IL FONDO RISERVA; quorum deliberativi e trasparenza contabile

Per quanto attiene alla validità della delibera relativa all'approvazione del fondo riserva, in dottrina si sostiene che, stante il sacrificio che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a concorrere alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive quote di proprietà ex art. 1123 c.c., esso debba essere approvato con delibera assunta all'unanimita dei condomini. 

Tuttavia, la giurisprudenza consolidatasi in materia, ha riconosciuto piena validità alla delibera approvata con la maggioranza di cui al co. 3 dellart. 1136 c.c. e volta a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc nel casi di effettiva ed improrogabile urgenza di trarre "aliunde" somme - come nel caso di aggressione esecutiva da parte del creditore del condominio -.

La riconosciuta legittimità nella costituzione di un fondo riserva non può, però, prescindere dal garantire a tutti i condomini partecipanti le dovute esigenze di trasparenza contabile condominiale. Sotto questo aspetto, assume particolare rilevanza il fatto che il fondo in questione debba essere sempre indicato in bilancio in forma personalizzata inserendo in uno specifico prospetto il conteggio analitico del credito appartenente ad ogni condomino partecipante.

Ne deriva che, in caso di mancato utilizzo delle somme stanziate, si configurerebbe il c.d. residuo attivo di gestione disciplinato dall'art. 1135 co. 3 c.c. che l'assemblea può liberamente destinare alla costituzione di un nuovo fondo comune per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione previste per l'anno successivo o decidere di ripartirlo tra i condomini secondo le quote di loro spettanza. La composizione del fondo, inoltre, deve essere sempre specificata nella nota integrativa del bilancio condominiale.

Alla luce delle suesposte considerazioni, il fondo riserva rimane, ad oggi, un valido strumento per ovviare alle temporanee carenze di cassa e per garantire una maggiore prontezza e celerità nella gestione delle problematiche che potrebbero insorgere nel corso della gestione ordinaria condominiale, con conseguente giovamento dell'intera attività lavorativa e mantenimento di sane relazioni tanto sul piano sociale che professionale.

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IL FONDO RISERVA; funzionalità e costituzione del fondo

L'esigenza di costituzione di un fondo ad hoc trae fondamento nel fatto che la sua esistenza eviterebbe la situazione ben più grave di veder esposti i condomini virtuosi ed in regola con i pagamenti ad un'eventuale azione esecutiva in loro danno da parte di soggetti terzi, creditori del condominio, a causa dell'inadempienza di alcuni condomini morosi. Resta salvo, ad ogni modo, la refusione delle somme anticipate previa attivazione da parte dell'amministratore, entro i termini di legge, nel recupero coattivo delle quote nei confronti dei condomini morosi. 

La prospettata necessita della costituzione di un fondo cassa non verrebbe vanificata, ad oggi, neanche a seguito dell'introduzione del riformato disposto di cui all'art. 63 co. 2 disp. att. c.c. secondo cui il creditore del condominio deve escutere preliminarmente i condomini morosi prima di agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti i quali, indipendentemente dall'istituzione di un fondo cassa, sarebbero in ogni caso tutelati in quanto esposti solo "in seconda battuta". 

Sul punto, è bene ricordare, in primis, che i condomini virtuosi rimarrebbero comunque legati al vincolo di solidarietà passiva e, pertanto, sempre soggetti all'azione esecutiva in caso di esito negativo del recupero forzoso del credito nei confronti dei condomini morosi preventivamente escussi.

In secondo luogo, non bisogna dimenticare che, nella prassi, stante le notevoli difficoltà per il creditore di reperire i nominativi dei condomini morosi al fine di agire nei loro confronti, in ossequio al disposto di legge, questi si trova molto spesso costretto a richiederli direttamente all'amministratore con conseguente difficoltà da parte di quest'ultimo di dover rivestire la scomoda e duplice funzione volta a comunicare, da una parte, i dati personali dei propri condomini e, al contempo, agire nell'interesse del condominio.

La costituzione del fondo riserva assume, inoltre, un'importante funzione all'interno del sistema delineato dalla recente riforma. La sua istituzione, infatti, sembra assecondare le novità normative introdotte dalla L.220/2012 che obbligano l'amministratore ad attivarsi per il recupero della morosità entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio a cui il credito esigibile inerisce, pertanto,  lo stanziamento preventivo di somme finalizzato all'anticipazione delle spese legali sarebbe pur sempre necessario per evitare il blocco dell'attività gestionale.

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IL FONDO RISERVA; la natura giurisprudenziale

La recente riforma non ha espressamente disciplinato quella che risulta essere una prassi oramai sempre più diffusa in ambito condominiale e fonte di dibattiti fra i condomini: la questione del c.d. "fondo riserva" chiamato in gergo da molti amministratori anche "fondo cassa" o "fondo morosi".

Preliminarmente, è opportuno chiarire che il fondo in oggetto non va confuso con il c.d. "fondo speciale" di cui all'art. 1135 co. 4 c.c. Quest'ultimo, infatti, è stato introdotto dal legislatore con il precipuo scopo di garantire la costituzione di un fondo obbligatorio - di pari importo all'ammontare dei lavori deliberati - necessario per far fronte alle spese che i condomini dovranno sostenere relativamente agli interventi di straordinaria manutenzione o per la realizzazione di opere innovative. Il fondo in esame, dunque, è vincolato e di specifica destinazione, non potendo l'amministratore disporne in modo non conforme a quanto preventivamente deciso dall'assemblea.

Diversamente, per quanto attiene il c.d. fondo riserva, il legislatore non ha previsto alcuna disposizione specifica volta a regolamentare la possibilità, in capo all'assemblea, di costituire un fondo per sopperire alle temporanee deficienze di cassa o ai problemi di liquidità per il mancato pagamento delle quote da parte di alcuni condomini morosi o, ancora, per far fronte agli interventi manutentivi che possano rendersi necessari nel corso della gestione ordinaria annuale.

Al predetto vuoto normativo sono intervenute alcune pronunce della Suprema Corte che, di fatto, hanno sottolineato la legittimità dell'istituzione di un fondo ad hoc (non rinvenendo nella legge alcun divieto) e riconosciuto pieni poteri deliberativi all'assemblea di stanziamento di somme, in sede di approvazione del bilancio preventivo annuale, destinate a finanziare spese impreviste relative ad interventi di manutenzione ordinaria (Cass. Civ. n. 8167/1997) oppure volte a sopperire a carenze di cassa per ritardi nei pagamenti delle quote annuali condominiali (Cass. Civ. 13631/2001).

Ne discende che, ad oggi, l'istituzione del fondo per eventuali esigenze di cassa, nei casi poc'anzi prospettati, deve ritenersi pienamente legittimo e rimesso alla discrezionalità dell'assemblea che ne valuta l'opportunità anche ai fini di un migliore andamento gestionale dell'attivita condominiale.

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IL FONDO RISERVA; inquadramento nell'attuale contesto normativo

• LA NATURA GIURISPRUDENZIALE

• FUNZIONALITÀ E COSTITUZIONE DEL FONDO

• QUORUM DELIBERATIVI E TRASPARENZA CONTABILE

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