DELIBERE IMPUGNABILI SOLO DAL CONDOMINO NON CONVOCATO

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea. Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

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CASSAZIONE 31 MARZO 2017, N. 8520 - in tema di impugnativa assembleare

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CASSAZIONE 31 MARZO 2017, N. 8520

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. BIANCHINI Bruno -  Presidente  

Dott. LOMBARDO  Luigi Giovanni -  rel. Consigliere   

Dott. D’ASCOLA  Pasquale  -  Consigliere   

Dott. GRASSO  Giuseppe  -  Consigliere   

Dott. SCALISI  Antonino  -  Consigliere   

ha pronunciato la seguente:  

                                        

SENTENZA

sul ricorso 3949/2013 proposto da:

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato F. F., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato M. R. F.; 

- ricorrente - 

CONTRO

B.A., elettivamente domiciliato in ROMA,, presso lo studio dell'avvocato P. S., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato M. D.; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 5595/2011 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 23/12/2011; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/02/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO; 

udito l'Avvocato F. F., difensore del ricorrente che ha chiesto di riportarsi al ricorso e alla memoria; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.                 

FATTI DI CAUSA

1. - B.A. convenne in giudizio il Condominio dell'edificio sito in (OMISSIS), chiedendo la declaratoria di nullità della deliberazione assembleare del 27.4.2000, per avere l'amministratore del condominio omesso di inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea agli acquirenti di alcune delle unità immobiliari che l'attore aveva veduto a terzi ricavandole dall'originario unico locale seminterrato (in particolare, dall'originario unico locale aveva ricavato due appartamenti e cinque garage, alienando un appartamento e un garage) e per avere continuato ad imputare ad esso attore - nonostante la comunicazione dell'avvenuta vendita - le spese condominiali relative all'intera originaria unità immobiliare.

Nella resistenza del condominio convenuto, il Tribunale di Tivoli (Sezione distaccata di Palestrina) accolse la domanda attorea e dichiarò la nullità della deliberazione impugnata.

2. - Sul gravame proposto dal Condominio, la Corte di Appello di Roma, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, annullò la deliberazione assembleare impugnata.

3. - Per la cassazione della sentenza di appello ricorre il Condominio dell'edificio sito in (OMISSIS) sulla base di quattro motivi.

Resiste con controricorso B.A..

Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Preliminarmente, va esaminata l'istanza di declaratoria di estinzione del procedimento per intervenuta cessazione della materia del contendere, avanzata nel controricorso dal B., in ragione del fatto che il 4.5.2012 sono state approvate le nuove tabelle millesimali relative al condominio, con le quali si tiene conto delle nuove unità ricavate dall'attore dall'originario unico locale seminterrato.

L'istanza va rigettata, in quanto l'approvazione delle nuove tabelle è intervenuta successivamente all'adozione della deliberazione impugnata, così rimanendo impregiudicata la questione circa la sua legittimità.

2. - Superata l'eccezione di estinzione del procedimento, può passarsi all'esame dei motivi.

2.1. - Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la Corte di Appello omesso di considerare che, in presenza di tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale di natura contrattuale, non era possibile convocare "soggetti diversi da quelli indicati espressamente nelle tabelle".

La censura non è fondata.

Com'è noto, le tabelle millesimali di un condominio hanno funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino (Sez. 2, n. 3251 del 27/03/1998). Rimane, pertanto, nella facoltà di ciascun condomino alienare in tutto o in parte l'immobile di sua proprietà esclusiva e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento - anche parziale - della proprietà, provvedendo ad inviare la convocazione dell'assemblea ai nuovi proprietari.

Naturalmente, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse (salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini) (Cass., Sez. 2, n. 3701 del 31/05/1988).

In altre parole, la proprietà delle unità immobiliari facenti parte del condominio è indipendente dalle tabelle millesimali; e il condominio è tenuto a prendere atto del trasferimento delle dette unità, convocando gli attuali effettivi proprietari, che hanno diritto di partecipare all'assemblea, fermo restando che i millesimi vanno calcolati sulla base delle tabelle vigenti (tanto ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari, che ai fini del riparto delle spese).

Nella specie, pertanto, avendo il B. comunicato la sopravvenienza di nuovi proprietari, il condominio era tenuto a convocarli all'assemblea.

2.2. - Col secondo motivo, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la Corte di Appello omesso di dichiarare inammissibile per difetto di legittimazione attiva la domanda di annullamento della delibera assembleare proposta dall'attore per la mancata convocazione di altri condomini.

Questo motivo è fondato.

Come già affermato da questa Corte, in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea (cfr. Cass., n. 17486 del 2006; n. 10338 del 2014). Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

Nella specie, il B., essendo stato ritualmente convocato all'assemblea, non avrebbe potuto impugnare la delibera per mancata convocazione di altro condomino, essendo il medesimo - in proposito - carente di legittimazione attiva. La domanda così proposta risulta improponibile, con la conseguenza che - ai sensi dell'art. 382 c.p.c., u.c., la sentenza impugnata va cassata senza rinvio.

2.3. - Il terzo motivo e il quarto motivo rimangono assorbiti.

3. - In definitiva, in accoglimento del secondo motivo, la sentenza impugnata va cassata senza rinvio ai sensi dell'art. 382 c.p.c., u.c., per improponibilità della domanda. Va invece rigettato il primo motivo e vanno dichiarati assorbiti gli altri.

Avuto riguardo alla peculiarità della fattispecie, le spese di tutti i gradi del giudizio vanno interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti gli altri; cassa senza rinvio la sentenza impugnata; compensa tra le parti le spese dell'intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 16 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2017

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Il condomino può intervenire nella discussione in assemblea anche se risulta assente

Cassazione Sentenza 14 luglio 2015 n. 14698

La vicenda riguarda una delibera assembleare, nella quale, pur risultando assente un condomino, questo risultava essere intervenuto nella discussione di un argomento all'ordine del giorno.

La questione giuridica posta a base dell'impugnazione della delibera, proposta dallo stesso condomino, verteva sulla possibilità di considerarlo presente fin dall'inizio, con la inammissibilità dell'impugnazione per mancanza di un voto contrario, ovvero sulla possibilità di considerarlo intervenuto solo in un momento successivo con la conseguente possibilità di impugnare i punti alla cui discussione e votazione non ha partecipato.

Con la sentenza in commento la Corte di Cassazione ha ritenuto che il condomino sia stato presente fin dall'inizio dell'assemblea e la sua omessa presenza costituisce un errore materiale, inidoneo ad invalidare la delibera assunta.

Al fine di evitare possibili contenziosi, se il condomino interviene in assemblea quando la discussione è già avviata, è necessario dare atto dell'intervento tardivo.

Questa pronuncia evidenzia quanto sia importante la verifica delle presenze nelle fasi preliminari dell'assemblea, non disgiunta dalla rigorosa disamina della regolarità della convocazione, all'esito di tale preliminare verifica è altrettanto importante una corretta ed attenta verbalizzazione della sopravvenuta presenza di condomini in assemblea ovvero del loro abbandono in Corso di discussione.

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Articolo 2377 - Annullabilità delle deliberazioni

Annullabilità delle deliberazioni 

- [1] Le deliberazioni dell'assemblea, prese in conformità della legge e dell'atto sostitutivo, vincolano tutti i soci, ancorché non intervenuti o dissenzienti. (2)

- [2] Le deliberazioni che non sono prese in conformità della legge o dello statuto possono essere impugnate dai soci assenti, dissenzienti od astenuti, dagli amministratori, dal consiglio di sorveglianza e dal collegio sindacale.

- [3] L'impugnazione può essere proposta dai soci quando possiedono tante azioni aventi diritto di voto con riferimento alla deliberazione che rappresentino, anche congiuntamente, l'uno per mille del capitale sociale nelle società che fanno ricorso al mercato del capitale di rischio e il cinque per cento nelle altre; lo statuto può ridurre o escludere questo requisito. Per l'impugnazione delle deliberazioni delle assemblee speciali queste percentuali sono riferite al capitale rappresentato dalle azioni della categoria.

- [4] I soci che non rappresentano la parte di capitale indicata nel comma precedente e quelli che, in quanto privi di voto, non sono legittimati a proporre l'impugnativa hanno diritto al risarcimento del danno loro cagionato dalla non conformità della deliberazione alla legge o allo statuto.

- [5] La deliberazione non può essere annullata: 

1) per la partecipazione all'assemblea di persone non legittimate, salvo che tale partecipazione sia stata determinante ai fini della regolare costituzione dell'assemblea a norma degli articoli 2368 e 2369;

2) per l'invalidità di singoli voti o per il loro errato conteggio, salvo che il voto invalido o l'errore di conteggio siano stati determinanti ai fini del raggiungimento della maggioranza richiesta;

3) per l'incompletezza o l'inesattezza del verbale, salvo che impediscano l'accertamento del contenuto, degli effetti e della validità della deliberazione.

- [6] L'impugnazione o la domanda di risarcimento del danno sono proposte nel termine di novanta giorni dalla data della deliberazione, ovvero, se questa è soggetta ad iscrizione nel registro delle imprese, entro novanta giorni dall'iscrizione o, se è soggetta solo a deposito presso l'ufficio del registro delle imprese, entro novanta giorni dalla data di questo. (3)

- [7] L'annullamento della deliberazione ha effetto rispetto a tutti i soci ed obbliga gli amministratori, il consiglio di sorveglianza e il consiglio di gestione a prendere i conseguenti provvedimenti sotto la propria responsabilità. In ogni caso sono salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della deliberazione. 

- [8] L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società e sul risarcimento dell'eventuale danno. 

- [9] Restano salvi i diritti acquisiti dai terzi sulla base della deliberazione sostituita. (4)

(1) In vigore dal 1/172004 - D.Lgs. 17 gennaio 2003, n. 6 (G.U. 22 gennaio 2003, suppl. ord. n. 8) 

(2) Comma così premesso dall'art. 5.1, lett. o, d.lg. 6 febbraio 2004, n. 37

(3) Vedi art. 223-sexies r.d. 30 marzo 1943, n. 318 - Comma così corretto come comunicato sulla G.U. n. 153 del 4/7/2003

(4) L'art. 147.3, d.lg. 24 febbraio 1998, n. 58, riconosce il diritto d'impugnativa al rappresentante comune dei possessori di azioni di risparmio

Sulla deliberazione che approva il bilancio certificato dalla società di revisione, v. art. 157, d.lg. 24 febbraio 1998, n. 58

Si è formulato il principio di tassatività delle ipotesi di invalidità delle deliberazioni assembleari previste dalla legge: la annullabilità per violazione di norme, anche imperative, di legge o di clausole dello statuto, e la nullità delle ipotesi tassativamente indicate nel nuovo art. 2379. Per prevenire ogni possibile dubbio si è tenuto a precisare quali conseguenze produce sulla validità della deliberazione la mancanza di legittimazione di partecipanti all'assemblea o l'illegittimità del singolo voto o la incompletezza o inesattezza del verbale assembleare. 

In vigore fino al 31/12/2003: 

Invalidità delle deliberazioni

- [1] Le deliberazioni dell'assemblea, prese in conformità della legge e dell'atto costitutivo, vincolano tutti i soci, ancorché non intervenuti o dissenzienti. 

- [2] Le deliberazioni che non sono prese in conformità della legge o dell'atto costitutivo possono essere impugnate dagli amministratori, dai sindaci e dai soci assenti o dissenzienti, e quelle dell'assemblea ordinaria altresì dai soci con diritto di voto limitato, entro tre mesi dalla data della deliberazione, ovvero, se questa è soggetta ad iscrizione nel registro delle imprese, entro tre mesi dall'iscrizione. 

- [3] L'annullamento della deliberazione ha effetto rispetto a tutti i soci ed obbliga gli amministratori a prendere i conseguenti provvedimenti, sotto la propria responsabilità. In ogni caso sono salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della deliberazione. 

- [4] L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo. 

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Articolo 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

[I]. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

[II]. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

[III]. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

[IV]. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

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