Deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. II fondamento normativo, che limita in tale senso la proprietà delle cose, servizi ed impianti dell'edificio, si rinviene nell'art. 1123, comma 3, c.c. Il primo comma dello stesso art. 1123 c.c. elabora il principio generale secondo cui l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni si suddivide in proporzione alle quote di ciascuno, il terzo comma consente allora di aggiungere che l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava, invece, soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza.
A tale parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione, nonché all'imputazione delle spese. Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare. Inoltre, a carico dei medesimi condomini privi di contitolarità con riguardo a quel dato bene, neppure ovviamente si pone un problema di contribuire alle spese.
La sentenza in rassegna ha affermato la carenza di legittimazione di un "condominio parziale" convenuto in giudizio per il crollo di un muro. Il danneggiato sosteneva che il muro crollato costituisse un bene comune relativo a uno solo dei tre edifici posti orizzontalmente su più numeri civici, e quindi poteva essere chiamato in giudizio il condominio parziale dell'edificio al cui numero civico il muro era relativo. Il muro era invece parte di un più vasto complesso condominiale esteso su più numeri civici. La Suprema Corte ha evidenziato tuttavia che se il muro crollato avesse rappresentato un bene necessario all'uso comune soltanto di uno degli edifici di un unico condominio orizzontale, la domanda risarcitoria sarebbe state inammissibile, poiché rivolta nei confronti di uno solo di tali edifici. Infatti il condominio parziale non ha una propria autonoma legittimazione processuale passiva, tale da poter sostituire il condominio dell'intero edificio (Cassazione, sentenza 2363/2012).
