Le liti nel condominio - decreto ingiuntivo

Il decreto ingiuntivo deve essere richiesto esclusivamente nei confronti di colui che è condomino al momento della sua proposizione e non di colui che abbia perduto tale qualifica per aver alienato l’immobile.

Qualora un soggetto fornito di soggettività giuridica, quale è un condominio, ritenga che un suo diritto sia leso, può rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché disponga la cessazione di tale lesione e disponga, se ne ricorrano i presupposti, il risarcimento dei danni patiti.

Il legislatore, al fine di statuire le regole del procedimento giudiziale, ha innanzi tutto focalizzato tre criteri che consentono di individuare esattamente l’autorità giudiziaria alla quale rivolgersi.

Questi sono: Competenza per valore: in relazione al valore della causa si può radicare il giudizio o avanti il Giudice di Pace, competente sino al valore di euro 5.000,00=, per quanto attiene la disciplina condominiale latu sensu intesa, o avanti il Tribunale in composizione monocratica, solo in rare eccezioni in composizione collegiale, se la causa ha un valore superiore alla predetta cifra.

Competenza per materia: per alcune particolari questioni é lo stesso legislatore ad indicare il giudice competente; così in materia condominiale è competente, qualsiasi valore possa essere attribuito alla vertenza, il Giudice di Pace per la regolamentazione dell’uso delle parti comuni e per le immissioni di fumi e rumori provenienti da privati e non da attività industriali.

Per tutte le altre materie è competente il Tribunale nel rispetto delle disposizioni inerenti alla competenza per valore.

Competenza per territorio: la causa deve essere radicata avanti a una determinata autorità giudiziaria territoriale al fine di evitare un possibile arbitrio nella sua scelta; nel caso specifico è sempre competente il Tribunale o il Giudice di Pace nel cui mandamento si trova l’immobile condominiale, anche ai fini della normativa concernente la tutela dei consumatori ex D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, essendo il condominio un consumatore equiparato, quindi, a una persona fisica (Cass. Civ. Sez. II 22 maggio 2015).

Il legislatore del 2012 ha modificato l’art. 23 c.p.c., inserendo anche le cause tra condomini e condominio, recependo la tesi giurisprudenziale sul punto.

Considerato, poi, che la parte soccombente nel giudizio di primo grado può ritenere che il giudice abbia errato nella valutazione della fattispecie concreta, sottoposta al suo esame, il legislatore gli ha concesso di ricorrere in appello. L’appello deve essere radicato rispettivamente avanti il Tribunale per le sentenze emesse dal Giudice di Pace e avanti la Corte d’Appello per quelle emesse dal Tribunale.

Nel giudizio di appello non sono ammessi nuove prove o depositi di ulteriori documenti, sempre che la parte non sia stata nell’impossibilità assoluta di articolarle o produrli in primo grado.

Allo scopo, però, di scoraggiare il ricorso in appello al solo fine di prolungare il giudizio, il legislatore ha disposto che le sentenze di primo grado sono provvisoriamente esecutive e, dunque, devono essere eseguite, eccettuata l’ipotesi nella quale, in relazione ad apposita istanza, la Corte d’Appello non ne disponga la sospensione in attesa del giudizio definitivo di secondo grado.

Non solo, il legislatore, con l’art. 348-bis c.p.c., introdotto nel codice di rito dall’art. 54, comma primo, d. l. 22 giugno 2012, n. 83 convertito in legge 7 agosto 2012, n. 134, ha stabilito che l’appello può essere dichiarato, con ordinanza succintamente motivata, inammissibile o improcedibile, quando l’impugnazione non ha una ragionevole probabilità di essere accolta.

È, infine, ammesso anche il ricorso per Cassazione, con unica sede in Roma, avverso le sentenze di secondo grado esclusivamente per errori di diritto commessi dalla Corte d’Appello e il ricorso deve essere adeguatamente motivato; non è, quindi, ammesso il ricorso per Cassazione per presunta errata valutazione sul fatto o sulle prove assunte in causa.

Anche l’atto introduttivo del giudizio può avere forma diversa: citazione e ricorso.

L’atto di citazione viene notificato direttamente dal legale dell’attore, colui che promuove la causa, al convenuto, parte passiva del giudizio, indicando la data dell’udienza di comparizione e poi viene iscritta la causa a ruolo; con il ricorso l’avvocato della parte iscrive a ruolo immediatamente la causa e poi, fissata l’udienza dal magistrato, viene notificato al convenuto

– resistente la copia sia del ricorso sia del pedissequo decreto del magistrato.

L’atto introduttivo ordinario è l’atto di citazione, mentre il ricorso è preventivamente stabilito dallo stesso legislatore: richiesta di un decreto ingiuntivo; opposizione ad un decreto ingiuntivo in materia locatizia, se, ad esempio, il condominio conduce in locazione l’alloggio di servizio del portiere; revoca dell’amministratore.

Le controversie che possono interessare un condominio sono interne, con un condomino, o esterne, con un terzo fornitore o professionista che sia; in entrambi i casi è lo stesso condominio parte del giudizio e quindi i singoli condomini non hanno la capacità di testimoniare, costituendo loro stessi la parte in causa ex art. 246 cod. proc. civ. e avendo un interesse a che la causa si decida in modo a loro favorevole.

Il legale rappresentante del condominio è l’amministratore e la legittimazione processuale di costui non esclude quella concorrente dei singoli condomini, non avendo il condominio personalità giuridica.

Nel caso nelle more del giudizio sia sostituito l’amministratore, il nuovo non deve rilasciare una nuova procura al legale poiché parte in causa è il condominio.

Qualora si controverta in tema di diritti reali o contrattuali dei singoli condomini, si determina un litisconsorzio necessario tra loro e la vertenza giudiziaria deve inerire a tutti loro, con esclusione, quindi, dell’amministratore di condominio; tipiche fattispecie sono le controversie concernenti le clausole contrattuali del regolamento di condominio.

Le controversie che si riferiscono ai rapporti interni tra i condomini sono inerenti a:

1) recupero crediti nei confronti dei condomini morosi; per il recupero delle spese condominiali non corrisposte da un condomino l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo che costituisce un procedimento speciale rispetto a quello ordinario sopra esaminato.

Il ricorso per decreto ingiuntivo deve essere documentato con la convocazione dell’assemblea, il verbale che approva il rendiconto consuntivo e/o preventivo con il relativo riparto, la messa in mora del condomino debitore.

Il magistrato, senza sentire la parte ingiunta, emette il decreto, che può essere opposto dall’ingiunto ove sussistano suoi fondati motivi.

L’amministratore, in questo caso, ha il potere autonomo di ricorrere all’autorità giudiziaria, senza necessità, pertanto, di alcuna delibera dell’assemblea.

Il decreto ingiuntivo deve essere richiesto esclusivamente nei confronti di colui che è condomino al momento della sua proposizione e non di colui che abbia perduto tale qualifica per aver alienato l’immobile.

Qualora il condomino non provveda a pagare quanto riportato nel decreto ingiuntivo, l’amministratore procede con l’azione esecutiva concernente un:

a) pignoramento mobiliare consistente nel sequestrare beni mobili, per esempio, il televisore, una poltrona e così via, nella casa del debitore, con le esclusioni ex lege previste, ad esempio, il letto e la cucina, e venderli all’asta soddisfacendosi con il ricavato;

b) pignoramento immobiliare che si differenzia dal primo poiché il sequestro investe direttamente l’unità immobiliare del debitore;

c) pignoramento di beni mobili iscritti in pubblici registri, ad esempio, un motoveicolo o un autoveicolo;

d) pignoramento presso terzi quale può essere lo stipendio a mani del datore di lavoro o un conto deposito titoli presso un istituto di credito.

2) Adempimento di obbligazioni per costringere un condomino, o anche un conduttore, a rispettare il regolamento di condominio o a cessare un comportamento illegittimo per un uso abusivo dei beni comuni ovvero per costringere il condominio a effettuare le manutenzioni dello stabile e/o dei suoi singoli impianti.

3) Difesa del diritto di possesso e di proprietà dei beni condominiali per un’occupazione abusiva degli stessi; in queste ipotesi l’amministratore deve essere preventivamente autorizzato dall’assemblea di condominio.

4) Impugnazione di una delibera condominiale o di un provvedimento autonomo dell’amministratore. In ogni caso il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari, non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al risconto della sua legittimità.

5) Revoca dell’amministratore condominiale e/o richiesta di risarcimento danni per una non corretta gestione o per un suo inadempimento al contratto di mandato.

6) Provvedimenti di urgenza al fine di evitare che il comportamento di un condomino possa arrecare e aggravare un pregiudizio per il condominio. Le azioni contro i terzi ineriscono a:

• adempimento coatto di un contratto, o risoluzione del medesimo, con contestuale richiesta di risarcimento dei danni patiti e patiendi in relazione ad un inadempimento contrattuale; si rammenta che la risoluzione può essere giudiziale o di diritto (clausola risolutiva espressa, diffida ad adempiere, termine essenziale) e che una vola richiesta la risoluzione del contratto non ne può più essere richiesto l’adempimento. Ricorrendone i presupposti l’azione ordinaria può essere preceduta da un accertamento tecnico preventivo per determinare le cause di vizi e di contestazioni lamentati e, se del caso, può essere richiesto al consulente tecnico d’ufficio di esperire un tentativo di conciliazione inter partes.
• Azioni reali e richieste di provvedimenti d’urgenza del condominio contro terzi, o viceversa, con identiche motivazioni delle cause tra condomini, ut supra dedotto.
• Recupero dei crediti vantati dai terzi nei confronti del condominio; in quest’ipotesi la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza dell’8 aprile 2008, n. 9148, ha deciso la parziarietà dei debiti del condominio, il terzo deve procedere in sede esecutiva nei confronti dei singoli condomini morosi e l’amministratore, a richiesta, deve fornirgli il loro nominativo, senza incorrere in alcuna violazione della normativa della privacy, considerato il disposto del novellato art. 63 disp. att. c.c.. Una delle esigenze dei nostri tempi è quella della velocità nel conseguimento dei risultati. Se alla rapidità si affiancano la riservatezza e la garanzia, si rinvengono tre ragioni che hanno favorito in questi ultimi anni l’istituto dell’arbitrato.

Considerato, quindi, che il condominio è una fucina di conflitti interpersonali aventi natura economica e che gravi sono i ritardi per la soluzione delle liti giudiziarie, non meraviglia che la società civile si sia indirizzata alle cosiddette “Alternative Dispute Resolutions” che offrono metodi rapidi per risolvere al meglio le controversie di natura civile. D’altronde i maggiori costi dell’arbitrato sono compensati dalla celerità del lodo arbitrale (240 giorni ex art. 820 c.p.c.).

L’arbitrato, che può essere irrituale e rituale, si distingue dall’arbitraggio, della perizia tecnica, della conciliazione, della mediazione, che del resto sono sempre impugnabili, e pertanto deve essere previsto espressamente nel regolamento di condominio. L’arbitrato però non è utilizzabile nell’ipotesi di controversia con un dipendente subordinato del condominio.

Nell’arbitrato rituale, nel quale gli arbitri possono decidere secondo diritto e che è disciplinato dalla legge 5 gennaio 1994, n. 25, così come modificato dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, gli arbitri possono essere uno o più, ma sempre in numero dispari; una volta istruita la causa, i giudici devono emettere il lodo che, vistato dal Tribunale, è già un titolo esecutivo.

Il lodo può essere impugnato avanti la Corte di Appello solo per nullità, per le fattispecie previste dallo stesso legislatore, per revocazione e per opposizione di terzo.

Da ultimo si deve evidenziare che, a far data dal 2011, le controversie in materia condominiale possono essere precedute da un tentativo di conciliazione.

Il decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, ha introdotto la mediazione obbligatoria per le controversie, tra le altre, in materia di condominio, locazione e diritti reali.

Il tentativo di conciliazione, per queste fattispecie, rappresenta una condizione di procedibilità dell’eventuale successiva domanda giudiziale.

Al fine di diffondere l’istituto della conciliazione il legislatore ha posto un obbligo a carico degli avvocati di segnalare ai propri clienti la facoltà di avvalersi della procedura de qua; l’informativa deve essere allegata al fascicolo di parte nell’eventuale successiva causa.

Il procedimento della mediazione da adottare è quello previsto dal regolamento del quale ogni organismo deve munirsi; lo stesso è del tutto informale e deve avere una durata non superiore a tre mesi non soggetta alla sospensione feriale dei termini processuali.

Al fine di agevolare il ricorso alla mediazione, il legislatore concede alle parti un credito d’imposta per le spese sostenute, seppure con il limite di 500,00= euro, purché, però, abbiano raggiunto un accordo conciliativo, nonché delle spese di bollo e dell’imposta di registro sino a 50,00= euro.

Inoltre il verbale de quo costituisce titolo esecutivo per la procedura esecutiva anche degli obblighi di fare e per l’iscrizione d’ipoteca giudiziale in caso di inosservanza della raggiunta conciliazione, se sottoscritto dagli avvocati delle parti.

Sono esclusi dal tentativo di mediazione gli accertamenti tecnici preventivi, qualora sia chiesto che il C.T.U. tenti una conciliazione, e i procedimenti per decreti ingiuntivi poiché sono procedimenti sommari che non richiedono il contraddittorio delle parti e si risolvono in breve; tuttavia, nel caso di opposizione dell’ingiunto, trasformandosi il rito in giudizio a cognizione ordinaria, il tentativo di conciliazione deve essere esperito.

Non si applicano, inoltre, ai procedimenti possessori e cautelari.

La Corte costituzionale ha dichiarato, con sentenza 6 dicembre 2012, n. 272, l’incostituzionalità, della normativa in esame, per eccesso di delega, limitatamente all’informativa dell’avvocato al cliente e all’obbligatorietà del tentativo di mediazione, con le conseguenze procedurali che ne derivano, ma il Governo ha reiterato questa procedura con il D.L. 21 giugno 2013 n. 69 convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98.

Tuttavia, il legislatore, con l’art. 71-quater disp. att. cod. civ, ha dettato la procedura che il condominio deve adottare per pervenire, eventualmente, a una soluzione conciliativa insorta.

Innanzi tutto, ha precisato che per vertenze, in materia condominiale, devono intendersi esclusivamente quelle inerenti alla disciplina codicistica in tema di condominio, con esclusione, conseguentemente, delle diverse vertenze nella quali una parte è un condominio quale può essere una causa per la richiesta di risarcimento danni, tra un condominio e un appaltatore, in conseguenza di vizi all’opera eseguita, e tra un condomino e il condominio per infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto per una sua mancata manutenzione.

Inoltre, ha stabilito che la domanda di mediazione deve essere presentata a un organismo con sede nella circoscrizione del Tribunale nella quale è sito il condominio, derogando in tal modo alla disposizione generale prevista dal d.lgs. n. 28/2010 concernente la libertà di scelta dell’organismo in tutto il territorio nazionale.

Infine, ha stabilito che la partecipazione dell’amministratore alla mediazione e la sottoscrizione da parte sua del verbale di conciliazione debbano essere approvate dalla maggioranza dei presenti in assemblea rappresentante almeno la metà del valore millesimale del condominio.

Si deve ritenere che la mediazione inerente alla comproprietà di un bene comune, per esempio del sottotetto, debba essere ugualmente approvata con l’unanimità dei consensi dei condomini.

L’amministratore, che può convocare più riunioni consecutive dell’assemblea, ai sensi del quinto comma dell’art. 66 disp. att. c.c., può, nel caso specifico, fissare più riunioni al fine sia di farsi autorizzare a presenziare alla mediazione sia di riferire l’andamento della procedura sia, infine, per farsi autorizzare a sottoscrivere la proposta di conciliazione.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI 

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TRIBUNALE DI TARANTO 22 FEBBRAIO 2017, N. 518 - in tema di pignoramento

TRIBUNALE DI TARANTO 22 FEBBRAIO 2017 N. 518

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI TARANTO 

TERZA SEZIONE CIVILE

                           

Il Tribunale di Taranto terza sezione civile in composizione monocratica in persona del giudice dott. Marcello Maggi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 7654/2014 r.g.

TRA

A.R.C.A. Jonica Agenzia Regionale per la Casa e l'Abitare - in persona del suo legale rappresentante pro tempore - rappresentata e difesa dall'avv. D. C.;

ATTORE OPPONENTE

E

Condominio in T. in persona del suo legale rappresentante pro tempore rappresentato e difeso dall'avv. D. Q.;

CONVENUTO OPPOSTO

P.I. s.p.a. -contumace

CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso del 3-7-2014 la A.R.C.A. Jonica-Agenzia Regionale per la Casa e l'Abitare (subentrata nei rapporti giuridici dell'Istituto Autonomo Case Popolari di Taranto in forza della legge Regione Puglia n. 20-5-2014 n. 22), ha proposto opposizione ex art. 615 comma 2 c.p.c. avverso l'atto di pignoramento presso terzi datato 18-5-2014 e notificato dal Condominio di via (omissis...) in T. nei propri confronti, oltre che del terzo debitore P.I. s.p.a. presso l'Agenzia TA5 di via (omissis...) in Taranto. Nel contraddittorio del Condominio di via (omissis...), il giudice dell'esecuzione ha rigettato la richiesta di sospensiva dell'esecuzione compensando le spese di lite, ed assegnando, con successivo provvedimento, termine per l'introduzione del giudizio di merito. Con citazione spedita per la notifica il 10-10-2014 A.R.C.A. Jonica ha riassunto il giudizio per il merito, chiedendo che sia dichiarata la nullità ed inefficacia del pignoramento e dei successivi atti di esecuzione, con condanna del Condominio alla restituzione delle somme assegnategli e riscosse dal terzo, e vittoria di spese. Ha resistito il Condominio di via (omissis...) in T. instando per il rigetto dell'opposizione con vittoria di spese di lite e condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c., mentre non si è costituita P.I. s.p.a..

Deduce A.R.C.A. Jonica la nullità del pignoramento in quanto attuato su somme depositate presso uno dei sei conti correnti esistenti presso P.I. s.p.a. filiale di Ta., ove affluivano esclusivamente proventi derivati da canoni di locazione e vendita di alloggi di edilizia residenziale pubblica. Evidenzia l'opponente che l'art. 2 comma 85 della L. n. 662 del 1996 avrebbe comportato la assoluta impignorabilità delle somme aventi quella provenienza, sulle quali era imposto un vincolo di destinazione rilevante ex art. 828 comma 2 cod. civ. Eccepisce inoltre A.R.C.A. Jonica la nullità del pignoramento per violazione dell'art. 1-bis della L. n. 720 del 1984 a seguito della modifica apportata dall'art. 66 comma 5 L. n. 388 del 2000, che regolamenta il pignoramento ed il sequestro di somme di denaro delle pubbliche amministrazioni assoggettate al regime di Tesoreria Unica. Espone l'opponente che gli Istituti Autonomi Case Popolari originariamente inclusi nella tabella A allegata alla legge da ultimo citata, con D.P.C.M. del 28 ottobre 1999 erano stati esclusi da tale tabella nella qualità di enti regionalizzati, ma a seguito di quanto disposto dall'art. 66 comma 5 L. n. 388 del 2000 che aveva sancito il passaggio delle Regioni nella tabella A, dovevano ritenervisi nuovamente inclusi, in analogia a quanto previsto per le Regioni, con conseguente applicazione della normativa di cui all'art. 1-bis L. n. 720 del 1984 cit.. Il Condominio di via (omissis...) in T. sostiene invece l'inapplicabilità della L. n. 720 del 1984, ed interpreta la norma dell'art. 2 comma 85 L. n. 662 del 1996 nel senso che questa non comporterebbe l'impignorabilità delle somme in questione, condizionandola invece all'accertamento di un concreto vincolo contabile apposto da parte dell'ente debitore in riguardo ad una specifica destinazione delle somme in questione per finalità di realizzazione di programmi costruttivi; destinazione specifica della quale il debitore esecutato non avrebbe fornito dimostrazione.

L'opposizione deve trovare accoglimento. Rileva ai fini della decisione l'interpretazione del disposto dell'art. 2 comma 85 L. n. 662 del 1996, a tenore del quale "le somme ed i crediti derivanti dai canoni di locazione e dalla alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica di spettanza degli IACP, iscritti in capitoli di bilancio o in contabilità speciale, non possono, in quanto destinati a servizi e finalità di istituto, nonché al pagamento di emolumenti e competenze a qualsiasi titolo dovuti al personale dipendente in servizio o in quiescenza, essere sottratti alla loro destinazione se non in modi stabiliti dalle leggi che li riguardano, ai sensi dell'articolo 828 del codice civile. Qualunque atto di ritenzione di essi e gli atti di sequestro o pignoramento eventualmente eseguiti sono nulli ed inefficaci di pieno diritto e non determinano obbligo di accantonamento da parte del terzo e non sospendono l'accreditamento delle somme nelle contabilità intestate agli IACP e la disponibilità di essi da parte degli istituti medesimi."

Il Condominio di via (omissis...) sostiene che questa norma non potrebbe essere interpretata come previsione diretta di impignorabilità delle somme e dei crediti derivanti all'opponente dai canoni di locazione e dalla alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, evidenziando che, alla previsione astratta di legge, dovrebbe sempre seguire un provvedimento concreto dell'ente che conferisca una specifica destinazione a determinate somme rivenienti da canoni di locazione, essendo anche insufficiente a tale fine il semplice inserimento delle somme nel bilancio di previsione. Per contro l'opposta sostiene che la norma da ultimo citata sancirebbe una ipotesi di impignorabilità ex lege delle somme esistenti sul conto corrente postale presso cui è stato operato il pignoramento, ed evidenzia che su detto conto confluiscono esclusivamente proventi derivanti da canoni di locazione o da vendita di alloggi di edilizia residenziale pubblica, essendo poi sufficiente la loro iscrizione in apposito capitolo di bilancio o in contabilità speciale per determinarne l'assoluta impignorabilità.

Ritiene il Tribunale che l'interpretazione della norma sostenuta dall'opponente sia indirettamente confermata dal precedente di Cass. 1694-2006, pure invocato da entrambe le parti a sostegno delle rispettive tesi. In tale pronuncia la Corte dopo avere ritenuto che ai sensi del previgente art. 25 comma 3 L. n. 513 del 1977 ai fini dell'operatività del vincolo di impignorabilità fosse necessaria la dimostrazione da parte dell'ente del previo appostamento contabile e della sua scrupolosa osservanza, ha aggiunto testualmente che "questa conclusione, ove ve ne fosse bisogno, riceve conferma dalla stessa considerazione, dell'evoluzione legislativa successiva, la quale con la L. 29 ottobre 1984, n. 720, art. 1-bis, comma 4-bis, aggiunto dal D.L. 18 gennaio 1593, n. 8, art. 11, convertito in L. 19 marzo 1993, n. 68, ebbe a sancire espressamente l'impignorabilità delle somme giacenti presso le sezioni decentrate del bancoposta nell'interesse dell'I.A.C.P. (ente ricompreso fra quelli di cui alla tabella A annessa alla citata legge) e, quindi, delle somme come quelle oggetto dell'opposta esecuzione, rappresentate da canoni locativi. Somme che, successivamente furono oggetto di una specifica previsione di impignorabilità con la L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 85. Tali sopravvenienze legislative - inapplicabili pacificamente ratione temporis alla fattispecie oggetto del giudizio - lungi dal costituire una sorta di conferma espressa di quanto sarebbe stato desumibile dall'art. 25 (come vorrebbe l'istituto resistente), evidenziano la consapevolezza da parte del legislatore - che il regime di all'art. 25 non aveva alcuna efficacia direttamente impositiva di un vincolo di impignorabilità". In tal modo la S.C. ha evidenziato la cesura esistente tra la disciplina dell'art. 25 L. n. 513 del 1977 cit. e quella in seguito posta dall'art. 2 comma 85 L. n. 662 del 1996 cit., confermando implicitamente che quest'ultima fosse apportatrice di una nuova previsione di impignorabilità assoluta ex lege dei canoni locativi di e.r.p., la quale trova giustificazione nel perseguimento delle finalità di particolare interesse sociale connesse alla disciplina dell'edilizia economica e popolare(cfr. in tal senso ampiamente Corte Appello Lecce Sezione distaccata di Taranto sentenza n. 499 depositata il 4-11-2013; Trib.Taranto 1658-2012).

Quest'ultima interpretazione è stata ancora ribadita dalla più recente giurisprudenza della S.C.. In fattispecie analoga alla presente ha rilevato la Corte che il tenore letterale dell'art. 2 comma 85 L. n. 662 del 1996 cit. "è tale da indurre a ritenere che sia la stessa norma di legge ad attribuire alle somme ed ai crediti per canoni di locazione la destinazione istituzionale che li rende impignorabili. E' certo, infatti, che l'impignorabilità sia subordinata alla sussistenza di una condizione, da verificarsi in concreto: che si tratti di somme o crediti iscritti in capitoli di bilancio o in contabilità speciale - attività, quest'ultima, che presuppone l'individuazione in concreto delle somme e dei crediti di che trattasi. Per contro, mentre non vi è alcun altro riferimento a provvedimenti da adottarsi necessariamente dall'Istituto per la destinazione in concreto delle somme e dei crediti (nè vi è l'indicazione di tempi e di contenuto delle relative delibere), la norma ne riferisce la destinazione "a servizi e finalità di istituto, nonchè al pagamento di emolumenti e competenze a qualsiasi titolo dovuti al personale dipendente in servizio o in quiescenza". In effetti, la seconda tipologia di destinazione ben può essere oggetto di un provvedimento amministrativo connotato da specificità. Invece, la previsione di una "categoria generale" ("servizi e finalità di istituto") cui, in alternativa, dovrebbe in concreto essere preordinato il vincolo di destinazione depone in senso contrario a quanto preteso dalla ricorrente. Considerati la normativa di riferimento ed i compiti istituzionali e statutari degli IACP, le somme ed i crediti per canoni di locazione risultano per definizione destinati "a servizi e finalità di istituto": l'espressione adoperata dal legislatore è talmente generica ed omnicomprensiva che non si presta nemmeno a far immaginare come e per quali finalità le somme ed i crediti derivanti da canoni di locazione potrebbero essere distolti dal pagamento dei servizi ovvero dalle finalità di istituto, quasi che siano ammesse dall'ordinamento destinazioni delle entrate per finalità non di istituto. In tanto la richiesta di apposito provvedimento amministrativo di destinazione avrebbe avuto senso in quanto il legislatore avesse previsto, nell'ambito dei servizi e delle finalità di istituto, destinazioni istituzionali privilegiate e specifiche, alle quali volta a volta l'Istituto avrebbe potuto vincolare i propri proventi, a seconda della concreta situazione patrimoniale e di bilancio. Il legislatore ha piuttosto individuato nella categoria delle entrate dell'istituto, quelle provenienti da canoni di locazione e dall'alienazione degli alloggi, iscritti in capitoli di bilancio o in contabilità speciale, e per questi proventi ha previsto l'impignorabilità "in guanto destinati" a servizì e finalità di istituto. Sebbene si convenga con la ricorrente che il significato immediato dell'espressione adoperata dal legislatore, in sè considerata, possa essere quello di "nella misura in cui"; non può non obiettarsi, come fa la resistente, che l'art. 12 preleggi prescrive che alla legge debba essere attribuito il senso "fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse": orbene, la connessione tra le due parti del primo periodo del comma, nonchè con le restanti parti dello stesso comma, palesa la diretta individuazione da parte del legislatore di "beni destinati a un pubblico servizio" (cioè, per usare la lettera della legge speciale, beni destinati a "servizi e finalità di istituto"), quindi facenti parte del patrimonio indisponibile dell'ente pubblico ai sensi dell'art. 826, u.c. e art. 828 (espressamente richiamato dalla legge) e art. 830 cod. proc. civ..La presunzione legale, in favore degli Istituti, della destinazione a pubbliche finalità delle somme e dei crediti di che trattasi trova riscontro nella parte finale dello stesso comma, che sancisce la nullità ed inefficacia "di pieno diritto" degli atti di sequestro e pignoramento aventi ad oggetto canoni di locazione e prezzi della cessione di alloggi di edilizia residenziale pubblica."(così, Cass. 26-2-2016 n. 3773; e nello stesso senso Cass. 16-3-2016 n. 5266).

Nella specie l'opponente ha fornito prova (la circostanza del resto non è stata contestata in maniera specifica per gli effetti dell'art. 115 comma 1 c.p.c.) che le somme pignorate su conto corrente postale intestatole presso l'Agenzia 5 di Taranto di P.I. provenissero esclusivamente da canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica o da vendita degli stessi. A.R.C.A. Jonica ha infatti prodotto il provvedimento del Commissario Straordinario di IACP di Taranto n. 157 del 18-6-2004, col quale, proprio con riferimento all'art. 2 comma 85 L. n. 662 del 1996 cit., si attestava che i canoni di locazione ed i proventi della vendita degli alloggi di e.r.p. sarebbero confluiti in via esclusiva su alcuni conti correnti postali accesi presso P.I. s.p.a. - dei quali non è stato contestato facesse parte quello ove è stato operato il pignoramento - attestandosi che le stesse somme, iscritte in capitoli di bilancio o in contabilità speciale, sarebbero rientrate nella citata disposizione normativa, essendo pertanto impignorabili, con il conseguente venir meno da parte del terzo pignorato dell'obbligo di accantonamento.

L'opponente ha inoltre prodotto:

- copia del proprio bilancio di previsione 2013, in cui si attesta che tra le entrate correnti, iscritte in appositi e separati capitoli di bilancio, vi fossero quelle derivanti da canoni di locazione di alloggi costruiti col contributo dello Stato o di altri enti(cfr.parte I titolo II cat.6 di tale bilancio cap.520661) oppure da alienazione di alloggi costruiti col contributo dello Stato o di altri enti (parte I, titolo III, cat.9a di tale bilancio - cap.530902);

- copia del provvedimento del Commissario Straordinario IACP di Taranto n. 132 del 30-12-2013 con il quale era autorizzato per l'anno finanziario 2014 l'esercizio provvisorio per una durata massima di quattro mesi e limitatamente per ogni mese ad un dodicesimo del bilancio di previsione 2013 in precedenza approvato il 17-12-2013, sino all'approvazione del bilancio di previsione 2014;

- provvedimento n. 66 del 10-6-2014 di ulteriore proroga dell'esercizio provvisorio sino all'approvazione del bilancio preventivo per quell'anno prevista entro il 31-7-2014.

Sulla scorta di queste evidenze documentali si deve ragionevolmente presumere che le somme confluite sui conti correnti destinati presso P.I. alla raccolta dei canoni di alloggi di edilizia residenziale pubblica pignorate nel mese di maggio 2014 sul conto dell'opponente in essere presso P.I., derivassero dalla gestione di alloggi in locazione relativa a mensilità precedenti sino all'aprile 2014, rispetto alle quali esisteva una iscrizione in appositi capitoli di bilancio(per l'anno 2013), o comunque, per i primi quattro mesi del 2014, una previsione di entrata da rapportare, nella misura di un dodicesimo, all'ultimo bilancio approvato(il quale, a sua volta come detto, prevedeva specifici capitoli per i fondi contemplati dall'art. 2 comma 85 L. n. 662 del 1996 cit.).

In definitiva le somme pignorate, in quanto derivanti dai canoni di locazione e dalla alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica di spettanza degli IACP, ed iscritte in appositi capitoli di bilancio, non potevano essere pignorate perché destinate sulla scorta dell'art. comma 85 cit., integrante un caso di limitazione della responsabilità patrimoniale di detti enti, ai sensi del secondo comma dell'art. 2740 c.c., a servizi e finalità di istituto(nonché, eventualmente anche al pagamento di emolumenti e competenze a qualsiasi titolo dovuti al personale dipendente in servizio o in quiescenza), rientrando nel patrimonio indisponibile dell'Ente secondo i principi già in precedenza evidenziati, con il richiamo alle recenti pronunce di legittimità.

Da quanto detto discende in definitiva che, in accoglimento dell'opposizione, va dichiarata la nullità ed inefficacia del pignoramento presso terzi in questa sede opposto e degli atti susseguenti della procedura esecutiva, con condanna del Condominio di via (omissis...) in T. a restituire all'opponente tutte le somme erogategli dal terzo debitore P.I. in virtù dell'esecuzione forzata presso terzi in oggetto(n. 3161/2014 RGE) e del provvedimento di assegnazione somme del 13-7-2014, maggiorate di interessi legali dalla data della domanda di restituzione(13-10-2014) al saldo.

Rimane assorbito, stante la fondatezza del primo motivo di opposizione, quello ulteriore basato sull'affermata violazione dell'art. 1-bis della L. n. 720 del 1984 in relazione all'applicazione anche allo IACP(ed ora all'Agenzia subentrata) del regime di tesoreria unica.

Le spese di lite seguono la soccombenza nella misura di cui in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando così provvede:

1) in accoglimento dell'opposizione proposta dall'A.R.C.A. Jonica Agenzia Regionale per la Casa e l'Abitare, dichiara la nullità del pignoramento presso terzi in data 18-5-2014 fatto notificare dal Condominio di via (omissis...) in T. all'A.R.C.A. Jonica Agenzia Regionale per la Casa e l'Abitare ed a P.I. s.p.a. sino a concorrenza di € 9000, e dei successivi atti del procedimento esecutivo n. 3161-2014 r.g.e.;

2) condanna il Condominio di via (omissis...) in T. in persona del suo legale rappresentante pro tempore alla restituzione in favore dello A.R.C.A. JONICA di tutte le somme percepite dal terzo debitore in virtù dell'esecuzione forzata n. 3161-2014 rge, e del provvedimento di assegnazione somme del 13-7-2014, maggiorate di interessi legali dal 13-10-2014 al saldo;

3) condanna il Condominio di via (omissis...) in T. in persona del suo legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore dell'A.R.C.A. Jonica Agenzia Regionale per la Casa e l'Abitare delle spese del giudizio, liquidate in complessivi € 2783,17 di cui € 2.500,00 per compensi ed € 283,17 per esborsi, oltre rfsg al 15% iva e cap in misura di legge.

Così deciso in Taranto, il 22 febbraio 2017.

Depositata in Cancelleria il 22 febbraio 2017.

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CASSAZIONE 29 MARZO 2017, N. 8150 - in tema di decreto ingiuntivo

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CASSAZIONE 29 MARZO 2017, N. 8150

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. AMENDOLA Adelaide -  Presidente 

Dott. SESTINI  Danilo -  Consigliere 

Dott. SCODITTI Enrico -  Consigliere 

Dott. RUBINO Lina -  rel. Consigliere 

Dott. GRAZIOSI Chiara -  Consigliere 

ha pronunciato la seguente:                

                          

ORDINANZA

sul ricorso 14947/2015 proposto da: 

V.S., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. D. che la rappresenta e difende; 

- ricorrente - 

CONTRO

STUDIO GESTIONI IMMOBILIARI, in persona del liquidatore elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. D. N. che la rappresenta e difende; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 24276/2014 del TRIBUNALE di ROMA, depositata  il 03/12/2014; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 24/01/2017 dal Consigliere Relatore Dott. LINA RUBINO.                          

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

V.S. propone ricorso per cassazione avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 24276/2014, pronunciata ex art. 281 sexies all'udienza del 3 dicembre 2014, con la quale veniva rigettata la sua opposizione a precetto proposta nei confronti di Studio Gestione Immobili s.r.l. in liquidazione. Resiste Studio Gestione Immobili s.r.l. in liquidazione con controricorso illustrato da memoria.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380 bis e 375 c.p.c., su proposta del relatore, in quanto ritenuto manifestamente fondato.

Il Collegio, all'esito della camera di consiglio, esaminato anche il contenuto della memoria, ritiene di condividere la soluzione proposta dal relatore.

La sentenza impugnata si è consapevolmente discostata dai principi di diritto già affermati da questa Corte, con sentenza n. 1289 del 2012 e con ordinanza n. 23693/2011, non massimate, ai quali si ritiene invece debba essere data continuità. Denunciando violazione dell'art. 479 c.p.c., e art. 654 c.p.c., comma 2, nonchè vizi di motivazione, la ricorrente afferma che - qualora si voglia agire esecutivamente nei confronti di un singolo condomino in forza di decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti del Condominio occorre che il titolo esecutivo sia notificato al condomino esecutato, essendo il principio di cui all'art. 654 cit.,secondo comma, secondo il quale ai fini dell'esecuzione non occorre una nuova notificazione del decreto ingiuntivo, applicabile solo nei confronti dell'ingiunto.

Il motivo è fondato.

Il Condominio è soggetto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorchè si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta, e l'art. 654, comma 2, è da ritenere applicabile solo al soggetto nei confronti del quale il decreto ingiuntivo sia stato emesso ed al quale sia stato ritualmente notificato. Qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall'ingiunto - pur se in ipotesi responsabile dei debiti di lui - a cui il titolo esecutivo non sia stato mai notificato, la norma dell'art. 654, comma 2, è da ritenere inapplicabile, dovendosi sempre riconoscere al soggetto passivo dell'esecuzione il diritto di avere notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti. Erroneamente il Tribunale ha ritenuto che l'amministratore abbia la rappresentanza dei singoli condomini ed, in quanto tale, sia legittimato a ricevere la notificazione di atti con effetti immediatamente riconducibili ai condomini.

In caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore e azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti dell'ente di gestione.

Se infatti una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell'ipotesi di cui all'art. 654 c.p.c., comma 2, detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro il singolo condomino, non indicato nell'ingiunzione ma responsabile pro quota della obbligazione a carico del condominio. Costui, invero, deve essere messo in grado non solo di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in base al quale viene minacciata in suo danno l'esecuzione, ma anche di adempiere l'obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall'art. 480 c.p.c..

Il ricorso va pertanto accolto. La causa può essere decisa nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 2, dichiarando la nullità del precetto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara la nullità del precetto. Liquida le spese del giudizio di merito in Euro 900,00 oltre 200,00 per esborsi, accessori e contributo spese generali e le spese del giudizio di cassazione in complessivi Euro 1.200,00, oltre 200,00 per esborsi, oltre contributo spese generali ed accessori.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Corte di Cassazione, il 24 gennaio 2017.

Depositato in Cancelleria il 29 marzo 2017

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CONDOMINO OBBLIGATO PRO-QUOTA, IL DECRETO INGIUTIVO VA NOTIFICATO

Qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall'ingiunto e voglia agire esecutivamente nei confronti di un singolo condomino in forza di decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti del condominio occorre che il titolo esecutivo sia notificato al condomino esecutato. Il principio di cui all'art. 654 cit., secondo comma, secondo il quale ai fini dell'esecuzione non occorre una nuova notificazione del decreto ingiuntivo è applicabile solo nei confronti dell'ingiunto.

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Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti, la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano, la sicurezza degli impianti e la salvaguardia dell’ambiente.

Il vincolo che impone a ogni singolo condomino di corrispondere le spese condominiali, costituisce una obligatio propter rem, considerato che trattasi di un onere derivante dal fatto stesso di essere comproprietario dei beni condominiali.

Diverse sono le fattispecie che ineriscono all’assolvimento di questi contributi che solo in parte il legislatore ha regolamentato e la magistratura ha interpretato, a volte, in modo difforme, tra le quali il subentro di un condomino a un altro nella proprietà di una unità immobiliare.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA NATURA DEL CONDOMINIO: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

Il legislatore del 1942, nel promulgare il R.D. 16 marzo 1942, n. 262, meglio conosciuto come codice civile, ha sostanzialmente ripreso il R.D. 15 gennaio 1934, n. 56, omettendo peraltro la definizione di condominio e limitandosi ad elencare nell’art. 1117 cod. civ. le parti e i servizi che si devono presumere comuni, mentre la giurisprudenza lo ha definito, ante riforma 2012, un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica.

“Il termine «condominio» è assai antico ed era di uso frequente nel diritto intermedio, in quella complessa commistione di pubblico e privato che caratterizzava tutto il sistema feudale. Condominio era la signoria di più soggetti, ma a diverso titolo, feudatario, vassallo, valvassore, ecc. su un unico bene, nozione evidentemente assai diversa da quella di comunione e comproprietà.

[omissis]

Il r.d. 15-1-1934, n. 56, convertito in l. 10-1- 1935, n. 8, fornisce una disciplina assai più specifica ed adeguata alla crescente importanza del condomino: indicazione delle parti comuni, diritti dei partecipanti, innovazioni, sopraelevazione, manutenzione e ricostruzione, ripartizione delle spese, individuazione di inediti organi di gestione (l’assemblea, l’amministratore) e del regolamento. Con poche varianti la normativa è stata trasferita, come già si è detto, nel codice civile vigente.

La Carta costituzionale non parla espressamente di condominio e tuttavia lo presuppone là dove afferma (art. 42) che la proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale, e «renderla accessibile a tutti», e, ancora (art. 47) che la Repubblica «favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione»” [Massimo Dogliotti, Alberto Figone, Condominio negli edifici, Digesto, 2003].

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, non ha risolto la questione ma, introducendo ex novo alcuni articoli o modificandone altri, inerenti al patrimonio del condominio, ha indotto la giurisprudenza a ritenerlo fornito di soggettività giuridica [Cass., Sezz. Unite, 18 settembre 2014, n. 19663].

L’art. 1117 cod. civ. consente che un bene o un servizio possano essere di proprietà individuale, anziché della collettività condominiale e il titolo relativo deve contenere una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà di alcuni beni e di escluderne gli altri [Cass., Sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657; Cass., Sez. II, 27 gennaio 2011, n. 11820].

Si tratta di una rilevante specificazione che costituisce la base di valutazione degli elementi, strutturali e tecnologici, e dei servizi che sono condominiali sia da parte degli stessi condomini sia da parte del loro rappresentante legale, vale a dire l’amministratore del condominio.

Su tale presupposto, infatti, si fondano le disposizioni di tutti gli articoli seguenti dello stesso codice civile, compresi quelli delle sue disposizioni di attuazione, e di tutte le leggi speciali in materia, sovente inerenti alle spese che devono essere sostenute nell’interesse di tutti i partecipanti per la conservazione o, addirittura, per il miglioramento e per l’innovazione delle cose comuni.

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti; la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano; la sicurezza degli impianti; la salvaguardia dell’ambiente.

Il testo del codice civile del 1942 è stato composto dal legislatore per riferirisi non soltanto ai giuristi, ma direttamente ai cittadini, utenti di una determinata norma regolatrice dei loro rapporti.

Infatti, le parole sono sovente riprese dalla lingua comune, i periodi sono brevi e chiari, gli articoli non rinviano ad altri articoli per essere compresi.

Pure tuttavia, non sempre erano adeguati alla nuova realtà tecnologica ed economica in essere; si pensi solo ai consorzi imobiliari e ai condomìni di posti barca. La gestione del condominio comporta l’obbligo, non soltanto di conciliare le diverse esigenze personali dei condomini, ma anche di effettuare alcune spese al fine di garantire la costante funzionalità di alcuni servizi (ad esempio, la pulizia delle scale) e la perenne conservazione delle parti e dei manufatti comuni dello stabile (per esempio, l’impianto dell’autoclave o le facciate dello stabile).

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• La ripartizione delle spese
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• La gestione del condominio
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• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’art. 1123 cod. civ. detta i criteri in forza dei quali le spese sostenute debbano essere ripartite tra tutti i condomini.
Vi sono, infatti, spese che sono relative a strutture immobiliari e installazioni che servono a tutti i condomini, anche se a volte per un mero uso potenziale o indiretto, anche se non simultaneo, e altre, invece, che sono destinate al godimento soltanto di alcuni di loro.
Le prime, pertanto, devono essere ripartite tra tutti i condomini nessuno escluso, seppure pro quota inerente al valore millesimale attribuito a ciascuna loro proprietà, mentre le seconde devono essere ripartite soltanto tra coloro che usano il bene o il servizio che ne ha comportato la relativa spesa; è opportuno, pertanto, prevedere sempre, fin dall’origine, questo tipo di spese.
Del resto il patrimonio immobiliare del condominio si conserva nel tempo in forza della manutenzione costante dei beni, in particolare gli impiantil, e dei servizi condominiali. Considerato, pertanto, che è interesse di tutti i condomini indistintamente provvedere alla precitata manutenzione, il legislatore ha imposto un obbligo di spesa a loro carico, in forza sia del valore proporzionale della loro proprietà esclusiva sia dell’uso che ciascuno di loro effettua dei beni e dei servizi comuni.
Il principio sopra esposto si applica a tutti i condomìni, computati quelli definiti minimi, vale a dire quelli composti da due soli condomini [Cass., Sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5288; Cass., Sezz. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046].
I criteri, con cui l’art. 1123 cod. civ. stabilisce la ripartizione delle spese concernenti la manutenzione e il godimento dei beni e dei servizi comuni, sono tre come i commi costituenti lo stesso articolo:

a) in proporzione delle rispettive quote millesimali se i beni sono destinati al godimento di tutti i condomini;
b) in porporzione dell’uso differenziato che ciascun condomino può effettuarne;
c) in proporzione dell’utilità che un gruppo di condomini può conseguire.

Da questo concetto di diversa utilità che ogni condomino ritrae dalle cose condominiali, dottrina e giurisprudenza hanno posto in risalto le differenti fattispecie che si possono verificare nell’ambito di un condominio per cui alcuni beni possono, ad esempio, servire soltanto ad alcuni condomini e non a tutti; si pensi ad esempio a un tetto sfalzato nel caso di più corpi di fabbrica contigui che costituiscono un solo condominio ovvero a un campo per il gioco delle bocce nel quale accedono soltanto alcuni condomini o, ancora, alla tubazione della fognatura che non serve il piano seminterrato.
Nell’ipotesi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, è configurabile, alla luce del principio di cui all’art. 1123 cod.civ., terzo comma, l’ipotesi del “condominio parziale” (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d’edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi.
[Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127 ].

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OBLIGATIO PROPTER REM: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’obbligatorietà del pagamento delle spese da parte dei condomini deriva direttamente dalla circostanza dell’essere comproprietari dei beni e dei servizi per i quali sono state effettuate le suddette spese e, quindi, non tanto dal fatto di essere state approvate in assemblea, in quanto trattandosi di una obbligazione propter rem, tale obbligo insorge nel medesimo momento in cui sono attuate le varie attività inerenti alla complessiva gestione del condominio in relazione alla necessità di gestirlo correttamente. Quanto sopra dedotto discende dal disposto dei secondo e terzo commi dell’art. 1118 cod. civ., che stabiliscono:

- Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

- Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

La giurisprudenza ritiene che, nei confronti del condominio, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dall’approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere. ma dalla circostanza per cui sia sorta la necessità della spesa ovvero l’attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. civ., Sez. II, 9 settembre 2009, n. 23345].

Per quanto attiene all’addebito delle spese conseguenti si tratta di verificare la funzione del bene che deve essere manutento e, nel caso sia rilevante per l’intero condominio, si applica il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. [Cass. civ., Sez. II, 13 febbraio 2008, n. 3470 ].

Se poi una clausola contrattuale del regolamento di condominio preveda che alcune spese siano da addebitarsi pro quota a tutti i condomini, in deroga anche ai commi secondo e terzo dell’art. 1123 c. c., si deve applicare la suddetta disposizione [Cass., Sez. II, 23 novembre 2009, n. 24658 ]; per esempio tutte le spese devono essere ripartite fra i condomini in parti uguali o le spese dell’ascensore devono essere sostenute anche dai proprietari di alloggi siti al piano terreno [Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679]. Sussiste, pertanto, a carico di ciascn condomino, per essere contitolare di un diritto reale sui beni condominiali, l’obbligo di concorrere alle spese per la loro conservazione e la loro integrità. Tutte le spese effettuate dall’amministratore hanno, infatti, la funzione di garantire la stabilità e l’efficienza dei beni condominiali, nonché conservarne la loro naturale destinazione e il loro ordinario servizio.

Esula da questo principio l’onere delle spese attuate ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; in questo caso l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. Cass., Sez. II, 27 febbraio 2007, n. 4617].

Ne consegue che tutte le spese necessarie, per attuare l’opera del singolo, devono essere sostenute dal medesimo essendo la stessa finalizzata al migliore godimento della sua proprietà esclusiva [Trib. Vicenza, Sez. II, 11 settembre 2015, in Leggi d’Italia].

La ripartizione delle spese deve essere effettuata dall’amministratore in base alle tabelle millesimali esistenti nel condominio, tabelle che nessuna delibera condominiale può modificare né per una singola apposita circostanza né in via definitiva, a meno che non si fosse pervenuti ad una nuova convenzione contrattuale in materia con una delibera adottata all’unanimità dei condomini.

La revisione delle tabelle millesimali, non trattandosi di un nuovo negozio, può essere deliberata dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio condominiale, purché sussistano in concreto i presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. cod. civ., vale a dire un errore di calcolo ovvero, il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino, sia alterato per più di un quinto.

Normalmente le spese vengono ripartite in base alle differenti carature millesimali (di proprietà, di ascensore, di riscaldamento, di gestione generale, etc.), ma le spese che ineriscono alla manutenzione straordinaria dello stabile, con i relativi beni accessori, e all’adeguamento degli impianti condominiali sono sempre da ripartirsi tra i condomini in forza della tabella millesimale di proprietà.

Tutte le spese che ineriscono al godimento delle parti e dei servizi comuni, devono essere sempre corrisposte dai condomini anche se un impianto, ad esempio quello centralizzato di riscaldamento, non funziona per omessa riparazione, salvo il diritto dei condomini danneggiati a pretendere il risarcimento dei danni concretamente subiti [Cass., Sez. II, 4 luglio 2014, n. 15399]. 

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LA GESTIONE DEL CONDOMINIO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare, si riferisce a spese che costituiscono, per i condomini, obligationes propter rem [Cass., Sez. II, 8 novembre 2007, n. 23308] ut supra dedotto, dal quale principio discende quello della solidarietà, così detto ambulatorietà passiva, tra acquirente e alienante, previsto dall’art. 63 disp. att. cod. civ., che lascia intatte le convenzioni intervenute tra dante causa e avente causa di un’unità immobiliare, così da consentire a colui che abbia soddisfatto il debito verso il condominio, antecedente al suo acquisto, di rivalersi nei confronti del vero obbligato personale, in applicazione al pincipio generale in tema di obbligazioni solidali passive ai sensi dell’art. 1292 cod. civ..

Infatti, il contratto tra alienante e acquirente produce i suoi effetti, se ritualmente adempiuto il disposto degli articoli 1350 e 2643 cod. civ., solo tra i contraenti e non anche rispetto ai terzi per espressa previsione dell’art. 1372 cod. civ..

Il subentrante a titolo particolare, nella fattispecie in esame, gode dei diritti che il dante causa gli ha trasferito, ma è obbligato verso il condominio per gli oneri che derivano dalla comproprietà del bene immobile oggetto del contratto di compravendita, per le sole gestioni, quella in corso alla data del contratto di compravendita e quella immediatamente precedente ovvero per quelle successive, solidariamente con il dante causa, sino a che non abbia inviato all’amministratore la copia autentica del contratto de quo.

A nulla rileva che, nel riparto delle spese, sia indicato il rapporto di dare – avere risultante dal riepilogo contabile degli esercizi precedenti, in quanto i saldi pregressi costituiscono un mero riferimento contabile di saldi debitori, valevoli esclusivamente ai fini ricognitivi di chiarezza dell’amministrazione del condominio. La mera indicazione del credito non determina, pertanto, alcuna sua novazione ai sensi dell’art. 1235 cod. civ..

Diverse sono le fattispecie che sono state risolte dalla giurisprudenza: dalla ripartizione delle spese concernenti il rifacimento dell’impermeabilizzazione di un cortile condominiale, sovrastante alcuni box di proprietà esclusiva, a quelle della manutenzione dei balconi, dall’addebito delle spese al condomino apparente alla mancanza di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni assunte verso i terzi, quali un’impresa edile o un professionista.

Senza tenere conto delle problematiche inerenti alla ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, pur solidali tra loro ex art. 67, VIII comma, disp. att. cod. civ. dal 2013 e al diritto alle detrazioni fiscali relative a interventi di manutenzione straordinaria o finalizzati al risparmio energetico.

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LA SOLIDARIETA' TRA ACQUIRENTE ED ALIENANTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La solidarietà passiva tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare, ex art. 63 disp. att. cod. civ., comporta che l’acquirente deve pagare le spese non corrisposte dal suo dante causa per la gestione nel corso della quale avviene il trasferimento di proprietà e per la gestione immediatamente precedente e ciò anche se nel riparto consuntivo si richiama un saldo relativo a più gestioni condominiali. In tale fattispecie rientra anche l’assegnatario del bene a seguito di una vendita giudiziaria; per contro l’erede del de cuius risponde per l’intero periodo di morosità, subentrando al de cuius nella identica posizione creditizia e debitoria, quale successore universale.

Infatti:

Obbligato a versare il contributo è non soltanto chi era condomino quando si approvò il preventivo, ma anche in solido e limitatamente ai contributi dell’anno in corso e del precedente il suo successore a titolo particolare nel condominio: l’art. 63, II comma, disp. d’att. cod. civ. (ora IV comma, n.d.a.), ha qui riprodotto, con l’aggiunta di quel limite, la norma generale che abbiamo già veduto.

Superfluo dire che successore, ai fini della norma, è, sì, il comproprietario rispetto al comproprietario, l’usufruttuario del qaurtino rispetto all’usufruttuario precedente, ecc.; ma anche l’usufruttuario che ha causa dal pieno proprietario dell’appartamento, il nudo proprietario che riacquista la pienezza del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto, ecc.. [Giuseppe Branca, Commentario del codice civile, Zanichelli Editore, 1982, pag. 578].

La Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che obbligato al pagamento, pro quota, è ogni titolare di diritti reali su una porzione di un immobile costituito in condominio al fine di consentire una corretta gestione, amministrativa e tecnica, dell’ente condominio. Per ciò il legislatore ha preferito concedere maggior rilevanza all’interesse della collettività, rispetto a quella del singolo condomino. Infatti, ha attribuito all’amministratore un potere autonomo, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, per poter richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino, o condomini, moroso.

È privilegiato l’aspetto sociale del condominio per la miglior tutela del patrimonio immobiliare ed economico dei singoli; si pensi agli effetti negativi di un pignoramento dell’alloggio del portiere o del conto corrente, postale o bancario, acceso dal condominio, da parte di terzi creditori, in forza di titoli differenti da un contratto, per esempio l’Agenzia delle Entrate, per credito di imposte, o l’avvocato, che ha tutelato la controparte vittoriosa in una causa contro il condominio, o ancora il terzo danneggiato da cose in custodia del condominio, tutti creditori questi per i quali non opera la parziarietà dei debiti contrattuali del condominio verso i terzi di cui alla sentenza n. 9148 del 8 aprile 2008 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione [Cass., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674].

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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IL RICORSO PER DECRETO INGIUNTIVO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

È opportuno ricordare che l’amministratore del condominio può radicare un ricorso per decreto ingiuntivo, che è provvisoriamente esecutivo per legge ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., e, quindi, può successivamente, in mancanza di saldo, iniziare la procedura esecutiva, eventualmente con il pignoramento della stessa unità immobiliare del condomino o con il pignoramento dei canoni dovuti dal conduttore, se l’appartamento o il fondo siano locati [Cass. 21 luglio 2005, n. 15288 ]. È necessario, però, che il condominio abbia approvato il rendiconto consuntivo e l’amministratore abbia predisposto il riparto delle spese tra tutti i condomini in forza delle tabelle millesimali vigenti nel condominio [Cass. 18 maggio 2005, n. 16982; App. Genova 11 maggio 2009 e Trib. Aosta 28 maggio 2014, in Leggi d’Italia ].

Il decreto ingiuntivo può essere richiesto anche per la morosità del condomino, relativa al solo rendiconto preventivo, dovendo l’amministratore avere la provvista necessaria per sostenere le spese che nell’arco della gestione deve affrontare per effettuare le manutenzioni necessarie e per garantire le forniture periodiche e il godimento dei servizi. Infatti:

“Un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l’erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo non sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri – e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo.” Cass. civ., Sez. II, 29 settembre 2008, n. 24299 ].

La provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, costituisce una deroga, ex lege, al principio cardine stabilito dall’art. 633 cod. proc. civ. e si fonda sulla tutela di interessi generali ritenuti prevalenti su quelli del singolo e meritevoli di autonoma considerazione; pertanto, in caso di opposizione al decreto ingiuntivo, si deve rilevare che: L’ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, ex art. 63 disp. att. c.c., è limitato alla verifica dell’esistenza ed efficacia della sottostante delibera assembleare di approvazione e riparto della spesa e non si estende alle questioni concernenti la validità della stessa. [Cass. civ., Sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3354 ].

Se poi l’amministratore si sia rivolto a un avvocato per conseguire il pagamento della morosità, l’onorario di questi rimane a carico del condominio, in quanto si tratta di attività stragiudiziale non ripetibile, se tale pagamento sia avvenuto prima dell’iscrizione a ruolo del ricorso ad hoc.

Foro competente esclusivo, seppure non inderogabile, per il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo è quello nella cui circoscrizione è sito il condominio ai sensi dell’art. 23 cod. proc. civ. [Cass. civ., Sez. VI, 25 agosto 2015, n. 17130].

Qualora il condomino moroso non saldi il suo debito dopo la notifica dell’atto di precetto pedissequo al decreto ingiuntivo conseguito, l’amministratore può procedere a un pignoramento dei beni, mobili o immobili che siano, ovvero dei crediti che il suddetto condomino vanti nei confronti dei terzi.

Non può, invece, mostrare, nella bacheca dell’androne condominiale, il nominativo del condomino moroso con il relativo importo debitorio, neppure quale informazione generale per tutti i condomini.

La disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, prevista dal d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrive che il trattamento dei dati personali debba avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati de quibus sono raccolti e non consente, di conseguenza, che gli spazi condominiali, accessibili da parte di terzi estranei al condominio, possano essere usati per la loro comunicazione concernente un singolo condomino [Cass., Sez. II, 4 gennaio 2011, n. 186].

A proposito di azioni giudiziarie, relative alle controversie in materia di condominio, si deve rilevare che il 21 marzo 2012, ex art. 2, XVI decies comma, d. l. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito in legge 26 febbraio 2011, n. 10, è entrato in vigore il d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28, così come modificato dal d. l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98, dopo la sentenza della Corte Costituzionale 24 ottobre – 6 dicembre 2012, n. 272.

Il decreto de quo inerisce all’obbligo di esperire un preventivo tentativo di mediazione obbligatoria per giungere a una conciliazione ante causam, considerato che questo costituisce una condizione di procedibilità della causa da radicarsi.

Si devono tralasciare in questa sede le varie problematiche che il testo legislativo, a dir poco troppo stringato (quali, ad esempio, il contenuto dell’espressione “controversie in materia di condominio”) ha determinato.

Si deve, però, evidenziare che lo stesso legislatore ha previsto alcune esclusioni di natura oggettiva; tra queste il ricorso per decreto ingiuntivo sino all’ordinanza di concessione della provvisoria esecuzione, se opposto, e le procedure esecutive.

Considerato che il decreto ingiuntivo concesso ex art. 63 disp. att. cod. civ. è provvisoriamente esecutivo, in quanto inerisce solo agli oneri condominiali già deliberati, in caso di opposizione del condomino, il giudizio può proseguire se questi non abbia chiesto la sospensione della provvisoria esecuzione e in ogni caso l’interesse a invocare questa normativa, per tentare una conciliazione, è esclusivamente a suo carico, poiché, in caso contrario l’azione di opposizione viene dichiarata improcedibile, a seguito di un’eccezione ad hoc che il condominio deve dedurre.

Certamente è improbabile che si possa pervenire a una conciliazione in una questione che concerne le spese condominiali, poiché questa consisterebbe in una riduzione del quantum dovuto dal condomino moroso, con accollo da parte di tutti gli altri della somma bonificatagli. È pur vero che, se tecnicamente e giuridicamente perseguibile, il condomino moroso può rimborsare il suo debito mediante la prestazione gratuita di servizi od opere, quale conciliazione della vertenza de qua.

Si rammenta che l’art. 71 quater disp. att. cod. civ. disciplina la procedura per giungere a una delibera valida che consenta all’amministratore di presenziare alle sessioni della mediazione e di, eventualmente, sottoscrivere la conciliazione perfezionata.

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• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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