Lecita la pizzeria al primo piano?

... Se il regolamento non dice nulla sul punto

Ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit: quante volte le cause sono state decise sulla base di questo famoso brocardo latino!

Tradotto fedelmente in italiano, “dove la legge ha voluto, l’ha detto (mentre) dove non ha voluto, ha taciuto”, vale a dire, nell’interpretazione della legge, occorre attenersi al testo della norma, per cui se, in un disposto normativo, non è stata prevista una fattispecie o non è stato analizzato un determinato aspetto, si deve presupporre che il legislatore, consapevolmente, non lo abbia voluto normare, non autorizzando in tal modo letture estensive o/e analogiche della norma medesima.

Nel caso risolto, di recente, da Cass. 20 ottobre 2016, n. 21307, l’operatività di tale brocardo - unitamente all’applicazione dei principi generali in tema di interpretazione delle disposizioni del regolamento di condominio che prevedono limitazioni alle destinazioni d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva - è costata cara ad un condomino.

Quest’ultimo, infatti, era insorto contro il dirimpettaio, proprietario anch’egli di un appartamento posto al primo piano dello stabile, il quale aveva adibito lo stesso a pizzeria, e si era rivolto al giudice - probabilmente stanco di sentire rumori molesti fino a tarda sera e desideroso di riposare al fine di lavorare il giorno successivo - confidando sul fatto che il regolamento di condominio contemplasse la possibilità di adibire ad esercizi commerciali solo i locali posti al piano terra.

La risposta dei giudici di Piazza Cavour è stata nel senso che, se il regolamento nulla diceva circa l’utilizzo dei piani dal primo in su, voleva dire che tutte le destinazioni fossero astrattamente possibili, salvi - ma tali aspetti non sono stati affrontati - limiti di altra natura, specie sul versante urbanistico, oppure il rispetto della normale tollerabilità delle immissioni ai sensi dell’art. 844 c.c.

Strada, quest’ultima, difficile da percorrere, segnatamente sul versante probatorio, correndosi il rischio di dichiarazioni non proprio … disinteressate - superata la questione della capacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c., trattandosi di lite tra vicini, senza alcun coinvolgimento del condominio - potendo essere chiamati a deporre, ad esempio, il cliente affezionato amico del ristoratore, o gli studenti inquilini del terzo piano cui erano stati promessi sconti sul menù oppure il proprietario del piano attico che ce l’aveva a morte con il condomino attore, tutti pronti a giurare che, in realtà, la pizzeria era silenziosa come un convento di suore di clausura.

Come extrema ratio, rimaneva l’espletamento di una perizia fonometrica, ma con il rischio, altrettanto alto, di applicazione dell’altro brocardo: “quando viene il CTU, il rumore non c’è più”.

Ma procediamo con ordine, focalizzando l’esame sulla fattispecie giuridica analizzata dal supremo consesso decidente.

La causa prendeva, appunto, le mosse dalla domanda proposta da un condomino nei confronti del suo confinante, affinché fosse condannato al ripristino dello status quo ante (oltre al risarcimento dei danni), sul presupposto che quest’ultimo, in violazione del regolamento condominiale, aveva adibito l’immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria, mediante la creazione di una scala di collegamento interna con il sottostante terraneo, adibito a sua volta anch’esso pizzeria, creando in tal modo intollerabili immissioni di rumori.

La domanda veniva rigettata in primo grado ma, in riforma della sentenza del Tribunale, trovava accoglimento in sede di gravame, per cui la Corte d’Appello condannava il convenuto al rispristino della destinazione abitativa per l’immobile di sua proprietà ubicato al primo piano.

Per quel che rileva in questa sede, il giudice distrettuale - attesa la pacifica vincolatività del regolamento condominiale, in quanto trascritto anche nei registri immobiliari e richiamato anche nel titolo di provenienza del convenuto - aveva ritenuto che non poteva condividersi l’interpretazione della disposizione del regolamento offerta da parte del primo giudice, il quale aveva opinato che le limitazioni ivi contemplate valessero solo per i locali cantinati e terranei, non sussistendo quindi analoghi vincoli per l’utilizzo degli immobili posti ai piani superiori. Invece, la previsione di una specifica possibilità di utilizzo solo per i suddetti locali, imponeva di ritenere che ab implicito per gli altri locali, quale appunto l’appartamento del condomino confinante, fosse vietata una diversa destinazione.

Invero, il regolamento era costruito sul principio dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite, sicché, in mancanza di un’analoga previsione anche per gli altri locali diversi dai cantinati e dai terranei, doveva concludersi per il divieto di adibire l’appartamento de quo allo svolgimento di attività commerciale.

Avverso tale decisione, ricorreva per cassazione il condomino-ristoratore.

In particolare, il ricorrente denunciava la violazione/falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1370 c.c. nonché dell’art. 832 c.c. in merito alla corretta interpretazione fornita dalla Corte territoriale della disposizione del regolamento di condominio di cui sopra.

Infatti, l’interpretazione dei regolamenti condominiali di origine contrattuale - come quello in esame - richiedeva, al fine dell’individuazione di limiti all’utilizzo dei beni di proprietà esclusiva, che fossero adoperate espressioni non equivoche, occorrendo che una limitazione al diritto di proprietà derivasse da una precisa volontà del predisponente il regolamento. Nel caso in esame, la clausola oggetto di interpretazione disponeva che: “i locali cantinati e i terranei potranno essere destinati … all’esercizio di qualsiasi attività commerciale, industriale, artistica e professionale, nonché ad uffici, senza alcuna limitazione”. Rilevava il ricorrente che mancava una previsione specificamente rivolta a disciplinare l’uso delle unità immobiliari collocate dal primo piano in su, e che l’interpretazione offerta dalla Corte di merito violasse: a) l’art. 1363 c.c., laddove aveva omesso di valutare il complesso delle previsioni contrattuali, b) l’art. 1367 c.c., in quanto, in violazione del principio della conservazione del contratto, gli immobili dal primo piano a salire non avrebbero avuto alcuna destinazione, e c) l’art. 1369 c.c., poiché doveva privilegiarsi l’interpretazione più coerente con la natura del contratto, essendo viceversa priva di coerenza la soluzione per cui sarebbe impedito l’utilizzo di gran parte delle unità immobiliari presenti nell’edificio.

Assumeva, poi, lo stesso ricorrente che il canone ermeneutico richiamato in motivazione, ubi voluit dixit, ubi noluit tacuit, sarebbe stato erroneamente applicato, perché il discorso della volontà implicita poteva avere ad oggetto solo le unità immobiliari espressamente richiamate nella disposizione de qua, non potendo estendersi ai locali posti ai piani superiori, di cui non vi era menzione alcuna. Infine, si richiamava il principio costantemente affermato in giurisprudenza, per il quale le limitazioni alle facoltà di uso della proprietà individuale previste nel regolamento condominiale dovevano connotarsi per chiarezza ed inequivocità, sicché la soluzione raggiunta nella sentenza gravata contravveniva evidentemente allo stesso, in quanto mancava una disposizione regolamentare che si occupasse delle unità immobiliari poste ai piani superiori, essendo peraltro presenti altre disposizioni che avevano invece espressamente disposto anche in ordine alle restanti unità immobiliari dello stabile.

Gli ermellini hanno accolto il ricorso del condomino-ristoratore.

Al riguardo, si è premesso che costituisce orientamento consolidato in giurisprudenza quello secondo cui non è censurabile in Cassazione l’interpretazione del regolamento di condominio compiuta dai giudici di merito, salvo che per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi di motivazione (v., da ultimo, Cass. 8 gennaio 2016, n. 138).

E proprio riguardo all’interpretazione del regolamento di origine contrattuale, si è ribadito che, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, sicché le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’art. 1363 c.c. e dovendosi intendere per “senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v., ex plurimis, Cass. 19 ottobre 2012, n. 18052, in Riv. giur. edil., 2012, I, 1389).

Quindi, una volta ribadita la necessità di fare applicazione delle regole legali di interpretazione in materia di contratti anche al caso in esame, si è, altresì, ricordato che costituisce principio di diritto del tutto consolidato quello secondo il quale, riguardo all’interpretazione del contenuto di una convenzione negoziale adottata dal giudice di merito, l’invocato sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all’àmbito dei giudizi di fatto riservati appunto a quel giudice, ma deve appuntarsi esclusivamente sul (mancato) rispetto dei canoni normativi di interpretazione dettati dal legislatore agli artt. 1362 ss. c.c., e sulla (in)coerenza e (il) logicità della motivazione addotta (v., tra le tante, Cass. 10 febbraio 2015, n. 2465, in Foro it., Rep. 2015, voce Contratto in genere, n. 310).

D’altronde, l’indagine ermeneutica è, in fatto, riservata esclusivamente al giudice di merito, e può essere censurata in sede di legittimità solo per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle relative regole di interpretazione, con la conseguenza che non può trovare ingresso la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto esaminati dal giudice a quo. 

Orbene, pur a fronte di tali doverose premesse, i magistrati del Palazzaccio hanno reputato che l’interpretazione, che della clausola regolamentare di cui sopra era stata offerta dalla Corte territoriale, non possa essere condivisa, ponendosi la stessa in contrasto con i principi che debbono presiedere l’interpretazione, tenuto conto in particolare dei consolidati principi espressi in tema di limitazioni convenzionali al diritto di proprietà, scaturenti da un regolamento condominiale di natura contrattuale, come appunto quello di specie.

Anche di recente, si è ribadito (v. Cass. 11 settembre 2014, n. 19229, in Vita notar., 2014, 1349) che il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.

In quest’ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività ed ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Sul punto, si è affermato che la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze (v., ex multis, Cass. 7 gennaio 2004, n. 23, in Arch. loc. e cond., 2004, 698, con nota di M. DE TILLA; Cass. 3 luglio 2003, n. 10523, in Contratti, 2004, 31, commentata da A. NATALI e C. NATALI; Cass. 1 ottobre 1997, n. 9564, in Corr. giur., 1997, 1304, con nota di V. CARBONE).

Ciò implica che, nella ricerca della comune intenzione o - come nella fattispecie in esame - nell’individuazione della regola dettata dal regolamento contrattuale, non possa prescindersi dall’univocità delle espressioni letterali utilizzate, dovendosi in linea di principio rifuggire da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto attiene all’àmbito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, ma ancor più per quanto concerne “la corretta individuazione dei beni effettivamente assoggettati alla limitazione circa le facoltà di destinazione” di norma spettanti al proprietario.

In quest’ordine di principi, il Supremo Collegio ha osservato che, dal tenore della motivazione dell’impugnata sentenza, la previsione del divieto di utilizzo delle unità immobiliari poste a partire dal primo piano del fabbricato, ad un uso diverso da quello abitativo, è stata tratta da una previsione che, in realtà, si occupava specificamente solo dei limiti alla facoltà di utilizzo dei locali terranei e dei cantinati, ricavandosi quindi da una previsione, che pur lasciava ampie facoltà di utilizzo dei suddetti locali, ed “in assenza di una chiara ed univoca volontà esplicitata”, l’esistenza di un limite estremamente rigoroso quanto alle possibilità di utilizzo degli immobili aventi diversa natura, tra cui anche l’appartamento del ricorrente.

D’altronde, lo stesso regolamento, laddove ha inteso disporre dei limiti alle facoltà di utilizzo di tutti  i locali, ivi inclusi anche gli appartamenti posti a partire dal primo piano, lo ha chiaramente esplicitato, come appunto in altre previsioni dello stesso regolamento, quanto alla possibilità per la società costruttrice di apporre cartelli o bandiere luminose anche in corrispondenza della facciata dell’edificio, oppure quanto alla possibilità di ospitare solo animali quali cani, gatti ed uccelli.

La necessità, in ragione dell’esigenza di limitare al massimo la compressione delle proprietà individuali, in considerazione della storica configurazione del diritto di proprietà, imponeva quindi un’interpretazione del regolamento fondata sulla chiarezza ed univocità del tenore e delle espressioni letterali, dovendosi rifuggire, pertanto, da un’esegesi invece ancorata alla ricostruzione di una “volontà implicita” - come invece era accaduto nella fattispecie - trascurandosi altresì l’adeguamento al canone interpretativo di cui all’art. 1363 c.c. che, tenuto conto dell’esistenza di altre previsioni in materia di limitazioni della proprietà individuale, avrebbe dovuto imporre di valutare le limitazioni alla proprietà individuale dal coacervo delle previsioni regolamentari, secondo un principio di tendenziale e rigida tassatività.

Ad avviso del Supremo Collegio, tradisce l’elaborazione giurisprudenziale circa la portata ed i limiti suscettibili di essere dettati dal regolamento condominiale, la premessa alla quale dichiara volersi rifare nell’interpretazione della disposizione regolamentare il giudice di appello, laddove afferma che il regolamento condominiale sarebbe costruito sul principio - non già dell’espressa individuazione delle limitazioni imposte, come suggerito dai precedenti sopra citati, bensì - dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite.

Alla luce dei suesposti principi, proprio il brocardo ubi voluit dixit, ubi noiluit tacuit - richiamato nella motivazione del giudice adìto - avrebbe dovuto condurre ad una conclusione affatto diversa da quella raggiunta, dovendosi appunto reputare che solo le limitazioni espressamente previste possono reputarsi operative, essendo il silenzio sintomatico, più che di una volontà di porre dei limiti, piuttosto della “necessità di preservare integre le facoltà tipiche del diritto di proprietà”.

Come dire, la pizzeria è lecita se è realizzata al primo piano, solo perché il regolamento nulla dica sul punto, e segnatamente non contempli il divieto di tale destinazione, e ciò anche se il fabbricato, nel suo complesso, è da sempre adibito ad uso abitativo, dovendo … ringraziare l’attore - poi soccombente - che gli utenti, per accedervi, utilizzino solo la scala di collegamento interna ad un vano ubicato al piano terra (parimenti destinato a pizzeria), posto che, trattandosi di beni comuni, avrebbero potuto servirsi pure delle scale e dei pianerottoli condominiali.

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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CASSAZIONE 17 agosto 2017, N. 20136 - Incarico ad un avvocato per redigere un contratto d'appalto necessita di delibera

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SESTA SEZIONE CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. PETITTI  Stefano  -  Presidente   

Dott. MANNA  Felice  -  Consigliere  

Dott. D'ASCOLA  Pasquale  -  Consigliere  

Dott. ABETE  Luigi -  Consigliere  

Dott. SCARPA  Antonio  -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:                

                          

ORDINANZA

sul ricorso 12659-2016 proposto da: 

A.G., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato I. I., rappresentato e difeso dall'avvocato M. L.; 

- ricorrente – 

CONTRO

CONDOMINIO, rappresentato e difeso dall'avvocato F. A.; 

- controricorrente – 

avverso la sentenza n. 1698/2015 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 17/11/2015; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/07/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

A.G. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi, avverso la sentenza della Corte d'Appello di Palermo n. 1698/2015 del 17 novembre 2015.

Resiste con controricorso il Condominio di (OMISSIS), (OMISSIS).

La sentenza impugnata ha accolto l'appello proposto dal Condominio di (OMISSIS), (OMISSIS), avverso la sentenza resa il 26 giugno 2009 dal Tribunale di (OMISSIS), ed ha perciò revocato il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dello stesso Condominio su domanda dell'avvocato A.G., per l'importo di Euro 10.098,71, a titolo di compenso per l'attività professionale consistente nella stesura di un contratto di appalto relativo alla manutenzione straordinaria dell'edificio. Ha osservato la Corte d'Appello che l'amministratore condominiale, a seguito dell'ordinanza del Comune di Palermo del 17 marzo 2003 che aveva intimato al Condominio di (OMISSIS) l'esecuzione di lavori urgenti di rifacimento dei prospetti, avesse affidato ad un'impresa edile la ristrutturazione dell'intero edificio, nonchè l'incarico all'avvocato A. di predisporre il contratto, senza però premunirsi della necessaria approvazione assembleare ex art. 1135 c.c., così esorbitando dalle sue attribuzioni. Nè, afferma la sentenza impugnata, l'assemblea aveva poi ratificato tali attività dell'amministratore, ed anzi, dopo aver sostituito l'iniziale mandatario, i condomini avevano richiesto al nuovo amministratore di rimodulare il contratto con l'appaltatore.

Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c., comma 2. In ordine alle considerazioni svolte nella memoria, deve considerarsi che l'art. 380-bis c.p.c., come modificato dal D.L. n. 168 del 2016, art. 1 bis (conv., con modif., dalla L. n. 197 del 2016), non prevede che la "proposta" del relatore di trattazione camerale possa e debba essere motivata, potendo essa contenere sommarie o schematiche indicazioni, ritenute dal presidente meritevoli di segnalazione alle parti, al momento della trasmissione del decreto di fissazione della camera di consiglio, al fine di una spontanea e non doverosa agevolazione nell'individuazione dei temi della discussione, senza che possa riconoscersi un loro corrispondente diritto (Cass. Sez. 6 - 3, 22/02/2017, n. 4541). I.II primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1131, 75,100 e 156 c.p.c., stante la carenza di legittimazione processuale dell'amministratore alla proposizione dell'appello, in assenza dell'autorizzazione o ratifica dell'assemblea.

Il primo motivo è infondato, atteso che, come da questa Corte già chiarito, l'amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonchè impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto, come nella specie, il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un'obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l'esercizio dei servizi condominiali (Cass. Sez. 2, 03/08/2016, n. 16260).

2. Il secondo motivo del ricorso di A.G. denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 c.c. e art. 1135 c.c., u.c., nonchè l'omesso esame di fatto decisivo, essendo state accertate, a differenza di quanto affermato dalla Corte d'Appello, la necessità e l'urgenza dei lavori di manutenzione straordinaria dai tecnici di fiducia del condominio, come poi confermato dall'ordinanza comunale del 17 marzo 2003. Il motivo contesta anche che si trattasse di lavori di manutenzione straordinaria, per il loro importo di spesa, avuto riguardo in particolare alla parcella per le attività professionali espletate dal ricorrente.

Anche questo secondo motivo di ricorso è privo di fondamento. E' pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 4, per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (si vedano indicativamente Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Non rientra tra i compiti dell'amministratore di condominio neppure il conferimento ad un professionista legale dell'incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all'assemblea dei condomini, organo cui è demandato dall'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni in materia. Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente tale incarico professionale da parte dell'assemblea, a norma dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e art. 1136 c.c., comma 4, l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza nella fattispecie considerata dall'art. 1135 c.c., u.c. (arg. da Cass. Sez. 2, 02/02/2017, n. 2807).

Peraltro, il principio secondo cui l'atto compiuto, benchè irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. Sez. 2, 07/05/1987, n. 4232). Nè il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'art. 1135 c.c., u.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato. Tanto meno può essere oggetto del sindacato di legittimità l'accertamento del carattere urgente dei lavori straordinari, in modo da sovvertire il diverso apprezzamento di fatto che sia stato compiuto, in base alle prerogative ad essi spettanti, dai giudici del merito.

Infine, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c., comma 2, riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicchè gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). Trattasi, peraltro, di valutazione da compiersi avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all'intervento complessivamente approvato, sicchè non appare dubitabile che un intervento edilizio per complessivi Euro 232.661,80, quale quello oggetto della vicenda per cui è lite, si connoti come manutenzione straordinaria. Anche l'accertamento della straordinarietà o ordinarietà dell'attività gestoria discende, in ogni caso, dall'apprezzamento di fatto rimesso ai giudici del merito.

3. Il terzo motivo di ricorso denuncia l'omesso esame di fatto ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, con riferimento al dato che i lavori specificamente indicati nel contratto d'appalto predisposto dall'avvocato A. sono stati tutti eseguiti, ed anzi ampliati attraverso un "rimodulazione" dell'accordo con l'impresa, il che vale ratifica.

Il terzo motivo è inammissibile. L'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, in quanto questo, come riformulato dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54 convertito in L. n. 134 del 2012, contempla soltanto il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Non integrano, pertanto, il vizio ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, le considerazioni svolte nel terzo motivo di ricorso, che si limitano a contrapporre una diversa ricostruzione dei fatti, ovvero una diversa valenza delle risultanze documentali, invitando la Corte di legittimità a svolgere un nuovo giudizio sul merito della causa, in quanto la Corte d'Appello a pagina 4 della sentenza impugnata ha escluso la ravvisabilità di una ratifica del contratto iniziale ed ha, per contro, affermato che l'assemblea avesse dato mandato al nuovo amministratore di rimodulare la prima convenzione intercorsa con l'impresa appaltatrice.

4. Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente Condominio le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 - dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Sesta civile - 2 della Corte suprema di cassazione, il 12 luglio 2017.

Depositato in Cancelleria il 17 agosto 2017

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Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti, la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano, la sicurezza degli impianti e la salvaguardia dell’ambiente.

Il vincolo che impone a ogni singolo condomino di corrispondere le spese condominiali, costituisce una obligatio propter rem, considerato che trattasi di un onere derivante dal fatto stesso di essere comproprietario dei beni condominiali.

Diverse sono le fattispecie che ineriscono all’assolvimento di questi contributi che solo in parte il legislatore ha regolamentato e la magistratura ha interpretato, a volte, in modo difforme, tra le quali il subentro di un condomino a un altro nella proprietà di una unità immobiliare.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA NATURA DEL CONDOMINIO: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

Il legislatore del 1942, nel promulgare il R.D. 16 marzo 1942, n. 262, meglio conosciuto come codice civile, ha sostanzialmente ripreso il R.D. 15 gennaio 1934, n. 56, omettendo peraltro la definizione di condominio e limitandosi ad elencare nell’art. 1117 cod. civ. le parti e i servizi che si devono presumere comuni, mentre la giurisprudenza lo ha definito, ante riforma 2012, un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica.

“Il termine «condominio» è assai antico ed era di uso frequente nel diritto intermedio, in quella complessa commistione di pubblico e privato che caratterizzava tutto il sistema feudale. Condominio era la signoria di più soggetti, ma a diverso titolo, feudatario, vassallo, valvassore, ecc. su un unico bene, nozione evidentemente assai diversa da quella di comunione e comproprietà.

[omissis]

Il r.d. 15-1-1934, n. 56, convertito in l. 10-1- 1935, n. 8, fornisce una disciplina assai più specifica ed adeguata alla crescente importanza del condomino: indicazione delle parti comuni, diritti dei partecipanti, innovazioni, sopraelevazione, manutenzione e ricostruzione, ripartizione delle spese, individuazione di inediti organi di gestione (l’assemblea, l’amministratore) e del regolamento. Con poche varianti la normativa è stata trasferita, come già si è detto, nel codice civile vigente.

La Carta costituzionale non parla espressamente di condominio e tuttavia lo presuppone là dove afferma (art. 42) che la proprietà è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale, e «renderla accessibile a tutti», e, ancora (art. 47) che la Repubblica «favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione»” [Massimo Dogliotti, Alberto Figone, Condominio negli edifici, Digesto, 2003].

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, non ha risolto la questione ma, introducendo ex novo alcuni articoli o modificandone altri, inerenti al patrimonio del condominio, ha indotto la giurisprudenza a ritenerlo fornito di soggettività giuridica [Cass., Sezz. Unite, 18 settembre 2014, n. 19663].

L’art. 1117 cod. civ. consente che un bene o un servizio possano essere di proprietà individuale, anziché della collettività condominiale e il titolo relativo deve contenere una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà di alcuni beni e di escluderne gli altri [Cass., Sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657; Cass., Sez. II, 27 gennaio 2011, n. 11820].

Si tratta di una rilevante specificazione che costituisce la base di valutazione degli elementi, strutturali e tecnologici, e dei servizi che sono condominiali sia da parte degli stessi condomini sia da parte del loro rappresentante legale, vale a dire l’amministratore del condominio.

Su tale presupposto, infatti, si fondano le disposizioni di tutti gli articoli seguenti dello stesso codice civile, compresi quelli delle sue disposizioni di attuazione, e di tutte le leggi speciali in materia, sovente inerenti alle spese che devono essere sostenute nell’interesse di tutti i partecipanti per la conservazione o, addirittura, per il miglioramento e per l’innovazione delle cose comuni.

Nel condominio, considerata l’evoluzione sociale e culturale che si è manifestata, in particolare negli ultimi decenni, è sempre più richiesta la qualità dell’abitare in edifici decorosamente mantenuti; la tutela della salute in un luogo ove convivono persone che abitano e lavorano; la sicurezza degli impianti; la salvaguardia dell’ambiente.

Il testo del codice civile del 1942 è stato composto dal legislatore per riferirisi non soltanto ai giuristi, ma direttamente ai cittadini, utenti di una determinata norma regolatrice dei loro rapporti.

Infatti, le parole sono sovente riprese dalla lingua comune, i periodi sono brevi e chiari, gli articoli non rinviano ad altri articoli per essere compresi.

Pure tuttavia, non sempre erano adeguati alla nuova realtà tecnologica ed economica in essere; si pensi solo ai consorzi imobiliari e ai condomìni di posti barca. La gestione del condominio comporta l’obbligo, non soltanto di conciliare le diverse esigenze personali dei condomini, ma anche di effettuare alcune spese al fine di garantire la costante funzionalità di alcuni servizi (ad esempio, la pulizia delle scale) e la perenne conservazione delle parti e dei manufatti comuni dello stabile (per esempio, l’impianto dell’autoclave o le facciate dello stabile).

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’art. 1123 cod. civ. detta i criteri in forza dei quali le spese sostenute debbano essere ripartite tra tutti i condomini.
Vi sono, infatti, spese che sono relative a strutture immobiliari e installazioni che servono a tutti i condomini, anche se a volte per un mero uso potenziale o indiretto, anche se non simultaneo, e altre, invece, che sono destinate al godimento soltanto di alcuni di loro.
Le prime, pertanto, devono essere ripartite tra tutti i condomini nessuno escluso, seppure pro quota inerente al valore millesimale attribuito a ciascuna loro proprietà, mentre le seconde devono essere ripartite soltanto tra coloro che usano il bene o il servizio che ne ha comportato la relativa spesa; è opportuno, pertanto, prevedere sempre, fin dall’origine, questo tipo di spese.
Del resto il patrimonio immobiliare del condominio si conserva nel tempo in forza della manutenzione costante dei beni, in particolare gli impiantil, e dei servizi condominiali. Considerato, pertanto, che è interesse di tutti i condomini indistintamente provvedere alla precitata manutenzione, il legislatore ha imposto un obbligo di spesa a loro carico, in forza sia del valore proporzionale della loro proprietà esclusiva sia dell’uso che ciascuno di loro effettua dei beni e dei servizi comuni.
Il principio sopra esposto si applica a tutti i condomìni, computati quelli definiti minimi, vale a dire quelli composti da due soli condomini [Cass., Sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5288; Cass., Sezz. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046].
I criteri, con cui l’art. 1123 cod. civ. stabilisce la ripartizione delle spese concernenti la manutenzione e il godimento dei beni e dei servizi comuni, sono tre come i commi costituenti lo stesso articolo:

a) in proporzione delle rispettive quote millesimali se i beni sono destinati al godimento di tutti i condomini;
b) in porporzione dell’uso differenziato che ciascun condomino può effettuarne;
c) in proporzione dell’utilità che un gruppo di condomini può conseguire.

Da questo concetto di diversa utilità che ogni condomino ritrae dalle cose condominiali, dottrina e giurisprudenza hanno posto in risalto le differenti fattispecie che si possono verificare nell’ambito di un condominio per cui alcuni beni possono, ad esempio, servire soltanto ad alcuni condomini e non a tutti; si pensi ad esempio a un tetto sfalzato nel caso di più corpi di fabbrica contigui che costituiscono un solo condominio ovvero a un campo per il gioco delle bocce nel quale accedono soltanto alcuni condomini o, ancora, alla tubazione della fognatura che non serve il piano seminterrato.
Nell’ipotesi in cui il condominio sia costituito da un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici, raggruppati in blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversi corpi di fabbrica, è configurabile, alla luce del principio di cui all’art. 1123 cod.civ., terzo comma, l’ipotesi del “condominio parziale” (con la correlativa responsabilità nella ripartizione delle spese), qualora le parti comuni relative ai singoli blocchi d’edifici appartengano ai soli proprietari delle unità immobiliari comprese in ognuno di essi.
[Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127 ].

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OBLIGATIO PROPTER REM: spese condominiali e successione inter vivos dei condomini

L’obbligatorietà del pagamento delle spese da parte dei condomini deriva direttamente dalla circostanza dell’essere comproprietari dei beni e dei servizi per i quali sono state effettuate le suddette spese e, quindi, non tanto dal fatto di essere state approvate in assemblea, in quanto trattandosi di una obbligazione propter rem, tale obbligo insorge nel medesimo momento in cui sono attuate le varie attività inerenti alla complessiva gestione del condominio in relazione alla necessità di gestirlo correttamente. Quanto sopra dedotto discende dal disposto dei secondo e terzo commi dell’art. 1118 cod. civ., che stabiliscono:

- Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

- Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

La giurisprudenza ritiene che, nei confronti del condominio, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dall’approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere. ma dalla circostanza per cui sia sorta la necessità della spesa ovvero l’attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. civ., Sez. II, 9 settembre 2009, n. 23345].

Per quanto attiene all’addebito delle spese conseguenti si tratta di verificare la funzione del bene che deve essere manutento e, nel caso sia rilevante per l’intero condominio, si applica il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. [Cass. civ., Sez. II, 13 febbraio 2008, n. 3470 ].

Se poi una clausola contrattuale del regolamento di condominio preveda che alcune spese siano da addebitarsi pro quota a tutti i condomini, in deroga anche ai commi secondo e terzo dell’art. 1123 c. c., si deve applicare la suddetta disposizione [Cass., Sez. II, 23 novembre 2009, n. 24658 ]; per esempio tutte le spese devono essere ripartite fra i condomini in parti uguali o le spese dell’ascensore devono essere sostenute anche dai proprietari di alloggi siti al piano terreno [Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679]. Sussiste, pertanto, a carico di ciascn condomino, per essere contitolare di un diritto reale sui beni condominiali, l’obbligo di concorrere alle spese per la loro conservazione e la loro integrità. Tutte le spese effettuate dall’amministratore hanno, infatti, la funzione di garantire la stabilità e l’efficienza dei beni condominiali, nonché conservarne la loro naturale destinazione e il loro ordinario servizio.

Esula da questo principio l’onere delle spese attuate ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.; in questo caso l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare. Cass., Sez. II, 27 febbraio 2007, n. 4617].

Ne consegue che tutte le spese necessarie, per attuare l’opera del singolo, devono essere sostenute dal medesimo essendo la stessa finalizzata al migliore godimento della sua proprietà esclusiva [Trib. Vicenza, Sez. II, 11 settembre 2015, in Leggi d’Italia].

La ripartizione delle spese deve essere effettuata dall’amministratore in base alle tabelle millesimali esistenti nel condominio, tabelle che nessuna delibera condominiale può modificare né per una singola apposita circostanza né in via definitiva, a meno che non si fosse pervenuti ad una nuova convenzione contrattuale in materia con una delibera adottata all’unanimità dei condomini.

La revisione delle tabelle millesimali, non trattandosi di un nuovo negozio, può essere deliberata dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio condominiale, purché sussistano in concreto i presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. cod. civ., vale a dire un errore di calcolo ovvero, il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino, sia alterato per più di un quinto.

Normalmente le spese vengono ripartite in base alle differenti carature millesimali (di proprietà, di ascensore, di riscaldamento, di gestione generale, etc.), ma le spese che ineriscono alla manutenzione straordinaria dello stabile, con i relativi beni accessori, e all’adeguamento degli impianti condominiali sono sempre da ripartirsi tra i condomini in forza della tabella millesimale di proprietà.

Tutte le spese che ineriscono al godimento delle parti e dei servizi comuni, devono essere sempre corrisposte dai condomini anche se un impianto, ad esempio quello centralizzato di riscaldamento, non funziona per omessa riparazione, salvo il diritto dei condomini danneggiati a pretendere il risarcimento dei danni concretamente subiti [Cass., Sez. II, 4 luglio 2014, n. 15399]. 

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LA GESTIONE DEL CONDOMINIO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare, si riferisce a spese che costituiscono, per i condomini, obligationes propter rem [Cass., Sez. II, 8 novembre 2007, n. 23308] ut supra dedotto, dal quale principio discende quello della solidarietà, così detto ambulatorietà passiva, tra acquirente e alienante, previsto dall’art. 63 disp. att. cod. civ., che lascia intatte le convenzioni intervenute tra dante causa e avente causa di un’unità immobiliare, così da consentire a colui che abbia soddisfatto il debito verso il condominio, antecedente al suo acquisto, di rivalersi nei confronti del vero obbligato personale, in applicazione al pincipio generale in tema di obbligazioni solidali passive ai sensi dell’art. 1292 cod. civ..

Infatti, il contratto tra alienante e acquirente produce i suoi effetti, se ritualmente adempiuto il disposto degli articoli 1350 e 2643 cod. civ., solo tra i contraenti e non anche rispetto ai terzi per espressa previsione dell’art. 1372 cod. civ..

Il subentrante a titolo particolare, nella fattispecie in esame, gode dei diritti che il dante causa gli ha trasferito, ma è obbligato verso il condominio per gli oneri che derivano dalla comproprietà del bene immobile oggetto del contratto di compravendita, per le sole gestioni, quella in corso alla data del contratto di compravendita e quella immediatamente precedente ovvero per quelle successive, solidariamente con il dante causa, sino a che non abbia inviato all’amministratore la copia autentica del contratto de quo.

A nulla rileva che, nel riparto delle spese, sia indicato il rapporto di dare – avere risultante dal riepilogo contabile degli esercizi precedenti, in quanto i saldi pregressi costituiscono un mero riferimento contabile di saldi debitori, valevoli esclusivamente ai fini ricognitivi di chiarezza dell’amministrazione del condominio. La mera indicazione del credito non determina, pertanto, alcuna sua novazione ai sensi dell’art. 1235 cod. civ..

Diverse sono le fattispecie che sono state risolte dalla giurisprudenza: dalla ripartizione delle spese concernenti il rifacimento dell’impermeabilizzazione di un cortile condominiale, sovrastante alcuni box di proprietà esclusiva, a quelle della manutenzione dei balconi, dall’addebito delle spese al condomino apparente alla mancanza di solidarietà tra i condomini per le obbligazioni assunte verso i terzi, quali un’impresa edile o un professionista.

Senza tenere conto delle problematiche inerenti alla ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, pur solidali tra loro ex art. 67, VIII comma, disp. att. cod. civ. dal 2013 e al diritto alle detrazioni fiscali relative a interventi di manutenzione straordinaria o finalizzati al risparmio energetico.

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LA SOLIDARIETA' TRA ACQUIRENTE ED ALIENANTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

La solidarietà passiva tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare, ex art. 63 disp. att. cod. civ., comporta che l’acquirente deve pagare le spese non corrisposte dal suo dante causa per la gestione nel corso della quale avviene il trasferimento di proprietà e per la gestione immediatamente precedente e ciò anche se nel riparto consuntivo si richiama un saldo relativo a più gestioni condominiali. In tale fattispecie rientra anche l’assegnatario del bene a seguito di una vendita giudiziaria; per contro l’erede del de cuius risponde per l’intero periodo di morosità, subentrando al de cuius nella identica posizione creditizia e debitoria, quale successore universale.

Infatti:

Obbligato a versare il contributo è non soltanto chi era condomino quando si approvò il preventivo, ma anche in solido e limitatamente ai contributi dell’anno in corso e del precedente il suo successore a titolo particolare nel condominio: l’art. 63, II comma, disp. d’att. cod. civ. (ora IV comma, n.d.a.), ha qui riprodotto, con l’aggiunta di quel limite, la norma generale che abbiamo già veduto.

Superfluo dire che successore, ai fini della norma, è, sì, il comproprietario rispetto al comproprietario, l’usufruttuario del qaurtino rispetto all’usufruttuario precedente, ecc.; ma anche l’usufruttuario che ha causa dal pieno proprietario dell’appartamento, il nudo proprietario che riacquista la pienezza del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto, ecc.. [Giuseppe Branca, Commentario del codice civile, Zanichelli Editore, 1982, pag. 578].

La Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che obbligato al pagamento, pro quota, è ogni titolare di diritti reali su una porzione di un immobile costituito in condominio al fine di consentire una corretta gestione, amministrativa e tecnica, dell’ente condominio. Per ciò il legislatore ha preferito concedere maggior rilevanza all’interesse della collettività, rispetto a quella del singolo condomino. Infatti, ha attribuito all’amministratore un potere autonomo, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, per poter richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino, o condomini, moroso.

È privilegiato l’aspetto sociale del condominio per la miglior tutela del patrimonio immobiliare ed economico dei singoli; si pensi agli effetti negativi di un pignoramento dell’alloggio del portiere o del conto corrente, postale o bancario, acceso dal condominio, da parte di terzi creditori, in forza di titoli differenti da un contratto, per esempio l’Agenzia delle Entrate, per credito di imposte, o l’avvocato, che ha tutelato la controparte vittoriosa in una causa contro il condominio, o ancora il terzo danneggiato da cose in custodia del condominio, tutti creditori questi per i quali non opera la parziarietà dei debiti contrattuali del condominio verso i terzi di cui alla sentenza n. 9148 del 8 aprile 2008 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione [Cass., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674].

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IL RICORSO PER DECRETO INGIUNTIVO: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

È opportuno ricordare che l’amministratore del condominio può radicare un ricorso per decreto ingiuntivo, che è provvisoriamente esecutivo per legge ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., e, quindi, può successivamente, in mancanza di saldo, iniziare la procedura esecutiva, eventualmente con il pignoramento della stessa unità immobiliare del condomino o con il pignoramento dei canoni dovuti dal conduttore, se l’appartamento o il fondo siano locati [Cass. 21 luglio 2005, n. 15288 ]. È necessario, però, che il condominio abbia approvato il rendiconto consuntivo e l’amministratore abbia predisposto il riparto delle spese tra tutti i condomini in forza delle tabelle millesimali vigenti nel condominio [Cass. 18 maggio 2005, n. 16982; App. Genova 11 maggio 2009 e Trib. Aosta 28 maggio 2014, in Leggi d’Italia ].

Il decreto ingiuntivo può essere richiesto anche per la morosità del condomino, relativa al solo rendiconto preventivo, dovendo l’amministratore avere la provvista necessaria per sostenere le spese che nell’arco della gestione deve affrontare per effettuare le manutenzioni necessarie e per garantire le forniture periodiche e il godimento dei servizi. Infatti:

“Un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l’erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo non sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri – e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo.” Cass. civ., Sez. II, 29 settembre 2008, n. 24299 ].

La provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, costituisce una deroga, ex lege, al principio cardine stabilito dall’art. 633 cod. proc. civ. e si fonda sulla tutela di interessi generali ritenuti prevalenti su quelli del singolo e meritevoli di autonoma considerazione; pertanto, in caso di opposizione al decreto ingiuntivo, si deve rilevare che: L’ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, ex art. 63 disp. att. c.c., è limitato alla verifica dell’esistenza ed efficacia della sottostante delibera assembleare di approvazione e riparto della spesa e non si estende alle questioni concernenti la validità della stessa. [Cass. civ., Sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3354 ].

Se poi l’amministratore si sia rivolto a un avvocato per conseguire il pagamento della morosità, l’onorario di questi rimane a carico del condominio, in quanto si tratta di attività stragiudiziale non ripetibile, se tale pagamento sia avvenuto prima dell’iscrizione a ruolo del ricorso ad hoc.

Foro competente esclusivo, seppure non inderogabile, per il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo è quello nella cui circoscrizione è sito il condominio ai sensi dell’art. 23 cod. proc. civ. [Cass. civ., Sez. VI, 25 agosto 2015, n. 17130].

Qualora il condomino moroso non saldi il suo debito dopo la notifica dell’atto di precetto pedissequo al decreto ingiuntivo conseguito, l’amministratore può procedere a un pignoramento dei beni, mobili o immobili che siano, ovvero dei crediti che il suddetto condomino vanti nei confronti dei terzi.

Non può, invece, mostrare, nella bacheca dell’androne condominiale, il nominativo del condomino moroso con il relativo importo debitorio, neppure quale informazione generale per tutti i condomini.

La disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, prevista dal d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196, prescrive che il trattamento dei dati personali debba avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati de quibus sono raccolti e non consente, di conseguenza, che gli spazi condominiali, accessibili da parte di terzi estranei al condominio, possano essere usati per la loro comunicazione concernente un singolo condomino [Cass., Sez. II, 4 gennaio 2011, n. 186].

A proposito di azioni giudiziarie, relative alle controversie in materia di condominio, si deve rilevare che il 21 marzo 2012, ex art. 2, XVI decies comma, d. l. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito in legge 26 febbraio 2011, n. 10, è entrato in vigore il d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28, così come modificato dal d. l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98, dopo la sentenza della Corte Costituzionale 24 ottobre – 6 dicembre 2012, n. 272.

Il decreto de quo inerisce all’obbligo di esperire un preventivo tentativo di mediazione obbligatoria per giungere a una conciliazione ante causam, considerato che questo costituisce una condizione di procedibilità della causa da radicarsi.

Si devono tralasciare in questa sede le varie problematiche che il testo legislativo, a dir poco troppo stringato (quali, ad esempio, il contenuto dell’espressione “controversie in materia di condominio”) ha determinato.

Si deve, però, evidenziare che lo stesso legislatore ha previsto alcune esclusioni di natura oggettiva; tra queste il ricorso per decreto ingiuntivo sino all’ordinanza di concessione della provvisoria esecuzione, se opposto, e le procedure esecutive.

Considerato che il decreto ingiuntivo concesso ex art. 63 disp. att. cod. civ. è provvisoriamente esecutivo, in quanto inerisce solo agli oneri condominiali già deliberati, in caso di opposizione del condomino, il giudizio può proseguire se questi non abbia chiesto la sospensione della provvisoria esecuzione e in ogni caso l’interesse a invocare questa normativa, per tentare una conciliazione, è esclusivamente a suo carico, poiché, in caso contrario l’azione di opposizione viene dichiarata improcedibile, a seguito di un’eccezione ad hoc che il condominio deve dedurre.

Certamente è improbabile che si possa pervenire a una conciliazione in una questione che concerne le spese condominiali, poiché questa consisterebbe in una riduzione del quantum dovuto dal condomino moroso, con accollo da parte di tutti gli altri della somma bonificatagli. È pur vero che, se tecnicamente e giuridicamente perseguibile, il condomino moroso può rimborsare il suo debito mediante la prestazione gratuita di servizi od opere, quale conciliazione della vertenza de qua.

Si rammenta che l’art. 71 quater disp. att. cod. civ. disciplina la procedura per giungere a una delibera valida che consenta all’amministratore di presenziare alle sessioni della mediazione e di, eventualmente, sottoscrivere la conciliazione perfezionata.

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LA POSIZIONE DELL'ACQUIRENTE: spese condominiali la successione inter vivos dei condomini

Per la giurisprudenza il ricorso per decreto ingiuntivo presentato ex art. 63 citato, può riguardare soltanto colui che è condomino al momento della sua richiesta. Però gli oneri condominiali risalenti a un tempo molto precedente alla compravendita di un’unità immobiliare, sita nel condominio, sono a carico del venditore, precedente condomino, in quanto, in materia di riscossione dei contributi condominiali , il criterio di riparto temporale dell’onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell’appartamento in condominio, in applicazione dell’art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi [Cass., Sez. II, 11 novembre 2011, n. 23682].

Ne consegue che non può essere emesso il decreto de quo nei confronti del venditore per queste annualità trascorse, considerato che l’art. 63 disp. att. cod. civ. trova applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio [Cass., Sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345] atteso che l’obbligo di pagamento degli oneri de quibus sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile [Cass., Sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686].

Trattasi di spese condominiali riportate nei rendiconti consuntivi delle annualità risalenti, considerato che il rendiconto preventivo o è approvato dallo stesso acquirente o è quello dell’anno in corso nel momento in cui si è perfezionata la compravendita; infatti, come si è visto, anche per la morosità inerente a un rendiconto preventivo può essere richiesto un decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. cod. civ. [Cass. n. 24299/2008, citata].

La responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata, ut supra dedotto, alla gestione in corso e a quella immediatamente precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, IV comma, disp. att. cod.civ., e non già l’art. 1104 cod.civ., atteso che, giusta il disposto di cui all’art. 1139 cod.civ., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano [Cass., Sez. II, 27 febbraio 2012, n. 2979; Cass., Sez. II, 18 agosto 2005, n. 16975]; in questa fattispecie l’acquirente è quindi solo garante delle obbligazioni sorte in capo all’alienante e non, in queste, subentrante.

Del resto il legislatore, con questa previsione legislativa, ha voluto consentire al condominio di avere sempre la disponibilità finanziaria necessaria a sopportare le spese indispensabili per la sua gestione, potendo trovarsi, viceversa, in difficoltà se dovesse aggredire il condomino alienante che potrebbe non possedere più alcun bene pignorabile.

Proprio in virtù di ciò l’art. 63, in esame, si applica anche nei confronti dell’aggiudicatario di un’unità immobiliare in conseguenza di una procedura esecutiva immobiliare; non si applica, quindi, l’art. 2919 cod. civ., considerato, da una parte, il testo letterale dell’articolo de quo, che si riferisce genericamente a colui che subentra nella proprietà e, dall’altra, il principio generale, desumibile dall’art. 1104 cod. civ., concernente l’insorgere dell’obligatio propter rem dall’essere divenuto comproprietario delle cose comuni.

Tale principio non si applica agli eredi del de cuius che subentrano, a titolo universale, in ogni diritto e in ogni onere del loro dante causa, per cui questi sono obbligati a corrispondere l’intero importo dovuto anche se antecedente l’anno precedente all’accettazione dell’eredità; per contro non vi è tenuto colui che subentri al de cuius a titolo particolare, quale è un legatario [Cass., Sez. II, 13 novembre 2009, n. 24133].

La manutenzione straordinaria delle cose comuni Il problema più rilevante, molto dibattuto e contrastato in giurisprudenza, inerisce, però, a chi debbano essere addebitate, tra i due soggetti sopra citati, le spese relative ad interventi di natura straordinaria effettuati a cavallo della compravendita, seppure deliberati prima di tale atto. A tale proposito si può ritenere che il principio informatore della valutazione del problema è costituito dal vecchio brocardo latino cui prodest, vale a dire che la spesa incombe su colui che da tale intervento deliberato dal condominio abbia tratto vantaggio.

Si rammenta che parte della giurisprudenza stabilisce che l’obbligo del condominio di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo e non costitutivo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione. [Cass. n. 23686/2009 e n. 23345/2008, citate].

Altra parte della giurisprudenza reputa, per contro, che il suddetto obbligo sorge allorché viene deliberata la spesa, anche se il riparto della stessa avviene in altra successiva assemblea, poiché questa serve solo a rendere esigibile un debito già sorto in precedenza, costituendo il frutto di una semplice operazione matematica e a nulla rilevando che le relative opere siano state eseguite successivamente [Cass., Sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654 e Cass., Sez. II, 21 luglio 2005, n. 15288].

Ovviamente si tratta di spese di straordinaria manutenzione o relative a innovazioni e non di ordinaria manutenzione.

Per queste ultime l’obbligo al pagamento sorge ex lege al loro compimento stante l’obbligo dell’amministratore di erogare le spese correnti ex art. 1130, n. 3, cod. civ. e, quindi, della gestione stessa dell’amministratore, indipendentemente che la spesa sia stata prevista nel rendiconto preventivo, la cui approvazione ha la sola finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dover sostenere.

In sostanza la giurisprudenza sembra distinguere tra obbligazione, che nasce dalla comproprietà dei beni, e debito, determinato dal dovere di adempiere il quantum deliberato dall’assemblea. Le questioni per l’amministratore, sul come operare concretamente, sono rimaste per alcuni anni.

Infatti:

Quid juris quindi se le spese vengono deliberate e i lavori iniziati prima della vendita? E se la deliberazione avviene prima della vendita mentre l’inizio dei lavori si deve datare dopo la vendita? E se la deliberazione avviene prima della vendita al pari dell’inizio dei lavori, ma la stipula di un pagamento rateale con l’impresa si attua dopo la vendita? E se l’approvazione del consuntivo dei lavori, effettuati prima della vendita, viene approvato dopo questa ultima? [Gino Terzago, Il condominio, Giuffrè Editore, 2006].

La giurisprudenza più recente ha risolto la vexata quaestio stabilendo:

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. [Cass., Sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654].

E la giurisprudenza di merito si è adeguata [Trib. Salerno, Sez. II, 9 luglio 2014 e Trib. Roma, Sez. X, 12 gennaio 2016, in Leggi d’Italia].

Fattispecie particolari, infine, ineriscono sia al pagamento delle spese legali per una sentenza di condanna del condominio, relativa a una causa iniziata antecedentemente l’avvenuta compravendita sia il pagamento di somme dovute per una condanna al risarcimento di un danno a favore di un terzo, condomino compreso.

Nel primo caso è l’acquirente che se ne deve fare carico, considerato che solo al medesimo è concesso il diritto di appellare la sentenza sfavorevole nell’inerzia dell’amministratore e, comunque, l’obbligo del pagamento sorge nel corso della gestione annuale nella quale egli è condomino.

Nella seconda ipotesi, l’onere della spesa compete al venditore in quanto l’evento dannoso si è verificato allorquando egli era condomino e in tale momento sorge la relativa obbligazione di conservazione del bene condominiale [Cass., Sez. II, 12 luglio 2011, n. 15309]. 

• Le spese condominiali e la successione inter vivos dei condomini
• la natura del condominio
• La ripartizione delle spese
• Obligatio propter rem
• La gestione del condominio
• La solidarietà tra acquirente e alienante
• Il ricorso per decreto ingiuntivo
• La posizione dell’acquirente

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