Condominio News - Il condominio a portata di mano: opposizione

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martedì 29 novembre 2016

COME RECUPERARE I CREDITI CONDOMINIALI ATTRAVERSO IL DECRETO INGIUNTIVO

RECUPERARE I CREDITI CONDOMINIALI ATTRAVERSO IL DECRETO INGIUNTIVO

La tendenza dei condomini di sottrarsi al pagamento delle spese comuni, a torto ritenute estranee alla sfera privata, è costume noto, così come è provato il disinteresse degli stessi per le conseguenze che tale comportamento determina sulla collettività. Questo fenomeno è divenuto negli ultimi anni, in ragione della crisi finanziaria, ancora più evidente e ciò ha portato gli amministratori, sempre più di frequente, a ricorrere a mezzi forzosi per il recupero di morosità sempre più consistenti.

Alla base delle insolvenze, quindi, vi sono sostanzialmente due fattori: la contingente difficoltà economica e la errata cognizione del concetto di bene comune, che porta a ritenere che gli effetti negativi del mancato mantenimento in efficienza di quanto non sia di proprietà esclusiva, non abbia alcuna ricaduta nella sfera personale. Ed è assai difficile fare comprendere, a chi si pone in questa posizione, che tale opinione non porta da nessuna parte, o meglio, che questo modo di intendere la vita condominiale non può che danneggiare, irrimediabilmente, anche i propri interessi, poiché il valore economico della proprietà esclusiva è inscindibilmente collegato a quello della proprietà comune.

Dossier Condominio

di Adriana Nicoletti

Avvocato del Foro di Roma

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IL RENDICONTO ED IL PREVENTIVO: PRESUPPOSTI INDEFETTIBILI PER L'ESPERIBILITA' DELL'AZIONE INGIUNTIVA

In via preliminare - viste le obiezioni e le domande che spesso, nell'ambito della professione, mi sono state rivolte - penso sia utile affrontare un primo aspetto della questione, ovvero quello indicato dall'art. 63, co.1 disp.att.c.c., concernente lo stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea, quale presupposto essenziale per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Per esperienza diretta, infatti, molti clienti, lamentando la redazione di bilanci in modo non intellegibile, chiedono se sia possibile non pagare. La risposta immediata, ovviamente, non può che essere negativa, poiché dal momento in Cui il bilancio e stato regolarmente approvato dallassemblea e la delibera non e stata impugnata nei termini di Cui all’art. 1137 c.c. si consolida, in Capo al condomino, l'obbligo del pagamento della quota di sua pertinenza, con il rispetto dei termini indicati nello stato di riparto. Oggi più che mai, é necessario che l’amministratore, come previsto dall’art.1130 bis c.c. (new entry dalla Legge n. 220/2012) predisponga un rendiconto, che contenga le voci di entrata e di uscita e tutti i dati concernenti la situazione patrimoniale del Condominio espressi in modo da consentirne una immediata verifica da parte dei condomini. Là dove, nel passato, la giurisprudenza, pur affermando che i bilanci condominiali non dovevano rivestire le forme rigorose richieste per i rendiconti delle società, aveva essa stessa già dichiarato che era per essi sufficiente una forma tale da rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con la relativa ripartizione (per tutte Cats. 23 gennaio 2007, n. 1405). Inoltre, per consentire una migliore e più completa conoscenza della situazione contabile e finanziaria dell'Ente, l'amministratore dovrà inviare, in una con l'avviso di convocazione, una nota sintetica ma esplicativa della gestione condominiale nella quale, al bisogno, potrà preventivamente spiegare anche i passaggi più complessi del rendiconto. In tal modo i Condomini non potranno più giustificare le proprie morosità prendendo a giustificazione l'asserita complessità dei rendiconti. Malgrado la legge 220/2012 per la prima volta, abbia stabilito in sei mesi dalla chiusura dell'esercizio il termine entro il quale l’amministratore e tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme erogate (art. 1129, co. 9, c.c.), cosi divenute esigibili, va detto che la norma, per questo specifico profilo, sembrerebbe avere un ambito di applicazione limitato al solo rendiconto o bilancio consuntivo.

In realtà - come emerge dalla costante giurisprudenza - e pacifico che l'amministratore, anche sulla base del solo preventivo e della relativa ripartizione, e legittimato a richiedere al giudice di pace (per crediti fino ad euro 5.000,00) oppure al Tribunale territorialmente competenti l'emissione di un decreto ingiuntivo. La ratio di tale legittimazione é più che evidente. Infatti, anche di fronte ad una pianificazione delle spese future, non si possono tollerare ritardi nei pagamenti che potrebbero di fatto rallentare o bloccare la gestione della vita condominiale. A tale fine basti solo pensare ai preventivi che riguardano i pagamenti delle spese di gestione del riscaldamento che, se non versati alle regolari scadenze, potrebbero determinare una sofferenza nelle tasche del condominio con il rischio di una sospensione di erogazione delle forniture.A fronte di un codificato dovere dell’amministratore di agire in giudizio nei confronti dei morosi che, in caso di inerzia, e considerato irregolarità tale da determinare la revoca dal mandato (art. 1129, co. 12, n. 7), il legislatore ha consentito all'assemblea di decidere se dispensarlo da tale onere (art. 1129, co. 9, c.c.). La norma e tutta da interpretare. Non è stato indicato, infatti, il quorum deliberativo (anche se e presumibile che sia quello indicato dall'art. 36, com. 3) ed e stata lasciata, come doveva essere stante la discrezionalità dell'organo assembleare, libertà di individuare, caso per caso, le condizioni che possano portare alla dispensa nei confronti dell’amministratore. Ciò potrebbe avvenire, ad esempio, nel caso in cui il credito del condominio fosse tanto esiguo da rendere non conveniente ricorrere all'autorità giudiziaria se le spese legali (che in ogni caso il condominio deve pagare al proprio legale e salvo il regresso del primo nel confronti del debitore) dovessero superare la somma da incassare; oppure nel caso di richiesta del debitore rivolta all'assemblea di rinviare temporaneamente la riscossione del credito a fronte di una offerta di adempimento rateizzato ed ancora quando, accertatolo stato di totale incapienza (anche di beni immobiliari) del condomino moroso sia antieconomico procedere nei suoi confronti. In tale ultimo caso, tuttavia, é evidente che la situazione del debitore debba essere sempre monitorata in attesa del momento opportuno per agire in giudizio.

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DECRETO INGIUNTIVO E COMPROPRIETA’ DELL’IMMOBlLE: CHI E' PASSIVAMENTE LEGITTIMATO?

E' pacifico che un decreto ingiuntivo debba essere richiesto nei confronti delCondomino, quindi il conduttore non potra mai essere legittimato passivo allazione di recupero, in quanto terzo estraneo al condominio.Mentre e frequente che gli appartamenti in condominio siano intestati ad entrambi i coniugi oppure siano in comunione tra pill soggetti (vedi successioneereditaria, donazione, acquisto in comunione). ln tal caso a chi indirizzare il ricorsoper decreto ingiuntivo?Va precisato che, con Vingresso della riforma del 2012, oggi e scomparsa (o almeno dovrebbe) la figura del condomino apparente, vista lintroduzione del registro dellanagrafe condominiale nel quale lamministratore deve annotare i dati(codice fiscale, residenza anagrafica o domicilio) di tutti i proprietari e dei titolaridi diritti reali e personali di godimento (art. 1130, n. 6, c.c.). Dati che rendono liiisemplice il compito di individuare i soggetti legittimati passivamente a|Iazioneingiuntiva. E non solo.Detto questo, per Ia questione assume rilevanza Ia decisione della SupremaCorte n. 21907 del 21 ottobre 2011 ove si affermava che "i Comproprietari diun'unité immobiliare Sita in condominio sono tenuti in solido, nel confronti delcondominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché dettoobbligo di contribuzione grava sul contitolari del piano o della porzione di pianointeso come Cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtii del principio generale dettato dallart. 1294 c.c.(secondo il quale, nel caso di plurality di debitori, la solidarieté si presume), allaCui applicability non e di ostacolo la circostanza che le quote dell'unita immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di unprincipio informatore della materia, al rispetto di esso e tenuto il giudice di paceanche quando decida secondo equity ai sensi dellart. 113, secondo comma,c.p.c..Dalla natura solidale dell'obbligazione che grava sul Comproprietari di un'unitaimmobiliare in condominio, pertanto, discende che l'ente di gestione ha titolo perchiedere ad ognuno l'adempimento per intero e che tra i proprietari pro-indivisonon sussiste litisconsorzio necessario.Come si deve, dunque, comportare lamministratore in questi casi? Deve sem~plicemente fornire al proprio legale il nominativo dei comproprietari del bene affinché Vingiunzione di pagamento sia rivolta a tutti in via solidale. Cab consentiréal condominio di non perdere le garanzie per il recupero del proprio credito,anche nella fase esecutiva.Lintroduzione del registro dellanagrafe condominiale, del resto, ha propriolo scopo di rendere noti i soggetti che, in quanto proprietari di uno stesso immobile, sono condomini.

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RAPPORTO TRA DECRETO INGIUNTIVO E MEDIAZIONE

Il procedimento di ingiunzione, per espressa disposizione legislativa e come previsto dall’art. 5, co.4, lett.a) di cui al D.Lvo n. 28/10 come modificato dalla L. n.98/13, non è soggetto alla mediazione obbligatoria. Tale esenzione, tuttavia, è limitata alla fase meramente sommaria, che si esaurisce con l’emissione del decreto ingiuntivo mentre, laddove vi sia stata opposizione da parte del debitore e prenda avvio la cosiddetta fase di merito o cognitiva, l’apertura della mediazione obbligatoria coincide con il momento in cui il giudice revoca o conferma la provvisoria esecuzione del provvedimento ingiuntivo.

L'obbligo, quindi, non può che sorgere con la prima udienza di comparizione relativa al giudizio di opposizione, nel corso della quale il giudice fisserà, senza indicare i soggetti tenuti all’incombente, i relativi termini di legge per avviare la procedura conciliativa (la formula di prassi utilizzata, infatti, è "il giudice assegna alle parti il termine di 15 giorni per procedere alla mediazione...").

A questo proposito si è posto l'interrogativo se la domanda di mediazione debba essere presentata dal condominio (soggetto opposto ed in quanto tale attore in senso sostanziale) ovvero dal condomino che ha subito l'ingiunzione di pagamento (soggetto opponente ed in quanto tale convenuto, sempre da un punto di vista sostanziale). Ed ancora si è profilata la questione concernente l'effetto di una mancata attivazione della mediazione, nei confronti del decreto ingiuntivo.

Su tale punto i giudici di merito avevano espresso un orientamento contrastante. Ad esempio, il Tribunale di Varese, con ordinanza del 18 maggio 2012, aveva ritenuto che, dovendo il giudice dell'opposizione decidere "sulla pretesa originariamente fatta valere con la domanda di ingiunzione e sulle eccezioni e difese contro la stessa proposta" (nel nostro specifico caso il condominio/creditore/attore sostanziale), l'onere di attivare la mediazione, per evitare la declaratoria di improcedibilità e la conseguente revoca del decreto ingiuntivo, spettasse a tale soggetto.

Di segno totalmente opposto, invece, il Tribunale di Firenze che, con sentenza del 30 ottobre 2014, aveva dichiarato che dell'onere in questione si dovesse fare carico il debitore/opponente con la conseguenza che, in caso di omessa mediazione, la dichiarata improcedibilità dell'opposizione avrebbe decretato il passaggio in giudicato del decreto ingiuntivo.

Su tali opposti fronti è intervenuta la sentenza della Corte di Cassazione n.24629 del 3 dicembre 2015, che ha composto il contrasto giurisprudenziale in atto.

Nel rinviare il lettore, che sia interessato ad approfondire l'argomento, direttamente alla decisione, si osserva che i giudici di legittimità hanno affermato che la mediazione deve essere promossa dall'opponente in quanto soggetto interessato ad introdurre il giudizio di merito, ovvero la soluzione più dispendiosa ed osteggiata dal legislatore. Il tutto a pena del consolidamento degli effetti del decreto ingiuntivo qualora la mediazione non venga promossa.

Nel nostro specifico Caso, quindi, sarà il condomino a farsi parte diligente per attivare la mediazione obbligatoria e non il condominio.

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IL NODO NON SCIOLTO DELLA SOLIDARIETA' DEI CONDOMINI VERSO I TERZI E LE MODALITA' DI QUESTI PER IL RECUPERO DEI PROPRI CREDITI

Dell'art. 63, disp. att. c. C. la disposizione che non ha destato problemi interpretativi è quella contenuta nel primo comma, che consente ai creditori insoddisfatti di ottenere dall'amministratore, su propria richiesta, l'elenco dei condomini morosi. Mentre il comma secondo ("i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini") ha aperto un acceso dibattito sulle modalità e tempi che il terzo creditore deve seguire per procedere alla fase esecutiva fino ad approdare, in caso di mancata soddisfazione del proprio credito, al gradino finale: ovvero procedere in via esecutiva nei confronti di chi sia in regola con i pagamenti.
Secondo un indirizzo maggioritario, anche confortato da decisioni di merito, la via da seguire dovrebbe essere quella che il terzo, prima di procedere nei confronti dei condomini virtuosi deve tentare di recuperare i soldi dal condominio, poi dai morosi ed in ultima istanza da coloro che hanno già adempiuto alla loro obbligazione. ll tutto con una graduazione del tutto logica.
Nonostante la scarsa chiarezza della norma, infatti, si ritiene che il condominio, pur essendo ente sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, resta il debitore principale; non va dimenticato che un qualsivoglia contratto con il terzo è stato firmato dall'amministratore del condominio, che il decreto ingiuntivo - titolo per l'esecuzione - viene promosso nei confronti dell'ente e che il condominio è il destinatario del precetto, tanto è vero che la sussistenza di fondi comuni permetterebbe al creditore di soddisfare il proprio credito. Alcune pronunce della prima giurisprudenza di merito:

Tribunale di Pescara: ordinanza 17 dicembre 2013 ha affermato: ai sensi dell'art.63 Disp. Att. c.c. il creditore può agire nei confronti dei condomini non in regola. E' pertanto inammissibile il pignoramento del Conto Corrente condominiale da parte del terzo creditore senza aver preventivamente provveduto a detta escussione dei condomini "morosi";
Tribunale di Reggio Emilia, sentenza del 16 maggio 2014 ha sostanzialmente affermato che il c/c intestato al condominio rappresenta un'ipotesi di autonomia patrimoniale riferibile, formalmente, all'ente di gestione che ne dispone sulla base delle decisioni dell'assemblea e che rimane sottratta alla disponibilità dei condomini, tanto è vero che dal momento in cui le somme affluiscono sul conto, nessun condomino ha il titolo per l'eventuale restituzione. Una volta costituiti i fondi per l'amministrazione dei beni comuni, essi si concentrano in capo al condominio il quale risponde nei confronti dei creditori con i beni così accantonati. Sulla scorta di tali rilievi, quindi, il giudice ha ritenuto che "l'art.63, co. 2 disp. att. c.c. non esclude affatto che ove il creditore individui beni riferibili al condominio non possa aggredirli direttamente, senza dover procedere all'escussione dei singoli condomini, secondo un criterio di responsabilità patrimoniale ex art. 2741 c.c. che considera il debitore obbligato a fare fronte ai propri debiti con le risorse allo stesso riferibili";
Tribunale di Verona: ordinanza 20 novembre 2012: ritenuto come statuito dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite in data 8/4/2008 n. 9148 la natura parziaria dell'obbligazione assunta nell'interesse del condominio relativamente alle spese per opere concernenti le cose comuni e ritenuta conseguentemente la fondatezza della richiesta sospensione, in uno alla ammissibilità della proposta opposizione all'esecuzione; sospende l'esecuzione fissando termine ex art. 165 c.p.c. per l'iscrizione a ruolo dell'atto di opposizione nel rispetto delle prescrizioni di cui all'art. 163 bis c.p.c.
Tribunale di Milano, con ordinanza del 27 maggio 2014 ha evidenziato l'obbligo dell'amministratore di fare affluire i fondi su uno specifico c/c patrimoniale (art.1129, co. 7, c.c.) al fine di evitare dl generare confusione tra il patrimonio dell'amministratore e quello dei singoli condomini (art. 1129, co. 12, nn. 3 e 4), osservando che nel c/c condominiale si viene a realizzare una unicità di versamenti che costituiscono il saldo, che è ad immediata disposizione del "correntista condominio", perdendo rilievo la provenienza della provvista da parte di uno piuttosto che di un'altro condomino. Da qui il principio dettato dal giudice meneghino: "il pignoramento del saldo del c/c condominiale da parte del creditore è volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce con il meccanismo di escussione ex art. 63, co 2, il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi proquota spettanti ai condomini" e, da ultimo
Tribunale di Ascoli Piceno con sentenza del 22 dicembre 2015 ha sostenuto l'orientamento in merito alla circostanza che le somme depositate sul c/c condominiale sono sottratte alla disponibilità dei condomini, poiché le stesse somme sono destinate alla realizzazione di quegli interessi che via via saranno individuati ed approvati in seno alle singole assemblee, talché tra il condomino che ha versato dette somme e gli importi stessi, nel momento in cui essi sono depositati sul conto condominiale, viene rimosso qualsivoglia legame giuridico. Da ciò consegue che l'intero patrimonio presente sul conto corrente condominiale, non essendo soggetto a distinzioni di sorta, né in termini di provenienza né in termini di destinazione, può essere pignorato per soddisfare i crediti del terzo.

Non resta che rimanere in attesa di un chiarimento del legislatore e se questo non verrà, come sempre, sarà demandato ai giudici.

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RAPPORTO TRA DECRETO INGIUNTIVO E DELIBERA ASSEMBLEARE

Sempre in base al dettato del primo comma dell'art. 63 cit. il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, nonostante il giudizio di opposizione proposto dall'ingiunto che, per consolidata giurisprudenza, è svincolato da qualsivoglia rapporto di pregiudizialità con il giudizio di impugnativa della delibera assembleare.

Ciò è quanto affermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 26629 del 18 dicembre 2009) la quale ha precisato che "il titolo di credito del condominio prova l'esistenza di tale credito ed è il presupposto che legittima la concessione del decreto ingiuntivo e la condanna del condomino a pagare le somme. Nel giudizio di opposizione l'accertamento è ristretto alla sola verifica della fondatezza nel merito della domanda azionata in via ingiuntiva".

Successivamente, lo stesso Tribunale di Roma (sentenza n. 3005 del 07 febbraio 2014) in linea con il principio pronunciato dai supremi giudici ha dichiarato che l'ambito cognitivo del giudizio di opposizione non si può estendere a questioni che concernono la legittimità della delibera assembleare, riguardando esso giudizio la sussistenza del debito e/o della sua documentazione che costituisce la prova scritta per l'ottenimento dell'ingiunzione di pagamento. Mentre la sindacabilità della validità della deliberazione assembleare è possibile solo con il ricorso al procedimento previsto dall'art. 1137 c.c.

Detto questo giova evidenziare che di recente la Corte di Cassazione, con sentenza 12 gennaio 2016, n. 305 ha avuto modo di precisare che tale principio non si applica alle deliberazioni nulle.

Il caso: in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo i condomini, tra gli altri motivi, avevano dedotto che la delibera con la quale erano stati approvati alcuni lavori di manutenzione straordinaria, la cui quota personale era stata oggetto di ingiunzione, era affetta da nullità poiché l'assemblea aveva erroneamente deliberato, a maggioranza, per beni appartenenti in proprietà esclusiva dei condomini. Dichiarata dal giudice di pace, per tale profilo, la nullità della delibera condominiale e revocato il decreto ingiuntivo, il condominio proponeva appello avverso la sentenza di prime cure evidenziando, per quanto di nostro interesse, che la delibera fondante dell'opposto decreto non era stata impugnata dal condomino ai sensi dell'art. 1137 c.c.. Il tribunale adito accoglieva l'appello ed avverso la sentenza il condomino soccombente proponeva ricorso per Cassazione.

I giudici di legittimità hanno affermato che sul punto non si può prescindere dalla storica decisione della Corte (sentenza 7 marzo 2005, n. 4806) che aveva nettamente distinto i caratteri delle delibere annullabili, come tali impugnabili nei termini di cui all'art. 1137, da quelle radicalmente nulle impugnabili senza limiti di tempo. Sulla base di tale precedente, poi, la stessa Corte aveva ancora dichiarato che "ben può il giudice rilevare di ufficio la nullità quando, come nella specie, si controverta in ordine alla applicazione di atti (delibera d'assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costituivo della domanda" (Cass. 27 aprile 2006, n.9641).

Dal combinato delle posizioni espresse dai supremi giudici e scaturita la recentissima decisione n. 305/2016, che ha cassato con rinvio la sentenza di appello avendo ritenuto che il giudice di secondo grado non aveva correttamente applicato i principi emessi dalla stessa Corte in tema della rilevanza della nullità della delibera condominiale, posta a fondamento di un decreto ingiuntivo, sollevata solo in sede di opposizione proposta nei confronti di quest'ultimo.

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DECRETO INGIUNTIVO: PROBLEMATICHE

Come già accennato, il decreto ingiuntivo in materia condominiale è immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione talchè, volendo, il legale incaricato dal condominio potrebbe notificare al moroso, contestualmente, il titolo rappresentato dal decreto ingiuntivo - e l'atto di precetto, propedeutico all'azione di esecuzione. Ciò potrebbe avvenire, ad esempio, allorché il condomino, malgrado una sua morosità persistente e consistente, non abbia mai dato riscontro agli inviti di adempimento rivolti dal condominio. In tale situazione l'ente creditore, per accelerare l'azione esecutiva, potrebbe, a ragione, decidere di non attendere i canonici quaranta giorni fissati dall'art. 645 c.p.c. riservati al debitore per promuovere l'opposizione. Si ritiene, tuttavia, che una eventuale causa di contrasto ed una ipotizzabile sospensione dell'esecuzione (nel caso prospettato già avviata) debbano sconsigliare di precorrere i tempi, poiché il giudizio esecutivo così incardinato verrebbe sospeso in attesa della decisione di merito ed il condominio si troverebbe ad anticipare del tutto inutilmente spese legali e giudiziarie, la cui entità è sempre commisurata al valore della controversia.
La questione non è di poco conto perché molto spesso gli amministratori, rilasciando ai propri difensori deleghe che coprono il giudizio di primo grado, quello di appello fino a quello di carattere esecutivo conferiscono al legale uno spazio di manovra molto ampio. Questo potrebbe implicare un rischio che deve essere calcolato dall'amministratore in via preventiva, poiché ogni giudizio che viene incardinato ha una sua storia, così un'azione esecutiva prima di essere promossa deve essere valutata nella sua convenienza. Ciò significa che è opportuno - a salvaguardia dell'amministratore - che la decisione se procedere o memo in via esecutiva sia portata all'attenzione dell'assemblea, la quale deciderà sulla scorta delle indicazioni del legale. Quanto fino ad ora rilevato sembrerebbe confliggere con il dettato legislativo, che all'art. 1129, co. 12, n. 6 tra le gravi irregolarità annovera la seguente: "qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva".
A mio avviso non vi è contrasto con quanto rilevato in ordine all'opportunità di procedere in via esecutiva nei confronti dell'ingiunto. Infatti, se è vero che l'amministratore non si può esimere dal richiedere, tramite lo strumento ingiuntivo, il pagamento degli oneri condominiali è altrettanto vero che promuovere una procedura esecutiva (mobiliare, presso terzi o immobiliare), obiettivamente costosa, non è consigliabile quando la sussistenza e consistenza del patrimonio del debitore non offra una concreta prospettiva di realizzo. Diverso, invece, e questo mi sembra l'oggetto della norma, se la procedura esecutiva sia stata avviata e l'amministratore non ne segua lo sviluppo in tandem con il difensore del condominio riferendone, periodicamente, all'assemblea.
In quest'ottica si inserisce un'altra problematica, che concerne la richiesta del condomino, che abbia subito un decreto ingiuntivo, di dilazionare il pagamento della somma dovuta, oppure di raggiungere un accordo in via transattiva con il condominio a definizione dell'intero debito.
Va premesso che con l'entrata in vigore della riforma del condominio situazioni di questo tipo non si dovrebbero più verificare, in quanto - come visto - l'obbligo dell'amministratore di procedere alla riscossione forzosa dei crediti condominiali entro un termine prefissato dovrebbe costituire un deterrente anche per i morosi irriducibili, non è improbabile che, nel caso di sofferenza della cassa comune, il rappresentante dell'Ente incontri proprio nell'assemblea, che non delibera sul costituendo fondo per le spese che consentano azioni ingiuntive il vero ostacolo. Ed è evidente che, in tali circostanze, certamente l'amministratore non potrà anticipare spese per conto del condominio.
Nell'uno e nell'altro caso (rateizzazione ed accordo transattivo) l'amministratore non può assumere direttamente una decisione che è prerogativa dell'assemblea, la quale ha la massima discrezionalità operativa, nel rispetto delle maggioranze di legge. Con particolare riferimento all'accordo transattivo ancora in questi giorni la Cassazione ha specificato che l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, c.c., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (Cass. 13 aprile 2016, n. 7201. Conf. Cass. 16 gennaio 2014, n. 821).

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DECRETO INGIUNTIVO: SOLLECITI ED ATTRIBUZIONE DEI RELATIVI COSTI

Anche se il codice civile prevede che l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo verso i condomini morosi senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea, poiché trattasi di attività inerente alle sue specifiche competenze delineate dall'art. 1130 c.c., è tuttavia consigliabile che egli, prima di ricorrere alla procedura ingiuntiva, ponga in essere quanto in suo potere per evitare di instaurare un contenzioso giudiziario. Tutto ciò malgrado la Corte di Cassazione abbia affermato che l'amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo prima ancora di mettere in mora il condomino, a patto che non vi sia una clausola contraria del regolamento condominiale (Cass. 16 aprile 2013, n. 9181).
L'amministratore non deve lasciare spazio al condomino per accumulare debiti e, quindi, fino dai primi ingiustificati ritardi egli deve inviare lettere di sollecito. In un primo momento si potrà trattare di un richiamo, in quanto il ritardo potrebbe essere determinato da mera distrazione, ma se l'inadempimento dovesse persistere il nuovo sollecito dovrebbe essere più determinato nel senso che il condomino deve essere messo a conoscenza del rischio cui va incontro.
Da questo momento in poi l'amministratore dovrà rivolgersi ad un legale di fiducia il quale, prima di attivare esso stesso la procedura ingiuntiva, potrebbe tentare di ottenere il pagamento del dovuto. Nel caso di insuccesso non è opportuno che il professionista prosegua in una attività stragiudiziale tanto inutile quanto economicamente gravosa per il condominio.
In ogni caso, sia che con l'intervento del legale il condomino sani la morosità, sia nel caso contrario, le spese dell'attività svolta dal professionista, rapportate al valore della controversia ed alla sua complessità, nonché inserite nel consuntivo, dovranno essere poste a carico del condomino inadempiente come spese personali. Ciò in quanto sarebbe del tutto ingiusto che il condominio e di riflesso i condomini in regola con i pagamenti si dovessero accollare oneri legali determinati da comportamenti illegittimi. In questo ambito, inoltre, è stato sollevato un altro problema: ovvero se anche le spese postali debbano essere incluse nella voce "spese personali". In questo caso specifico ritengo che tali spese debbano seguire la sorte delle spese legali, mentre nel caso in cui i solleciti pervengano dall'amministratore le sole spese dei corrispondenza saranno a carico del condominio, trattandosi di attività ordinaria che l'amministratore deve svolgere per garantire la normale gestione dell'Ente.
La presenza di una norma regolamentare per questo profilo eviterebbe l'insorgere di inutili controversie postume.

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martedì 21 giugno 2016

VERANDA: tema dibattuto in lungo ed in largo. Un'analisi approfondita sull'argomento

Anche la veranda posta nella facciata interna altera il decoro dell'edificio?

I beni di proprietà privata sono, ovviamente, le unità immobiliari (abitazioni, box, posti auto, cantine) ma anche le finestre, le persiane, gli avvolgibili, le saracinesche, le inferriate delle finestre, le ringhiere e i parapetti dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà esclusiva, il balcone e le strutture portanti aggettanti (ad eccezione dei rilievi e dei decori), le antenne individuali, il sottotetto non destinato all'uso comune, ecc.

Gli interventi su tali parti sono regolate anche dalle altre norme codicistiche in tema di rapporti di buon vicinato o di immissioni moleste, ecc., che esulano dalla disciplina dell'art. 1122 c.c.

I limiti posti agli interventi sulle parti private disposti dall'art. 1122 cit. non hanno nulla a che fare con le limitazioni o i divieti all'uso del bene privato contenuti nel regolamento di condominio di natura contrattuale, nel qual caso le opere sono vietate ipso iure, mentre nel tenore dell'articolo citato sono vietate solo se recano danno alle parti comuni ovvero se determinano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.

Cosi é considerata legittima la trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso; ma se ciò fosse vietato dal regolamento condominiale, l'opera sarebbe vietata anche se non viola la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.

La tutela può essere invocata anche contro opere che elidono o riducono, apprezzabilmente, una qualsiasi delle utilità dal bene ritraibili, ivi comprese quelle dell'ordine estetico ed edonistico.

In tal caso, ha chiarito la Cassazione, "l'accertamento della violazione di tali limiti e dei danni conseguentemente prodotti, é sottoposto al sindacato del giudice di merito che deve verificare e valutare se, nei fatti, la violazione di un limite o di un divieto possa cagionare o meno un danno a terzi" (Sent. n. 12491/2007).

Nella sentenza citata la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di riduzione in pristino presentata dal condominio, non essendo emersa dall'istruttoria la prova dl un apprezzabile limitazione all'ingresso di luce ed aria da una finestra posta tra il vano scala e il balcone di proprietà esclusiva, per effetto della sua trasformazione in veranda.

Il titolare del diritto di sopraelevazione (l'art. 1127 c.c.) - inteso, quest'ultimo, come un diritto potestativo riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non sottoposto ad approvazione assembleare - nell'esercizio del suo diritto, deve rispettare i limiti della statica e dell'aspetto architettonico dell'edificio ed, ora, deve informare l'amministratore sia perché deve riferire all'assemblea sia perché dovrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.).

Costituisce alterazione del decoro architettonico dell'ediflcio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio in quanto una simile operazione altera, ossia peggiora, la sagoma dello stabile sicché, per considerarla legittima, è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio (Cass. n. 27224/2013).

Sono considerate vietate, ai sensi dell'art. 1122 c.c., perché ritenute illegittime, le tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dellI'edificio condominiale (Cass. n. 2743/2005), così come la costruzione di una veranda sul terrazzo privato (Cass. n. 2109/2015).

Non si possono escludere dal novero degli interventi vietati quelli che mirano ad impedire o ad ostacolare l'uso di beni comuni ai condomini come il caso del vano ascensore che insiste su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino con accesso dall'interno dall'abitazione di quest'ultimo.

In tal caso non si può impedire l'accesso e, quindi, l'esercizio della servitù di passaggio ogni qual volta sia necessario ispezionare il vano ascensore.

Interventi su parti privati, disciplinati espressamente dall'art. 1122 bis introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012 c.c., sono l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio individuale su parti di proprietà individuale dell'interessato nonché di impianti di ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, da realizzarsi in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre proprietà individuali preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

di Alberto Celeste

Magistrato

Fonte: Dossier Condominio

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sabato 4 giugno 2016

VERANDA: le condizioni preesistenti dell'edificio modificato

In questa diversa prospettiva, quindi, al fine di stabilire se le opere modificatrici abbiano alterato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il predetto decoro se apportata ad un edificio la cui estetica era già stata menomata a seguito di precedenti lavori oppure che sia di mediocre livello architettonico.

In altri termini, se è vero che un fabbricato pregiudicato sensibilmente sotto il profilo estetico non autorizza, di per sé, un ulteriore aggravio dello stesso - ad avviso di Cass. 9 maggio 1997, n. 4086, in Foro it. Rep. 1997, voce Proprietà, n. 23, è irrilevante che anche altri condomini abbiano posto in essere altre opere, lesive dello stesso decoro - è altrettanto vero che non si può ragionevolmente parlare di snaturamento delle linee architettoniche di uno stabile, se il suo prospetto esterno risulta già fortemente compromesso per la presenza di una serie disordinata di manufatti non a filo con i muri perimetrali, infissi di varia natura, balconi tamponati con verande di ogni tipo, ringhiere con disegni bizzarri, persiane multicolori, tende con diverso aspetto cromatico, preesistenza di contatori del gas con relative tubazioni, e quant'altro.

Dunque, il concetto di decoro va correlato all'edificio nella sua attuale destinazione, tenendo presente il diverso uso dato o impresso dai condomini nonché gli eventuali pregressi interventi posti in essere sull'edificio per conformarlo alla destinazione diversa da quella originaria, altro discorso attiene all'individuazione delle responsabilità in ordine alle condotte indiscriminate che hanno legittimato, di fatto, tale situazione irrimediabile di degrado a seguito di un omessa tempestiva reazione.

Nella medesima linea di pensiero, la valutazione delle innovazioni, al fine della tutela del decoro architettonico, deve essere - sempre con i limiti di cui sopra - meno rigorosa per quanto concerne un edificio di moderna costruzione, caratterizzato dalle linee essenziali e geometriche, rispetto ad uno stabile nobile, di architettura antica o addirittura d'epoca (si pensi all'apposizione di un manufatto nel balcone che, nei primi, potrebbe inserirsi perfettamente nella facciata dell'edificio, senza snaturarne la simmetria o addirittura apportando alla stessa un miglioramento e, nei secondi, potrebbe rappresentare il classico pugno in un occhio), con questo non si vuol affermare che l'aspetto degli edifici moderni non sia nella stessa misura oggetto di tutela (o, detto in altri termini, il valore decoro in questi casi si affievolisca), ma non si può nascondere che la valutazione dell'alterazione non può prescindere, in concreto, dal tipo di immobile interessato all'innovazione, nonchè dalle sue peculiarità strutturali ed estetiche.

Parimenti, un minor rigore dovrebbe correlarsi alla scarsa visibilità dell'innovazione - si pensi all'appoggio di un condizionatore d'aria sul muro che affaccia nel cortile interno dello stabile - poiché si tende a salvaguardare soprattutto quelle parti dell'edificio soggette all'esposizione (e, quindi, all'apprezzamento estetico e economico), chiudendo un occhio per quelle sottratte all'altrui vista, o non agevolmente percepibili dall'esterno, anche se realizzate sulla parete esterna del fabbricato.

Come si vede, il decoro architettonico, comunque, è un concetto piuttosto elastico, per cui, lungi dai potersi ritenere oggettivo - essendo connotato di infinite sfumature, è difficilmente inquadrabile in formule definitorie - risulta continuamente sottoposto a precisazioni ed elaborazioni da parte degli interpreti, nel contempo, è un concetto mutevole nel tempo, in quanto anche le espressioni comunemente usate - classicità, serietà, pompa, austerità, razionalità, dignità, signorilità, lustro, splendore, ecc. - sono strettamente legate alla comune coscienza sociale nei vari periodi storici, tenendo in considerazione l'evoluzione tecnologica in termini di comodità nel godimento della cosa comune, strumentale alle esigenze di comfort e di abitabilità delle singole unità immobiliari che compongono lo stabile condominiale.

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VERANDA: le innovazioni che recano danno alle parti comuni

Sul punto, anche se con riferimento al vecchio testo dell'art. 1122 c.c. - ossia prima delle modifiche adottate dalla legge n. 220/2012 che, oggi, si riferisce espressamente alle opere, sulle proprietà individuali, che determinino pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio - i magistrati del Palazzaccio già ritenevano che, nel vietare le innovazioni che rechino danno alle parti comuni dell'edificio, si facesse riferimento non soltanto al danno materiale, inteso come modificazione esterna o dell'intrinseca natura della cosa comune, ma a tutte le opere che elidono o riducono in modo apprezzabile le utilità da essa detraibili, anche se di ordine edonistico o estetico, sicché dovevano ritenersi vietate tutte quelle modifiche che comportassero un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato, puntualizzando, al riguardo, che il decoro era correlato non solo all'estetica, ma anche all'aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che avessero una sostanziale e formale autonomia o fossero suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076, in Immobili & diritto, 2005, n. 7, 18: nella specie, era stato, però, escluso che l'installazione di una controporta a filo del muro di separazione fra l'appartamento del condomino ed il ballatoio avesse un'incidenza apprezzabile sull'armonia complessiva del pianerottolo, cioè sul complesso delle sue linee e delle sue forme).

Nello stesso ordine di concetti, si era affermato che l'esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà non poteva ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni, come si ricavava dall'art. 1122 c.c., il quale stabiliva che ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non poteva eseguire opere che arrechino danno ad una parte comune dell'edificio, essendo tenuto al rispetto anche della qualità della stessa (v. Casd. 27 aprile 1989, n. 1947, in Arch. loc. e cond. 1989, 463): infatti, il concetto di "danno", cui la norma faceva riferimento, non doveva essere limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o dell'intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidevano o riducevano apprezzabilmente le utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico o estetico (nella specie, trattavasi del sopralzo dei parapetti del terrazzo di copertura dell'edificio che - secondo il giudice di merito - aveva compromesso sul piano estetico il rispetto dell'aspetto architettonico del fabbricato).

Per completezza, va registrato, tuttavia, anche un indirizzo giurisprudenziale più permissivo (v., tra le altre, Cass. 17 ottobre 2007, n. 21835, in Immob. & diritto, 2008, n. 9, 25), nel senso che la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini non può assumere rilievo in presenza di una "già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile" (nella specie, si era confermata la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di rimozione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore).

Nella medesima corrente di pensiero, si collocano altre pronunce - v. Cass. 27 ottobre 2003, n. 16098, in Riv. giur. edil., 2004, I, 1293, e Cass. 15 aprile 2002, n. 5417, in Giur. it. 2003, 649 - ad avviso delle quali il giudice, nel decidere dell'incidenza di un'innovazione sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in quale misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno inciso, menomandola, precedenti diverse modifiche operate da altri condomini (cui adde Cass. 29 luglio 1989, n. 3549, in Riv. giur. edil., 1989, I, 850).

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VERANDA: le opposizioni dei condomini contrari all'iniziativa

In effetti, si registra talvolta che un condomino trasforma il balcone in veranda (di solito, al fine di ampliare il proprio appartamento) e il condominio, o i singoli condomini in forza della legittimazione concorrente attiva di cui sono titolari - ovviamente in mancanza di una disposizione ad hoc del regolamento che vieti tale condotta - si oppongano lamentando un pregiudizio alla cosa comune.

La problematica de qua coinvolge, a monte, i limiti di utilizzo dell'unita immobiliare di proprietéà esclusiva nell'ambito del rapporto (spesso confliggente) tra singolo e collettività condominiale, sicché esulano eventuali profili edilizi o/e urbanistici (attinenti all'aumento di volumetria dell'alloggio interessato dalla realizzazione del suddetto manufatto) o eventuali violazioni delle norme in materia di vicinato (si pensi alle distanze da rispettare nei confronti dell'appartamento contiguo orizzontalmente o verticalmente).

Orbene, impregiudicata la facoltà - purché ne ricorrano i presupposti di cui all'attuale art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c. - di invocare una revisione delle tabelle millesimali, sovente si denuncia appunto una lesione al decoro architettonico, in quanto la tamponatura del suddetto balcone altera, in modo significativo, i connotati originari della facciata dello stabile condominiale (v., altresì, la remota Case. 30 luglio 1981, n. 4861, in Foro it. Rep. 1981, voce Comunione e condominio, n. 52, secondo cui, salve limitazioni di natura pubblicistica, la chiusura a vetri di balconi di pertinenza esclusiva deve, di norma, ritenersi consentita ai rispettivi proprietari, purché non alteri il decoro architettonico dell'edificio condominiale e non rechi pregiudizio, sotto alcun profilo, agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune, invece, nel caso esaminato da Cass. 28 maggio 2007, n. 12491, in Immob. & diritto, 2008, n. 8, 36, sotto un diverso angolo di prospettiva, si era confermata la sentenza di merito, che aveva rigettato la domanda di riduzione in pristino di un balcone di proprietà esclusiva, trasformato da un condomino in veranda, non essendo emersa dall'istruttoria la prova di un'apprezzabile limitazione all'ingresso di luce ed aria nel vano scala comune su cui affacciava il suddetto balcone).

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VERANDA: il concetto di decoro architettonico

Si è, innanzitutto, premessa l'irrilevanza del precedente degli stessi giudici di legittimità (v. Cass. 7 febbraio 1998, n. 1297, in Rass. loc. e cond., 1998, 269), in base al quale era stato "escluso il carattere lesivo di una veranda realizzata da un condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento nella parte retrostante del fabbricato", in quanto ciò non implica che, sempre ed in ogni caso, sia legittima la creazione di verande in corrispondenza di facciate interne; la stessa sentenza citata e le successive hanno rimesso al giudice di merito il compito di stabilire volta per volta se in concreto ricorra il denunciato danno all'aspetto della facciata, esterna o interna che sia, ditalché "non costituisce motivazione appagante limitarsi a rilevare semplicemente che trattasi di facciata interna".

In proposito, anche di recente, vi sono state pronunce relative a facciate interne, ed è risalente l'affermazione secondo cui per "decoro architettonico del fabbricato", ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, ultimo comma, c.c., deve intendersi l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico (v., tra le altre, Cass. 31 luglio 2013, n. 18350, in foro it, Rep. 2013, riguardo all'installazione di una canna fumaria; Cass. 11 maggio 2011, n. 10350, Rep. 2011, aggiungendo che la relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione, Cass. 14 dicembre 2005, n. 27551, id., Rep. 2005, la quale ha ritenuto che, in conseguenza della costruzione realizzata dal convenuto in aderenza alla facciata del fabbricato, ne era stato completamente alterato lo stile architettonico, che era caratterizzato dall'esistenza al piano terra di un porticato con grossi archi, risultato inglobato dal manufatto de quo).

Nel caso concreto analizzato da Cass. 19 giugno 2009, n. 14455 (in Riv. giur. edil., 2010, I, 88), si è statuito che non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (nella specie, si era confermata sul punto l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda ed il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache del circostante edificio).

Nella stessa lunghezza d'onda, si è posta, sempre di recente, Cass. 16 gennaio 2007, n. 851 (in Foro it., Rep. 2007, voce Comunione e condominio, n. 159), la quale ha avuto modo di ribadire che, in tema di condominio negli edifici, per decoro architettonico deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità, sicché nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dal citato art. 1120, può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, oppure alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate.

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VERANDA: la fattispecie sottoposta all'esame della cassazione

Di recente, dalla Corte di Cassazione (v. sent. n. 1718 del 29 gennaio 2016) ci perviene un'importante puntualizzazione riguardo allo "scivoloso" tema del decoro architettonico, la cui lesione costituisce il limite invalicabile sia agli interventi edificatori sulla cosa comune realizzati dal singolo ai sensi dell'art.1102 c.c. (sotto il profilo dell'alterazione della destinazione), sia alle innovazioni deliberate dall'assemblea ex art. 1120, comma 4, c.c. (sia pure con i quorum di cui all'art. 1136, comma 5, c.c.), sia infine alle iniziative del singolo nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale (come recita il novellato art. 1122 c.c.).

Nella specie, i giudici di merito avevano rigettato la domanda, proposta da un condomino, volta alla rimozione di una veranda realizzata da un altro condomino, motivando tale convincimento in quanto tale costruzione non alterava il decoro architettonico dell'edificio, poiché la stessa non era posta sulla facciata principale dell'edificio condominiale.

Il condomino attore aveva proposto ricorso per cassazione avverso tale decisione, rilevando che l'alterazione del decoro potrebbe riguardare anche una facciata interna e che sarebbe da riguardare con attenzione nel caso, come quello in esame, in cui la facciata intaccata coinvolgeva la maggior parte degli appartamenti del ricorrente, il cui decoro sarebbe stato "compromesso per intero".

La doglianza è stata ritenuta pienamente fondata dai giudici di Piazza Cavour.

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martedì 19 aprile 2016

OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO: chi deve intraprendere il procedimento di mediazione?

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il procedimento di mediazione deve essere intrapreso dall'opponente.

Cassazione II 3 dicembre 2015 n. 24629

Il problema riguarda un aspetto squisitamente tecnico che può avere tuttavia importanti riflessi sull'attività giudiziaria dell'amministratore.

La legge sulla mediazione (D.Lgs. 28/2010 novellato dalla L.98/2013) stabilisce che in caso di decreto ingiuntivo non occorre il previo tentativo di conciliazione con il procedimento di mediazione. La mediazione si impone, tuttavia, quando si proponga il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, nel momento in cui si deve decidere sulla esecutività del decreto ingiuntivo opposto. In tale momento la legge ritiene che, essendo instaurato un contraddittorio a cognizione piena sul credito azionato in monitorio, si debba procedere ad un tentativo di conciliazione.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo l'opponente che ha promosso il giudizio conserva la sua qualità di debitore convenuto in giudizio, mentre il creditore intimante mantiene la qualità sostanziale di attore.

Ci si è dunque chiesti a quale parte faccia carico l'inizio del procedimento di mediazione, se al creditore intimante in monitorio (quale attore nel giudizio) oppure al debitore opponente (quale parte convenuta). Il quesito riveste notevole importanza per i riflessi che ne conseguono in materia di procedibilità del giudizio e di revoca del decreto ingiuntivo.

In giurisprudenza le opinioni sono state contrastanti, ma con la sentenza in rassegna per la prima volta la Corte di Cassazione ha stabilito che nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo il procedimento di mediazione deve essere intrapreso dalla parte opponente, a pena di improcedibilità del giudizio.

Secondo la Corte infatti l'onere di intraprendere il procedimento dli mediazione non può gravare sulla parte cui è riconosciuta la possibilità di agire attraverso la scelta di procedure giudiziarie più veloci ed anche deflattive dell'ordinario carico di lavoro degli uffici giudiziari, tra le quali va annoverato il ricorso per decreto ingiuntivo.

In questo contesto, si legge in sentenza, "è dunque sull'opponente che deve gravare l'onere della mediazione obbligatoria perché è l'opponente che intende precludere la via breve per percorrere la via lunga. La diversa soluzione sarebbe palesemente irrazionale perché premierebbe la passività dell'opponente e accrescerebbe gli oneri della parte creditrice".

In sostanza la mediazione deve essere proposta dall'opponente che intraprende il giudizio di opposizione a cognizione piena e non pub invece gravare sul creditore che ha scelto il più rapido mezzo del decreto ingiuntivo.

di Carlo Patti

consulente legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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