lunedì 18 gennaio 2016

B&B in condominio, la Cassazione cambia le carte

AFFITTACAMERE E B&B IN CONDOMINIO

Avevamo già trattato l'argomento in passato "AFFITTACAMERE E B&B IN CONDOMINIO" dove la Cassazione aveva espresso un parere difforme da quello attuale (seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016).

Quest'ultima sentenza sembra, addirittura, retroattiva e farà molto discutere.

In passato (Cassazione sentenze nr. 24707/14 e nr. 6299/2014) i giudici si erano espressi favorevolmente circa le attività ricettive in condominio, anche in presenza di divieti nel regolamento, ritenendo tali attività compatibili con la destinazione d'uso abitativa, ovvero non era necessario fare il classico cambio di destinazione d'uso.

Ecco come cambia

La Cassazione sembra cambiare idea. Niente B&B o attività di affittacamere se il regolamento lo vieta. Ed il divieto rimane anche se il regolamento è datato, ed anche se altri condòmini, in passato, violando lo stesso regolamento, hanno utilizzato i propri appartamenti per attività commerciali, imprenditoriali o professionali.

La decisione

L'assemblea di condominio autorizza una società ad utilizzare gli immobili che ha in locazione ad uso di affittacamere. La delibera viene impugnata lamentando la violazione dell'art. 2 del regolamento contrattuale (regolamento datato e mai sottoposto a modifiche), che così recita: “è vietato destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”. 

La società si difende sostenendo che la norma regolamentare non è più applicabile perché basata su rigide prescrizioni stilate nel lontano 1920, oggi non più valide. A propria difesa porta il caso specifico di altri condomini che in passato avevano intrapreso attività commerciali vietate dal regolamento. Il che confermava la non vigenza della norma anche ai sensi dell'art. 1362 c.c., secondo il quale “nella interpretazione del contenuto del contratto deve farsi luogo alla comune volontà delle parti anche valutando la condotta delle medesime, successiva alla conclusione del negozio”. 

La Cassazione ha rigettato il ricorso della società e, lasciando inalterato quanto deciso in appello, conferma il divieto di adibire l'immobile ad attività ricettiva. 

Secondo gli stessi Giudici non ha nessun fondamento il fatto della condotta tenuta in passato da altri perchè contraria al regolamento.

La Cassazione precisa altresì che l'attività di affittacamere è del tutto simile a quella alberghiera e, nel caso di specie, pure a quella di Bed and Breakfast.

Sta di fatto che tutti gli esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo. 

Dopo tale sentenza gli affari di molte persone/imprenditori, potranno essere compromessi.

Unico modo per ovviare al divieto del regolamento contrattuale è l'assenso di tutti i condomini in apposita sede assembleare. (1000 millesimi favorevoli).

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