L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: pensieri e...

Valenza sociale dell’amministratore di condominio

Spesso, o meglio, tutti i giorni, la giornata dell'amministratore di condominio non si apre con il pensiero a leggere il codice civile, ma dopo una notte, a volte turbata da tante scadenze, apre l'agenda della propria memoria per raccattare tutti quei problemi che nel corso della giornata devono essere risolti.

Problemi che collimano e coincidono, in modo strettamente connesso a quelli che sono i bisogni dell'uomo.

In una giornata di lavoro, senza tempo e senza pause, l'amministratore deve contemperare le urgenze scaturenti da occorrenze di lavoro, scadenze, pagamenti, a quelle altre necessità che vengono dal trillo di un telefono, dalle richieste più disparate dei propri utenti amministrati. Il condominio, questo microcosmo, questa piccola cellula sociale è uno spaccato della società in cui viviamo dove si mescolano e confliggono situazioni che nascono dalla natura umana. Radici che affondano in quella gamma di stili comportamentali, interpersonali, che agitano i rami di una dottrina quale la "sociologia dell'abitazione". Rami che si agitano al vento dell'approccio al rapporto del gruppo sociale, nella normalità la famiglia, in uno spazio triangolare sui cui cateti sostano l'individuo, il gruppo, lo spazio comune.

Bisogni essenziali, bisogni primari, bisogni secondari. Se i bisogni essenziali sono quelli della vita umana, quali mangiare, bere, dormire, al primo posto dei bisogni primari c'è l'abitare. L'habitat. La casa, la fruibilità di un bene dove tutti i bisogni dell'uomo convergono.

Spicca, in questo miscuglio di situazioni il ruolo sociale dell'amministratore. Il condominio non è soltanto un edificio, una scatola di cemento e mattoni, ma è un insieme di persone che vivono sotto uno stesso tetto, dove, gomito a gomito, ciascuno con i propri problemi, con le diverse aspettative che, in questa comunità, pongono domande all'unica persona che al di fuori delle parti, dovrà dare risposte. Risposte che molto spesso non sono mirate alla valorizzazione del bene, quanto invece alla complessità di comportamenti, diseguali, antitetici, differenti tra l'una e l'altro componente questa comunità.

Persone che assillate dai propri problemi personali si alzano rancorose per sfogare con l'amministratore, persone frustrate da problemi familiari che ritorcono la loro insoddisfazione verso gli altri, persone che legano i propri interessi a scapito degli altri, persone che lamentano l'agire degli altri.

Cesare Pavese, nel suo "il mestiere di vivere" scriveva: Vigono, nei problemi di convivenza, le stesse leggi che regolano il mercato. Essere tanto indifferenti da sapere contrattare. Sinceri con se stessi, falsi con gli altri.

La casa, l'abitazione quale bisogno primario dell'individuo è costituita da uno spazio vitale nel quale l'uomo organizza la propria vita, la propria attività il modo con cui esprime i propri aspetti funzionali.

La funzione dell'abitare inserita in un contesto complesso quale è il condominio comporta uno stile di vita diverso da quello di abitare isolato, coinvolgendo altri individui verso i quali confinano altri aspetti culturali e globali dell'abitare. L'amministratore di condominio attiva la propria professionalità in questo spazio geografico, assimilando i diversi modi e stili di vita per condurli verso orientamenti univoci per quanto riguarda il nodo che unisce le singole case alla globalità dell'edificio.

Uno dei nodi spesso da sciogliere è quello derivante dalle mutazioni degli stili di vita tra vecchie e nuove generazioni. Viene a porsi la necessità di trovare un rapporto equilibrato di socializzazione che non deve, comunque, confliggere con la privacy, distinguendo spazio privato e territorio comune, senza che l'una o l'altro si sovrastino o si scontrino.

Sempre più nel quadro amplissimo delle varie normative, la funzione dell'amministratore entra nel mondo della sociologia, scienza che studia ed analizza le diverse forme del vivere umano ed, in particolare, come nello specifico pianeta condominiale, le relazioni tra le persone ed il loro comportamento.

Processi sociali globali che, entrando dal portone dell'edificio, creano una struttura sociale. In questa comunità il ruolo dell'amministratore non è soltanto di guida, ma, oggi, in particolare, assume sempre più una figura di un gestore sociale. Nel condominio si vive, si dorme, si mangia, si fa l'amore, si cresce, si muore. Ogni vita si muove dentro queste mura, tra le quali si mescolano diversi gradi di cultura, di stati sociali, di abitudini, di modi e stili comportamentali, di diverse possibilità economiche. Persone che avevano iniziato ad abitare da giovani, oggi, anziani o vecchi, hanno mutato nel tempo, dentro quella scatola di cemento, le loro abitudini ed i giovani di oggi che entrano, per mutazione del tempo, a far parte di questa comunità, contrappongono esigenze diverse che, a volte, generano conflittualità.

L'intervento dell'amministratore diventa essenziale perché lui sa bene che non solo devono funzionare gli impianti, ma è prevalente che funzioni la ragione. Opera di persuasione, di mediazione, per conciliare bisogni ed aspettative diverse. Spesso le richieste dei propri amministrati non sono pertinenti al ruolo ed alla descrizione giuridica del mandato. Ma anche a confronto con una richiesta assurda, l'amministratore non chiude il telefono, ma veste il saio della pazienza.

L'arte di amministrare un condominio non la si impara dai libri. L'esperienza sul campo detta i modi e gli atteggiamenti e senza voler dare ragione a tutti, a volte, o spesso, l'amministratore riesce a calmare l'interlocutore offeso ed indignato dal comportamento del vicino.

Lo svolgimento del mandato diuturnamente lo conduce a solcare la soglia del condominio ed è molto diverso dall'osservare questo organismo edilizio dall'esterno, una prospettiva teorica, altro che a vedere con occhi, a sentire con orecchie tutte le questioni che pulsano dentro una rete di evenienze dove sempre si miscelano problemi legati all'uomo, alla società ed al diritto. Dentro questo organismo non vibrano soltanto cavi, condutture, impianti, ma sempre, in primo piano, i bisogni della natura umana.

Nella mia lunga esperienza di amministratore ho avuto modo di comprendere come la gestione di un immobile riesce più facile se, come un confessore,l'amministratore si pone come l'interlocutore a cui, in ogni momento, è possibile confidarsi.

Valenza sociale dell'amministratore anche nei conflitti di tipo personale che spesso insorgono tra più comproprietari, nella proprietà indivisa, nelle diatribe tra coniugi separati o divorziati che, ai tempi, erano uniti dalla comunione del bene.

Rapporti che vanno condotti con la tolleranza, dove sempre più avanza un aspetto sociologico del condominio.

Vale la pena di meditare, più che leggere e studiare, due passi del "nuovo" codice civile, dove l'amministratore veste l'abito del mediatore, allorquando l'amministratore deve interporre i propri uffici nei casi in cui un condomino utilizzi in modo improprio o illecito la proprietà comune (art.1122) e nell'altro caso in cui in una proprietà indivisa (art.67 disp.att. c.c.) non riesca, per conflittualità tra i comproprietari, a nominare un proprio rappresentante a partecipare all'assemblea.

L'amministratore conosce i problemi della gente che vive in questa comunità. Conosce necessità e bisogni, conosce il perché un condomino vota no in una assemblea, anche se vorrebbe aderire, ma è il portafoglio che gli fa dire no.

Conosce le situazioni e fatti reali di chi prima lavorava e poi si trova in pensione con un reddito minore, conosce i drammi di chi ha perso il lavoro.

Così la mattina si apre sfogliando l'agenda per attivare gli interventi ma, anche, per rassicurare la condomina che lamenta di aver trovato il balcone imbrattato dalla pipì del povero cane (oggi ai sensi della legge 220 un CANdomino), che la signora del piano di sopra ancora non si decide a portarlo fuori e quando lo farà, uscendo dall'ascensore, sarà bruciata dallo sguardo feroce da chi la attendeva dal basso ed appena poi a casa, farà suonare il telefono dell'amministratore.

di Francesco Maniscalco

Direttore centro studi ANACI Palermo