martedì 27 dicembre 2016

SUPERCONDOMINIO: LA COSTITUZIONE DELL'ASSEMBLEA

L’attuale art. 67 disp. att. c.c. ha regolamentato - in senso fortemente innovativo - il funzionamento dell’assemblea del supercondominio, prevedendo, al comma 3, che: "Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore".
Curiosamente, la norma parla di "partecipanti" e non di condomini - come invece fanno, sempre per indicare altre soglie legali, gli artt. 1129, comma 1, c.c. per la nomina dell’amministratore, e 1138, comma 1, c.c. per il regolamento - ma sembra chiaro il riferimento alle c.d. teste, ossia ai proprietari di unità immobiliari, a prescindere dalla titolarità in capo a questi ultimi (v. anche gli artt. 1118, 1131 e 1136 c.c.).
Ad ogni buon conto, la prima parte dell’art. 67, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce che vi è l’obbligo (e non la mera possibilità) di nominare un rappresentante all'assemblea del supercondominio: ciò si evince dal fatto che, sempre che si superi la suddetta soglia, il disposto usa l'espressione ciascun condominio deve designare (e non può), tanto che, in mancanza di tale nomina, "ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio", in sede di volontaria giurisdizione, augurandosi una designazione in tempi rapidi in vista della successiva riunione (in quest'ottica, si segnala che l'eventuale integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini - sostenuta da alcuni uffici giudiziari italiani - renderebbe inoperante, di fatto, tale meccanismo di nomina, stante l’elevato numero dei soggetti interessati e, quindi, le elevate spese da sostenere per le relative notifiche).
In tal modo, si istituzionalizza la figura del "rappresentante" del singolo condominio all'assemblea del supercondominio (in pratica, l'edificio in condominio viene considerato un unicum, alla pari di un’unità immobiliare in proprietà indivisa), tale opzione legislativa sicuramente è stata suggerita dalle necessità della pratica, che aveva registrato indiscutibili difficoltà di riunire insieme i numerosi partecipanti in assemblee affollatissime ed ingovernabili tenute addirittura in teatri o sale cinematografiche - per non parlare, poi, della difficoltà del formarsi dei quorum previsti dalla legge per le varie delibere.
Resta inteso che, nella nuova prospettiva, all'assemblea del supercondominio si debbano convocare soltanto i rappresentanti dei condominii singoli, ovviamente, il preavviso ordinario di cinque giorni contemplato per la comunicazione della convocazione della riunione "ridotta" deve tenere ora conto delle tempistiche che richiedono al condominio singolo di dotarsi del proprio rappresentante.
Si prevede, poi, la possibilità - purché i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta - che, a fronte di alcuni condominii puntuali in tale adempimento, gli altri condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, stabilendo che "l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine", e aggiungendo che "la diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini".

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