martedì 10 febbraio 2015

Assemblea di condomino, ordine del giorno, varie ed eventuali



L’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere l’elenco preciso delle materie da trattare; questo elenco viene detto "Ordine del Giorno".
In base all'ordine del giorno i condomini hanno la possibilità di informarsi ed essere così pronti ad affrontare gli argomenti trattati senza incorrere in "sorprese".
L'Assemblea viene "convocata" in prima convocazione e, a distanza di oltre 24h, in seconda convocazione se nella data precedente non si è raggiunto il numero legale delle teste e dei millesimi per poter affrontare gli argomenti che, devono essere gli stessi in entrambe le adunanze.
Gli argomenti non possono essere vaghi, ma devono essere indicati in modo chiaro. La descrizione dell'argomento può essere sintetica e non è obbligatorio che abbiano un'indicazione particolareggiata, ma che si capisca il fine dell'argomento stesso consentendo la discussione e la delibera in merito da parte dell'assemblea. Vedi sentenze di Cassazione nr. 23269/2005 e nr. 14814/2006
Per quanto sin'ora detto, se la descrizione dell'argomento è generica, la delibera assembleare è annullabile, ovvero entro 30 giorni per i presenti in assemblea (di persona o per delega) e 30 giorni del ricevimento del verbale per gli assenti.
La genericità dell'argomento o la sua incompletezza non comporta necessariamente l’invalidità della delibera, ma la stessa è valida se il condomino sia stato compiutamente informato in altro modo che non sia quello della convocazione ufficiale.
La preventiva informazione non è infatti un adempimento formale, ma risponde solo all’esigenza di mettere tutti i condomini a conoscenza degli argomenti che verranno affrontati, come da Cassazione nr.63/2006.
Se uno o più degli argomenti inseriti all’ordine del giorno dovessero richiedere una discussione particolarmente lunga, la riunione potrà essere proseguita in altra data e la nuova riunione, come da Cassazione nr. 1516/1988, sarà considerata come la legittima continuazione della precedente assemblea a condizione che il rinvio sia stabilito con l’accordo degli intervenuti e che a tutti coloro che risultavano assenti venga comunicata la data fissata per la prosecuzione dell’assemblea.
L’ultimo punto dell’ordine del giorno generalmente viene inserito con la dicitura “varie ed eventuali” e sotto questa voce vengono indicate le materie che l’amministratore o i partecipanti intendono trattare a puro titolo informativo.
Sotto tale voce infatti è consentita solo la discussione su argomenti di ordinaria amministrazione, ed in particolare vi si fanno rientrare indicazioni, suggerimenti, solleciti, richieste di chiarimenti o raccomandazioni al fine di una migliore gestione del condominio.
Se in seguito alle informazioni fornite o alla discussione che ne è scaturita, dovesse sorgere la necessità di assumere una delibera sott la voce “varie ed eventuali”, si dovrà rimandarne la decisione ad un’altra assemblea in cui l’argomento venga indicato come espressamente nell’ordine del giorno.
In questo modo tutti i condomini, compresi quelli che non hanno partecipato alla precedente assemblea, ne saranno messi a conoscenza e si eviterà il rischio che venga presa una delibera su argomenti non inseriti nell’ordine del giorno.
Non è possibile infatti, come da cassazione nr. 4316/1986, fare rientrare sotto la voce “varie ed eventuali” esborsi di spesa, salvo che si tratti di esborsi minimi, o decisioni relative al rifacimento della facciata del condominio o innovazioni riguardanti parti comuni dell’edificio, oppure la stipula di un contratto di assicurazione contro gli incendi così come il pagamento del compenso ad un professionista che ha operato per il condominio.
Nel caso in cui si deliberi ugualmente su uno di questi argomenti non inclusi nell’ordine del giorno, la delibera è invalida e può essere impugnata.
Secondo numerosi giuristi, la voce “varie ed eventuali” può comprendere comunicazioni da parte dell’amministratore o dei condomini senza che da ciò ne derivino impegni di spesa per il condominio, salvo minimi esborsi; suggerimenti e raccomandazioni rivolte dai condomini nei confronti dell’amministratore e viceversa; richieste di chiarimenti rivolte dai condomini allo stesso amministratore al fine di ottenere indicazioni operative in merito a particolari condotte o prassi applicative; richieste di inserimento di una determinata questione o argomento all’ordine del giorno di una prossima assemblea; relazioni di aggiornamento su questioni già oggetto di precedente discussione all’esito di mandati esplorativi o di attività di scrutinio e selezione di preventivi di spesa ed argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico tali pertanto da non richiedere una specifica menzione nell’ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare.
Per quanto sopra, quindi, qualora a seguito dell’informazione e della relativa discussione sul punto dovesse emergere la necessità di votare su una specifica questione particolarmente rilevante, l’assemblea dovrà essere aggiornata ad altra data e l’argomento dovrà essere inserito espressamente nel relativo ordine del giorno.

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