Il revisore ex articolo 1130 bis codice civile

L’articolo 1130 bis, codice civile, in punto “revisore” cita testualmente: “L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà” Emerge immediatamente che il legislatore, nella scelta della terminologia, ha fatto ricorso ad una parola che identifica una figura professionale: il revisore.

Viene richiesto lo stesso quorum (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio) previsto per delibere di una certa rilevanza quali, ad esempio:

• la nomina e la revoca dell’amministratore;
• liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo;
• deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio;
• deliberazioni che concernono riparazioni straordinarie di notevole entità;
• le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater codice civile in materia di tutela delle destinazioni d’uso;
• innovazioni di cui all’articolo 1120, secondo comma codice civile;
• deliberazioni concernenti l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;
• deliberazioni che autorizzano l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Lo stesso articolo 1130 bis precisa che “la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”. Tale ultima disposizione non fa altro che sottolineare il fatto che il soggetto incaricato debba necessariamente essere un professionista. A conforto di tale interpretazione si ricordi che l’articolo 1135 comma I n. 1), ancora fa riferimento all’eventualità della retribuzione in riferimento all’amministratore che, a tutti gli effetti, oggi è un professionista.

Il legislatore ha poi precisato che il revisore deve controllare la contabilità. Tale attività rientra nella competenza della professione dei revisori contabili iscritti in appositi registri o, almeno, di altri professionisti iscritti in ordini professionali abilitati a tali attività ai sensi di legge.

Lo scopo, infatti, è quello di controllare l’operato di altro professionista, cioè l’amministratore. Che questi possa essere annoverato tra i professionisti non vi è dubbio. Basti infatti ricordare l’articolo 71 bis disp. Att. Cod. Civ. il quale, di fatto, pone una soglia all’accesso alla professione e requisiti specifici per la conservazione dei requisiti rinviando al DM 140/2014. Anche la Legge 4/2013 va nella stessa direzione. Recentemente il D.L. 14/2017 (convertito in Legge 48/2017) all’articolo 7 comma 1bis, assegna all’amministratore competenze in iniziative di sicurezza urbana nel territorio, nonché per ulteriori finalità di interesse pubblico. Non apparirebbe logico, infatti, che per controllare un professionista possa essere nominato un soggetto non professionista esperto nella materia.

La locuzione “per più annualità specificamente identificate”. La frase potrebbe essere intesa anche per esercizi futuri. In riferimento alle annualità già approvate, invece, valga quanto più avanti indicato.

Al fine di capire se sia legittima o meno la delibera che affida incarico ad un revisore dei conti per le annualità pregresse, occorre capire quale sia la materia sulla quale si è già formata la volontà assembleare e quali effetti abbia prodotto.

Per le spese di manutenzione ordinaria, la nascita dell’obbligazione al pagamento coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.

Infatti, l’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva individuata dall’amministratore nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”

(art. 1130 c.c., n. 3). Tenuto al pagamento è colui che è condomino nel momento in cui la spesa viene erogata (Cassazione Civile, Sez. II, 03.12.2010 n. 24654). Il rendiconto e la relativa ripartizione hanno l’effetto di cristallizzare il debito di ciascun condomino.

Per le innovazione e per le opere aventi ad oggetto la manutenzione straordinaria. Il pagamento di queste ultime spetta al condomino che è tale nel momento storico in cui la delibera è stata assunta (Cassazione Civile, Sez. II, 03.12.2010 n. 24654). La delibera che ha approvato un criterio di ripartizione delle spese difforme dalla legge è annullabile e, pertanto, deve essere impugnata entro trenta giorni ai sensi dell’articolo 1137 codice civile (cfr Cassazione Civile, Sez. VI 15.12.2011, n. 27016).

Decorso il termine per l’impugnazione, quel determinato ammontare (sia esso generato da manutenzione ordinaria, straordinaria o innovazione) in capo a ciascun condomino, diviene definitivo in ossequio al principio di certezza nei rapporti condominiali.

La delibera può avere l’effetto anche di convalidare attività effettuate dall’amministratore prive di delibera autorizzativa. Infatti, ai sensi dell’articolo 1711 comma I codice civile, qualora il mandatario (qual è l’amministratore) abbia compiuto atti senza autorizzazione, questi producono effetti nei confronti del mandante (quali sono i condomini) nel momento in cui avviene la ratifica. Quest’ultima si verifica espressamente oppure quando l’assemblea ha approvato il rendiconto nel quale viene fatta menzione della spesa sostenuta. In tal caso, la delibera (che è un atto interno ai condomini) ha però effetti giuridici anche verso il terzo (amministratore).

Le delibere non impugnate, pertanto, consolidano i rapporti tra i condomini e tra essi e l’amministratore.

Appare non condivisibile la tesi secondo la quale possano essere modificati con delibera successiva i rendiconti degli anni precedenti. Infatti, la modifica di una delibera legittimamente assunta porta a modificare necessariamente i rapporti di debito dei condomini nei confronti del condominio, rapporti che si sono consolidati definitivamente. Inoltre, se la delibera di modifica dovesse essere assunta a distanza di anni, vi potrebbe essere un collegio deliberante composto da soggetti diversi a seguito delle alienazioni delle unità immobiliari. La decisione assunta da questi produrrebbe effetti nei confronti di soggetti che non sono più condomini e che, da tempo, facevano affidamento sulla certezza delle delibere assunte. Nemmeno potrebbe esservi tenuto il nuovo condomino in quanto non obbligato al pagamento per le motivazioni sopra esposte.

Vi sono, poi, le delibere nulle, quelle, cioè, assunte per eccesso di potere da parte dell’assemblea. Per queste, però, occorrerebbe un incarico ad un legale piuttosto che ad un revisore in quanto è necessario individuare la natura della deliberazione e non la ripartizione della spesa che, conseguentemente, è essa stessa nulla. In caso di mancata revoca della delibera, ciascun condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.

IN CONCLUSIONE

L’attività del Revisore è diretta alla verifica della rispondenza delle poste, mentre deve considerarsi esclusa ogni altra valutazione di merito rimessa all’assemblea.

L’incarico al revisore per la verifica della contabilità:

• può avere ad oggetto:

1. verifica della contabilità effettuata periodicamente nel corso dell’esercizio come da incarico assembleare;
2. verifica del rendiconto prima della presentazione all’assemblea;
3. verifica del rendiconto in caso di sua mancata approvazione;

• parrebbe viziato da nullità (quindi insanabile e, pertanto, impugnabile in ogni tempo anche ben oltre i 30 giorni) in quanto delibera viziata da eccesso di potere da parte dell’assemblea qualora abbia ad oggetto la verifica delle ripartizioni delle spese (ordinarie e straordinarie) ormai già consolidate; la delibera avrebbe infatti ad oggetto un incarico, comportante una spesa, per una verifica che non potrebbe portare ad alcuna modifica dei rendiconti, stante l’immutabilità degli stessi successivamente all’approvazione;
• può avere ad oggetto la verifica della contabilità degli anni precedenti esclusivamente per accertare la sussistenza (o meno) di dolo o colpa grave del mandatario (Trib. Milano Sez. VIII, 27- 06-2005) oppure in caso di caso di errore materiale, omissione, falsità o duplicazione di partite (art. 266 c.p.c.).

Non sembrerebbe idoneo l’incarico al revisore in caso di delibere nulle aventi ad oggetto l’approvazione di spese eccedenti il potere dell’assemblea (ad esempio per opere effettuate nelle unità immobiliari private). In tal caso, infatti, occorrere accertare la nullità della delibera con conseguente restituzione degli importi indebitamente versati i cui importi, però, risultano dallo stato di ripartizione.

di Edoardo Riccio

Presidente ANACI VCO Verbano Cusio Ossola