Le spese per la manutenzione e “sostituzione” delle scale: chi paga?

La Suprema Corte ha affermato che le scale, essendo mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in mancanza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c.

1. - L’art. 1224, primo comma, c.c., dopo avere premesso che le scale egli ascensori sono mantenuti e “sostituiti” dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, aggiunge che a spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Il secondo comma, poi, precisa che al fine del concorso nella metà della spesa che è ripartita in ragione del valore l’altezza si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune.

Il legislatore ha inteso stabilire che contribuiscono alle spese da ripartire in base al valore anche quelle parti dell’edificio servite dalle scale che non possono considerarsi unità immobiliari nel senso in cui tale espressione è utilizzata nelle disposizioni in tema di condominio, pur avendo una loro autonomia fisica (i lastrici solari non in proprietà comune), oppure che hanno caratteristiche tali da non consentirne la normale vivibilità (i palchi morti, le soffitte o camere a tetto) oppure ancora costituiscono pertinenze di unità immobiliari servite dalle scale (le cantine).

Il primo problema interpretativo che tali disposizioni pongono consiste nello stabilire se alle spese ripartite in base ai millesimi devono contribuire anche i proprietari dei locali a piano terra e dei locali strada, i quali non utilizzano le scale per accedere a tali unità immobiliari.

Recentemente la S.C. ha affermato che le scale, essendo mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in mancanza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quantomeno in ordine alla conservazione e manutenzione dell’edificio; ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo del quorum per la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) cui anche detti condomini sono obbligati a concorrere in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Prima di procedere alla critica della correttezza della conclusione cui è pervenuta la S.C., pur partendo dalla esatta premessa che le scale sono comuni anche ai proprietari dei locali a piano terra o esterni con accesso dalla strada, non si possono non rilevare alcune perplessità che suscita la “massima” trascritta.

Non è esatto, in primo luogo, che le scale consentano sempre l’accesso al tetto ed al lastrico solare. E’ difficile, poi, comprendere il senso della affermazione che i condomini di cui si discute fruiscono delle scale “quantomeno in ordine alla conservazione e manutenzione dell’edificio”.

La menzione del “computo del quorum per la ripartizione delle spese” non tiene conto il termine quorum è riferibile al calcolo delle maggioranze assembleari.

Ugualmente non si comprende il senso del riferimento alla tabella millesimale generale, che comporterebbe l’obbligo anche dei condomini di cui si discute di contribuire in base al valore delle unità immobiliari di cui sono proprietari, se poi contraddittoriamente si afferma che la misura della contribuzione deve essere determinata in base all’utilità che a tali condomini forniscono le scale e che pertanto dovrebbe essere prevista da una tabella millesimale ad hoc.

Venendo al merito del problema, la lettera della legge sembra contrastare con la conclusione cui è giunta la S.C., in quanto individua i soggetti su cui gravano le spese relative alle scale nei “proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.

Se il legislatore avesse voluto stabilire che l’obbligo di contribuzione grava anche a carico dei proprietari dei locali di cui si discute, avrebbe usato una formulazione diversa, analoga a quella dell’art. 1123, secondo comma, c.c., cioè avrebbe previsto tale obbligo a carico di tutti i condomini e in misura proporzionale all’utilità che essi possono trarre dalle scale.

Dalla interpretazione proposta dalla S.C., poi, risulterebbe una improbabile dimenticanza del legislatore, il quale, pur dovendo essere a conoscenza che anche i proprietari di locali a piano terra o esterni all’edificio possono accedere ad altre parti comuni (il tetto e il lastrico solare) utilizzando le scale ha posto le spese che le riguardano a carico soltanto dei condomini che se ne servono per accedere alle unità immobiliari in loro proprietà esclusiva.

Sembra pertanto preferibile ritenere che il legislatore non ha tenuto conto di tali elementi quando nell’art. 1123, ultimo comma, e nell’art. 1124 c.c. ha posto le spese di manutenzione delle scale a carico dei soli condomini che traggano utilità ai fini dell’accesso alle unità immobiliari in loro proprietà esclusiva.

A ciò si deve aggiungere che, come rilevato dalla stessa S.C., sarebbe difficile accertare l’entità della utilità alla quale fa riferimento può l’orientamento in questione, va osservato che, basandosi il criterio dettato dall’art. 1124 c.c. sul presupposto che le scale servano per accedere ad unità immobiliari di proprietà esclusiva, esso non essere applicato per calcolare l’eventuale contribuito nelle spese con riferimento all’ipotesi che le scale servano anche ad accedere a parti comuni.

Ne consegue che non può essere condivida la tesi sostenuta in dottrina , secondo la quale non costituendo il lastrico solare comune un piano a sé, in quanto è comune ai proprietari dei piani dell’edificio, il numero dei piani da conteggiare per la distribuzione della metà della spesa che è ripartita in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, comprenderà anche il piano terreno, così come comprenderebbe anche le cantine (che verrebbero considerate come un piano a sé) qualora il proprietario di queste fosse proprietario del lastrico solare.

Non si vede, infatti, come si possano addebitare delle spese da ripartire in base all’altezza dei piani dal suolo al proprietario del piano terra, che ha un’altezza dal suolo pari a zero, e al proprietario delle cantine che sono al di sotto del livello del suolo.

Non si può, poi, non rilevare l’iniquità di tale soluzione, in quanto in base i proprietari delle cantine e del piano terra verrebbero a contribuire - sia pure per la sola metà - alle spese delle scale, che non utilizzano per accedere alle loro unità in proprietà esclusiva, sulla base di un criterio dettato per i condomini per i quali, invece, tale utilizzo è normale.

2. - Il secondo problema che pone l’interpretazione dell’art. 1124 c.c. è costituito dall’inserimento delle cantine, unitamente ai palchi morti alle soffitte o camere a tetto ed i lastrici solari che non siano di proprietà comune, tra i “piani” in base al cui valore va ripartita metà della spesa, dal momento che le cantine, di regola, si trovano al di sotto del suolo e quindi, non potrebbero essere considerate come “piani”.

In dottrina è sorto il dubbio se, nel caso in cui la cantina appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano terreno o ad un terzo estraneo alla comunione e la scala della cantina è collegata alla scale principale, la cantina si debba considerare come piano, per cui il proprietario a contribuire alle spese di tutta la scala (dalla cantina all’ultimo piano) così come avverrebbe per il proprietario della soffitta o del lastrico solare, e si è osservato che la conseguenza, pur essendo coerente alla lettera della legge, urterebbe contro il principio che le spese relative alle scale devono essere sopportate dai proprietari dei diversi piani a cui servono.

In definitiva, le scale di accesso alle cantine devono essere considerate come entità fisiche e giuridiche a sé stanti e non come una semplice parte delle scale dell’edificio . Si è, in proposito, osservato che. se altrimenti si ritenesse, il proprietario del piano terreno, per il semplice fatto di essere titolare di una cantina, sarebbe assurdamente tenuto a contribuire alle spese delle scale dal piano terreno all’ultimo piano, di cui egli non usa.

I proprietari delle altre strutture considerate unitamente alle cantine, infatti, utilizzano la scala “principale” (quella, cioè, che dal piano terra porta all’ultimo piano ed eventualmente anche al tetto o al lastrico solare) per accedere dal piano terra ad esse, anche se, in base all’id quod plerumque accidit, con una intensità minore dei proprietari delle altre unità immobiliari il che giustifica l’obbligo di contribuire in misura ridotta alle spese relative a tale scala.

I proprietari delle cantine, invece, ai fini dell’accesso a tali locali, non utilizzano la scala principale, ma la scala che ha la funzione specifica di consentire tale accesso. 

La menzione delle cantine ha pertanto una diversa giustificazione logica.

L’obbligo di contribuzione è da considerare a carico dei soli proprietari di unità immobiliari cui acceda come pertinenza la cantina e trova il suo fondamento nel fatto che essi per accedere a tale cantina utilizzano, prima in discesa e poi in risalita la scala principale.

Se la cantina appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano terreno o ad un terzo estraneo alla comunione la scala della cantina è collegata alla scale principale, dovendosi la cantina considerare come piano, dovrebbe obbligarsi il proprietario a contribuire alle spese di tutta la scala (dalla cantina all’ultimo piano) così come avverrebbe per il proprietario della soffitta o del lastrico solare.

In definitiva, quindi, il proprietario di una unità immobiliare cui acceda come pertinenza una cantina dovrà contribuire alle spese per scale per la metà sommando il valore di tale unità immobiliare a quello della cantina.

Il problema è stato creato dalla imperfetta formulazione dell’art. 1124, secondo comma, c.c., quando ha unificato ai fini di un parziale obbligo di contribuzione nelle spese delle scale i proprietari di cantine, palchi morti, soffitte o camere a tetto e lastrici solari non di proprietà comune, come se tale obbligo avesse la stessa ratio, costituita dalla utilizzazione della scala “principale”, che, invece, è diversa per le cantine.

3. - Il legislatore non disciplina espressamente la ripartizione delle spese relative alla scala di accesso alle cantine.

Tali spese devono essere ripartite dai proprietari esclusivi delle cantine in base ai millesimi ove, come in genere accade, le cantine siano tutte ad uno stesso livello.

Ove, invece, le cantine fossero su più livelli, si sostiene che troverebbe applicazione anche il criterio dell’altezza di cui al primo comma dell’art. 1124 c.c., e le altezze si stabilirebbero dal piano delle singole cantine al piano terreno, restando invertita la progressione del concorso, venendo, cioè, ad essere gradualmente aumentata la quota dal basso all’alto.

Si tratta una affermazione che desta perplessità. Se, infatti, si considera che l’art. 1124, primo comma, c.c., nella parte in cui prevede che metà delle spese relative alle scale si ripartisce in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, è dettata per la scale principale e costituisce norma eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale tali spese andrebbero ripartite integralmente in base al valore delle singole unità immobiliari che di tali scale si servono, l’estendere tale disposizione alle spese relative alla scala di accesso alle cantine comporta la applicazione analogica (sotto il profilo della analogia iuris) vietata.

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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IL CORTILE PUO’ DEFINIRSI ESCLUSIVO SOLO SE RISULTA DA UN TITOLO D’ACQUISTO - CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

Per far valere il proprio diritto di proprietà esclusiva su spazi comuni, il ricorrente deve vincere la presunzione stabilita dall'art. 1117 c.c., e dare prova di tale diritto producendo un titolo d'acquisto da cui risulti escluso il bene dalla comunione.

Dall'esame della sentenza risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta anche la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini. La Cassazione conferma quanto argomentato dalla Corte d’appello e rigetta il ricorso.

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809 - cortile esclusivo? lo dice il titolo d'acquisto

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emili  -  Presidente   

Dott. ORILIA    Lorenzo -  Consigliere  

Dott. FEDERICO  Guido  -  rel. Consigliere  

Dott. GRASSO    Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SCALISI   Antonino -  Consigliere 

ha pronunciato la seguente:  

                                      

ORDINANZA

sul ricorso 28011-2013 proposto da: 

F.E., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato S. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. P; 

- ricorrente - 

CONTRO

T.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SALVIUCCI 2, presso lo studio dell'avvocato RUGGERO MARIA GENTILE, rappresentata e difesa dall'avvocato LAMBERTO FERRARA; 

- controricorrente - 

E CONTRO

T.M.C.,  + ALTRI OMESSI 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 1078/2012 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 03/11/2012; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/04/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

FATTI

Con atto di citazione notificato in data 30.03.1992 F.E. convenne innanzi al Tribunale di Genova T.A. e T.M. per sentir accertare che il cortile antistante il locale magazzino, sito in via (OMISSIS) era di sua esclusiva proprietà e per sentir condannare i convenuti a cessare le turbative che gli stessi realizzavano utilizzando abitualmente tale cortile come posto auto.

I convenuti contestavano la domanda attorea ed in via riconvenzionale chiedevano la dichiarazione del diritto di proprietà dei condomini del caseggiato sito in via (OMISSIS) e via (OMISSIS) sul cortile in questione, previo accertamento del possesso ultraventennale esercitato uti domini da parte degli stessi.

Il processo veniva interrotto per la morte di T.A. e veniva riassunto nei confronti degli eredi di questi T.M.C., B.A.M. e T.M. che si costituivano in giudizio.

Il Tribunale di Genova rigettava la domanda principale ritenendo applicabile al cortile in esame la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., presunzione che l'attore non era riuscito a vincere, non avendo prodotto in causa un titolo idoneo, quale l'atto costitutivo del condominio. Rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale, ritenendo che non fosse stata raggiunta la prova del possesso esclusivo ventennale del cortile.

La Corte d'Appello di Genova confermava la sentenza di primo grado, dichiarando inammissibili, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., comma 3, i nuovi documenti prodotti dall'appellante, in quanto non indispensabili ai fini del decidere e non dotati di evidenza probatoria assoluta. Rigettava, inoltre, le censure nel merito ritenendo che l'attore non avesse superato la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., in quanto gli atti prodotti nel giudizio non contenevano alcun riferimento alla volontà del costruttore o unico, originario proprietario di escludere il cortile de quo dalla comunione, nè risultava provato il possesso esclusivo ventennale di F.E. pur sommato a quello dei suoi danti causa.

Per la cassazione di detta sentenza, propone ricorso, con cinque motivi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c., F.E..

T.M. resiste con controricorso.

Gli altri intimati non hanno svolto, nel presente giudizio, attività difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente dichiarato inammissibili i nuovi documenti prodotti da F.E. in quanto non indispensabili ai fini del decidere, perchè ai giudizi iniziati in epoca anteriore al 30 aprile 1995, come quello in esame, trova applicazione l'art. 345 c.p.c. quale risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

La Corte avrebbe quindi dovuto ammettere i documenti suddetti, senza svolgere alcuna valutazione di indispensabilità.

Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che l'art. 345 c.p.c., anche nella formulazione successiva alla novella del 1990 prevede il divieto di produrre nuovi mezzi di prova facendo riferimento esclusivamente alle prove costituende e non a quelle precostituite come i documenti.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente ritenuto che debbano essere considerati indispensabili solo i documenti dotati di evidenza probatoria assoluta, dovendo invece tale indispensabilità essere valutata in relazione al concreto evolversi del contraddittorio tra le parti e, pertanto, nuovi documenti possono essere ritenuti indispensabili ove siano relativi a questioni su cui non vi è stato contraddittorio.

I motivi, in quanto intimamente connessi, devono essere unitariamente esaminati e sono infondati.

Occorre premettere che, secondo il consolidato indirizzo interpretativo di questa Corte, con riferimento ai processi iniziati, in primo grado, in epoca anteriore al 30 aprile 1995, trova applicazione, quanto al giudizio di appello, indipendentemente dall'epoca in cui questo si svolge, l'art. 345 c.p.c. nella formulazione precedente alle modifiche ad esso apportate dalle L. n. 353 del 1990 e L. n. 69 del 2009, sicchè le parti, in presenza di tali condizioni, possono proporre nuove eccezioni, produrre nuovi documenti e chiedere l'ammissione di nuovi mezzi di prova (Cass. Civ. Sez. 6 ord. del 07/01/2016 n. 120).

Il giudizio in esame è stata iniziato nel 1992 e pertanto la Corte avrebbe dovuto applicare l'art. 345 c.p.c. nella formulazione risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

Occorre pertanto correggere sul punto la motivazione della sentenza impugnata.

Ciò premesso, risulta però che tali documenti, indicati, pur sommariamente, anche nel ricorso in esame, sono stati in ogni caso specificamente esaminati e valutati dal giudice di appello, seppure ai fini della loro indispensabilità, e la Corte territoriale ha escluso non solo la loro indispensabilità, ma anche la loro rilevanza probatoria.

Tale valutazione è condivisibile.

Ed invero la Corte d'Appello, ha correttamente escluso che i documenti prodotti in appello dall'odierno ricorrente avessero una rilevanza probatoria, in quanto l'atto di vendita ( A. - C.) dell'intero appezzamento di terreno del 10.1.1928 evidentemente nulla provava in ordine alla proprietà esclusiva del cortile condominiale, come nessun rilievo poteva avere la mappa della zona, tra l'altro riferibile al periodo 2001-2008, nè le note di trascrizione intervenute nei confronti di soggetti diversi rispetto alle parti in causa.

Tali documenti, infatti, come rilevato nell'impugnata sentenza, non hanno ad oggetto la prova richiesta ai fini di superare la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., costituita da un titolo d'acquisto idoneo ad escludere il cortile in esame dalla comunione, vale a dire l'atto costitutivo del condominio, che, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, si identifica con il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto (Cass.11812/2011; 5633/2002; 11844/97; 9062/1994) da cui risulti che la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie cortile) sia riservata ad uno solo dei contraenti.

Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 115, 167, 347 c.p.c. e art. 1117 c.c. deducendo che la Corte ha erroneamente valutato le risultanze istruttorie, escludendo l'esistenza di un titolo idoneo a superare la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c..

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la presunzione stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune (Cass. Civ. sent. del 23/08/2007 n.17928) e colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione. A tal fine, titolo d'acquisto deve ritenersi, come già evidenziato, l'atto costitutivo del condominio, che si identifica col primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario ad altro soggetto (Cass. Civ. Sez. 2 sent del 27/05/2011 n. 11812).

Giova precisare che quella prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l'attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma. Attribuzione, questa, che può essere derogata solo con patto contrario, risultante dall'atto costitutivo del condominio o con usucapione. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

Ciò premesso, la Corte territoriale risulta essersi conformata a tale indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità, poichè ha escluso l'idoneità dei documenti prodotti e delle risultanze probatorie ad escludere la natura condominiale del cortile in questione, atteso che, come già evidenziato in occasione dell'esame dei primi tre motivi, non risulta prodotto il titolo idoneo ad escludere la natura comune del bene, e cioè il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto.

Con il quinto motivo il ricorrente denuncia l'omesso esame di un l'atto decisivo deducendo che la Corte ha omesso di esaminare le circostanze emerse durante l'istruttoria orale e tutti i documenti prodotti volti a dimostrare l'intervenuta usucapione in capo a F.E. della proprietà del cortile.

Il motivo è infondato.

Dall'esame della sentenza impugnata risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini.

La ragione di censura ex art. 360 c.p.c., n. 5) nella nuova formulazione, applicabile ratione temporis, non può, invero, consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove date dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. n.6064/2008).

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del giudizio in favore della controricorrente costituita, T.M..

Nulla sulle spese avuto riguardo agli altri intimati, non costituiti.

Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio in favore di T.M., che liquida in complessivi 3.200,00 di cui 200,00 curo per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 19 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 14 giugno 2017

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REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE - compiti e poteri dell’amministratore

La raccolta dei dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata allo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle cose comuni di cui all’art. 1117 codice civile, per esempio, per verificare le morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.

• I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE

Il legislatore, con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha modificato e integrato gli articoli del codice civile inerenti al condominio.

In particolare, ha attribuito all’amministratore, nuovi compiti, la cui violazione, spesso, comporta la revoca per grave inadempimento, pure dovendosi applicare l’art. 1455 codice civile, che concerne la valutazione, da parte del magistrato, della gravità dell’inadempimento, contemperando i reciproci interessi di costui e dell’assemblea (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2016, n. 4314); un inadempimento non grave può determinare, comunque, il risarcimento dei danni se provocati e dimostrabili (Cass. civ., Sez. II, 16 giugno 2016, n. 12466), ma non consente, al magistrato, di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 codice civile.

Si rammenta che l’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore per qualsiasi motivo e in ogni tempo, costituendo un suo diritto potestativo.

Nell’ipotesi sia supportata da una giusta causa, la revoca si identifica con la risoluzione del contratto di mandato, stipulato ex art. 1129, comma XV, codice civile, equiparandosi la giusta causa con un inadempimento dell’amministratore.

Quindi, la circostanza che lo stesso legislatore consideri gravi le fattispecie che elenca nel comma XII dell’art. 1129 codice civile, è dal medesimo edulcorata con l’indicazione che il giudice “può” revocarlo non “deve” revocarlo.

• IL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE

Il n. 6 dell’art. 1130 codice civile stabilisce che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che costituisce un suo onere amministrativo di gestione del condominio. Si deve prendere in considerazione, principalmente, il termine “curare”; esso impone all’amministratore, non solo, la redazione del registro ex novo, per esempio, in quanto si tratta di un fabbricato di nuova costruzione, ma anche il suo costante aggiornamento al fine di poter consentire ai condomini di poterlo visionare, ai sensi dell’art. 1129, comma II, codice civile, seppure con le modalità decise dallo stesso amministratore.

Il legislatore stabilisce quali siano gli elementi che costituiscono il registro:

1. Generalità complete, compreso il codice fiscale, e residenza e domicilio dei titolari dei diritti reali e dei diritti personali di godimento.
2. Dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
3. Dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni del condominio.

Ciascuna di queste espressioni crea problemi interpretativi.

Innanzi tutto, si deve rilevare che la raccolta dei dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata allo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle cose comuni di cui all’art. 1117 codice civile, per esempio, per verificare le morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.

In questo senso ha rilievo il disposto del comma V dell’art. 63 disp. att. codice civile, considerato che è titolare di un diritto reale soltanto colui che è diventato, per esempio, proprietario di un appartamento in virtù di un rituale contratto di compravendita; infatti, la sottoscrizione di un mero preliminare o la stipulazione di un contratto, così detto, rent to buy, non trasferisce la proprietà di un immobile.

Nell’ipotesi di leasing immobiliare, condomino è la società concedente e non l’utilizzatore.

Considerato che l’amministratore ha un preciso obbligo di compilare diligentemente il registro (Trib. Milano, Sez. XIII, dr. Di Plotti, ord., 18 novembre 2013), questi deve poter dimostrare, nell’ipotesi di vertenza inerente alla sua revoca, non solo di esserne in possesso, ma anche che questo è completo con tutti i dati richiesti dalla legge.

Pure svolgendo una funzione di pubblicità-notizia, anche ai fini della lotta all’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, ai sensi dell’art. 3, comma X bis, d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il registro de quo ha natura privata e la prova, sopra indicata, può essere fornita producendo le p.e.c. scambiate tra amministratore e condomino, la busta della raccomandata con cui, quest’ultimo, comunica un’intervenuta variazione, la ricevuta di ritorno della raccomandata con la quale l’amministratore richiede informazioni; tutti i documenti devono essere conservati dall’amministratore, anche se non deve allegarli al precitato registro. Del resto il legislatore non ha prescritto alcuna modalità specifica di comunicazione e, essendo prevista la forma scritta, sono applicabili per analogia le forma previste nell’art. 1117 ter codice civile e nell’art. 66 disp. att. codice civile.

• LE CRITICITÀ

A) Dati anagrafici dei titolari di diritti

La raccolta dei dati anagrafici deve essere effettuata dall’amministratore, titolare del loro trattamento, in osservanza dei principi stabiliti dall’art. 11 del d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196; si ricorda che non è necessario il consenso dei condomini e degli aventi diritto poiché, per registrarli, da una parte l’amministratore adempie a un obbligo di legge e dall’altra molti dati possono essere prelevati da pubblici registri conoscibili da chiunque, ai sensi dell’art. 24 dell’anzidetto decreto legislativo.

“Il condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone, dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito dal codice del privacy, ex d. lgs. n. 196/2003”. (Il condominio e la privacy, Garante per la protezione dei dati personali, Memorandum 10 ottobre 2013).

Considerato lo scopo della norma, è possibile riportare nella scheda di ciascun titolare di diritti reali, la residenza, o il domicilio, anche se non riferiti allo stabile condominiale amministrato, al fine di poter correttamente inviare la convocazione d’assemblea; identica finalità ha l’inserimento dell’e-mail, specialmente se corrispondente a un indirizzo di posta certificata.

Ugualmente legittimo è l’inserimento delle utenze telefoniche (fisse, cellulari e fax), che non devono, però, essere divulgate a terzi.

Si deve trattare di dichiarazioni personali riportanti i dati richiesti, senza che i condomini debbano allegarvi atti o loro copie (Provvedimento Garante Privacy 19 febbraio 2015, n. 106).

Inoltre, se il concetto di proprietario è indiscutibile, lo è anche quello di usufruttuario, nonché di titolare di un diritto d’uso o di abitazione, ritenuto che a questi diritti reali, così detti, minori si applica la disciplina dell’usufrutto ex art. 1026 codice civile. Non sono, viceversa, da prendere in considerazione né i titolari di diritti di servitù su parti comuni, né i titolari di ipoteche; infatti, entrambi non sono comproprietari di beni condominiali.

Il diritto di servitù (artt. 1027 e segg. codice civile) su un bene, quale fondo servente, inerisce all’utilizzazione di questo e l’ipoteca (artt. 2808 e segg. codice civile) è un diritto reale di garanzia.

B) I conduttori

I diritti personali di godimento, così come definiti dalla dottrina, in quanto aventi le caratteristiche relative al godimento di un bene immobile e a un diritto di credito, ineriscono ai contratti di locazione e di comodato. La conoscenza delle generalità dei conduttori rileva, altresì, ai fini di agire nei loro confronti per conseguire coattivamente il rispetto del regolamento di condominio e l’adempimento del disposto dell’art. 1117 quater codice civile ovvero per la loro convocazione in assemblea; la fattispecie in questione costituisce un aspetto dell’evoluzione sociale che il condominio sta subendo.

A rafforzare la disposizione de qua, l’art. 1, comma LIX, legge 28 dicembre 2015, n. 208, nell’integrare l’art. 13 legge n. 431/1998, ha così stabilito: […] È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile […].

C) I dati catastali

I documenti dell’Agenzia delle Entrate, già Catasto, sono pubblici, ma la loro consultazione è riservata al proprietario dell’immobile o suo delegato.

Considerato il termine “dati”, utilizzato dal legislatore, si deve ritenere che i proprietari delle singole unità immobiliari costituenti l’edificio condominiale debbano dichiarare, sotto la loro personale responsabilità, esclusivamente la data dell’accatastamento, nonché, il foglio, il mappale, il subalterno e il numero dei vani dell’appartamento, senza alcun riferimento alla rendita catastale, che è un dato fiscale.

Nessun documento, ut supra dedotto, deve essere allegato alla comunicazione. Nell’ipotesi di falsa indicazione dei suddetti dati, il condomino non può essere denunciato ex art. 483 codice penale, considerato che la dichiarazione è rivolta a un privato e non a un pubblico ufficiale; la Corte Suprema di Cassazione ha sempre ribadito che l’amministratore svolge un’attività di ufficio privato (Cass. civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148). Tutt’al più qualora il condominio possa dimostrare di aver subito un danno, non necessariamente ingiusto, dalla dichiarazione falsa del condomino, questi può essere multato con una sanzione pecuniaria civile da 200,00 a 12.000,00 euro ex art. 4, comma IV, lettera a), d. lgs. 15 gennaio 2016, n. 7.

D) Le condizioni di sicurezza

Su questo argomento è intervenuto il d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, che, sotto alcuni profili, ha peggiorato la responsabilità dell’amministratore.

Infatti, il testo originario dell’art. 1130 codice civile, si riferiva ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle singole unità abitative, con i dubbi che l’errata comunicazione da parte del condomino determinava. Con il nuovo testo, l’amministratore risponde personalmente per una non completa o non idonea raccolta dei dati, concernenti le precitate condizioni di sicurezza, nella sua qualifica di rappresentante ex lege del condominio. Il legislatore, pur avendo usato il termine “parti”, si deve ritenere che non abbia voluto riferirsi soltanto alla struttura del fabbricato, per esempio, le scale o il cortile, che può essere dissestato, ma anche agli impianti in esso collocati, per esempio, l’ascensore o la centrale termica.

Anche in questo caso nel registro in esame devono essere riportati soltanto i dati senza che ne siano allegati gli eventuali documenti.

I dati presuppongono, però, l’esistenza della documentazione. Per esempio, per la dichiarazione di conformità degli impianti elettrici, è necessario indicare la data del rilascio ovvero per l’impianto dell’ascensore deve essere indicata la data del contratto con la ditta manutentrice ma, evidentemente, l’amministratore deve possederne i relativi documenti. Il registro è un’arma a doppio taglio; infatti, se si sia troppo analitici si corre il rischio di omettere un rilievo importante, con le conseguenze sanzionate dall’art. 40 codice penale in caso di evento delittuoso, per esempio, non aver indicato le date della documentazione prescritta dalla, così detta, Direttiva Macchine per il cancello motorizzato ovvero del contratto con il tecnico responsabile del controllo e della manutenzione dei manufatti in amianto presenti nel condominio.

Devo ritenere che gli interventi o le omissioni, apportati o meno agli impianti degli appartamenti di proprietà solitaria, se potenzialmente lesivi delle parti comuni, coinvolgano l’amministratore ai sensi dell’art. 1122 codice civile, se a sua conoscenza; in caso contrario, la mancata iscrizione nel registro dell’anagrafe condominiale e il verificarsi di un evento dannoso ai beni condominiali, non può essere imputato al medesimo.

• I DUBBI RESIDUI

A) L’addebito dei costi al responsabile

Il legislatore ha stabilito che i condomini debbano, non solo ab origine, comunicare i dati sopra elencati, ma anche segnalare ogni variazione intervenuta entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, di mancanza o d’incompletezza delle comunicazioni, termine plurale per indicare le ipotesi indicate, deve richiedere con raccomandata, meglio se con avviso di ricevimento, le informazioni necessarie.

Nel caso il condomino reiteri la sua omissione, decorsi trenta giorni dalla richiesta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie.

L’addebito dei costi al condomino inadempiente, certamente non costituisce una spesa condominiale e, dunque, qualora lo stesso non provveda spontaneamente ad assolverli, l’amministratore non può inserirlo nel rendiconto consuntivo e, una volta approvato, ricorrere ex art. 63, comma I, disp. att. codice civile.

Non si tratta, infatti, di un credito certo e liquido e conseguentemente non è esigibile.

Il pagamento di questo costo ha natura risarcitoria, il cui quantum deve essere stabilito dal magistrato.

In questo caso, si può ricorrere all’Autorità giudiziaria ex art. 702 bis codice procedura civile, producendo le fatture dei professionisti incaricati dall’amministratore ovvero, se le ricerche sono state dal medesimo direttamente espletate, le ricevute dei pagamenti effettuati e il verbale dell’assemblea che ha approvato l’importo a lui dovuto a titolo di compenso per questo incombente ex art. 1129, comma XIV, codice civile.

B) Il condomino apparente

La giurisprudenza ha, da tempo, fissato due principi fondamentali inerenti al recupero coatto delle spese condominiali dovute dal condomino moroso:

1. L’azione va radicata nei confronti del condomino effettivo e non del condomino apparente (Cass. civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2002, n. 5035; Cass. civ., Sez. II, 30 aprile 2015, n. 8824).
2. Il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. codice civile, non può essere richiesto nei confronti di chi non è più condomino per aver alienato la sua unità immobiliare (Cass. civ., Sez. VI, 21 luglio 2012, n. 12841).

Con il registro dell’anagrafe condominiale, l’amministratore, soprattutto se subentrante, deve fare riferimento a questo, che ha una funzione, come già rilevato, di una peculiare pubblicità-notizia. Si potrebbe ritenere che siano stati modificati i principi sopra esposti e che, pertanto, la convocazione per un’assemblea inviata a colui che non è più condomino, è perfettamente valida, così come la delibera che sia stata dal medesimo approvata.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci

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Il diritto di condominio

Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 novembre 2015 – 19 aprile 2016, n. 7704

Presidente Nuzzo – Relatore Falaschi

Una fattispecie piuttosto articolata sotto il profilo costruttivo offre alla Corte l’occasione per una chiara lettura dell’art. 1117 cod.civ. e la riaffermare principi non innovativi ma che è utile ripercorrere poiché ancora una volta sottolineano le diverse caratteristiche (struttura o funzione) per cui può essere ritenuto comune un bene. Accade, in fatto, che un soggetto sia proprietario (rectius, nudo proprietario) di alcuni vani posti al piano terra di un edificio e di uno soprastante, creati successivamente alla nascita del fabbricato per trasformazione e copertura di aree preesistenti ma concretamente e funzionalmente inglobati nella sagoma e nella struttura dell’edificio condominiale. Alla Corte è sottoposto quesito circa la riconducibilità di quei vani al Condominio, con il conseguente riconoscimento del diritto sulle parti comuni dello stabile ai sensi dell’art. 1117 cod.civ. La valutazione della Corte ha esito positivo per i muri perimetrali e la copertura dell’edificio e negativo per le scale, posto che dalla valutazione di fatto compiuta dal giudice di primo grado è emerso che quest’ulimo manufatto non è destinato a servire quei beni, che hanno autonomo accesso. Afferma la Corte che “ai fini di stabilire se potesse operare la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c., invocata dalla controricorrente ed avversata dalla ricorrente, va considerato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. La richiamata disposizione di cui all’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.” La Suprema Corte sottolinea, da un lato, che deve essere una valutazione strutturale e funzionale a guidare il Giudice nella interpretazione dell’art. 1117 cod.civ. e, dall’altro, che tale valutazione è prerogativa esclusiva del Giudice di merito: “secondo gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito, i vani acquistati dall’attrice non erano autonomi e distinti dal (OMISSIS) e la sentenza ha accertato che, in considerazione della struttura perimetrale e della tecnica di realizzazione dei locali terranei - come si è detto - detti beni risultavano incorporati ab origine in modo definitivo all’edificio monumentale, avendo in comune le mura perimetrali esterne e la copertura. La questione presenta affinità con alcuni precedenti esaminati da questa Corte che ha ritenuto che, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (ex plurimis: Cass 18 dicembre 2014 n. 26766)… In materia di condominio, infatti, spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195).” Una valutazione in fatto sottende anche l’esclusione della condominialità, nel caso di specie riferita alle scale: “Le scale, tecnicamente, danno accesso alle proprietà esclusive e per tale ragione sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, essendo necessarie all’uso comune. Ma dall’accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito, che ha sottolineato la particolare configurazione rispetto ai due locali terranei, ne va esclusa la condominialità. Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Le obiettive caratteristiche strutturali, per cui dette scale servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, ne fanno venire meno in questo caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.”

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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Tutte le rampe delle scale sono da considerarsi comuni - CASSAZIONE 09 MARZO 2016, N. 4664

Secondo la cassazione le scale e i relativi pianerottoli, negli edifici in condominio, costituiscono strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, fra le parti comuni, anche se sono poste a servizio solo di alcuni proprietari dello stabile. I giudici di legittimità, richiamando la precedente giurisprudenza in materia e il dettato dell’art. 1117 c.c., osservano che negli edifici in condominio le scale, e i relativi pianerottoli, costituiscono strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, fra le parti comuni, anche se sono poste a servizio solo di alcuni proprietari dello stabile.

Secondo la cassazione l’art. 1117 c.c. Non ricollega il concetto di comproprietà di tutte le rampe di una scala condominiale al fatto che le prime servono funzionalmente agli appartamenti sottostanti, e quelle successive solo gli appartamenti soprastanti, poiché così facendo si potrebbe pervenire alla conclusione che i proprietari degli appartamenti sottostanti sarebbero esclusi dalla comproprietà della scala nella sua totalità, in quanto non avrebbero interesse a percorrere le rampe superiori. Tale esclusione dalla comproprietà, eventualmente, deve risultare dal titolo di acquisto.

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CASSAZIONE 09 MARZO 2016, N. 4664 - Rampe, Scale e Pianerottoli

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CASSAZIONE 09 MARZO 2016, N. 4664

LA REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANOLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONESEZIONE SESTA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:    Dott. Petitti Stefano -  Presidente Dott. Scalisi Antonino -  rel. Consigliere 

ha pronunciato la seguente:                           

SENTENZA

sul ricorso 16204-2014 proposto da:

S. M., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA C. D. R., presso lo studio dell'avvocato S. S., che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

A. L., A. M., A. C., A. N., T. G., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G. D. S., 3 PALAZZINA A/1, presso lo studio dell'avvocato C. S., rappresentati e difesi dall'avvocato E. S.  giusta mandato a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1374/2013 della CORTE D'APPELLO di BARI del 19/07/2013, depositata il 29/10/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/2015 dal Consigliere Relatore Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l'Avvocato S. S. difensore del ricorrente che si riporta al ricorso ed insiste per raccoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

D.P.R. con atto di citazione dell’11 dicembre 1997 e, premesso di essere proprietaria di un fabbricato in (omissis) n. 6, sovrastante lastrico solare servito da una scala di accesso partente dal portoncino al civico n. 4, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Bari, S.M. , proprietario di un fabbricato attiguo, avente anch’esso accesso comune al medesimo numero civico 4 e alla scala, per sentire dichiarare l’illegittimità della porta realizzata alcuni anni prima da S. al colmo della prima rampa della scalinata comune sì da impedire ad essa attrice l’accesso alla seconda rampa.

Si costituiva S. chiedendo il rigetto della domanda dell’attrice e, invia riconvenzionale, che venisse riconosciuta l’avvenuta usucapione della proprietà esclusiva del secondo tratto terminale di detta scala e, quindi, la legittimità della porta di cui si dice.

Espletata CT e completata la fase istruttoria il Tribunale di Bari con sentenza n. 30 del 2006 rigettava a domanda attorea (qualificata quale rivendicazione di comproprietà della scala per l’intera sua estensione) per non avere essa attrice provata l’esistenza di titoli proprietari su di essa. Dichiarava assorbita la domanda riconvenzionale, proposta dal convenuto.

Avverso questa sentenza interponeva appello A.L. dichiarandosi successore mortis causa di D.P.R. , insistendo nella domanda di riconoscimento della comproprietà sull’intera estensione della scala e chiedendo la rimozione della porta apposta sull’ultimo tratto.

Si costituiva l’appellato S. riproponendo le stesse eccezioni e, soprattutto, appello incidentale condizionato per il riconoscimento dell’avvenuta usucapione della proprietà esclusiva dell’ultimo tratto della scala di cui si dice.

Nel prosieguo del giudizio la Corte ha disposto la partecipazione degli altri successori di P.R. e si sono costituiti A.M. , C. e N. , i quali si sono riportati integralmente all’appello di A.L. .

Infine, è intervenuto volontariamente T.G. , qualificatosi quale attuale proprietario dell’appartamento della già predetta D.P.R. in forza di acquisto del 23 novembre 2009.

La Corte di Appello di Bari con sentenza n. 1374 del 2013 accoglieva l’appello principale, dichiarando gli appellanti comproprietari dell’intera scala di cui si dice, rigettava l’appello incidentale, compensava tra tutte le parti le spese del secondo grado del giudizio. Secondo la Corte barese nel caso in esame, fermo restando che la prima rampa di scala è senza contestazione comune alle due proprietà perché serve a consentire l’accesso diretto al terrazzo dell’appartamento di D.P. , ma, anche, a permettere di raggiungere la seconda rampa dove si accede al terrazzo S. , questa seconda rampa di scala in via strettamente funzionale non serve alle esigenze della proprietà degli appellanti perché va oltre il loro terrazzo; tuttavia, negli atti di acquisto di ciascuno dei due proprietari non si coglie alcuna locuzione per escludere che la seconda rampa sia nella comproprietà, anche della originaria parte attrice, cioè, della D.P. e, pertanto, la scala nella sua interezza va ricondotta tra i beni condominiali di cui all’art. 1117 cc.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da S.M. con ricorso affidato ad un motivo. A.L. , M. , C. , N. e T.G. hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con l’unico motivo del ricorso S.M. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cc. in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 cpc. Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe errato nell’escludere il diritto esclusivo di S. sulla seconda rampa di scale nel presupposto che la natura funzionale del manufatto, pur se realizzato nell’esclusivo interesse del ricorrente, si porrebbe in contrasto con il dettato dell’art. 1117 cc. Piuttosto, la Corte distrettuale, avendo riconosciuta la natura funzionale della seconda rampa per essere la stessa al servizio esclusivo della proprietà del ricorrente e, poiché il manufatto in contestazione non servirebbe agli appellanti, avrebbe dovuto ritenere che tutto l’insieme degli elementi fornisse la prova inconfutabile che la seconda rampa fosse funzionalmente al servizio, soltanto dell’unità immobiliare dello S. .

1.1.- Il motivo è infondato.

Va qui osservato che negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente a servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell’art. 1117, n. 1, cod. civ. (cfr. fra le tante, tutte conformi, Cass. Sez. II civ., sent. n. 1357 del 22.2.1996). La circostanza che le rampe di scala, con il pianerottolo, qui in contestazione, integranti l’ultima parte della scala condominiale, siano poste fra l’ultimo piano dell’edificio di cui trattasi e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, e servano principalmente a mettere in comunicazione le considerate porzioni dello stabile non rileva ai fini in discorso, avuto riguardo al dato che la scala è, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e serve a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l’esercizio del godimento della relativa copertura.

La Corte distrettuale ha correttamente osservato questi principi e correttamente ha chiarito che (...) l’art. 1117 cc. non ricollega affatto la comproprietà di tutte le rampe di una scala condominiale al fatto che le prime servono funzionalmente agli appartamenti sottostanti, e quelle successive a seguire, solo agli appartamenti via soprastanti, si da pervenire alla conclusione (errata) che i proprietari degli appartamenti sottostanti, non avendo ordinariamente interesse a percorrere anche le rampe superiori, sarebbero esclusi dalla comproprietà della scala nella sua integralità condominiale. Pertanto, come correttamente ha evidenziato la Corte distrettuale, poiché il contrario non risultava dal titolo, anche la seconda rampa di scala, qui in contestazione deve ritenersi di comproprietà della proprietà di D.P. , attualmente rappresentata dagli appellanti ed intervenuti A. , e, indi, dall’ultimo intervenuto T.G. .

In definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente in ragione del principio di soccombenza ex art. 91 cpc. condannato al pagamento delle spese del presente giudizio di Cassazione.

Il Collegio, ai sensi dell’art. 13 comma I quater del DPR 115 del 2002 da atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificalo pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge; dichiara la sussistenza delle condizioni per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13 del DPR 115 del 2002.

Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della

Corte di Cassazione il 5 novembre 2015

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