Anche se il codice civile prevede che l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo verso i condomini morosi senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea, poiché trattasi di attività inerente alle sue specifiche competenze delineate dall'art. 1130 c.c., è tuttavia consigliabile che egli, prima di ricorrere alla procedura ingiuntiva, ponga in essere quanto in suo potere per evitare di instaurare un contenzioso giudiziario. Tutto ciò malgrado la Corte di Cassazione abbia affermato che l'amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo prima ancora di mettere in mora il condomino, a patto che non vi sia una clausola contraria del regolamento condominiale (Cass. 16 aprile 2013, n. 9181).
L'amministratore non deve lasciare spazio al condomino per accumulare debiti e, quindi, fino dai primi ingiustificati ritardi egli deve inviare lettere di sollecito. In un primo momento si potrà trattare di un richiamo, in quanto il ritardo potrebbe essere determinato da mera distrazione, ma se l'inadempimento dovesse persistere il nuovo sollecito dovrebbe essere più determinato nel senso che il condomino deve essere messo a conoscenza del rischio cui va incontro.
Da questo momento in poi l'amministratore dovrà rivolgersi ad un legale di fiducia il quale, prima di attivare esso stesso la procedura ingiuntiva, potrebbe tentare di ottenere il pagamento del dovuto. Nel caso di insuccesso non è opportuno che il professionista prosegua in una attività stragiudiziale tanto inutile quanto economicamente gravosa per il condominio.
In ogni caso, sia che con l'intervento del legale il condomino sani la morosità, sia nel caso contrario, le spese dell'attività svolta dal professionista, rapportate al valore della controversia ed alla sua complessità, nonché inserite nel consuntivo, dovranno essere poste a carico del condomino inadempiente come spese personali. Ciò in quanto sarebbe del tutto ingiusto che il condominio e di riflesso i condomini in regola con i pagamenti si dovessero accollare oneri legali determinati da comportamenti illegittimi. In questo ambito, inoltre, è stato sollevato un altro problema: ovvero se anche le spese postali debbano essere incluse nella voce "spese personali". In questo caso specifico ritengo che tali spese debbano seguire la sorte delle spese legali, mentre nel caso in cui i solleciti pervengano dall'amministratore le sole spese dei corrispondenza saranno a carico del condominio, trattandosi di attività ordinaria che l'amministratore deve svolgere per garantire la normale gestione dell'Ente.
La presenza di una norma regolamentare per questo profilo eviterebbe l'insorgere di inutili controversie postume.
L'amministratore non deve lasciare spazio al condomino per accumulare debiti e, quindi, fino dai primi ingiustificati ritardi egli deve inviare lettere di sollecito. In un primo momento si potrà trattare di un richiamo, in quanto il ritardo potrebbe essere determinato da mera distrazione, ma se l'inadempimento dovesse persistere il nuovo sollecito dovrebbe essere più determinato nel senso che il condomino deve essere messo a conoscenza del rischio cui va incontro.
Da questo momento in poi l'amministratore dovrà rivolgersi ad un legale di fiducia il quale, prima di attivare esso stesso la procedura ingiuntiva, potrebbe tentare di ottenere il pagamento del dovuto. Nel caso di insuccesso non è opportuno che il professionista prosegua in una attività stragiudiziale tanto inutile quanto economicamente gravosa per il condominio.
In ogni caso, sia che con l'intervento del legale il condomino sani la morosità, sia nel caso contrario, le spese dell'attività svolta dal professionista, rapportate al valore della controversia ed alla sua complessità, nonché inserite nel consuntivo, dovranno essere poste a carico del condomino inadempiente come spese personali. Ciò in quanto sarebbe del tutto ingiusto che il condominio e di riflesso i condomini in regola con i pagamenti si dovessero accollare oneri legali determinati da comportamenti illegittimi. In questo ambito, inoltre, è stato sollevato un altro problema: ovvero se anche le spese postali debbano essere incluse nella voce "spese personali". In questo caso specifico ritengo che tali spese debbano seguire la sorte delle spese legali, mentre nel caso in cui i solleciti pervengano dall'amministratore le sole spese dei corrispondenza saranno a carico del condominio, trattandosi di attività ordinaria che l'amministratore deve svolgere per garantire la normale gestione dell'Ente.
La presenza di una norma regolamentare per questo profilo eviterebbe l'insorgere di inutili controversie postume.
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