Lecita la pizzeria al primo piano?

... Se il regolamento non dice nulla sul punto

Ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit: quante volte le cause sono state decise sulla base di questo famoso brocardo latino!

Tradotto fedelmente in italiano, “dove la legge ha voluto, l’ha detto (mentre) dove non ha voluto, ha taciuto”, vale a dire, nell’interpretazione della legge, occorre attenersi al testo della norma, per cui se, in un disposto normativo, non è stata prevista una fattispecie o non è stato analizzato un determinato aspetto, si deve presupporre che il legislatore, consapevolmente, non lo abbia voluto normare, non autorizzando in tal modo letture estensive o/e analogiche della norma medesima.

Nel caso risolto, di recente, da Cass. 20 ottobre 2016, n. 21307, l’operatività di tale brocardo - unitamente all’applicazione dei principi generali in tema di interpretazione delle disposizioni del regolamento di condominio che prevedono limitazioni alle destinazioni d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva - è costata cara ad un condomino.

Quest’ultimo, infatti, era insorto contro il dirimpettaio, proprietario anch’egli di un appartamento posto al primo piano dello stabile, il quale aveva adibito lo stesso a pizzeria, e si era rivolto al giudice - probabilmente stanco di sentire rumori molesti fino a tarda sera e desideroso di riposare al fine di lavorare il giorno successivo - confidando sul fatto che il regolamento di condominio contemplasse la possibilità di adibire ad esercizi commerciali solo i locali posti al piano terra.

La risposta dei giudici di Piazza Cavour è stata nel senso che, se il regolamento nulla diceva circa l’utilizzo dei piani dal primo in su, voleva dire che tutte le destinazioni fossero astrattamente possibili, salvi - ma tali aspetti non sono stati affrontati - limiti di altra natura, specie sul versante urbanistico, oppure il rispetto della normale tollerabilità delle immissioni ai sensi dell’art. 844 c.c.

Strada, quest’ultima, difficile da percorrere, segnatamente sul versante probatorio, correndosi il rischio di dichiarazioni non proprio … disinteressate - superata la questione della capacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c., trattandosi di lite tra vicini, senza alcun coinvolgimento del condominio - potendo essere chiamati a deporre, ad esempio, il cliente affezionato amico del ristoratore, o gli studenti inquilini del terzo piano cui erano stati promessi sconti sul menù oppure il proprietario del piano attico che ce l’aveva a morte con il condomino attore, tutti pronti a giurare che, in realtà, la pizzeria era silenziosa come un convento di suore di clausura.

Come extrema ratio, rimaneva l’espletamento di una perizia fonometrica, ma con il rischio, altrettanto alto, di applicazione dell’altro brocardo: “quando viene il CTU, il rumore non c’è più”.

Ma procediamo con ordine, focalizzando l’esame sulla fattispecie giuridica analizzata dal supremo consesso decidente.

La causa prendeva, appunto, le mosse dalla domanda proposta da un condomino nei confronti del suo confinante, affinché fosse condannato al ripristino dello status quo ante (oltre al risarcimento dei danni), sul presupposto che quest’ultimo, in violazione del regolamento condominiale, aveva adibito l’immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria, mediante la creazione di una scala di collegamento interna con il sottostante terraneo, adibito a sua volta anch’esso pizzeria, creando in tal modo intollerabili immissioni di rumori.

La domanda veniva rigettata in primo grado ma, in riforma della sentenza del Tribunale, trovava accoglimento in sede di gravame, per cui la Corte d’Appello condannava il convenuto al rispristino della destinazione abitativa per l’immobile di sua proprietà ubicato al primo piano.

Per quel che rileva in questa sede, il giudice distrettuale - attesa la pacifica vincolatività del regolamento condominiale, in quanto trascritto anche nei registri immobiliari e richiamato anche nel titolo di provenienza del convenuto - aveva ritenuto che non poteva condividersi l’interpretazione della disposizione del regolamento offerta da parte del primo giudice, il quale aveva opinato che le limitazioni ivi contemplate valessero solo per i locali cantinati e terranei, non sussistendo quindi analoghi vincoli per l’utilizzo degli immobili posti ai piani superiori. Invece, la previsione di una specifica possibilità di utilizzo solo per i suddetti locali, imponeva di ritenere che ab implicito per gli altri locali, quale appunto l’appartamento del condomino confinante, fosse vietata una diversa destinazione.

Invero, il regolamento era costruito sul principio dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite, sicché, in mancanza di un’analoga previsione anche per gli altri locali diversi dai cantinati e dai terranei, doveva concludersi per il divieto di adibire l’appartamento de quo allo svolgimento di attività commerciale.

Avverso tale decisione, ricorreva per cassazione il condomino-ristoratore.

In particolare, il ricorrente denunciava la violazione/falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1370 c.c. nonché dell’art. 832 c.c. in merito alla corretta interpretazione fornita dalla Corte territoriale della disposizione del regolamento di condominio di cui sopra.

Infatti, l’interpretazione dei regolamenti condominiali di origine contrattuale - come quello in esame - richiedeva, al fine dell’individuazione di limiti all’utilizzo dei beni di proprietà esclusiva, che fossero adoperate espressioni non equivoche, occorrendo che una limitazione al diritto di proprietà derivasse da una precisa volontà del predisponente il regolamento. Nel caso in esame, la clausola oggetto di interpretazione disponeva che: “i locali cantinati e i terranei potranno essere destinati … all’esercizio di qualsiasi attività commerciale, industriale, artistica e professionale, nonché ad uffici, senza alcuna limitazione”. Rilevava il ricorrente che mancava una previsione specificamente rivolta a disciplinare l’uso delle unità immobiliari collocate dal primo piano in su, e che l’interpretazione offerta dalla Corte di merito violasse: a) l’art. 1363 c.c., laddove aveva omesso di valutare il complesso delle previsioni contrattuali, b) l’art. 1367 c.c., in quanto, in violazione del principio della conservazione del contratto, gli immobili dal primo piano a salire non avrebbero avuto alcuna destinazione, e c) l’art. 1369 c.c., poiché doveva privilegiarsi l’interpretazione più coerente con la natura del contratto, essendo viceversa priva di coerenza la soluzione per cui sarebbe impedito l’utilizzo di gran parte delle unità immobiliari presenti nell’edificio.

Assumeva, poi, lo stesso ricorrente che il canone ermeneutico richiamato in motivazione, ubi voluit dixit, ubi noluit tacuit, sarebbe stato erroneamente applicato, perché il discorso della volontà implicita poteva avere ad oggetto solo le unità immobiliari espressamente richiamate nella disposizione de qua, non potendo estendersi ai locali posti ai piani superiori, di cui non vi era menzione alcuna. Infine, si richiamava il principio costantemente affermato in giurisprudenza, per il quale le limitazioni alle facoltà di uso della proprietà individuale previste nel regolamento condominiale dovevano connotarsi per chiarezza ed inequivocità, sicché la soluzione raggiunta nella sentenza gravata contravveniva evidentemente allo stesso, in quanto mancava una disposizione regolamentare che si occupasse delle unità immobiliari poste ai piani superiori, essendo peraltro presenti altre disposizioni che avevano invece espressamente disposto anche in ordine alle restanti unità immobiliari dello stabile.

Gli ermellini hanno accolto il ricorso del condomino-ristoratore.

Al riguardo, si è premesso che costituisce orientamento consolidato in giurisprudenza quello secondo cui non è censurabile in Cassazione l’interpretazione del regolamento di condominio compiuta dai giudici di merito, salvo che per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi di motivazione (v., da ultimo, Cass. 8 gennaio 2016, n. 138).

E proprio riguardo all’interpretazione del regolamento di origine contrattuale, si è ribadito che, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, sicché le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’art. 1363 c.c. e dovendosi intendere per “senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v., ex plurimis, Cass. 19 ottobre 2012, n. 18052, in Riv. giur. edil., 2012, I, 1389).

Quindi, una volta ribadita la necessità di fare applicazione delle regole legali di interpretazione in materia di contratti anche al caso in esame, si è, altresì, ricordato che costituisce principio di diritto del tutto consolidato quello secondo il quale, riguardo all’interpretazione del contenuto di una convenzione negoziale adottata dal giudice di merito, l’invocato sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all’àmbito dei giudizi di fatto riservati appunto a quel giudice, ma deve appuntarsi esclusivamente sul (mancato) rispetto dei canoni normativi di interpretazione dettati dal legislatore agli artt. 1362 ss. c.c., e sulla (in)coerenza e (il) logicità della motivazione addotta (v., tra le tante, Cass. 10 febbraio 2015, n. 2465, in Foro it., Rep. 2015, voce Contratto in genere, n. 310).

D’altronde, l’indagine ermeneutica è, in fatto, riservata esclusivamente al giudice di merito, e può essere censurata in sede di legittimità solo per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle relative regole di interpretazione, con la conseguenza che non può trovare ingresso la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto esaminati dal giudice a quo. 

Orbene, pur a fronte di tali doverose premesse, i magistrati del Palazzaccio hanno reputato che l’interpretazione, che della clausola regolamentare di cui sopra era stata offerta dalla Corte territoriale, non possa essere condivisa, ponendosi la stessa in contrasto con i principi che debbono presiedere l’interpretazione, tenuto conto in particolare dei consolidati principi espressi in tema di limitazioni convenzionali al diritto di proprietà, scaturenti da un regolamento condominiale di natura contrattuale, come appunto quello di specie.

Anche di recente, si è ribadito (v. Cass. 11 settembre 2014, n. 19229, in Vita notar., 2014, 1349) che il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.

In quest’ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività ed ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Sul punto, si è affermato che la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze (v., ex multis, Cass. 7 gennaio 2004, n. 23, in Arch. loc. e cond., 2004, 698, con nota di M. DE TILLA; Cass. 3 luglio 2003, n. 10523, in Contratti, 2004, 31, commentata da A. NATALI e C. NATALI; Cass. 1 ottobre 1997, n. 9564, in Corr. giur., 1997, 1304, con nota di V. CARBONE).

Ciò implica che, nella ricerca della comune intenzione o - come nella fattispecie in esame - nell’individuazione della regola dettata dal regolamento contrattuale, non possa prescindersi dall’univocità delle espressioni letterali utilizzate, dovendosi in linea di principio rifuggire da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto attiene all’àmbito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, ma ancor più per quanto concerne “la corretta individuazione dei beni effettivamente assoggettati alla limitazione circa le facoltà di destinazione” di norma spettanti al proprietario.

In quest’ordine di principi, il Supremo Collegio ha osservato che, dal tenore della motivazione dell’impugnata sentenza, la previsione del divieto di utilizzo delle unità immobiliari poste a partire dal primo piano del fabbricato, ad un uso diverso da quello abitativo, è stata tratta da una previsione che, in realtà, si occupava specificamente solo dei limiti alla facoltà di utilizzo dei locali terranei e dei cantinati, ricavandosi quindi da una previsione, che pur lasciava ampie facoltà di utilizzo dei suddetti locali, ed “in assenza di una chiara ed univoca volontà esplicitata”, l’esistenza di un limite estremamente rigoroso quanto alle possibilità di utilizzo degli immobili aventi diversa natura, tra cui anche l’appartamento del ricorrente.

D’altronde, lo stesso regolamento, laddove ha inteso disporre dei limiti alle facoltà di utilizzo di tutti  i locali, ivi inclusi anche gli appartamenti posti a partire dal primo piano, lo ha chiaramente esplicitato, come appunto in altre previsioni dello stesso regolamento, quanto alla possibilità per la società costruttrice di apporre cartelli o bandiere luminose anche in corrispondenza della facciata dell’edificio, oppure quanto alla possibilità di ospitare solo animali quali cani, gatti ed uccelli.

La necessità, in ragione dell’esigenza di limitare al massimo la compressione delle proprietà individuali, in considerazione della storica configurazione del diritto di proprietà, imponeva quindi un’interpretazione del regolamento fondata sulla chiarezza ed univocità del tenore e delle espressioni letterali, dovendosi rifuggire, pertanto, da un’esegesi invece ancorata alla ricostruzione di una “volontà implicita” - come invece era accaduto nella fattispecie - trascurandosi altresì l’adeguamento al canone interpretativo di cui all’art. 1363 c.c. che, tenuto conto dell’esistenza di altre previsioni in materia di limitazioni della proprietà individuale, avrebbe dovuto imporre di valutare le limitazioni alla proprietà individuale dal coacervo delle previsioni regolamentari, secondo un principio di tendenziale e rigida tassatività.

Ad avviso del Supremo Collegio, tradisce l’elaborazione giurisprudenziale circa la portata ed i limiti suscettibili di essere dettati dal regolamento condominiale, la premessa alla quale dichiara volersi rifare nell’interpretazione della disposizione regolamentare il giudice di appello, laddove afferma che il regolamento condominiale sarebbe costruito sul principio - non già dell’espressa individuazione delle limitazioni imposte, come suggerito dai precedenti sopra citati, bensì - dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite.

Alla luce dei suesposti principi, proprio il brocardo ubi voluit dixit, ubi noiluit tacuit - richiamato nella motivazione del giudice adìto - avrebbe dovuto condurre ad una conclusione affatto diversa da quella raggiunta, dovendosi appunto reputare che solo le limitazioni espressamente previste possono reputarsi operative, essendo il silenzio sintomatico, più che di una volontà di porre dei limiti, piuttosto della “necessità di preservare integre le facoltà tipiche del diritto di proprietà”.

Come dire, la pizzeria è lecita se è realizzata al primo piano, solo perché il regolamento nulla dica sul punto, e segnatamente non contempli il divieto di tale destinazione, e ciò anche se il fabbricato, nel suo complesso, è da sempre adibito ad uso abitativo, dovendo … ringraziare l’attore - poi soccombente - che gli utenti, per accedervi, utilizzino solo la scala di collegamento interna ad un vano ubicato al piano terra (parimenti destinato a pizzeria), posto che, trattandosi di beni comuni, avrebbero potuto servirsi pure delle scale e dei pianerottoli condominiali.

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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La comunità condominiale allargata anche ai migliori amici dell’uomo?

A prescindere dalla proprietà del cucciolo, entrambi i partner manterranno pari diritti e doveri, laddove le decisioni più importanti saranno prese di comune accordo, così come le spese di mantenimento e quelle impreviste andranno salomonicamente divise a metà.

Diceva il Mahatma Gandhi che “la grandezza di una nazione ed il suo progresso morale si possono giudicare dal modo in cui essa tratta gli animali”, e sembra che anche i giudici del nostro Paese siano sempre più sensibili a questo importante messaggio.

Si registrano, infatti, provvedimenti dell’autorità giudiziaria che riconoscono il “diritto di visita” in carcere al cane del detenuto, in quanto “membro della famiglia”, o che autorizzano il cane ad andare a trovare in ospedale il paziente ivi ricoverato, costituendo il rapporto uomo-animale “un’attività realizzatrice della personalità umana”; e in quest’ottica che si pone la sentenza del Tribunale di Roma, la quale ha stabilito l’affido “condiviso” di tale bestiola (v. sent. n. 5322 del 15 marzo 2016).

In effetti, allorché una coppia decida di separarsi, potrebbe sorgere il problema a chi vanno attribuiti gli animali domestici, in quanto non si rinviene alcuna disposizione legislativa che contempla tale ipotesi, sicché cani e gatti vengono trattati alla stregua di comuni “cose”.

Nulla vieta a marito e moglie, in caso di separazione consensuale, di concordare i tempi ed i modi della gestione dell’amico a quattro zampe, segnatamente stabilendo con chi vada a vivere l’animale, quando l’altro abbia diritto a portarlo a spasso, come regolarsi durante le vacanze, chi debba sostenere le “manutenzione” ordinaria, come debbano ripartirsi le spese eccezionali, ecc.

Le cose si complicano, però, qualora non vi sia l’accordo tra gli ex coniugi e, in tale situazione di vuoto normativo, si inserisce la decisione di cui sopra che, in buona sostanza, applica per analogia la disciplina vigente per i figli minori (nella specie, in realtà, trattavasi di coppia non sposata, ma la soluzione si rivela in linea con la progressiva assimilazione della convivenza more uxorio ai rapporti fondati sul matrimonio, come di recente sancita dalla legge n. 76/2016).

Nello specifico, il giudice capitolino ha prescritto che Fido (nome ovviamente di fantasia) trascorrerà sei mesi con il suo padrone e sei mesi con la sua padrona, i quali dovranno pagare al 50% le spese relative a cibo, cure mediche e “quanto altro eventualmente necessario al benessere” del cane; nei sei mesi in cui una delle due parti non starà con quest’ultimo, l’altro potrà comunque “vederlo e tenerlo due giorni la settimana, anche continuativi, notte compresa”.

Dunque, a prescindere dalla proprietà del cucciolo, entrambi i partner manterranno pari diritti e doveri, laddove le decisioni più importanti saranno prese di comune accordo, così come le spese di mantenimento e quelle impreviste andranno salomonicamente divise a metà: insomma, quello che rileva, e deve ritenersi preminente, è l’interesse primario dell’animale, proprio come per i figli!

Analoghe sensibilità mostrate per gli animali domestici si trovano in una recente decisione del Tribunale di Cagliari (v. ord. n. 7170 del 22 luglio 2016), che offre lo spunto per interessanti considerazioni riguardo ai limiti dei regolamenti di condominio e agli effetti, anche a livello di diritto transitorio, della riforma della normativa di settore entrata in vigore il 18 giugno 2013 (in argomento, si consenta il rinvio a A. CELESTE, Vietato … vietare cani e gatti negli appartamenti, in questa Rivista, giugno 2013, n. 175, p. 374 ss.).

La causa prendeva le mosse da un ricorso proposto - ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c. (disciplinante il procedimento sommario di cognizione) - da un condomino il quale, proprietario di un cane di piccola taglia, aveva chiesto che venisse dichiarato nullo e/o venisse annullato e/o venisse comunque dichiarato privo di efficacia l’articolo del regolamento del condominio che vietava di tenere animali domestici in casa, e che, pertanto, venisse consentito al proprio cane l’accesso al condominio.

Al riguardo, si evidenziava la nullità sopravvenuta della predetta disposizione per effetto sia della modifica dell’art. 1138, ultimo comma, c.c., intervenuta con l’art. 16 della legge n. 220/2012 (in forza della quale le norme del regolamento non potevano vietare di possedere e detenere animali domestici), sia dell’art. 155 disp. att. c.c. (a mente del quale le disposizioni regolamentari contrarie a determinate disposizioni codicistiche cessavano di avere effetto).

Il Condominio si era costituito in giudizio, sottolineando la legittimità del divieto e della conseguente disposizione in merito all’obbligo di tenere il cane all’interno dell’appartamento e, solo in ulteriore subordine, nel giardino di pertinenza. In particolare, il resistente sosteneva, innanzitutto, la natura contrattuale del regolamento, predisposto dall’originario unico proprietario e costruttore dello stabile condominiale e richiamato, in quanto tale, nei singoli atti di trasferimento e, dunque, approvato dai relativi acquirenti - come da atto di acquisto del ricorrente, contenente l’obbligo da quest’ultimo assunto di far osservare il regolamento di condominio depositato presso il notaio - mentre l’innovazione introdotta nel 2013 riguardava i soli regolamenti assembleari assunti a maggioranza; inoltre, si metteva in luce la finalità perseguita dalla disposizione impugnata, ravvisabile nella necessità di tutelare le porzioni condominiali e di proprietà esclusiva dal pericolo contro eventuali imbrattamenti, stante l’assenza di delimitazioni materiali nei giardini, e fastidi derivanti dall’eventuale abbaiare di cani.

Il ricorso è stato ritenuto fondato e meritevole di accoglimento.

In particolare, si è osservato che la disposizione del regolamento del condominio impugnato fosse affetta da “nullità sopravvenuta”, conseguente all’introduzione, con la legge n. 220/2012, del disposto di cui all’art. 1138, ultimo comma, c.c., secondo cui “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Ad avviso del decidente, la suddetta disposizione deve, infatti, reputarsi applicabile - contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio resistente - a tutte le disposizioni con essa contrastanti, indipendentemente dalla natura dell’atto che le contiene (regolamento contrattuale o assembleare), ed indipendentemente dal momento dell’introduzione di quest’ultimo (prima o dopo la novella del 2012).

Al contempo, si è affermato che l’eventuale norma regolamentare difforme da tale precetto fosse inficiata da nullità, siccome “contraria ai principi di ordine pubblico”, ravvisabili, per un verso, nell’essersi indirettamente consolidata, nel diritto vivente ed a livello di legislazione nazionale, la necessità di valorizzare il rapporto uomo-animale e, per altro verso, nell’affermazione di quest’ultimo principio anche a livello europeo.

L’introduzione del citato divieto é stata preceduta dai principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità che, nel prendere posizione in merito alla legittimità dei regolamenti che vietavano l’accesso e il mantenimento di animali domestici negli appartamenti, aveva più volte sostenuto la necessità che essi fossero espressione, in caso di regolamenti assembleari, dell’unanimità dei consensi dei condomini, siccome “atti ad incidere, menomandole, sulle facoltà comprese nel diritto di proprietà”, sia comune che esclusivo, dei singoli, oppure, in caso di regolamenti contrattuali, ossia quelli predisposti dall’originario unico proprietario, che fossero richiamati negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, costituendosi con essi servitù reciproche (v., tra le altre, Cass. 15 febbraio 2011 n. 3705; Cass. 25 ottobre 2001 n. 13164).

Quanto alla legislazione interna, si richiamano: a) la legge n. 281/1991 (legge-quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo), con la quale è stata prevista la condanna degli atti di crudeltà, maltrattamenti e abbandono degli animali, al fine di “favorire la corretta convivenza tra uomo e animale” (art. 1); b) la legge n. 189/2004, che ha introdotto nel codice penale i nuovi delitti di “animalicidio” e di maltrattamento di animali, di cui agli artt. 544-bis ss. c.p.; c) l’art. 31 della legge n. 120/2010 (nuovo Codice della strada) e il successivo d.m. attuativo n. 217/2012, che ha disposto l’obbligo di fermarsi a soccorrere l’animale ferito in caso di incidente.

A livello europeo, poi, vengono citati: a) la Convenzione europea per la protezione degli animali da compagnia, firmata a Strasburgo il 13 novembre 1987, ratificata ed eseguita in Italia con la legge n. 201/2010, nella quale è sancito l’obbligo morale dell’uomo “di rispettare tutte le creature viventi” e l’importanza degli animali da compagnia e il loro valore per la società per il contributo da essi fornito alla qualità della vita; b) il Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea, ratificato dalla legge n. 130/2008, il quale, all’art. 13, stabilisce che l’Unione e gli Stati membri “tengono pienamente conto delle esigenze in materia di benessere degli animali in quanto esseri senzienti”.

Alla luce di quanto sopra, non si è condiviso l’orientamento che vorrebbe limitare l’àmbito applicativo dell’introdotto divieto ai soli regolamenti successivi all’entrata in vigore della norma o ai soli regolamenti assembleari, essendo stati con la novella del 2012 sostanzialmente codificati, anche nella realtà condominiale, i principi già operanti nel diritto vivente e nella legislazione nazionale e internazionale, frutto dell’evoluzione, nella coscienza sociale, della rinnovata considerazione del rapporto uomo-animale, assurto ad “espressione dei più generali diritti inviolabili” di cui all’art. 2 Cost.

Ma se così è - ad avviso del magistrato sardo - il divieto scolpito dall’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. deve costituire espressione dei principi di ordine pubblico, dalla cui violazione discende necessariamente la nullità insanabile della statuizione ad esso contraria.

Si aggiunge, in proposito, che, dal “mero inquadramento geografico” della norma, non possa nemmeno trarsi alcun elemento idoneo a restringerne la portata ai soli casi di regolamento c.d. assembleare.

Se è vero che le disposizioni contenute nei commi precedenti dell’art. 1138 c.c. dettano regole in ordine ai casi in cui l’adozione del regolamento diviene obbligatoria e al quorum necessario per la sua approvazione, riferendosi evidentemente al c.d. regolamento assembleare, è altresì vero che nessuna indicazione in merito alla natura del regolamento è contenuta nella rubrica della norma, denominata genericamente “regolamento di condominio”, e neppure nello stesso ultimo comma, ossia quello contenente il divieto, nel quale è citato il “regolamento” senza alcun’altra specificazione.

Se, quindi, nessun indizio può trarsi dall’esame lessicale dell’art. 1138 c.c. e della norma contenente il divieto, appare riduttivo far discendere una qualsiasi conseguenza dal fatto che quest’ultima sia stata “fisicamente” inserita in una disposizione che regola anche le ipotesi di regolamento c.d. assembleare, non soltanto perché la sua stessa ratio conduce a risultati differenti, come si è visto sopra, ma anche perché le stesse conseguenze della sua violazione, specificamente previste dall’art. 155 disp. att. c.c. - secondo il quale “cessano di avere effetto le disposizioni del regolamento di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’articolo 1138 del codice” - sanciscono definitivamente la correttezza della tesi della nullità del regolamento contrario al divieto, costituendo l’inefficacia mera conseguenza di un’invalidità e non invalidità essa stessa.

Pertanto - secondo la sentenza in esame - “può fondatamente sostenersi come la norma in esame non sia strettamente connessa alle ipotesi di regolamento assembleare, ma costituisca precetto generale, valevole per qualsiasi regolamento, indipendentemente dalla fonte della sua adozione”, conseguendone la declaratoria di nullità della disposizione del regolamento sopra delineata laddove vietava la detenzione tout court di animali domestici.

E’ stata, altresì, rigettata l’ulteriore domanda proposta dal Condominio, con la quale si era chiesto che venisse disposto l’obbligo, in capo al ricorrente, di tenere il cane all’interno dell’appartamento e, in subordine, nel giardino di pertinenza, non soltanto perché il riconoscimento del diritto del condomino di tenere animali domestici nella propria abitazione non esclude l’obbligo di rispettare le proprietà comuni e ancor più quelle esclusive nonché di evitare immissioni, anche sonore, intollerabili, ma anche perché l’inibitoria può ipotizzarsi e, prima ancora, l’interesse processualmente rilevante ad avanzarne richiesta, soltanto quando si presenti la lesione e non anche “in via del tutto precauzionale”.

Ad ogni buon conto, si deve dare atto che l’argomento affrontato dalla sentenza in commento si rivela di viva attualità, non fosse altro che, in Italia, circa una famiglia su quattro ne sembra interessata; ciò ha trovato indiretta conferma, da un lato, negli ultimi resoconti parlamentari sulla riforma della normativa condominiale, in cui la maggiore attenzione dei nostri legislatori si era incentrata sulla detenzione di animali domestici all’interno delle unità immobiliari, e, dall’altro, nella lettura dei giornali e riviste dell’epoca che, occupandosi di tale riforma, avevano dedicato ampio spazio a tale tematica.

Sul versante del “tecnicismo giuridico”, la tesi che fa leva sul disposto dell’art. 152 disp. att. c.c. - a ben vedere - potrebbe … provare troppo, perché tale norma era stata concepita nel momento dell’entrata in vigore del codice civile del 1942, ma non risulta che il legislatore del 2012 abbia introdotto un’analoga disposizione, inducendo a ritenere che le nuove disposizioni valgano soltanto ex nunc.

Del pari, è opinabile che la preclusione debba operare anche nei confronti dei regolamenti contrattuali, e non solo per quelli assembleari (in disparte l’inquadramento giuridico come norma imperativa, che appare un argomento tranchant).

Da un lato, milita a favore della tesi positiva la collocazione della norma posta dopo la previsione dei limiti inderogabili contemplati nel comma 4 dell’art. 1138: in pratica, gli ultimi due capoversi di tale disposto normativo dovrebbero leggersi, in combinato disposto, nel senso che “tutti i regolamenti, anche quelli non assembleari, non possono menomare …, non possono derogare …, e comunque non possono vietare … di detenere animali”.

Non si nasconde, però, che tale soluzione potrebbe comportare una forte riduzione dell’autonomia dei condomini, che si vedrebbero inibita la possibilità di adottare il divieto all’unanimità - ad esempio, per la presenza, all’interno del condominio, di soggetti allergici o sofferenti di gravi forme di asma provocate dal contatto o dalla mera vicinanza con gli animali - e, quindi, di opporre tale limitazione ai proprietari subentranti.

Peraltro, la commissione giustizia del Senato, in sede di approvazione della norma, aveva chiarito che il divieto non riguardava i regolamenti di natura contrattuale in coerenza con i principi dell’autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.), consentendo ai condomini di deliberare limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti.

Inoltre, si potrebbe sostenere che la norma de qua sia applicabile solo ai regolamenti redatti successivamente all’entrata in vigore della riforma, in quanto, stante il principio generale sancito dall’art. 11 preleggi, la nuova previsione non può operare retroattivamente, tuttavia, visto il regolamento de quo come contratto ad esecuzione continuata e, quindi, applicabile anche a rapporti successivi alla sua stipula, la previsione potrebbe comportare la “sopravvenuta inefficacia” - come disposto nella sentenza del tribunale isolano - delle eventuali disposizioni, in esso contenute, che contemplino il divieto di tenere animali domestici.

In conclusione, possiamo con serenità sancire il “via libera definitivo” agli animali negli appartamenti, nel senso che “tutti” i regolamenti di condominio, anche se approvati all’unanimità ed anche se redatti prima della riforma del 2012, sono automaticamente nulli nella parte in cui impediscono tale sacrosanto diritto?

In realtà, è un vero rebus, reso complicato dal patrio legislatore, maldestro nel non aver aggiornato l’elenco di cui all’art. 1138 c.c. e sbadato nel non aver introdotto una disciplina transitoria; comunque, va riconosciuto il giusto merito del giudice sardo per aver affermato rilevanti principi, in materia di relazione uomo-animale di affezione, evincibili espressamente dalla legislazione vigente (nazionale e non) nonché desumibili implicitamente dall’evoluzione (e rinnovata considerazione) del comune sentire dei cittadini.

D’altronde, anche la norma de qua è destinata ad un inevitabile aggiornamento, pur consentito dalla lettera e della ratio, ed è, comunque, soggetta ad una costante osmosi con riferimento a nozioni e interessi direttamente derivanti dal corpo sociale e dalla coscienza civile.

In conclusione, per sorridere un po’: quando una persona è triste e ci si interroga sul perché, si suole dire “che c’hai? ti è morto il gatto?”; personalmente, ho assistito a pianti a dirotto per la definitiva scomparsa del cane mentre analoghi sentimenti non li ho riscontrati per la prematura perdita della suocera, ma queste sono altre considerazioni!

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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