Ancora sui bed breakfast. Non si può destinare un appartamento ad affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.
Cassazione II 7 gennaio 2016 sent. n. 109
Non si esaurisce la serie delle pronunce contrastanti sulla legittimità dei bed & breakfast pur in presenza di divieti posti dal regolamento di condominio.
A tal proposito abbiamo già riportato su questo sito il contenuto di decisioni anche di diverso avviso.
(Vedi Affittacamere e B&B in condominio)
In passato, infatti, i giudici di legittimità si sono espressi a favore delle attività ricettive in condominio anche in presenza di divieti nel regolamento, ritenendo tali attività compatibili con la destinazione d'uso abitativa (Cass.24707/2014, ma vedi anche, contraria, Cass.704/2015).
Due orientamenti, peraltro, seguiti da molte sentenze di merito, per il primo quella del Tribunale di Verona del 22 aprile 2015 che ha censurato l'interpretazione data dall'assemblea al regolamento condominiale, che proibiva di dare agli immobili destinazioni d'uso diverse da quella abitativa, ritenendo compatibile l'attività di B&B con tale la destinazione, mentre per il secondo si è espresso Tribunale di Roma 23 gennaio 2015 n. 1559.
Ora la Cassazione sembra aver cambiato nuovamente orientamento, aderendo all'impostazione rigorosa nel rispetto dei divieti di regolamento. Il divieto va rispettato anche se il regolamento è datato, ed anche se altri condomini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attività commerciali, imprenditoriali o professionali.
La vicenda parte dall'autorizzazione assembleare rivolta ad una società per adibire gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere.
La delibera, però, viene impugnata dai condomini, che lamentano la violazione del regolamento contrattuale (risalente al 1920 e mai modificato), che così dispone: "è vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di fame, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato".
La società convenuta sostiene che l'inapplicabilità della norma del regolamento, basata su prescrizioni rigide e datate ed oggi non più valide. Sostiene inoltre che in passato altri condomini hanno intrapreso attività in violazione del precetto condominiale, ritenendolo pertanto implicitamente abrogato.
La Cassazione, ha rigettato il ricorso della società e confermato il divieto di adibire l'immobile ad attività ricettiva.
Secondo i giudici non ha rilevanza la condotta contraria al regolamento tenuta in passato da altri nel condominio, che non può influenzare la interpretazione e la vigenza del regolamento stesso, anche se datato. Soprattutto, la Cassazione sottolinea che "ontologicamente l'attività di affitacamere e del tutto sovrapponibile - in contrapposto all'uso abitativo - a quella alberghiera e, pure a quella di bed and breakfast (vedi sui due punti: Cass. Sez. VI-2, ordinanze 704/2015 e 26087/2010)".
Tale assimilazione del bed & breakfast all'attività alberghiera lo contrappone all'uso abitativo, che è il solo consentito dal regolamento condominiale, integrando quindi la violazione della norma contrattuale.
di Carlo Patti
consulente legale ANACI Roma
Fonte: Dossier Condominio
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