La sicurezza del fabbricato: le responsabilità dell’amministratore

Nel caso l’amministratore incorra in un inadempimento degli obblighi contrattuali, è tenuto a risarcire i danni provocati ai condomini, per esempio, corrispondere, in proprio, le spese per riparare un vizio dell’appalto non denunciato tempestivamente

L ’amministratore di condominio, quale rappresentante dell’ente, deve osservare la normativa, in genere, inerente sia al codice civile sia al codice penale. L’inosservanza delle obbligazioni, di natura contrattuale ed extracontrattuale, comporta, non solo, responsabilità economiche, ma anche sanzioni penali se l’attività, posta in essere, o l’omissione siano configurate come reati. È necessario, conseguentemente, l’osservanza degli obblighi, disposti a suo carico dalle varie leggi, in primis, i codici di diritto sostanziale, con cura, diligenza e perizia. La normativa inerente al condominio è stata inserita, dal legislatore del 1942, nel libro della proprietà del codice civile, privilegiando i rapporti di diritto reale rispetto a quelli obbligatori tra i condomini e tra questi e i terzi, compreso l’amministratore. Il legislatore del 2012 ha mantenuto la collocazione della disciplina del condominio nel libro terzo, non definendo la natura giuridica del condominio, che la giurisprudenza, da tempo, ha qualificato come mero ente di gestione sfornito di personalità giuridica, a cui le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza 18 settembre 2014, n. 19663, hanno attribuito ora una, sia pur attenuata, personalità giuridica autonoma. Certamente il condominio è costituito da un edificio le cui singole unità immobiliari sono tra loro congiunte da parti strutturali a loro funzionalmente collegate. Si tratta di una comunione forzosa. Tra gli obblighi dell’amministratore sussiste quello di conservare e tutelare i beni e gli impianti comuni, soprattutto al fine di evitare pericoli o eventi dannosi per persone e cose; tra le prime si devono inserire non solo i condomini e i loro familiari, ma anche i conduttori e i comodatari, gli impiegati di uffici, le commesse di negozi e i visitatori e i clienti che frequentano, a diverso titolo, gli appartamenti e i fondi dello stabile. La responsabilità dell’amministratore si manifesta sia sotto il profilo civilistico sia, e soprattutto, sotto il profilo penale. In tema di responsabilità civile si deve distinguere tra responsabilità contrattuale e extracontrattuale o aquiliana. La responsabilità contrattuale si incardina in diversi articoli del codice civile, anche in fattispecie differenti dal condominio. Del resto, l’amministratore è un mandatario, sempre sui generis, malgrado il disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 cod. civ., per cui deve compiere tutti gli atti che sono necessari al compimento del mandato, compresi quelli che eccedono l’ordinaria amministrazione, se espressamente conferiti (art. 1708 cod. civ.). Gli atti eccedenti i limiti fissati dalle leggi e dal contratto di mandato, rimangono a carico del mandatario, sempre che il mandante non li ratifichi (art. 1711 cod. civ.). Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell’art. 1710 cod. civ., come integrato dal secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., che inerisce alle attività professionali, in forza del quale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata; si rammenta che l’amministratore di un condominio, è un professionista ex lege 14 gennaio 2013, n. 4. La diligenza de qua si differenzia da una diligenza qualificata che non trovi fondamento nella natura dell’attività esercitata (Cass. civ., Sez. III, 14 luglio 2015, n. 14664). L’art. 1130, n. 6 cod. civ., come modificato dal d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, stabilisce, altresì, che l’amministratore deve tenere il registro dell’anagrafe condominiale in cui inserire ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti e degli impianti comuni, quali, per esempio, l’ascensore, gli impianti elettrici, l’impianto termico, le apparecchiature motorizzate, i rivestimento delle facciate, le strutture portanti, i locali tecnici, i balconi comuni e così via. La disposizione è correlata a quella prevista dal n. 4 dello stesso articolo 1130 cod. civ., che stabilisce che l’amministratore deve porre in essere ogni attività finalizzata a conservare i diritti dei condomini sulle parti comuni. Tra questi rientrano le azioni che sono poste a tutela dei condomini dagli artt. 1667, 1668 e 1669 cod. civ. per i vizi di un appalto commissionato o per gravi difetti di costruzione, per cui l’amministratore deve chiedere il ripristino anche se incidenti sulla funzionalità di elementi secondari dell’immobile (Cass. civ., Sez. II, 4 dicembre 2015, n. 24763) persino se comportanti interventi per opere diverse e più onerose di quelle originariamente progettate nel capitolato d’appalto, purché utili a che l’opera possa fornire la sua normale funzionalità (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2016, n. 4319). Nel caso l’amministratore incorra in un inadempimento degli obblighi contrattuali, è tenuto a risarcire i danni provocati ai condomini, per esempio, corrispondere, in proprio, le spese per riparare un vizio dell’appalto non denunciato tempestivamente; si rammenta che il danno consiste sia nella perdita subita dal creditore, ma anche dal suo mancato guadagno, se conseguenza diretta e immediata dell’inadempimento (art. 1223 cod. civ.) e, se l’obbligazione sia pecuniaria, deve versare gli interessi legali di mora per il combinato disposto degli artt. 1224 e 1284 cod. civ.. L’amministratore risponde, inoltre, per responsabilità per fatti illeciti, anch’essi fonte di obbligazioni ex art. 1173 cod. civ., allorché cagioni ad altri un danno ingiusto, con l’obbligo di risarcire i danni cagionati. In particolare, rileva l’art. 2051 cod. civ. che dispone la responsabilità di colui che cagiona a terzi un danno provocato da cose che ha in custodia. Innanzi tutto si deve ricordare che le cose de quibus sono tutti i beni che possono formare oggetto di diritti ai sensi dell’art. 810 cod. civ. e che custode è colui che usa, anche indirettamente, la cosa in custodia e che ha il dovere giuridico di controllare le eventuali conseguenze dannose che da questa possano derivare (Cass. civ., Sez. III, 24 aprile 2014, n. 4277); una fattispecie concernente l’amministratore è la vigilanza di un lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva, affinché non provochi infiltrazioni nell’appartamento sottostante (Cass. civ., Sez. III, 25 agosto 2014, n. 18164). È necessario, però, che il danneggiato provi: a) il danno concretamente subito ed economicamente valutabile; b) il nesso di causalità tra la cosa in custodia e l’evento dannoso. Infatti, affinché sia risarcibile un danno ex art. 2051 cod. civ., devono sussistere tre elementi: il fatto, il nesso causale e la colpa o il dolo. Pertanto, l’azione o l’omissione del custode devono essere rapportate al danno verificatosi da un nesso di causalità, che deve essere rigorosamente provato dal danneggiato (Cass. civ., Sez. III, 24 settembre 2015, n. 18865). Il nesso causale può essere escluso da un caso fortuito intervenuto e dal fatto di un terzo, ricompreso lo stesso danneggiato. Deve trattarsi di un evento anomalo o straordinario, tale da considerarsi quale causa esclusiva del danno provocato, per esempio, una forte pioggia intensa (Cass. civ., Sez. III, 24 marzo 2016, n. 5877) o una improvvisa formazione di ghiaccio nel cortile condominiale (Cass. civ., Sez. VI, 14 aprile 2015, n. 7448). L’illecito omissivo discende dall’obbligo giuridico di impedire un evento dannoso o da un dovere negoziale che imponga di attivarsi per il medesimo scopo (Cass. civ., Sez. III, 23 febbraio 2016, n. 3506), fattispecie queste che si applicano all’amministratore di condominio. Ovviamente, considerato che l’amministratore ha il compito di vigilare che le cose comuni non arrechino danni a terzi, deve accertarsi che neppure l’evento dannoso si verifichi per colpa dell’appaltatore, allorquando il condominio appalti lavori manutentivi a un’impresa; in questo caso, il condominio stesso ha diritto di rivalsa nei suo confronti per il recupero delle somme versate (Cass. civ., Sez. II, 14 agosto 2014, n. 17983), se non provi che la propria responsabilità è esclusa per fatto del terzo, per esempio, per aver affidato al direttore dei lavori l’incombente de quo. Si deve osservare che il risarcimento dei danni, dovuti al terzo, costituisce un debito solidale ex art. 1292 cod. civ., non derivando da un contratto, per il quale è prevista la parziarietà tra i condomini (Cass. civ., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674). Per ciò che attiene alla responsabilità dell’amministratore per la stipulazione di contratti, il cui contenuto è costituito dagli interventi da effettuare allo scopo di garantire la sicurezza dei beni e degli impianti comuni, è opportuno riferirsi alle qualità che l’amministratore deve possedere per essere nominato in un condominio. In questo contesto non si deve dimenticare la rilevanza dell’art. 71-bis disp. att. cod. civ., che deve considerarsi norma imperativa cogente, disposta a presidio di un interesse generale di tutela del consumatore. Qualora l’amministratore non sia in possesso dei requisiti di onorabilità, previsti dalle lettere da a) a e) dell’articolo de quo, il contratto di mandato è nullo e, pertanto, tutti i contratti, dal medesimo sottoscritti, sono privi di efficacia e non producono effetti nella sfera giuridica ed economica del rappresentato, per cui l’appaltatore potrebbe interrompere l’esecuzione dell’opera appaltata con possibili gravi conseguenze, anche in termini di pericolo, a carico del condominio e successiva rivalsa nei confronti dell’amministratore.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci