CONIUGI SEPARATI: A CHI SPETTANO LE SPESE DI CONSERVAZIONE?

SPESE DI CONSERVAZIONE E CONIUGI SEPARATI. A tutti i comunisti incombe l’obbligo di partecipare alla contribuzione delle spese relativa alle parti comuni di un bene (la Corte ha sottolineato che le condizioni di separazione non incidono sull’applicabilità nella concreta fattispecie dell’art. 1110 c.c. in relazione al diritto di rimborso delle spese sostenute da un comproprietario per la conservazione della cosa comune qualora tale intervento sia stato reso necessario dalla trascuranza degli altri comproprietari).

Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 13 gennaio – 4 febbraio 2016, n. 2195

Presidente Forte – Relatore Didone

La vicenda: “ Riformando la decisione del giudice di pace, il Tribunale di Foggia, con la decisione impugnata (depositata in data 6.5.2011) ha condannato D.G. al pagamento in favore di R.C. - coniuge separato del convenuto - della somma di Euro 2.040,00, oltre interessi, a titolo di rimborso di spese straordinarie sostenute per la sistemazione del giardino e la sostituzione della basculante del box dell’appartamento comune, assegnato alla moglie in sede di separazione consensuale omologata. Secondo il tribunale le condizioni di separazione (che limitavano l’obbligo a carico del marito solo per le spese condominiali straordinarie) erano state previste per disciplinare i rapporti tra i coniugi e i figli mentre non incidevano sull’applicabilità nella concreta fattispecie dell’art. 1110 c.c. in relazione al diritto al rimborso del partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune.”

Le parti ricorrono alla Suprema corte che respinge il ricorso, così statuendo: “il giudice del merito ha correttamente applicato il principio per il quale in tema di spese relative alle parti comuni di un bene, come l’obbligo di partecipare ad esse incombe su tutti i comunisti in quanto appartenenti alla comunione ed in funzione delle utilità che la cosa comune deve a ciascuno di essi garantire, così il diritto al rimborso “pro quota” delle spese necessarie per consentire l’utilizzazione del bene comune secondo la sua destinazione spetta al partecipante alla comunione che le abbia anticipate per gli altri in forza della previsione dell’art. 1110 cod. civ., le cui prescrizioni debbono ritenersi applicabili, oltre che a quelle per la conservazione, anche alle spese necessarie perché la cosa comune mantenga la sua capacità di fornire l’utilità sua propria secondo la peculiare destinazione impressale (Sez. 2, Sentenza n. 12568 del 27/08/2002). Invero, le spese per la conservazione, nel caso di inattività degli altri comproprietari, da accertare in fatto, possono essere anticipate da un partecipante al fine di evitare il deterioramento della cosa, cui egli stesso e tutti gli altri hanno un oggettivo interesse, e di esse può essere chiesto il rimborso (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 11747 del 01/08/2003; Sez. 2, Sentenza n. 253 del 08/01/2013).

La natura necessaria delle spese è stata accertata dal giudice del merito con apprezzamento in fatto incensurabile in questa sede (sostituzione della serranda del box, rotta a seguito di tentativo di furto e taglio degli alberi che stavano rovinando sulle autovetture). Peraltro, come ha ben evidenziato il tribunale - pure alla luce di un accertamento in fatto non adeguatamente censurato circa l’interpretazione delle condizioni della separazione consensuale - altro sono le spese condominiali straordinarie rispetto a quelle di conservazione ex art. 1110 c.c., di cui il ricorrente è tenuto a corrispondere la propria quota in virtù della comproprietà dell’immobile.”

La sentenza non riguarda, come è evidente, i rapporti interni fra i comproprietari di una singola unità immobiliari, ma i principi di diritto affermati e la prevalenza - in taluni casi - del principio dettato dall’art. 1110 cod.civ. sulle statuizioni relative alla separazione è materia che anche all’amministratore può non essere indifferente.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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E' ammesso l'utilizzo della cosa comune?

In giurisprudenza è ammesso l'utilizzo della cosa comune, ma deve rimanere nei limiti di legge

Se apro dal mio terrazzo esclusivo un "varco" per entrare nell'adiacente lastrico condominiale ed appongo un cancello per poi occupare il lastrico comune con sedie, tavoli e manufatti personali sono in regola?

La situazione in fatto riferita in quesito va inquadrata nella fattispecie dell’art.1102 cod.civ., il quale sostanzialmente stabilisce il diritto del comproprietario di servirsi della cosa comune, apportandovi a proprie spese le modifiche necessarie al migliore utilizzo, senza alterarne la destinazione e senza impedirne il pari uso altrui.

E’ ammesso in giurisprudenza anche un utilizzo più intenso della cosa comune da parte del singolo comproprietario al fine di ritrarre dalla cosa utilità peculiari e specifiche, purchè tale utilizzo rimanga nei limiti di legge anzidetti.

Si tratta quindi di verificare se la condotta del comproprietario sopra descritta integri o meno una violazione del disposto di legge.

Indubbiamente la condotta riferita potrebbe sembrare prodromica all’appropriazione del bene comune per renderlo, in futuro, di esclusivo dominio dell’utilizzatore.

Tuttavia l’esame del singolo fatto non può sconfinare nell’esame congetturale delle possibili intenzioni del condòmino stesso.

Al momento i fatti narrati in quesito, per quanto siano sicura fonte di malintesi fra i condòmini, non sembrano integrare gli estremi di una violazione del disposto dell’art.1102 cod.civ., né appaiono univocamente diretti all’illegittima attrazione del lastrico comune nella sfera di disponibilità esclusiva del singolo.

La violazione circa il rispetto dello specifico obbligo di consentire il pari utilizzo del bene agli altri condòmini dovrà valutarsi anche con riferimento alle dimensioni della rimanente parte del lastrico ed alle utilità anche eventuali, potenziali e concorrenti che essi potrebbero ritrarne.

Sembra quindi opportuno riferire la posizione della giurisprudenza in materia:

“Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale superficie terminale dell'edificio, esso svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l'uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell'art. 1120 cod.civ., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria” (Cass 16-2-2005 n.3102).

Fra le pronunce più recenti si deve segnalare la seguente:

“In tema di condominio negli edifici, al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi”. (Cass.21-9-2011 n.19207) 

Ad analoghe conclusioni arriva anche una pronuncia di merito:

“Si verifica abuso della cosa comune, ai sensi della disposizione di cui all'art. 1102, quando vi sia alterazione della sua destinazione ovvero l'impedimento del pari uso di essa da parte degli altri partecipanti alla comunione. Pertanto nessuno deve impedire agli altri di fare uso della cosa secondo la sua destinazione e quando tale destinazione sia quella propria di una pertinenza di un'abitazione e, contemporaneamente, di una attività commerciale è normale solo l'uso che non alteri anche l'estetica, la tranquillità, il decoro e l'ordine esterno del fabbricato”. (Sulla base di tale principio la Corte ha escluso che l'appellante potesse utilizzare la corte esterna del fabbricato, nella contitolarità dell'appellante medesimo e dell'appellato, come sala all'aperto della propria attività di ristorazione). (Corte d'Appello Roma, Sent. 21 dicembre 2010, n. 5344).

Nel caso di specie l’apertura del cancelletto divisorio con il terrazzo esclusivo e la collocazione di piante e altre suppellettili da parte del condòmino non ha alterato la destinazione del bene comune, avente funzione di copertura dell’edificio.

Quanto al rispetto dell’altrui pari utilizzo, la questione dovrà essere discussa in assemblea.

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Articolo 1117-quater - Tutela delle destinazioni d’uso

[I]. In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

Gli altri commi dell'art. 1117:

    Articolo 1117 - Parti comuni dell'edificio    Articolo 1117-bis - Ambito di applicabilità    Articolo 1117-ter - Modificazioni delle destinazioni d’uso    Articolo 1117-quater - Tutela delle destinazioni d’uso ton    

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Articolo 1117-ter - Modificazioni delle destinazioni d’uso

[I]. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

[II]. La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

[III]. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

[IV]. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

[V]. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Gli altri commi dell'art. 1117:

    Articolo 1117 - Parti comuni dell'edificio    Articolo 1117-bis - Ambito di applicabilità    Articolo 1117-ter - Modificazioni delle destinazioni d’uso    Articolo 1117-quater - Tutela delle destinazioni d’uso ton    

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Articolo 1117-bis - Ambito di applicabilità

[I]. Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Gli altri commi dell'art. 1117:

    Articolo 1117 - Parti comuni dell'edificio    Articolo 1117-bis - Ambito di applicabilità    Articolo 1117-ter - Modificazioni delle destinazioni d’uso    Articolo 1117-quater - Tutela delle destinazioni d’uso ton    

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Articolo 1117 - Parti comuni dell'edificio

[I]. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.



Gli altri commi dell'art. 1117:

Articolo 1117 - Parti comuni dell'edificio Articolo 1117-bis - Ambito di applicabilità Articolo 1117-ter - Modificazioni delle destinazioni d’uso Articolo 1117-quater - Tutela delle destinazioni d’uso ton

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Articolo 1102 c.c. - Uso della cosa comune

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (1).

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa (2).

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (3).

NOTE

(1)

I due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono, quindi, il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso. L'uso da rispettare è quello attuale. Per esempio, è stata considerata alterazione della originaria destinazione del bene la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio.

La nozione di pari uso non va intesa in senso di uso "identico", tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: l'importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.

(2)

Il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa. In tale ultima ipotesi gli altri comunisti, se non domandino la rimozione del miglioramento effettuato a loro favore da un singolo comunista, hanno diritto di acquisirla; ciò, ovviamente, sempre che essa sia fruibile e si connoti alla stregua di un'innovazione (art. 1108 del c.c.) della cosa comune. Al comunista autore dell'innovazione compete, dunque, il rimborso delle spese sostenute per migliorare il bene comune.

(3)

Il secondo comma dell'articolo si riferisce all'estensione del diritto sulla cosa comune inteso come usucapione del diritto di comunione per una quota maggiore o usucapione di tutta la cosa da parte del singolo comunista. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel richiedere un mutamento del titolo, che provi in maniera inequivocabile il nuovo animus possidendi.

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Articolo 1118 - Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

[I]. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

[II]. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

[III]. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

[IV]. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

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Articolo 1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

[I]. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1. alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2. all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3. all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori

[II]. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

[III]. L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

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