto di alcuni di loro.
Le prime, pertanto, devono essere ripartite tra tutti i condomini nessuno escluso, seppure pro quota inerente al valore millesimale attribuito a ciascuna loro proprietà, mentre le seconde devono essere ripartite soltanto tra coloro che usano il bene o il servizio che ne ha comportato la relativa spesa; è opportuno, pertanto, prevedere sempre, fin dall’origine, questo tipo di spese.
Del resto il patrimonio immobiliare del condominio si conserva nel tempo in forza della manutenzione costante dei beni, in particolare gli impiantil, e dei servizi condominiali. Considerato, pertanto, che è interesse di tutti i condomini indistintamente provvedere alla precitata manutenzione, il legislatore ha imposto un obbligo di spesa a loro carico, in forza sia del valore proporzionale della loro proprietà esclusiva sia dell’uso che ciascuno di loro effettua dei beni e dei servizi comuni.
Il principio sopra esposto si applica a tutti i condomìni, computati quelli definiti minimi, vale a dire quelli composti da due soli condomini [Cass., Sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5288; Cass., Sezz. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046].
I criteri, con cui l’art. 1123 cod. civ. stabilisce la ripartizione delle spese concernenti la manutenzione e il godimento dei beni e dei servizi comuni, sono tre come i commi costituenti lo stesso articolo:

a) in proporzione delle rispettive quote millesimali se i beni sono destinati al godimento di tutti i condomini;
b) in porporzione dell’uso differenziato che ciascun condomino può effettuarne;
c) in proporzione dell’utilità che un gruppo di condomini può conseguire.

Da questo concetto di diversa utilità che ogni condomino ritrae dalle cose condominiali, dottrina e giurisprudenza hanno posto in risalto le differenti fattispecie che si possono verificare nell’ambito di un condominio per cui alcuni beni possono, ad esempio, servire soltanto ad alcuni condomini e non a tutti; si pensi ad esempio a un tetto sfalzato nel caso di più corpi di fabbrica contigui che costituiscono un solo condominio ovvero a un campo per il gioco delle bocce nel quale accedono soltanto alcuni condomini o, ancora, alla tubazione della fognatura che non serve il piano seminterrato.
Nell’ipotesi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, è configurabile, alla luce del principio di cui all’art. 1123 cod.civ., terzo comma, l’ipotesi del “condominio parziale” (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d’edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi.
[Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127 ].

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OBLIGATIO PROPTER REM: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’obbligatorietà del pagamento delle spese da parte dei condomini deriva direttamente dalla circostanza dell’essere comproprietari dei beni e dei servizi per i quali sono state effettuate le suddette spese e, quindi, non tanto dal fatto di essere state approvate in assemblea, in quanto trattandosi di una obbligazione propter rem, tale obbligo insorge nel medesimo momento in cui sono attuate le varie attività inerenti alla complessiva gestione del condominio in relazione alla necessità di gestirlo correttamente. Quanto sopra dedotto discende dal disposto dei secondo e terzo commi dell’art. 1118 cod. civ., che stabiliscono:

- Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

- Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

La giurisprudenza ritiene che, nei confronti del condominio, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dall’approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere. ma dalla circostanza per cui sia sorta la necessità della spesa ovvero l’attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. civ., Sez. II, 9 settembre 2009, n. 23345].

Per quanto attiene all’addebito delle spese conseguenti si tratta di verificare la funzione del bene che deve essere manutento e, nel caso sia rilevante per l’intero condominio, si applica il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. [Cass. civ., Sez. II, 13 febbraio 2008, n. 3470 ].

Se poi una clausola contrattuale del regolamento di condominio preveda che alcune spese siano da addebitarsi pro quota a tutti i condomini, in deroga anche ai commi secondo e terzo dell’art. 1123 c. c., si deve applicare la suddetta disposizione [Cass., Sez. II, 23 novembre 2009, n. 24658 ]; per esempio tutte le spese devono essere ripartite fra i condomini in parti uguali o le spese dell’ascensore devono essere sostenute anche dai proprietari di alloggi siti al piano terreno [Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679]. Sussiste, pertanto, a carico di ciascn condomino, per essere contitolare di un diritto reale sui beni condominiali, l’obbligo di concorrere alle spese per la loro conservazione e la loro integrità. Tutte le spese effettuate dall’amministratore hanno, infatti, la funzione di garantire la stabilità e l’efficienza dei beni condominiali, nonché conservarne la loro naturale destinazione e il loro ordinario servizio.

Esula da questo principio l’onere delle spese attuate ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; in questo caso l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. Cass., Sez. II, 27 febbraio 2007, n. 4617].

Ne consegue che tutte le spese necessarie, per attuare l’opera del singolo, devono essere sostenute dal medesimo essendo la stessa finalizzata al migliore godimento della sua proprietà esclusiva [Trib. Vicenza, Sez. II, 11 settembre 2015, in Leggi d’Italia].

La ripartizione delle spese deve essere effettuata dall’amministratore in base alle tabelle millesimali esistenti nel condominio, tabelle che nessuna delibera condominiale può modificare né per una singola apposita circostanza né in via definitiva, a meno che non si fosse pervenuti ad una nuova convenzione contrattuale in materia con una delibera adottata all’unanimità dei condomini.

La revisione delle tabelle millesimali, non trattandosi di un nuovo negozio, può essere deliberata dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio condominiale, purché sussistano in concreto i presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. cod. civ., vale a dire un errore di calcolo ovvero, il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino, sia alterato per più di un quinto.

Normalmente le spese vengono ripartite in base alle differenti carature millesimali (di proprietà, di ascensore, di riscaldamento, di gestione generale, etc.), ma le spese che ineriscono alla manutenzione straordinaria dello stabile, con i relativi beni accessori, e all’adeguamento degli impianti condominiali sono sempre da ripartirsi tra i condomini in forza della tabella millesimale di proprietà.

Tutte le spese che ineriscono al godimento delle parti e dei servizi comuni, devono essere sempre corrisposte dai condomini anche se un impianto, ad esempio quello centralizzato di riscaldamento, non funziona per omessa riparazione, salvo il diritto dei condomini danneggiati a pretendere il risarcimento dei danni concretamente subiti [Cass., Sez. II, 4 luglio 2014, n. 15399]. 

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LA GESTIONE DEL CONDOMINIO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare, si riferisce a spese che costituiscono, per i condomini, obligationes propter rem [Cass., Sez. II, 8 novembre 2007, n. 23308] ut supra dedotto, dal quale principio discende quello della solidarietà, così detto ambulatorietà passiva, tra acquirente e alienante, previsto dall’art. 63 disp. att. cod. civ., che lascia intatte le convenzioni intervenute tra dante causa e avente causa di un’unità immobiliare, così da consentire a colui che abbia soddisfatto il debito verso il condominio, antecedente al suo acquisto, di rivalersi nei confronti del vero obbligato personale, in applicazione al pincipio generale in tema di obbligazioni solidali passive ai sensi dell’art. 1292 cod. civ..

Infatti, il contratto tra alienante e acquirente produce i suoi effetti, se ritualmente adempiuto il disposto degli articoli 1350 e 2643 cod. civ., solo tra i contraenti e non anche rispetto ai terzi per espressa previsione dell’art. 1372 cod. civ..

Il subentrante a titolo particolare, nella fattispecie in esame, gode dei diritti che il dante causa gli ha trasferito, ma è obbligato verso il condominio per gli oneri che derivano dalla comproprietà del bene immobile oggetto del contratto di compravendita, per le sole gestioni, quella in corso alla data del contratto di compravendita e quella immediatamente precedente ovvero per quelle successive, solidariamente con il dante causa, sino a che non abbia inviato all’amministratore la copia autentica del contratto de quo.

A nulla rileva che, nel riparto delle spese, sia indicato il rapporto di dare – avere risultante dal riepilogo contabile degli esercizi precedenti, in quanto i saldi pregressi costituiscono un mero riferimento contabile di saldi debitori, valevoli esclusivamente ai fini ricognitivi di chiarezza dell’amministrazione del condominio. La mera indicazione del credito non determina, pertanto, alcuna sua novazione ai sensi dell’art. 1235 cod. civ..

Diverse sono le fattispecie che sono state risolte dalla giurisprudenza: dalla ripartizione delle spese concernenti il rifacimento dell’impermeabilizzazione di un cortile condominiale, sovrastante alcuni box di proprietà esclusiva, a quelle della manutenzione dei balconi, dall’addebito delle spese al condomino apparente alla mancanza di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni assunte verso i terzi, quali un’impresa edile o un professionista.

Senza tenere conto delle problematiche inerenti alla ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, pur solidali tra loro ex art. 67, VIII comma, disp. att. cod. civ. dal 2013 e al diritto alle detrazioni fiscali relative a interventi di manutenzione straordinaria o finalizzati al risparmio energetico.

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LA SOLIDARIETA' TRA ACQUIRENTE ED ALIENANTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La solidarietà passiva tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare, ex art. 63 disp. att. cod. civ., comporta che l’acquirente deve pagare le spese non corrisposte dal suo dante causa per la gestione nel corso della quale avviene il trasferimento di proprietà e per la gestione immediatamente precedente e ciò anche se nel riparto consuntivo si richiama un saldo relativo a più gestioni condominiali. In tale fattispecie rientra anche l’assegnatario del bene a seguito di una vendita giudiziaria; per contro l’erede del de cuius risponde per l’intero periodo di morosità, subentrando al de cuius nella identica posizione creditizia e debitoria, quale successore universale.

Infatti:

Obbligato a versare il contributo è non soltanto chi era condomino quando si approvò il preventivo, ma anche in solido e limitatamente ai contributi dell’anno in corso e del precedente il suo successore a titolo particolare nel condominio: l’art. 63, II comma, disp. d’att. cod. civ. (ora IV comma, n.d.a.), ha qui riprodotto, con l’aggiunta di quel limite, la norma generale che abbiamo già veduto.

Superfluo dire che successore, ai fini della norma, è, sì, il comproprietario rispetto al comproprietario, l’usufruttuario del qaurtino rispetto all’usufruttuario precedente, ecc.; ma anche l’usufruttuario che ha causa dal pieno proprietario dell’appartamento, il nudo proprietario che riacquista la pienezza del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto, ecc.. [Giuseppe Branca, Commentario del codice civile, Zanichelli Editore, 1982, pag. 578].

La Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che obbligato al pagamento, pro quota, è ogni titolare di diritti reali su una porzione di un immobile costituito in condominio al fine di consentire una corretta gestione, amministrativa e tecnica, dell’ente condominio. Per ciò il legislatore ha preferito concedere maggior rilevanza all’interesse della collettività, rispetto a quella del singolo condomino. Infatti, ha attribuito all’amministratore un potere autonomo, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, per poter richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino, o condomini, moroso.

È privilegiato l’aspetto sociale del condominio per la miglior tutela del patrimonio immobiliare ed economico dei singoli; si pensi agli effetti negativi di un pignoramento dell’alloggio del portiere o del conto corrente, postale o bancario, acceso dal condominio, da parte di terzi creditori, in forza di titoli differenti da un contratto, per esempio l’Agenzia delle Entrate, per credito di imposte, o l’avvocato, che ha tutelato la controparte vittoriosa in una causa contro il condominio, o ancora il terzo danneggiato da cose in custodia del condominio, tutti creditori questi per i quali non opera la parziarietà dei debiti contrattuali del condominio verso i terzi di cui alla sentenza n. 9148 del 8 aprile 2008 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione [Cass., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674].

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IL RICORSO PER DECRETO INGIUNTIVO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

È opportuno ricordare che l’amministratore del condominio può radicare un ricorso per decreto ingiuntivo, che è provvisoriamente esecutivo per legge ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., e, quindi, può successivamente, in mancanza di saldo, iniziare la procedura esecutiva, eventualmente con il pignoramento della stessa unità immobiliare del condomino o con il pignoramento dei canoni dovuti dal conduttore, se l’appartamento o il fondo siano locati [Cass. 21 luglio 2005, n. 15288 ]. È necessario, però, che il condominio abbia approvato il rendiconto consuntivo e l’amministratore abbia predisposto il riparto delle spese tra tutti i condomini in forza delle tabelle millesimali vigenti nel condominio [Cass. 18 maggio 2005, n. 16982; App. Genova 11 maggio 2009 e Trib. Aosta 28 maggio 2014, in Leggi d’Italia ].

Il decreto ingiuntivo può essere richiesto anche per la morosità del condomino, relativa al solo rendiconto preventivo, dovendo l’amministratore avere la provvista necessaria per sostenere le spese che nell’arco della gestione deve affrontare per effettuare le manutenzioni necessarie e per garantire le forniture periodiche e il godimento dei servizi. Infatti:

“Un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l’erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo non sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri – e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo.” Cass. civ., Sez. II, 29 settembre 2008, n. 24299 ].

La provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, costituisce una deroga, ex lege, al principio cardine stabilito dall’art. 633 cod. proc. civ. e si fonda sulla tutela di interessi generali ritenuti prevalenti su quelli del singolo e meritevoli di autonoma considerazione; pertanto, in caso di opposizione al decreto ingiuntivo, si deve rilevare che: L’ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, ex art. 63 disp. att. c.c., è limitato alla verifica dell’esistenza ed efficacia della sottostante delibera assembleare di approvazione e riparto della spesa e non si estende alle questioni concernenti la validità della stessa. [Cass. civ., Sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3354 ].

Se poi l’amministratore si sia rivolto a un avvocato per conseguire il pagamento della morosità, l’onorario di questi rimane a carico del condominio, in quanto si tratta di attività stragiudiziale non ripetibile, se tale pagamento sia avvenuto prima dell’iscrizione a ruolo del ricorso ad hoc.

Foro competente esclusivo, seppure non inderogabile, per il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo è quello nella cui circoscrizione è sito il condominio ai sensi dell’art. 23 cod. proc. civ. [Cass. civ., Sez. VI, 25 agosto 2015, n. 17130].

Qualora il condomino moroso non saldi il suo debito dopo la notifica dell’atto di precetto pedissequo al decreto ingiuntivo conseguito, l’amministratore può procedere a un pignoramento dei beni, mobili o immobili che siano, ovvero dei crediti che il suddetto condomino vanti nei confronti dei terzi.

Non può, invece, mostrare, nella bacheca dell’androne condominiale, il nominativo del condomino moroso con il relativo importo debitorio, neppure quale informazione generale per tutti i condomini.

La disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, prevista dal d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrive che il trattamento dei dati personali debba avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati de quibus sono raccolti e non consente, di conseguenza, che gli spazi condominiali, accessibili da parte di terzi estranei al condominio, possano essere usati per la loro comunicazione concernente un singolo condomino [Cass., Sez. II, 4 gennaio 2011, n. 186].

A proposito di azioni giudiziarie, relative alle controversie in materia di condominio, si deve rilevare che il 21 marzo 2012, ex art. 2, XVI decies comma, d. l. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito in legge 26 febbraio 2011, n. 10, è entrato in vigore il d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28, così come modificato dal d. l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98, dopo la sentenza della Corte Costituzionale 24 ottobre – 6 dicembre 2012, n. 272.

Il decreto de quo inerisce all’obbligo di esperire un preventivo tentativo di mediazione obbligatoria per giungere a una conciliazione ante causam, considerato che questo costituisce una condizione di procedibilità della causa da radicarsi.

Si devono tralasciare in questa sede le varie problematiche che il testo legislativo, a dir poco troppo stringato (quali, ad esempio, il contenuto dell’espressione “controversie in materia di condominio”) ha determinato.

Si deve, però, evidenziare che lo stesso legislatore ha previsto alcune esclusioni di natura oggettiva; tra queste il ricorso per decreto ingiuntivo sino all’ordinanza di concessione della provvisoria esecuzione, se opposto, e le procedure esecutive.

Considerato che il decreto ingiuntivo concesso ex art. 63 disp. att. cod. civ. è provvisoriamente esecutivo, in quanto inerisce solo agli oneri condominiali già deliberati, in caso di opposizione del condomino, il giudizio può proseguire se questi non abbia chiesto la sospensione della provvisoria esecuzione e in ogni caso l’interesse a invocare questa normativa, per tentare una conciliazione, è esclusivamente a suo carico, poiché, in caso contrario l’azione di opposizione viene dichiarata improcedibile, a seguito di un’eccezione ad hoc che il condominio deve dedurre.

Certamente è improbabile che si possa pervenire a una conciliazione in una questione che concerne le spese condominiali, poiché questa consisterebbe in una riduzione del quantum dovuto dal condomino moroso, con accollo da parte di tutti gli altri della somma bonificatagli. È pur vero che, se tecnicamente e giuridicamente perseguibile, il condomino moroso può rimborsare il suo debito mediante la prestazione gratuita di servizi od opere, quale conciliazione della vertenza de qua.

Si rammenta che l’art. 71 quater disp. att. cod. civ. disciplina la procedura per giungere a una delibera valida che consenta all’amministratore di presenziare alle sessioni della mediazione e di, eventualmente, sottoscrivere la conciliazione perfezionata.

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA POSIZIONE DELL'ACQUIRENTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

Per la giurisprudenza il ricorso per decreto ingiuntivo presentato ex art. 63 citato, può riguardare soltanto colui che è condomino al momento della sua richiesta. Però gli oneri condominiali risalenti a un tempo molto precedente alla compravendita di un’unità immobiliare, sita nel condominio, sono a carico del venditore, precedente condomino, in quanto, in materia di riscossione dei contributi condominiali , il criterio di riparto temporale dell’onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell’appartamento in condominio, in applicazione dell’art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi [Cass., Sez. II, 11 novembre 2011, n. 23682].

Ne consegue che non può essere emesso il decreto de quo nei confronti del venditore per queste annualità trascorse, considerato che l’art. 63 disp. att. cod. civ. trova applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio [Cass., Sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345] atteso che l’obbligo di pagamento degli oneri de quibus sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile [Cass., Sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686].

Trattasi di spese condominiali riportate nei rendiconti consuntivi delle annualità risalenti, considerato che il rendiconto preventivo o è approvato dallo stesso acquirente o è quello dell’anno in corso nel momento in cui si è perfezionata la compravendita; infatti, come si è visto, anche per la morosità inerente a un rendiconto preventivo può essere richiesto un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. cod. civ. [Cass. n. 24299/2008, citata].

La responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata, ut supra dedotto, alla gestione in corso e a quella immediatamente precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, IV comma, disp. att. cod.civ., e non già l’art. 1104 cod.civ., atteso che, giusta il disposto di cui all’art. 1139 cod.civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano [Cass., Sez. II, 27 febbraio 2012, n. 2979; Cass., Sez. II, 18 agosto 2005, n. 16975]; in questa fattispecie l’acquirente è quindi solo garante delle obbligazioni sorte in capo all’alienante e non, in queste, subentrante.

Del resto il legislatore, con questa previsione legislativa, ha voluto consentire al condominio di avere sempre la disponibilità finanziaria necessaria a sopportare le spese indispensabili per la sua gestione, potendo trovarsi, viceversa, in difficoltà se dovesse aggredire il condomino alienante che potrebbe non possedere più alcun bene pignorabile.

Proprio in virtù di ciò l’art. 63, in esame, si applica anche nei confronti dell’aggiudicatario di un’unità immobiliare in conseguenza di una procedura esecutiva immobiliare; non si applica, quindi, l’art. 2919 cod. civ., considerato, da una parte, il testo letterale dell’articolo de quo, che si riferisce genericamente a colui che subentra nella proprietà e, dall’altra, il principio generale, desumibile dall’art. 1104 cod. civ., concernente l’insorgere dell’obligatio propter rem dall’essere divenuto comproprietario delle cose comuni.

Tale principio non si applica agli eredi del de cuius che subentrano, a titolo universale, in ogni diritto e in ogni onere del loro dante causa, per cui questi sono obbligati a corrispondere l’intero importo dovuto anche se antecedente l’anno precedente all’accettazione dell’eredità; per contro non vi è tenuto colui che subentri al de cuius a titolo particolare, quale è un legatario [Cass., Sez. II, 13 novembre 2009, n. 24133].

La manutenzione straordinaria delle cose comuni Il problema più rilevante, molto dibattuto e contrastato in giurisprudenza, inerisce, però, a chi debbano essere addebitate, tra i due soggetti sopra citati, le spese relative ad interventi di natura straordinaria effettuati a cavallo della compravendita, seppure deliberati prima di tale atto. A tale proposito si può ritenere che il principio informatore della valutazione del problema è costituito dal vecchio brocardo latino cui prodest, vale a dire che la spesa incombe su colui che da tale intervento deliberato dal condominio abbia tratto vantaggio.

Si rammenta che parte della giurisprudenza stabilisce che l’obbligo del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo e non costitutivo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. n. 23686/2009 e n. 23345/2008, citate].

Altra parte della giurisprudenza reputa, per contro, che il suddetto obbligo sorge allorché viene deliberata la spesa, anche se il riparto della stessa avviene in altra successiva assemblea, poiché questa serve solo a rendere esigibile un debito già sorto in precedenza, costituendo il frutto di una semplice operazione matematica e a nulla rilevando che le relative opere siano state eseguite successivamente [Cass., Sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654 e Cass., Sez. II, 21 luglio 2005, n. 15288].

Ovviamente si tratta di spese di straordinaria manutenzione o relative a innovazioni e non di ordinaria manutenzione.

Per queste ultime l’obbligo al pagamento sorge ex lege al loro compimento stante l’obbligo dell’amministratore di erogare le spese correnti ex art. 1130, n. 3, cod. civ. e, quindi, della gestione stessa dell’amministratore, indipendentemente che la spesa sia stata prevista nel rendiconto preventivo, la cui approvazione ha la sola finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dover sostenere.

In sostanza la giurisprudenza sembra distinguere tra obbligazione, che nasce dalla comproprietà dei beni, e debito, determinato dal dovere di adempiere il quantum deliberato dall’assemblea. Le questioni per l’amministratore, sul come operare concretamente, sono rimaste per alcuni anni.

Infatti:

Quid juris quindi se le spese vengono deliberate e i lavori iniziati prima della vendita? E se la deliberazione avviene prima della vendita mentre l’inizio dei lavori si deve datare dopo la vendita? E se la deliberazione avviene prima della vendita al pari dell’inizio dei lavori, ma la stipula di un pagamento rateale con l’impresa si attua dopo la vendita? E se l’approvazione del consuntivo dei lavori, effettuati prima della vendita, viene approvato dopo questa ultima? [Gino Terzago, Il condominio, Giuffrè Editore, 2006].

La giurisprudenza più recente ha risolto la vexata quaestio stabilendo:

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. [Cass., Sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654].

E la giurisprudenza di merito si è adeguata [Trib. Salerno, Sez. II, 9 luglio 2014 e Trib. Roma, Sez. X, 12 gennaio 2016, in Leggi d’Italia].

Fattispecie particolari, infine, ineriscono sia al pagamento delle spese legali per una sentenza di condanna del condominio, relativa a una causa iniziata antecedentemente l’avvenuta compravendita sia il pagamento di somme dovute per una condanna al risarcimento di un danno a favore di un terzo, condomino compreso.

Nel primo caso è l’acquirente che se ne deve fare carico, considerato che solo al medesimo è concesso il diritto di appellare la sentenza sfavorevole nell’inerzia dell’amministratore e, comunque, l’obbligo del pagamento sorge nel corso della gestione annuale nella quale egli è condomino.

Nella seconda ipotesi, l’onere della spesa compete al venditore in quanto l’evento dannoso si è verificato allorquando egli era condomino e in tale momento sorge la relativa obbligazione di conservazione del bene condominiale [Cass., Sez. II, 12 luglio 2011, n. 15309]. 

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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