TIME-SHARING: NUOVA CONDANNA IN TEMA DI MULTIPROPRIETÁ E CONRATTO DI FINANZIAMENTO

Mancanza di indicazione circa la quota della comproprietà e la determinazione dei millesimi ai sensi degli artt. 1346 e 1418 cc.

Sulla questione è intervenuto il Tribunale di Trani con la sentenza n° 640/2015 del 20/04/2015. Con la medesima domanda è stata chiesta e ottenuta sia la nullità del contratto di time-sharing sia del contratto di finanziamento ad esso collegato.

La vicenda è analoga a quella di tanti altri malcapitati consumatori. Gli attori, due coniugi, venivano invitati telefonicamente, nel settembre del 2008, dai rappresentanti della “Sagittario distribuzioni s.r.l.” a recarsi presso un hotel del luogo, per ritirare un voucher per una vacanza omaggio. Accadeva, che dapprima nel luogo fissato, e il giorno successivo presso il loro appartamento, i coniugi siano stati indotti alla sottoscrizione di un contratto di acquisto di una settimana di multiproprietà in un complesso turistico situato a Santo Domingo e affiliato al circuito di scambio RCI. Inutile dire che i coniugi non sono mai stati nel complesso, non hanno mai potuto né affittare né scambiare la loro settimana, e hanno altresì scoperto che era praticamente impossibile venderla.

In materia c’erano già state diverse pronunce, ma a differenza delle precedenti il Giudice ha respinto i motivi di nullità aventi ad oggetto la vessatorietà delle clausole non specificatamente approvate per iscritto ex art. 33 D. lgs n° 206/2005, poiché nel contratto “de quo” risultavano redatte in modo sufficientemente chiaro e comprensibile. Parimenti venivano respinte le doglianze in merito alla pubblicità ingannevole, ex art. 70 del predetto decreto legislativo, poiché irretroattive. Infatti la norma è entrata in vigore solo nel giugno del 2011. Ha viceversa, accolto, la domanda di nullità ex art. 1346 e 1418 c.c. per indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto, ed ha condannato, in solido, le società alla restituzione di tutto quanto pagato per l’acquisto della settimana oltre che alla condanna al pagamento delle spese del giudizio.

Specifica il Giudice del Tribunale di Trani che nel contratto firmato tra gli attori e la Sagittario distribuzioni e l’Aquarium suite resort, pur essendo specificate l’ubicazione con indicazione catastale dell’immobile, per quanto concerne la quota acquistata viene menzionato solo il numero dell’appartamento, la settimana, la tipologia (trilocale) e le spese di gestione. “Manca invece ogni indicazione circa la quota della comproprietà acquistata, così come di conseguenza, la determinazione dei millesimi della medesima, utile anche ai fini della quantificazione dei costi della sua manutenzione e gestione. Tanto comporta la nullità del contratto in questione”.

La stessa sorte ha travolto il contratto di finanziamento stipulato, contestualmente all’acquisto della settimana, con la Agos Ducato. Difatti il Giudice lo ha ritenuto “funzionalmente collegato con quello dichiarato nullo”. Il collegamento, come da consolidata giurisprudenza, vi è tutte le volte in cui due distinti negozi, pur conservando la individualità propria di ciascun tipo, vengono tuttavia concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza, per cui le vicende del primo debbono ripercuotersi sul secondo, condizionandone validità ed efficacia.

Avv. Marianna Gagliardi

Avvocato del foro di Trani

avv.gagliardimarianna@gmail.com

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CONIUGI SEPARATI: A CHI SPETTANO LE SPESE DI CONSERVAZIONE?

SPESE DI CONSERVAZIONE E CONIUGI SEPARATI. A tutti i comunisti incombe l’obbligo di partecipare alla contribuzione delle spese relativa alle parti comuni di un bene (la Corte ha sottolineato che le condizioni di separazione non incidono sull’applicabilità nella concreta fattispecie dell’art. 1110 c.c. in relazione al diritto di rimborso delle spese sostenute da un comproprietario per la conservazione della cosa comune qualora tale intervento sia stato reso necessario dalla trascuranza degli altri comproprietari).

Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 13 gennaio – 4 febbraio 2016, n. 2195

Presidente Forte – Relatore Didone

La vicenda: “ Riformando la decisione del giudice di pace, il Tribunale di Foggia, con la decisione impugnata (depositata in data 6.5.2011) ha condannato D.G. al pagamento in favore di R.C. - coniuge separato del convenuto - della somma di Euro 2.040,00, oltre interessi, a titolo di rimborso di spese straordinarie sostenute per la sistemazione del giardino e la sostituzione della basculante del box dell’appartamento comune, assegnato alla moglie in sede di separazione consensuale omologata. Secondo il tribunale le condizioni di separazione (che limitavano l’obbligo a carico del marito solo per le spese condominiali straordinarie) erano state previste per disciplinare i rapporti tra i coniugi e i figli mentre non incidevano sull’applicabilità nella concreta fattispecie dell’art. 1110 c.c. in relazione al diritto al rimborso del partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune.”

Le parti ricorrono alla Suprema corte che respinge il ricorso, così statuendo: “il giudice del merito ha correttamente applicato il principio per il quale in tema di spese relative alle parti comuni di un bene, come l’obbligo di partecipare ad esse incombe su tutti i comunisti in quanto appartenenti alla comunione ed in funzione delle utilità che la cosa comune deve a ciascuno di essi garantire, così il diritto al rimborso “pro quota” delle spese necessarie per consentire l’utilizzazione del bene comune secondo la sua destinazione spetta al partecipante alla comunione che le abbia anticipate per gli altri in forza della previsione dell’art. 1110 cod. civ., le cui prescrizioni debbono ritenersi applicabili, oltre che a quelle per la conservazione, anche alle spese necessarie perché la cosa comune mantenga la sua capacità di fornire l’utilità sua propria secondo la peculiare destinazione impressale (Sez. 2, Sentenza n. 12568 del 27/08/2002). Invero, le spese per la conservazione, nel caso di inattività degli altri comproprietari, da accertare in fatto, possono essere anticipate da un partecipante al fine di evitare il deterioramento della cosa, cui egli stesso e tutti gli altri hanno un oggettivo interesse, e di esse può essere chiesto il rimborso (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 11747 del 01/08/2003; Sez. 2, Sentenza n. 253 del 08/01/2013).

La natura necessaria delle spese è stata accertata dal giudice del merito con apprezzamento in fatto incensurabile in questa sede (sostituzione della serranda del box, rotta a seguito di tentativo di furto e taglio degli alberi che stavano rovinando sulle autovetture). Peraltro, come ha ben evidenziato il tribunale - pure alla luce di un accertamento in fatto non adeguatamente censurato circa l’interpretazione delle condizioni della separazione consensuale - altro sono le spese condominiali straordinarie rispetto a quelle di conservazione ex art. 1110 c.c., di cui il ricorrente è tenuto a corrispondere la propria quota in virtù della comproprietà dell’immobile.”

La sentenza non riguarda, come è evidente, i rapporti interni fra i comproprietari di una singola unità immobiliari, ma i principi di diritto affermati e la prevalenza - in taluni casi - del principio dettato dall’art. 1110 cod.civ. sulle statuizioni relative alla separazione è materia che anche all’amministratore può non essere indifferente.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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