UNA RISTRUTTURAZIONE RADICALE DEVE RISPETTARE LE DISTANZE LEGALI

Rientrano nella nozione di nuova costruzione per il computo delle distanze legali dagli altri edifici non solo l'edificazione di un manufatto su un'area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell'entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione del fabbricato, rendano l'opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente.

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CASSAZIONE 30 GIUGNO 2017, N. 16268 - in tema di distanze legali

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CASSAZIONE 30 GIUGNO 2017, N. 16268

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio -  Presidente   

Dott. PROTO  Cesare Antonio  -  Consigliere  

Dott. MANNA Felice -  rel. Consigliere  

Dott. CORRENTI  Vincenzo -  Consigliere  

Dott. CRISCUOLO Mauro  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:        

                                  

SENTENZA

sul ricorso 21925/2013 proposto da: 

P.R.,  elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato D. M. B., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato F. T.; 

- ricorrente – 

CONTRO

PE.GI.MA., A.A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. L. D. B., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato A. D. P.; 

- controricorrenti - 

avverso la sentenza n. 904/2012 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA, depositata il 09/07/2012; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/02/2017 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l'accoglimento del secondo e del terzo motivo e per l'assorbimento del primo motivo del  ricorso; 

udito l'Avvocato M. B. D. difensore del ricorrente che ha  chiesto l'accoglimento del ricorso; 

udito l'Avv. D. P. A. difensore dei controricorrenti che ha chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 15 settembre 2003, Re. Pi. conveniva in giudizio An. Ar. e Gi. Pe. al fine di vedere accertata e dichiarata l'illegittimità delle finestre realizzate dai convenuti nell'immobile prospiciente la proprietà dell'attore con condanna all'arretramento della costruzione e comunque al ripristino dello stato dei luoghi e, in ogni caso, al risarcimento dei danni patiti.

Si costituivano in giudizio An. Ar. e Gi. Pe. rilevando che la costruzione risaliva al periodo precedente il piano regolatore del Comune di Ghedi, approvato nel 1968, e all'art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 e che la norma da applicare al caso di specie era non l'art. 873 c.c. ma l'art. 905 c.c..

Espletata l'attività istruttoria, con sentenza in data 22 dicembre 2006, il Tribunale di Brescia rigettava le domande e compensava tra le parti le spese del giudizio.

Avverso detta sentenza proponeva appello il Pi..

Si costituivano in giudizio An. Ar. e Gi. Pe..

Con sentenza depositata il 9 luglio 2012. la Corte d'appello di Brescia.

rigettava l'appello e condannava la parte appellante alla rifusione delle spese di lite del grado di giudizio. Riteneva, in particolare, la Corte distrettuale che solo in appello l'attore aveva dedotto che i convenuti avevano realizzato una nuova costruzione, mentre nel primo grado di giudizio era pacifica tra le parti la circostanza che si fosse trattato di una ristrutturazione. Rilevava, quindi, che era altresì pacifico che l'edificio dei convenuti fosse stato costruito prima dell'entrata in vigore del D.M. n. 1444/68. a sua volta recepito dall'art. 22 delle N.T.A. del Piano regolatore dei comune di Ghedi.

Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello propone ricorso Re. Pi. sulla base di tre motivi, successivamente illustrati da memoria.

Ar. An. e Pe. Gi. resistono con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo di ricorso ii ricorrente si duole della violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in relazione all'art. 360. comma I n. 5 c.p.c. Si contesta, in particolare, la mancata motivazione in ordine alla decisione sulle spese di lite, li dove il Giudice di prime cure le ha compensate tra le parti in considerazione della particolarità della questione e della singolare difficoltà interpretativa delle norme applicabili.

2. - Con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione degli artt. 112 e segg. c.p.c. in relazione all'art. 360, comma 1, nn. 4 e 5. Secondo parte ricorrente, la Corte d'appello ha erroneamente indicato che le parti, in primo grado, non avrebbero allegato che l'opera dei convenuti integrasse gli estremi di una "nuova costruzione"', ma si sarebbero limitate a qualificare il fatto di causa come "ampliamento e ristrutturazione", allegando la circostanza della nuova costruzione per la prima volta soltanto nel giudizio d'appello, risultando così preclusa in quanto elemento nuovo. Al contrario, si deduce che la fattispecie della radicale trasformazione era stata già indicata nell'atto di citazione, avendo il fabbricato della controparte subito una modificazione nella volumetria, con l'aumento della sagoma di ingombro, in modo da incidere sulle distanze tra gli edifici esistenti.

3. - Con il terzo motivo di ricorso si prospetta la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 873 c.c. dell'art. 9 D.M. n. 1444/1968 e dell'art. 22 delle N.T.A. del Piano Regolatore del Comune di Ghedi, in materia di distanze tra edifici e tra pareti finestrate (art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 c.p.c). In particolare, si deduce che le lamentate modificazioni strutturali non potevano in alcun modo essere considerate come una semplice ristrutturazione, bensì avrebbero dovuto essere ritenute come nuova costruzione, con il conseguente dovere di rispettare le disianze previste dal D.M. n. 1444/1968 per l'apertura delle vedute.

4. - Il secondo ed il terzo motivo, da esaminare insieme e con priorità, sono fondati.

Infatti, rientrano nella nozione di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150. anche ai fini dell'applicabilità dell'articolo 9 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 per il computo delle distanze legali dagli altri edifici, non solo l'edificazione di un manufatto su un'area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che. in ragione dell'entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l'opera realizzala nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente (così, Cass. n. 5741/08, che nella fattispecie al suo esame ha ritenuto legittima l'applicazione delle distanze dettata dalla suddetta disposizione ministeriale per i nuovi edifici, perché il confinante fabbricato era stato oggetto oltre che di concessione di ristrutturazione, anche di ampliamento, e ricostruito in posizione diversa da quella preesistente; in senso conforme v. Cass. nn. 9637/06 e 14128/00).

La Corte distrettuale non si è attenuta né a tale principio di diritto, né alla corretta interpretazione del divieto del novum in appello, li dove non ha considerato che rispetto alla radicale ristrutturazione dell'immobile di proprietà Ar.-Pe., sin dall'inizio lamentata dall'attore (v. pag. 3 della sentenza d'appello). l'affermazione che il relativo manufatto edilizio costituisse una nuova costruzione non introduce in causa un fatto storico nuovo e diverso, ma qualifica giuridicamente quello originario ed immutato ai fini dell'applicazione ad esso della disciplina in materia di distanze. E poiché la qualificazione giuridica dei fatti tempestivamente allegati non soggiace a preclusioni di sorta, perché esprime una difesa tecnica e non una deduzione assertiva, la ritenuta tardività di tale difesa costituisce falsa applicazione del divieto dei nova in appello.

5. - L'accoglimento del secondo e del terzo motivo assorbe l'esame del primo motivo, inerente al regolamento delle spese.

6. - Pertanto, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Brescia, che nel decidere nuovamente nel merito si atterrà al principio di diritto anzi detto e provvederà, altresì, sulle spese di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi, assorbito il terzo, e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Brescia, che provvederà anche sulle spese di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 30 giugno 2017

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DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE. ASPETTO E DECORO ARCHITETTONICO

Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico va condotto in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, verificando l’esistenza di un danno economico valutabile mediante l’indagine di fatto demandata al giudice di merito.

La Corte specifica altresì la differenza tra l’aspetto architettonico di cui parla l’articolo 1127 c.c., quale limite alle sopraelevazioni, che è un concetto diverso da quello di decoro architettonico che rappresenta l’immagine dell’edificio, ossia la sua sagoma esterna e visibile.

Nel caso di specie la costruzione di un angolo cottura sull’attico esclusivo ben visibile deve essere demolito.

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CASSAZIONE 28 GIUGNO 2017, N. 16258: DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE e DECORO ARCHITETTONICO

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CASSAZIONE 28 GIUGNO 2017, N. 16258

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. D’ASCOLA  Pasquale  -  Presidente   

Dott. ORILIA  Lorenzo -  Consigliere  

Dott. CORRENTI  Vincenzo  -  Consigliere  

Dott. SCARPA   Antonio -  rel. Consigliere 

Dott. CRISCUOLO Mauro  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente: 

                                         

ORDINANZA

sul ricorso 14416-2016 proposto da: 

B.F., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato F. R., che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato M. F.; 

- ricorrente - 

CONTRO

F.U.,  A.A.,  L.B.,  S.A.,  N.F.,  M.G.,  L.V.M.T.,  P.S., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato F. O., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato U. F.; 

- controricorrenti - 

avverso la sentenza n. 749/2016 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata l'08/02/2016; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 31/05/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Franca Bo. ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 1132/2016 dell'8 febbraio 2016. La sentenza impugnata ha accolto in parte l'appello proposto da Ma. Te. La Va., An. Sa., Ag. Al., Gu. Ma., Bi. Li., Fr. Na., Sa. Pi. e Ug. Fr., ed ha perciò ordinato a Fr. Bo. la demolizione del manufatto coperto (tettoia con angolo cottura) realizzato in sopraelevazione su porzione del suo terrazzo, sito al piano attico dell'edificio condominiale di via Bisogno 24, Roma, in quanto lesivo del decoro architettonico, dovendosi questo riguardare non soltanto con riferimento alla facciata principale del palazzo. La Corte di Roma ha ricavato dall'espletata CTU elementi di convincimento per concludere che la tettoia realizzata dalla Bo. fosse elemento pregiudizievole per l'estetica del prospetto dell'edificio, ben visibile dalla strada. La Corte d'appello ha ritenuto sussistente anche il pregiudizio economico subito dal fabbricato per la manomissione del suo decoro architettonico. Resistono con controricorso Ma. Te. La Va., An. Sa., Ag. Al., Gu. Ma., Bi. Li., Fr. Na., Sa. Pi. e Ug. Fr..

Il primo motivo di ricorso di Fr. Bo. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1127 c.c., e dell'art. 116 c.p.c, sostenendo che la lesione del decoro architettonico debba considerarsi soltanto con riferimento alla facciata principale dell'edificio.

Anche il secondo motivo di ricorso di Fr. Bo. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1127 c.c., e dell'art. 116 c.p.c, per aver la Corte d'Appello erroneamente ritenuto sussistente un pregiudizio economico per il fabbricato.

Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c, in relazione all'art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c, su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell'art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione e si rivelano del tutto infondati.

E' noto come l'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell'edificio che non la consentono, ovvero dall'aspetto architettonico dell'edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.

L'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, e verificando l'esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito (cfr. Cass. Sez. 2 -, Sentenza n. 23256 del 15/11/2016 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10048 del 24/04/2013; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2865 del 07/02/2008; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1025 del 22/01/2004).

Non rileva decisivamente il distinguo che pone la ricorrente fra facciata principale, o meno, dell'edificio, in quanto, nell'ambito del condominio edilizio, le facciate stanno ad indicare l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. La facciata rappresenta, quindi, l'immagine stessa dell'edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile.

Una volta riscontrato, poi, il pregiudizio all'aspetto architettonico, esso si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi pure economico del fabbricato.

Deve ancora una volta ribadirsi (visto il concreto contenuto delle censure in esame, che invocano sotto certi profili a questa Corte una rivalutazione delle emergenze istruttorie, e non un controllo di legittimità) che l'indagine rivolta a stabilire se in concreto ricorra il denunciato danno all'aspetto della facciata rientra nei poteri del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1297 del 07/02/1998), se non nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Il ricorso va perciò rigettato e la ricorrente va condannata a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma I-bis dello stesso art. 13. 

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 6 - 2 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 31 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2017

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VIZI E DIFETTI COSTRUTTIVI. RESPONSABILITA’ DEL COSTRUTTURE E LEGITTIMAZIONE AD AGIRE DELL’AMMINISTRATORE

A seguito di gravi vizi e difetti riscontrati all’immobile, il Condominio conveniva in giudizio il costruttore che nel frattempo aveva venduto l’intero stabile. L’impresa costruttrice respinge ogni responsabilità in quanto la costruzione dell’edifico era stata appaltata ad altra impresa. Gli Ermellini evidenziano che la giurisprudenza della Cassazione è costante nell'affermare che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo) di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo.

Nella circostanza l’impresa convenuta aveva eccepito la legittimazione processuale dell’amministratore. Sull’argomento i Giudici di Piazza Cavour riconoscono la legittimazione a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9911 - VIZI E DIFETTI COSTRUTTIVI

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9911

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. PETITTI   Stefano -  Presidente  

Dott. MANNA  Felice  -  rel. Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto  -  Consigliere  

Dott. COSENTINO Antonella  -  Consigliere   

Dott. SCARPA  Antonio  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:         

                                 

ORDINANZA

sul ricorso 6179/2013 proposto da: 

C.I.C. DI COSTRUZIONI GENERALI SC, , in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato A. F.; 

- ricorrente - 

CONTRO

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. F. T., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato F. B.; 

- controricorrenti - 

avverso la sentenza n. 539/2012 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il 07/03/2012.

RITENUTO IN FATTO

Il condominio "(OMISSIS)", sito in (OMISSIS), conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Dolo, l'Impresa Cooperativa di Costruzioni Generali - Clea, per sentirla condannare, quale venditrice-costruttrice del fabbricato condominiale, alla eliminazione di gravi difetti costruttivi dell'edificio.

Parte convenuta nel resistere in giudizio eccepiva il difetto di legittimazione dell'amministratore del condominio, non trattandosi di interventi di tutela conservativa dell'edificio comune; e negava la propria responsabilità, essendosi limitata a vendere le singole unità abitative dell'edificio, la cui realizzazione aveva appaltato a terzi (la Andromeda Costruzioni s.r.l.).

Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava la Clea ad eliminare i difetti così come accertati dal c.t.u. nominato nel giudizio.

L'appello della Clea era respinto) dalla Corte distrettuale di Venezia, con sentenza n. 539 pubblicata il 7.3.2012. Riteneva la Corte territoriale che l'amministratore del condominio era stato debitamente autorizzato con delibera che, sebbene non riprodotta in appello, era stata pacificamente adottata dall'assemblea condominiale e non oggetto d'impugnazione. Come risultante da apposita attestazione del comune di (OMISSIS), il condominio non era inadempiente all'obbligo di trasferire al comune stesso alcune aree da asservire ad uso pubblico, conformemente alla convenzione di lottizzazione stipulata il 26.3.1990 tra il comune e la Clea e all'accordo concluso il 14.6.1999 tra quest'ultima e il condominio. Infine, dovevano condividersi le osservazioni del c.t.u., il quale aveva rilevato che la Clea non aveva ottemperato all'obbligo di eliminare i difetti riscontrati, per cui correttamente il giudice di primo grado aveva condannato detta cooperativa a porvi rimedio secondo le modalità suggerite dal c.t.u. stesso.

Per la cassazione di tale sentenza l'Impresa Cooperativa di Costruzioni Generali - Clea propone ricorso, affidato a quattro motivi.

Resiste con controricorso il condominio "(OMISSIS)".

Attivato il procedimento camerale ex art. 380-bis c.p.c., comma 1, inserito, a decorrere dal 30 ottobre 2016, dal D.L. 31 agosto 2016, n. 168, art. 1-bis, comma 1, lett. A, convertito, con modificazioni, dalla L. 25 ottobre 2016, n. 197, la parte controricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. - Il primo motivo lamenta, congiuntamente, il vizio motivazionale della sentenza impugnata e la violazione degli artt. 1669 e 1130 c.c.; il secondo mezzo espone, del pari, la carente motivazione e la violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. e art. 115 c.p.c.; il terzo motivo allega la violazione o falsa applicazione dell'art. 1160 c.c. (recte, 1460); il quarto motivo allega il vizio di extrapetizione della sentenza impugnata, perchè la domanda proposta dal condominio avrebbe dovuto essere "ancorata" alla convenzione stipulata tra le parti il 14.6.1999, non avente minimamente ad oggetto la modalità di esecuzione delle opere edilizie.

2. - I motivi, da esaminare congiuntamente per la loro interrelazione, sono manifestamente infondati.

Premesso che il vizio di motivazione, secondo il paradigma dell'art. 360 c.p.c., n. 5 (nel testo, applicabile alla fattispecie ratione temporis, anteriore alle modifiche di cui al n. 83/12, convertito in L. n. 134 del 2012), può avere ad oggetto solo fatti decisivi e controversi e non questioni inerenti alla corretta interpretazione di legge, va rilevato che la giurisprudenza di questa Corte è costante nell'affermare che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo) di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo (Cass. nn. 2238/12, 8140/04, 4622/02, 9853/98, 3146/98, 9313/97 e 8109/97).

E' nella specie è la stessa parte odierna ricorrente ad affermare a chiare lettere di aver venduto ai singoli condomini le unità immobiliari dell'unico edificio la cui costruzione essa, in qualità di proprietaria del terreno, affidò in appalto ad un terzo (v. pag. 3 del ricorso).

2.1. - Non scalfita la riconduzione della fattispecie alla previsione dell'art. 1669 c.c., così come operata dalla Corte di merito, va da sè che:

a) sussiste la legittimazione ad processum dell'amministratore, anche a prescindere dall'esistenza, dalla prova e dal quorum della delibera di autorizzazione a proporre la domanda giudiziale; infatti, l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano.) porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale, anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale (Cass. nn. 17484/06, 12231/02, 3304/00 e 8294/99);

b) sono irrilevanti le vicende relative alla convenzione 14.6.1999 tra la Clea e il condominio; invero, indipendentemente dalla natura extracontrattuale (secondo la giurisprudenza) o contrattuale (secondo la dottrina prevalente) dell'azione ex art. 1669 c.c., la responsabilità per gravi difetti dell'opera non è inquadrabile entro un nesso di corrispettività tra le prestazioni, per cui la relativa azione non è paralizzata dall'eccezione d'inadempimento relativa ad un (diverso) rapporto;

c) in ogni caso e in aggiunta, l'accertamento positivo operato nella sentenza impugnata, la quale ha ritenuto, sulla base della deposizione del teste B. e dell'attestazione del comune in data 22.3.2004, adempiuta l'obbligazione assunta dal condominio verso la Clea con l'accordo del 14.6.1999, involge un accertamento di fatto non sindacabile sulla base delle obiezioni di puro merito mosse dalla ricorrente.

3. - In conclusione il ricorso va respinto.

4. - Seguono le spese, liquidate come in dispositivo, a carico della parte ricorrente.

5. - Ricorrono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, a carico della parte ricorrente, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alle spese, che liquida in Euro 4.200,00, oltre spese forfettarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 20 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2017

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COMUNICATO STAMPA

Acquistare casa: i passi da seguire nel nuovo vademecum delle Entrate

Le guide dell’Agenziaon-line: nel triennio 2014-2016 3,6mln di visitatori unici e 4,1 mln di download

Dal calcolo delle imposte ai requisiti per le agevolazioni fiscali: un vademecum che arricchisce la sezione “L’Agenzia informa” del sito delle Entrate relativo alle guide fiscali e spiega i vari step da seguire per concludere l’acquisto di un immobile. La guida descrive, anche con esempi pratici le principali regole da osservare quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione. L’obiettivo della guida, relativa sia alle compravendite tra privati sia a quelle tra imprese e privati, è quello di fornire un utile supporto informativo alle persone fisiche che intendono acquistare un immobile e che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Le guide delle Entrate - Sempre in continuo aggiornamento la sezione online delle guide “L’Agenzia informa”, pensata per garantire un accesso semplice e intuitivo alle informazioni sugli argomenti fiscali di maggior interesse per i cittadini. Al suo interno, i contribuenti hanno la possibilità di consultare in modo tradizionale le guide e di scaricarle nel formato pdf. Sono stati ben 3,6 milioni i contribuenti che nel triennio 2014-2016 hanno visitato le guide dell’Agenzia per un totale di 4,1 milioni di download.

Cosa fare prima dell’acquisto - Prima di procedere all’acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile. Come primo passo, bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene; a tal fine l’Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.

L’opzione del contratto preliminare – Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.

Il calcolo delle imposte - Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa” – Il vademecum passa poi in rassegna i requisiti per accedere al beneficio legato all’acquisto della prima abitazione. Nel caso del venditore privato o dell’impresa esente da Iva, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%. La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Quando si ha già una “prima casa” – Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Le Faq dedicate – La guida contiene anche un elenco di quesiti posti dai contribuenti su alcune delle casistiche più ricorrenti. Alcuni esempi: come comportarsi se si riceve un accertamento dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare; il rapporto tra la sussistenza delle agevolazioni e il trasferimento della residenza; la possibilità di usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede la nuda proprietà su un’altra abitazione.

La guida è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente percorso: L’Agenzia > L’Agenzia comunica > Prodotti editoriali > Guide fiscali.

Roma, 19 aprile 2017

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PER UN SOPPALCO USATO COME RIPOSTIGLIO NON SERVE IL PERMESSO DI COSTRUIRE

Il Consiglio di Stato ha affermato che non sono necessarie autorizzazioni per realizzare un soppalco destinato a ripostiglio. Al contrario, se il soppalco incrementa la superficie dell’immobile e può essere utilizzato per soggiornarvi, va sempre richiesto il permesso di costruire come previsto dal dall'art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 per l’incremento delle superfici dell'immobile e in una prospettiva di ulteriore carico urbanistico.

per scaricare la pronuncia del Consiglio di Stato CLICCA QUI

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CONSIGLIO DI STATO 02 MARZO 2017, N, 985 - soppalco ad uso ripostiglio

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CONSIGLIO DI STATO 02 MARZO 2017, N, 985

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL CONIGLIO DI STATO

IN SEDE GIURISDIZIONALE SEZIONE SESTA

ha pronunciato la seguente:                                          

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4705 del 2012, proposto da:

Cristina Gherbezza, Raffaele Lucio Maria Buongiorno, rappresentati e difesi dall'avvocato Gregoria Maria Failla, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, corso Trieste, 87;

CONTRO

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa per legge dall’avvocato Rodolfo Murra, domiciliata in Roma, via del Tempio di Giove N.21;

per la riforma della sentenza del TAR Lazio, sede di Roma, sezione I quater 30 novembre 2011 n. 9401, resa fra le parti, con la quale è stato respinto il ricorso per annullamento della determinazione dirigenziale 29 settembre 2006 n.1803 di Roma Capitale, di demolizione in quanto abusive di opere realizzate senza permesso di costruire all’interno di un’unità immobiliare sita a Roma, in via Ascoli Piceno n.17; 

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 9 febbraio 2017 il Cons. Francesco Gambato Spisani e uditi per le parti gli avvocati Failla e Garofoli, in dichiarata delega dell’avv. Murra;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO  

I ricorrenti appellanti hanno impugnato in primo grado il provvedimento indicato in epigrafe, con il quale hanno ricevuto ingiunzione a demolire, in quanto realizzate senza permesso di costruire, una serie di opere realizzate all’interno di un immobile di proprietà - sito a Roma, via Ascoli Piceno 17, e distinto al catasto al f. 622 part. 300 sub. 501- costituite da una struttura di putrelle in ferro orizzontali e verticali, disposte in modo da formare un soppalco a forma di “L” della superficie di circa 24,80 mq all’interno di un locale più ampio. L’area soppalcata al piano superiore consiste di un solaio in muratura con due finestre, posto ad altezza variabile da un soffitto irregolare, da metri 2,30 a metri 1.55 circa; la struttura del soppalco poggia invece per circa 20 mq su una pedana in muratura di circa 0,40 metri di altezza, ha un distacco di metri 1,88 e un’altezza interna praticabile di circa 1,45 metri; per la parte restante di circa 4,80 mq poggia sul piano di calpestio ed ha un distacco di 2,10 metri. L’area sottostante il soppalco è poi priva di finestre, con nuove tramezzature  ed attacchi per impianti idrici ed elettrici (v. doc. 1 in primo grado ricorrenti appellanti, ordinanza impugnata). 

Con la sentenza indicata in epigrafe, il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo in sintesi estrema che l’intervento fosse effettivamente soggetto a permesso di costruire, mai ottenuto né richiesto.

Contro tale sentenza, i ricorrenti in primo grado propongono appello, affidato a due motivi:

- con il primo di essi, deducono propriamente eccesso di potere per carenza di presupposti e mancanza di motivazione. Premettono in fatto che, a loro dire, da un lato per l’opera in questione sarebbe stato pendente un procedimento di condono  edilizio, su istanza dei precedenti proprietari, certi Salvi; dall’altro, che per una porzione dello stesso immobile sarebbe stata emessa un’analoga ordinanza, annullata dal TAR del Lazio con sentenza 30 gennaio 2007 n.636. Ciò premesso, sostengono che l’intervento, in quanto soppalco non praticabile, non sarebbe soggetto a permesso di costruire, contrariamente a quanto ritenuto dal Giudice di primo grado. 

Ciò sarebbe stato in qualche modo riconosciuto dall’Autorità giudiziaria penale, che ne avrebbe disposto il dissequestro;

- con il secondo motivo, deducono violazione degli artt. 33 e 37 T.U. 6 giugno 2001 n.380, perché il Giudice di primo grado non avrebbe valutato la presentazione da parte loro di una denuncia di inizio attività – DIA a sanatoria, che in ogni caso avrebbe dovuto far venir meno l’abuso.

L’amministrazione ha resistito, con atto 4 giugno e memoria 7 giugno 2016, e chiesto che l’appello sia respinto.

Con memoria 29 dicembre 2016, i ricorrenti appellanti hanno invece insistito sulle loro asserite ragioni.

All’udienza del giorno 9 febbraio 2017, la Sezione ha trattenuto il ricorso in decisione.

DIRITTO

1. Il primo motivo di appello è fondato ed assorbente, nei termini che seguono. 

2. In base ad un rilievo logico, prima che giuridico, la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, di solito come nella specie, un’abitazione, interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

3. In linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione  dell'immobile preesistente, ai sensi dell'art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell'immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico: così per tutte C.d.S. 3 settembre 2014 n.4468. Si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno. 

4. Quest’ultima è l’ipotesi che si verifica nel caso di specie, in cui, come detto in narrativa, lo spazio realizzato con il soppalco è un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone: si tratta, in buona sostanza, di un ripostiglio.

5. Quanto sopra è sufficiente per affermare l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione impugnata, che va annullata, in riforma della sentenza di primo grado, perché fondata, in sintesi, su un presupposto non corretto.

6. Va invece assorbito il secondo motivo, che si fonda sul rapporto fra l’ordinanza impugnata ed un fatto ulteriore, la presentazione in un momento successivo della DIA. E’ evidente infatti che, annullata l’ordinanza stessa, la possibilità che rispetto alla demolizione da essa ordinata si sia prodotta una sanatoria è priva di rilievo.

Spetterà invece all’amministrazione, nel prosieguo della propria attività, valutare se l’opera compiuta integri un diverso e minore tipo di abuso, e in caso affermativo se esso sia stato sanato dalla DIA in questione. Ciò però rientra nel futuro esercizio di poteri amministrativi, sui quali il Giudice non può pronunciare.

7. La particolarità della fattispecie è giusto motivo per compensare per intero fra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto (ricorso n.4705/2012), lo accoglie e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, accoglie il ricorso di primo grado e annulla la determinazione dirigenziale di demolizione 29 settembre 2006 n.1803 di Roma Capitale. Compensa per intero fra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 febbraio 2017 con l'intervento dei magistrati:

Sergio Santoro, Presidente

Carlo Deodato, Consigliere

Bernhard Lageder, Consigliere

Vincenzo Lopilato, Consigliere

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

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Nel 2016 gli acquisti immobiliari crescono del 18,4%

Nel 2016 gli acquisti immobiliari crescono del 18,4%, superando 1 mln di scambi Torino, Bologna, Genova e Milano guidano il mercato delle abitazioni Tutti i dati nello studio dell’Osservatorio del mercato immobiliare delle Entrate

Terzo anno consecutivo in positivo per il mercato italiano del mattone che fa registrare una crescita a doppia cifra, superando il milione di immobili compravenduti: un risultato che non veniva raggiunto dal 2011. Con un incremento del 16,4% degli scambi nell’ultimo trimestre dell’anno, il 2016 chiude infatti con un +18,4%.

Nell’anno appena trascorso, l’incremento più alto ha interessato il settore produttivo (+22,1%), seguito dalle pertinenze (+19,2%), dal residenziale (+18,9%), dal commerciale (+16,6%) e dal terziario (+12,5%).

Tra le grandi città il mercato delle abitazioni è stato particolarmente vivace a Torino, che incrementa le compravendite del 26,4% rispetto al 2015, a Bologna (+23,7%), Genova (+22,9%) e Milano (+21,9%).

È il quadro che emerge dalla Nota dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate pubblicata oggi, che fornisce un’analisi dell’andamento del mattone nel IV trimestre del 2016 e fornisce una sintesi dell’intero anno appena trascorso.

2010      2011      2012       2013     2014     2015      2016  

-0,1%   -1,9%    -24,8%   -8,9%   +1,8%   +4,7%   +18,4%

Variazione annuale del mercato immobiliare rispetto all'anno precedente

Abitazioni, mutui e pertinenze - Nonostante un leggero rallentamento dei tassi di crescita nella seconda parte dell’anno, specialmente nelle regioni centrali e meridionali, il 2016 segna un importante risultato nelle compravendite delle abitazioni, con un +18,9% e 528.865 unità immobiliari scambiate. La crescita è sostanzialmente omogenea, sia nei comuni capoluogo (+18,7%) che in quelli non capoluogo (+19,1%). Rispetto al 2015 aumenta anche l’acquisto della nuda proprietà (+11,5%), più accentuata nei comuni non capoluogo (+12,5%) rispetto ai capoluoghi (+ 9,5%), mentre un forte rialzo si registra negli acquisti tramite mutuo ipotecario, che aumentano del 27,3%. Coerentemente con la diminuzione dei tassi di interesse e la stabilità del capitale erogato medio per unità, scende del 4% rispetto al 2015 la rata mensile iniziale, portandosi a livello medio nazionale che si aggira sui 570 euro.

Sono in linea con il settore residenziale anche le compravendite delle pertinenze (+19,2%), riconducibili in larga parte ad immobili al servizio delle abitazioni, come cantine, box e posti auto, che hanno raggiunto 411.003 transazioni.

Torino guida la classifica nel residenziale - Tra le otto principali metropoli italiane, il 2016 premia la performance del mercato delle abitazioni di Torino, che con 12.342 compravendite cresce del 26,4% rispetto all’anno precedente. Superano oltre 20 punti percentuali di rialzo anche Bologna (+23,7%), Genova (+22,9%), Milano (+21,9%), mentre mostrano una crescita più contenuta Napoli (+17,1%), Firenze (+16,0%) e Roma (+10,6%). Palermo si rivela il mercato residenziale meno dinamico, con 4.795 scambi, pari al +9,2%.

L’andamento di negozi, uffici e capannoni industriali - Il 2016 fa segnare a livello nazionale variazioni positive per tutti i comparti e per tutti i trimestri di rilevazione. Tra i settori del mercato non residenziale, le compravendite di uffici e istituti di credito segnano una crescita del 12,5% e 9.946 transazioni, anche se l’andamento annuo ha mostrato oscillazioni più evidenti rispetto agli altri comparti. Il settore commerciale ha registrato un’inversione di tendenza, con tassi costantemente positivi e stabilmente a doppia cifra sull’intero territorio nazionale. In particolare sono state scambiate 30.586 unità, con un incremento del 16,6% rispetto al 2015. Il settore produttivo (capannoni e industrie) ha prodotto, infine, la crescita più significativa, in termini percentuali, all’interno del comparto non residenziale, con un +22,1% e 11.287 transazioni.

Ulteriori dettagli - La Nota trimestrale Omi relativa al quarto trimestre 2016, completa di tabelle e grafici di dettaglio, anche nella versione in lingua inglese, può essere scaricata dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate, www.agenziaentrate.gov.it, seguendo questo percorso: Documentazione > Osservatorio del mercato immobiliare > Pubblicazioni > Note trimestrali.

Roma, 1 marzo 2017

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La responsabilità dell’amministratore per il crollo dell’edificio condominiale a seguito di evento sismico

In tema di responsabilità penale dell’amministratore in ordine alla deliberazioni assembleari in materia di sicurezza la giurisprudenza (C.Cass. pen. sent. n. 15759/2001 e sent.n. 6596/2008) ) afferma che: "In tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all’amministratore di adoperarsi al riguardo, sussiste a carico del singolo condomino l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa".

La sentenza è assai importante per tutti i lavori necessari per assicurare l’incolumità sia pubblica che condominiale. Invero è noto che la sicurezza costa e pertanto assai sovente i condomini, al fine di evitare che l’assemblea deliberi le somme di denaro necessarie per eseguire le opere opportune, fanno mancare il loro numero (le cosiddette teste) o le maggioranze previste dal codice civile. A volte tale comportamento trova il suo fondamento su un concetto errato di impunità giuridica dei soggetti assenti all’assemblea condominiale e sull’affidamento, parimenti erroneo, che i provvedimenti e le diffide di sicurezza dell’autorità competente saranno notificate soltanto all’amministratore e che pertanto nessuna responsabilità giuridica incomba al callido condomino “disertore” dell’assemblea.

La sentenza, invece, afferma l’esistenza di una responsabilità solidale dei condomini di fronte ai loro comportamenti omissivi che pregiudichino il principio fondante del nostro ordinamento giuridico ovvero quello del “neminem laedere”. In particolare laddove i condomini non si presentino all’assemblea deputata alla decisione degli interventi urgenti ed indifferibili, ovvero votino contro l’adozione degli stessi, l’amministratore, per tutelarsi, potrà comunicare all’autorità competente il verbale assembleare contenente il nome degli assenti o dei contrari per l’adozione nei loro confronti, in ossequio ai principi esposti nella predetta sentenza, delle ordinanze contingibili ed urgenti la cui inosservanza è sanzionata penalmente dall’art. 650 c.p. con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino ad euro 206.

Altra sentenza ( C.Cass. Sent. 214101/2009) ha ribadito tali principi sostenendo quanto segue:

“In tema di omissione di lavori che minacciano rovina negli edifici condominiali ( nella specie, i solai dei locali garage), nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento dei fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. a carico dell’amministratore del condominio per non avere attuato interventi che erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa. (Nell’affermare tale principio, la Corte ha anche chiarito che, nel caso previsto dal terzo comma della citata norma, al fine di andare esente da responsabilità, è sufficiente per l’amministratore intervenire sugli effetti della rovina, interdicendo, ove ciò sia possibile, l’accesso o il transito delle persone).” 

La Corte di Cassazione (sent n. 28751/2016) ha annullato senza rinvio, perchè il fatto non sussiste, la sentenza che aveva condannato per omicidio colposo plurimo e di lesioni personali un amministratore condominiale il quale, anche in qualità di ingegnere di progettista e di direttore dei lavori, aveva progettato il tetto di copertura dell’edificio omettendo di effettuare ogni valutazione di adeguatezza sismica dell’edificio che collassava interamente a seguito di un terremoto. La sentenza premette che deve essere esclusa la natura eccezionale ed imprevedibile dell’evento simico nel contesto storico in cui è accaduto, nella città dell’Aquila, tuttavia assolve l’amministratore poiché la sentenza di condanna non ha adeguatamente motivato sulla delibera assembleare di approvazione dei lavori di consolidamento dell’edificio. Invero la Corte di Cassazione sostiene che la sentenza di condanna non motiva adeguatamente in ordine alla probabilità che l’assemblea condominiale avrebbe effettivamente deliberato, a fronte delle informazioni fornite dall’amministratore, ed all’esito delle doverose verifiche sullo stato del palazzo, “l’effettuazione di non meglio specificate opere di consolidamento dell’intero.

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano

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IMMOBILE IN LEASING: per illeciti commessi dall'utilizzatore il condominio può agire nei confronti del concedente?

In caso di utilizzo dell'immobile in leasing il condominio può chiamare in giudizio anche il concedente per gli illeciti commessi dall'utilizzatore.

Tribunale di Roma, Sent. 2 agosto 2016 n.15542

Il Tribunale di Roma applica anche al leasing un criterio già pacifico in materia di locazione: per gli illeciti commessi dal conduttore nell'utilizzo delle parti comuni può essere convenuto in giudizio non solo il conduttore stesso ma anche il locatore dell'immoblle, che è tenuto a vigilare sulla sua condotta e sul rispetto delle norme del regolamento.

Come è noto il leasing, oggi disciplinato da più atti normativi, costituisce un contratto atipico riconducibile in sostanza alla locazione.

Il leasing consente all'utilizzatore di utilizzare il bene oggetto di leasing, che resta in proprietà del concedente.

Nella realtà condominiale il concedente riveste la qualità di condomino mentre l'utilizzatore ha in sostanza i diritti e gli obblighi del conduttore.

E' dunque applicabile anche al godimento in leasing il principio della legittimazione passiva concorrente fra concedente (proprietario) e utilizzatore (assimilabile al conduttore) per gli illeciti che quest'ultimo compia in violazione delle regole condominiali, con la conseguenza che anche il concedente risponde al condominio per gli illeciti dell'utilizzatore.

di Carlo Patti

consulente legale

ANACI Roma

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Quotazioni immobiliari: i dati relativi al primo semestre 2016

COMUNICATO STAMPA

Quotazioni immobiliari, online i dati relativi al primo semestre 2016

Sono consultabili sul sito dell’Agenzia delle Entrate e tramite l’applicazione per smartphone Omi Mobile i dati relativi alle quotazioni immobiliari del primo semestre 2016, che forniscono un’indicazione dei prezzi al metro quadro per diverse tipologie di immobili. Inoltre, da oggi le quotazioni possono essere anche scaricate, accedendo alla banca dati tramite i servizi online dell’Agenzia, Entratel e Fisconline.

GEOPOI® , quotazioni immobiliari a portata di zoom - Le quotazioni immobiliari dell’Osservatorio consentono di avere un’indicazione di massima del valore di mercato degli immobili nel settore residenziale, commerciale, terziario e produttivo. Cittadini, istituzioni e operatori del settore possono consultare i valori tramite ricerca testuale oppure tramite il servizio di navigazione territoriale GEOPOI® , il framework cartografico realizzato da Sogei, che permette una navigazione interattiva su mappa. L’interfaccia è disponibile anche tramite l’applicazione Omi mobile, accessibile da smartphone o tablet: digitando sul proprio browser l’indirizzo http://m.geopoi.it/php/mobileOMI/index.php è, infatti, possibile conoscere le informazioni relative agli immobili in base a semestre, Provincia, Comune, zona Omi e destinazione d’uso.

La banca dati apre al download - Da oggi è attivo, inoltre, il servizio di download gratuito delle quotazioni immobiliari per gli utenti registrati a Fisconline e ad Entratel, che potranno scaricare i dati a partire dal primo semestre di quest’anno. Per avviare il download è richiesta, quindi, la registrazione ai servizi online dell’Agenzia, necessaria per garantire una maggiore sicurezza degli accessi.

Come consultare i dati - Collegandosi al sito internet www.agenziaentrate.it, nella sezione Documentazione > Osservatorio del Mercato Immobiliare > Banche dati > Quotazioni immobiliari è possibile consultare anche le quotazioni dei semestri precedenti, a partire dal secondo semestre 2013.

Roma, 14 ottobre 2016

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