IMMOBILE IN LEASING: per illeciti commessi dall'utilizzatore il condominio può agire nei confronti del concedente?

In caso di utilizzo dell'immobile in leasing il condominio può chiamare in giudizio anche il concedente per gli illeciti commessi dall'utilizzatore.

Tribunale di Roma, Sent. 2 agosto 2016 n.15542

Il Tribunale di Roma applica anche al leasing un criterio già pacifico in materia di locazione: per gli illeciti commessi dal conduttore nell'utilizzo delle parti comuni può essere convenuto in giudizio non solo il conduttore stesso ma anche il locatore dell'immoblle, che è tenuto a vigilare sulla sua condotta e sul rispetto delle norme del regolamento.

Come è noto il leasing, oggi disciplinato da più atti normativi, costituisce un contratto atipico riconducibile in sostanza alla locazione.

Il leasing consente all'utilizzatore di utilizzare il bene oggetto di leasing, che resta in proprietà del concedente.

Nella realtà condominiale il concedente riveste la qualità di condomino mentre l'utilizzatore ha in sostanza i diritti e gli obblighi del conduttore.

E' dunque applicabile anche al godimento in leasing il principio della legittimazione passiva concorrente fra concedente (proprietario) e utilizzatore (assimilabile al conduttore) per gli illeciti che quest'ultimo compia in violazione delle regole condominiali, con la conseguenza che anche il concedente risponde al condominio per gli illeciti dell'utilizzatore.

di Carlo Patti

consulente legale

ANACI Roma

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Leasing immobiliare: a chi l'avviso di convocazione assemblea?

Nel caso di leasing immobiliare l'avviso di convocazione all'assemblea va inviato alla società di leasing proprietaria dell'immobile e non al conduttore-utilizzatore

Tribunale di Roma 14.1.2016 n. 677

Il Tribunale di Roma ha stabilito che deve essere annullata la delibera condominiale inviata al titolare del contratto di locazione finanziarla e non alla società di leasing proprietaria dell'immobile e deve essere revocato il decreto ingiuntivo fondato sulle stesse delibere.

Il leasing finanziario (o locazione finanziaria) è un contratto di derivazione anglosassone consistente in un operazione di locazione di beni mobili o immobili, acquistati o realizzati dal locatore su scelta del conduttore, con facoltà di 

quest'ultimo di divenirne proprietario, al termine della locazione, e dietro versamento di un prezzo prestabilito.

Nella fattispecie l'amministratore del condominio ha convocato in assemblea il conduttore-utilizzatore e non il proprietario concedente, in violazione del principio sancito dal sesto comma dell'articolo 1136 del codice civile che così recita "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati."

La sentenza in commento riportandosi all'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. Sez. Unite, 07-03-2005, n. 4806, Cass. Civ. Sez. II, 21-07-2006, n. 16793) ha stabilito che, nel caso di specie, devono considerarsi annullabili - fra le altre - le delibere nelle quali si contesti l'omessa convocazione di uno dei condomini.

E' assai interessante rilevare che la domanda di annullamento delle delibere nelle quali la soc. proprietaria-concedente lamentava di non essere stata convocata, sia stata proposta in via riconvenzionale nello stesso giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo notificato alla concedente pretermessa.

Accogliendo l'eccezione formulata dalla concedente proprietaria il Tribunale di Roma, ritenendo che avente diritto alla convocazione sia il proprietario e non il conduttore-utilizzatore, ha disposto l'annullamento delle delibere di ripartizione degli oneri condominiali adottate senza la preventiva convocazione di tutti i condomini all'assemblea provvedendo, di conseguenza, alla revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio.

di Carlo Patti

consulente Legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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