La norma del Regolamento contrattuale che esonera il costruttore da una parte delle spese condominiali costituisce diversa convenzione e può essere modificata all'unanimità e non a maggioranza.
Secondo la Suprema Corte, solo con il consenso di tutti i condomini in tema di ripartizione spese, è possibile apportare deroghe alle norme del codice civile. Inserita la relativa clausola nel regolamento di natura contrattuale, trascritto ed espressamente richiamato negli atti di acquisto di tutti i condomini, il costruttore può escludersi dalla partecipazione delle spese fino alla vendita delle unità immobiliari. Tale diversa convenzione, che trova giustificazione nella libertà dei privati di regolare, come meglio credono, i propri rapporti patrimoniali – deve infatti essere prevista in un regolamento condominiale contrattuale o in una delibera dell’assemblea che venga approvata con l’unanimità dei voti di tutti partecipanti al condominio.
Secondo la Suprema Corte, solo con il consenso di tutti i condomini in tema di ripartizione spese, è possibile apportare deroghe alle norme del codice civile. Inserita la relativa clausola nel regolamento di natura contrattuale, trascritto ed espressamente richiamato negli atti di acquisto di tutti i condomini, il costruttore può escludersi dalla partecipazione delle spese fino alla vendita delle unità immobiliari. Tale diversa convenzione, che trova giustificazione nella libertà dei privati di regolare, come meglio credono, i propri rapporti patrimoniali – deve infatti essere prevista in un regolamento condominiale contrattuale o in una delibera dell’assemblea che venga approvata con l’unanimità dei voti di tutti partecipanti al condominio.
La vicenda trae origine dalla impugnazione di una delibera condominiale con la quale i condomini ritenevano modificare "a maggioranza" il criterio di ripartizione delle spese condominiali che escludeva in consistente misura percentuale il costruttore dell'edificio dalla partecipazione agli oneri. Secondo la sentenza in rassegna i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'articolo 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 641 del 17/01/2003). La natura delle disposizioni contenute nell'articolo 1118 c.c., comma 1 e articolo 1123 c.c. non preclude, infatti, l'adozione di disciplina convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. In assenza di limiti posti dall'articolo 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6844 del 16/12/1988).
Come autorevolmente spiegato da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18477 del 09/08/2010, mentre, allora, la deliberazione che approva le tabelle millesimali, non ponendosi come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, rivela, viceversa, natura contrattuale la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'articolo 1123 c.c., comma 1. La sostanza di tale "diversa convenzione" é, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata.
Viene, pertanto, imposta a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'articolo 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6714 del 19/03/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17101 del 27/07/2006, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 126 del 08/01/2000).
In sostanza secondo la Corte di Cassazione la norma del regolamento condominiale contrattuale che esonera taluno dei condomini in tutto o in parte dalla partecipazione alle spese comuni costituisce "diversa convenzione" ammessa e legittima secondo l'art.1123 c.c. E tale criterio, essendo espressione di una volontà negoziale derogativa ai criteri imposti dalla legge, può essere modificato unicamente con l'unanimità dei consensi e non a maggioranza.
di Carlo Patti
consulente legale ANACI Roma
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