Leasing immobiliare abitativo: agevolazioni e accordi tra Ministero dell'Economia e delle Finanze con Assilea e Notariato

Come noto la legge di Stabilità 2016 ha introdotto lo strumento del “Leasing immobiliare abitativo”, che costituisce per i giovani ma non solo una nuova modalità di acquisto dell’abitazione principale ed interessa in modo particolare anche le Cooperative di Abitanti.

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, in collaborazione con Assilea (Associazione italiana leasing) ed il Consiglio nazionale del notariato, ha emanato la Guida in oggetto, che si allega ed è anche disponibile sul sito internet dello stesso (www.mef.gov.it).

Si ricorda che sul tema, il 2 febbraio 2016, in occasione del Consiglio regionale di Federabitazione Emilia-Romagna, si è tenuto a Bologna un seminario di approfondimento, organizzato insieme ad Assilea, Iccrea e Cooperfidi Italia, volto proprio ad individuare le modalità applicative del leasing abitativo, sia sul piano civilistico che fiscale, con riguardo alle Cooperative di Abitanti.

Nel merito, infatti, si precisa che l’art. 1, commi 76-84, della legge 208/2015 (legge di Stabilità 2016) ha introdotto il nuovo regime del contratto di leasing abitativo e, nel contempo, ha previsto, sino al 2020, detrazioni IRPEF per i giovani che lo utilizzano per l’acquisto dell’abitazione principale.

In particolare, al fine di uniformare il trattamento fiscale del finanziamento dell’acquisto dell’abitazione principale in leasing a quello tramite mutuo ipotecario, a favore dei soggetti di età inferiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, la detrazione IRPEF del 19% (art.15 del TUIR) viene estesa:

1. ai canoni derivanti dal contratto di leasing, per un importo non superiore a 8.000 euro l’anno;
2. al prezzo di riscatto dell’abitazione, per un importo non superiore a 20.000 euro.

La medesima detrazione, seppur con limiti massimi dimezzati (4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il prezzo di riscatto), viene riconosciuta anche ai soggetti di età pari o superiore a 35 anni, sempre con reddito complessivo massimo di 55.000 euro.

Sotto tale aspetto, la Guida del MEF chiarisce che, in caso di contitolarità del contratto di leasing, la soglia massima di reddito complessivo viene considerata per singola persona, e le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto.

A titolo esemplificativo, nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto.

Tali benefici sono efficaci relativamente ai contratti conclusi dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

Al riguardo, la Guida precisa che la predetta limitazione temporale «deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescindere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020».

Così come la detrazione IRPEF per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari, anche quella relativa ai canoni di leasing ed al prezzo di riscatto è riconosciuta per l’acquisto dell’abitazione principale.

Vengono, inoltre, previste agevolazioni in tema di imposta di registro a favore delle società di leasing o delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all'attività di leasing finanziario che acquistano abitazioni “non di lusso, per poi concederle in leasing ad utilizzatori in possesso dei requisiti “prima casa”.

In tale ipotesi, l’acquisto dell’abitazione è soggetto ad imposta di registro con aliquota agevolata pari all'1,5% (anziché quella ordinaria del 9%).

In caso, invece, di acquisto soggetto ad IVA, la Guida chiarisce che se l’abitazione non di lusso viene acquistata, da parte delle società di leasing, da un’impresa costruttrice comprese le Cooperative di Abitanti, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori ed in presenza di utilizzatori con i requisiti “prima casa”, l’IVA è dovuta con aliquota del 4%. In caso contrario, si applica l’aliquota IVA del 10%.

Viene, poi, prevista l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale per le cessioni, da parte degli utilizzatori, del contratto di leasing, anche in caso di applicazione dell’IVA.

In particolare, l’aliquota del registro sarà pari al:

1. 1,5% nel caso di cessione del contratto di leasing a favore di soggetti per i quali ricorrono i requisiti “prima casa”;
2. 9% nel caso di cessione del contratto di leasing a soggetti non in possesso dei predetti requisiti.

Anche le norme in materia di imposta di registro sono efficaci a decorrere dal 1° gennaio 2016 e sino al 31 dicembre 2020.

Sotto un profilo generale, si ritiene che la norma dovrebbe avere un impatto positivo sul settore residenziale, sia con riferimento al trasferimento alle società di leasing di abitazioni invendute, sia di fabbricati in corso di costruzione, o addirittura commissionati direttamente dalle società di leasing.

Tra l’altro, non è neanche richiesto che le abitazioni oggetto del contratto siano in classe energetica A o B.

La Guida analizza poi gli aspetti contrattuali della disciplina del leasing abitativo partendo da una differenziazione con altri istituti parzialmente simili quali:

acquisto con mutuo, vendita con riserva di proprietà, locazione, rent to buy.

Tra le caratteristiche del leasing abitativo, che si configura come un’operazione di finanziamento dove l’utilizzatore può disporre dell’immobile, scegliendo se acquistarne, al termine della durata concordata, la piena proprietà a fronte del pagamento di un acconto iniziale, canoni periodici e riscatto finale vi sono, secondo la Guida:

• la responsabilità per danni all'immobile (compreso il perimento) o da questo causati a terzi gravante solo sull'utilizzatore. Di fatto sarà “obbligatoria” la sottoscrizione da parte dell’utilizzatore di una polizza assicurativa per danni all'immobile.
• gli oneri di manutenzione sia ordinaria che straordinaria oltre alle spese condominiali a carico del solo utilizzatore. Si evidenzia che tale previsione derogherebbe ai normali criteri di riparto delle spese previsti dal codice civile per le locazioni aggravando quindi le spese a carico dell’utilizzatore;
• la possibilità per l’utilizzatore di sospendere il pagamento dei canoni periodici, in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato (per cause diverse da dimissioni, pensionamento, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo) ovvero per cessazione del rapporto di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione;
• divieto di azione revocatoria fallimentare in relazione all'immobile oggetto del leasing abitativo (e ciò al fine di proteggere la prima casa da azioni di recupero in caso di default del costruttore/venditore);
• in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell'utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene a valori di mercato e con criteri di pubblicità e trasparenza, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto oltre alle spese condominiali sostenute.

L'eventuale differenza negativa è corrisposta dall'utilizzatore al concedente.