Il diritto di condominio

Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 novembre 2015 – 19 aprile 2016, n. 7704

Presidente Nuzzo – Relatore Falaschi

Una fattispecie piuttosto articolata sotto il profilo costruttivo offre alla Corte l’occasione per una chiara lettura dell’art. 1117 cod.civ. e la riaffermare principi non innovativi ma che è utile ripercorrere poiché ancora una volta sottolineano le diverse caratteristiche (struttura o funzione) per cui può essere ritenuto comune un bene. Accade, in fatto, che un soggetto sia proprietario (rectius, nudo proprietario) di alcuni vani posti al piano terra di un edificio e di uno soprastante, creati successivamente alla nascita del fabbricato per trasformazione e copertura di aree preesistenti ma concretamente e funzionalmente inglobati nella sagoma e nella struttura dell’edificio condominiale. Alla Corte è sottoposto quesito circa la riconducibilità di quei vani al Condominio, con il conseguente riconoscimento del diritto sulle parti comuni dello stabile ai sensi dell’art. 1117 cod.civ. La valutazione della Corte ha esito positivo per i muri perimetrali e la copertura dell’edificio e negativo per le scale, posto che dalla valutazione di fatto compiuta dal giudice di primo grado è emerso che quest’ulimo manufatto non è destinato a servire quei beni, che hanno autonomo accesso. Afferma la Corte che “ai fini di stabilire se potesse operare la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c., invocata dalla controricorrente ed avversata dalla ricorrente, va considerato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. La richiamata disposizione di cui all’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.” La Suprema Corte sottolinea, da un lato, che deve essere una valutazione strutturale e funzionale a guidare il Giudice nella interpretazione dell’art. 1117 cod.civ. e, dall’altro, che tale valutazione è prerogativa esclusiva del Giudice di merito: “secondo gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito, i vani acquistati dall’attrice non erano autonomi e distinti dal (OMISSIS) e la sentenza ha accertato che, in considerazione della struttura perimetrale e della tecnica di realizzazione dei locali terranei - come si è detto - detti beni risultavano incorporati ab origine in modo definitivo all’edificio monumentale, avendo in comune le mura perimetrali esterne e la copertura. La questione presenta affinità con alcuni precedenti esaminati da questa Corte che ha ritenuto che, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (ex plurimis: Cass 18 dicembre 2014 n. 26766)… In materia di condominio, infatti, spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195).” Una valutazione in fatto sottende anche l’esclusione della condominialità, nel caso di specie riferita alle scale: “Le scale, tecnicamente, danno accesso alle proprietà esclusive e per tale ragione sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, essendo necessarie all’uso comune. Ma dall’accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito, che ha sottolineato la particolare configurazione rispetto ai due locali terranei, ne va esclusa la condominialità. Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Le obiettive caratteristiche strutturali, per cui dette scale servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, ne fanno venire meno in questo caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.”

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI