Lecita la pizzeria al primo piano?

... Se il regolamento non dice nulla sul punto

Ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit: quante volte le cause sono state decise sulla base di questo famoso brocardo latino!

Tradotto fedelmente in italiano, “dove la legge ha voluto, l’ha detto (mentre) dove non ha voluto, ha taciuto”, vale a dire, nell’interpretazione della legge, occorre attenersi al testo della norma, per cui se, in un disposto normativo, non è stata prevista una fattispecie o non è stato analizzato un determinato aspetto, si deve presupporre che il legislatore, consapevolmente, non lo abbia voluto normare, non autorizzando in tal modo letture estensive o/e analogiche della norma medesima.

Nel caso risolto, di recente, da Cass. 20 ottobre 2016, n. 21307, l’operatività di tale brocardo - unitamente all’applicazione dei principi generali in tema di interpretazione delle disposizioni del regolamento di condominio che prevedono limitazioni alle destinazioni d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva - è costata cara ad un condomino.

Quest’ultimo, infatti, era insorto contro il dirimpettaio, proprietario anch’egli di un appartamento posto al primo piano dello stabile, il quale aveva adibito lo stesso a pizzeria, e si era rivolto al giudice - probabilmente stanco di sentire rumori molesti fino a tarda sera e desideroso di riposare al fine di lavorare il giorno successivo - confidando sul fatto che il regolamento di condominio contemplasse la possibilità di adibire ad esercizi commerciali solo i locali posti al piano terra.

La risposta dei giudici di Piazza Cavour è stata nel senso che, se il regolamento nulla diceva circa l’utilizzo dei piani dal primo in su, voleva dire che tutte le destinazioni fossero astrattamente possibili, salvi - ma tali aspetti non sono stati affrontati - limiti di altra natura, specie sul versante urbanistico, oppure il rispetto della normale tollerabilità delle immissioni ai sensi dell’art. 844 c.c.

Strada, quest’ultima, difficile da percorrere, segnatamente sul versante probatorio, correndosi il rischio di dichiarazioni non proprio … disinteressate - superata la questione della capacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c., trattandosi di lite tra vicini, senza alcun coinvolgimento del condominio - potendo essere chiamati a deporre, ad esempio, il cliente affezionato amico del ristoratore, o gli studenti inquilini del terzo piano cui erano stati promessi sconti sul menù oppure il proprietario del piano attico che ce l’aveva a morte con il condomino attore, tutti pronti a giurare che, in realtà, la pizzeria era silenziosa come un convento di suore di clausura.

Come extrema ratio, rimaneva l’espletamento di una perizia fonometrica, ma con il rischio, altrettanto alto, di applicazione dell’altro brocardo: “quando viene il CTU, il rumore non c’è più”.

Ma procediamo con ordine, focalizzando l’esame sulla fattispecie giuridica analizzata dal supremo consesso decidente.

La causa prendeva, appunto, le mosse dalla domanda proposta da un condomino nei confronti del suo confinante, affinché fosse condannato al ripristino dello status quo ante (oltre al risarcimento dei danni), sul presupposto che quest’ultimo, in violazione del regolamento condominiale, aveva adibito l’immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria, mediante la creazione di una scala di collegamento interna con il sottostante terraneo, adibito a sua volta anch’esso pizzeria, creando in tal modo intollerabili immissioni di rumori.

La domanda veniva rigettata in primo grado ma, in riforma della sentenza del Tribunale, trovava accoglimento in sede di gravame, per cui la Corte d’Appello condannava il convenuto al rispristino della destinazione abitativa per l’immobile di sua proprietà ubicato al primo piano.

Per quel che rileva in questa sede, il giudice distrettuale - attesa la pacifica vincolatività del regolamento condominiale, in quanto trascritto anche nei registri immobiliari e richiamato anche nel titolo di provenienza del convenuto - aveva ritenuto che non poteva condividersi l’interpretazione della disposizione del regolamento offerta da parte del primo giudice, il quale aveva opinato che le limitazioni ivi contemplate valessero solo per i locali cantinati e terranei, non sussistendo quindi analoghi vincoli per l’utilizzo degli immobili posti ai piani superiori. Invece, la previsione di una specifica possibilità di utilizzo solo per i suddetti locali, imponeva di ritenere che ab implicito per gli altri locali, quale appunto l’appartamento del condomino confinante, fosse vietata una diversa destinazione.

Invero, il regolamento era costruito sul principio dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite, sicché, in mancanza di un’analoga previsione anche per gli altri locali diversi dai cantinati e dai terranei, doveva concludersi per il divieto di adibire l’appartamento de quo allo svolgimento di attività commerciale.

Avverso tale decisione, ricorreva per cassazione il condomino-ristoratore.

In particolare, il ricorrente denunciava la violazione/falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1370 c.c. nonché dell’art. 832 c.c. in merito alla corretta interpretazione fornita dalla Corte territoriale della disposizione del regolamento di condominio di cui sopra.

Infatti, l’interpretazione dei regolamenti condominiali di origine contrattuale - come quello in esame - richiedeva, al fine dell’individuazione di limiti all’utilizzo dei beni di proprietà esclusiva, che fossero adoperate espressioni non equivoche, occorrendo che una limitazione al diritto di proprietà derivasse da una precisa volontà del predisponente il regolamento. Nel caso in esame, la clausola oggetto di interpretazione disponeva che: “i locali cantinati e i terranei potranno essere destinati … all’esercizio di qualsiasi attività commerciale, industriale, artistica e professionale, nonché ad uffici, senza alcuna limitazione”. Rilevava il ricorrente che mancava una previsione specificamente rivolta a disciplinare l’uso delle unità immobiliari collocate dal primo piano in su, e che l’interpretazione offerta dalla Corte di merito violasse: a) l’art. 1363 c.c., laddove aveva omesso di valutare il complesso delle previsioni contrattuali, b) l’art. 1367 c.c., in quanto, in violazione del principio della conservazione del contratto, gli immobili dal primo piano a salire non avrebbero avuto alcuna destinazione, e c) l’art. 1369 c.c., poiché doveva privilegiarsi l’interpretazione più coerente con la natura del contratto, essendo viceversa priva di coerenza la soluzione per cui sarebbe impedito l’utilizzo di gran parte delle unità immobiliari presenti nell’edificio.

Assumeva, poi, lo stesso ricorrente che il canone ermeneutico richiamato in motivazione, ubi voluit dixit, ubi noluit tacuit, sarebbe stato erroneamente applicato, perché il discorso della volontà implicita poteva avere ad oggetto solo le unità immobiliari espressamente richiamate nella disposizione de qua, non potendo estendersi ai locali posti ai piani superiori, di cui non vi era menzione alcuna. Infine, si richiamava il principio costantemente affermato in giurisprudenza, per il quale le limitazioni alle facoltà di uso della proprietà individuale previste nel regolamento condominiale dovevano connotarsi per chiarezza ed inequivocità, sicché la soluzione raggiunta nella sentenza gravata contravveniva evidentemente allo stesso, in quanto mancava una disposizione regolamentare che si occupasse delle unità immobiliari poste ai piani superiori, essendo peraltro presenti altre disposizioni che avevano invece espressamente disposto anche in ordine alle restanti unità immobiliari dello stabile.

Gli ermellini hanno accolto il ricorso del condomino-ristoratore.

Al riguardo, si è premesso che costituisce orientamento consolidato in giurisprudenza quello secondo cui non è censurabile in Cassazione l’interpretazione del regolamento di condominio compiuta dai giudici di merito, salvo che per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi di motivazione (v., da ultimo, Cass. 8 gennaio 2016, n. 138).

E proprio riguardo all’interpretazione del regolamento di origine contrattuale, si è ribadito che, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, sicché le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’art. 1363 c.c. e dovendosi intendere per “senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v., ex plurimis, Cass. 19 ottobre 2012, n. 18052, in Riv. giur. edil., 2012, I, 1389).

Quindi, una volta ribadita la necessità di fare applicazione delle regole legali di interpretazione in materia di contratti anche al caso in esame, si è, altresì, ricordato che costituisce principio di diritto del tutto consolidato quello secondo il quale, riguardo all’interpretazione del contenuto di una convenzione negoziale adottata dal giudice di merito, l’invocato sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all’àmbito dei giudizi di fatto riservati appunto a quel giudice, ma deve appuntarsi esclusivamente sul (mancato) rispetto dei canoni normativi di interpretazione dettati dal legislatore agli artt. 1362 ss. c.c., e sulla (in)coerenza e (il) logicità della motivazione addotta (v., tra le tante, Cass. 10 febbraio 2015, n. 2465, in Foro it., Rep. 2015, voce Contratto in genere, n. 310).

D’altronde, l’indagine ermeneutica è, in fatto, riservata esclusivamente al giudice di merito, e può essere censurata in sede di legittimità solo per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle relative regole di interpretazione, con la conseguenza che non può trovare ingresso la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca nella prospettazione di una diversa valutazione ricostruttiva degli stessi elementi di fatto esaminati dal giudice a quo. 

Orbene, pur a fronte di tali doverose premesse, i magistrati del Palazzaccio hanno reputato che l’interpretazione, che della clausola regolamentare di cui sopra era stata offerta dalla Corte territoriale, non possa essere condivisa, ponendosi la stessa in contrasto con i principi che debbono presiedere l’interpretazione, tenuto conto in particolare dei consolidati principi espressi in tema di limitazioni convenzionali al diritto di proprietà, scaturenti da un regolamento condominiale di natura contrattuale, come appunto quello di specie.

Anche di recente, si è ribadito (v. Cass. 11 settembre 2014, n. 19229, in Vita notar., 2014, 1349) che il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.

In quest’ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività ed ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Sul punto, si è affermato che la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze (v., ex multis, Cass. 7 gennaio 2004, n. 23, in Arch. loc. e cond., 2004, 698, con nota di M. DE TILLA; Cass. 3 luglio 2003, n. 10523, in Contratti, 2004, 31, commentata da A. NATALI e C. NATALI; Cass. 1 ottobre 1997, n. 9564, in Corr. giur., 1997, 1304, con nota di V. CARBONE).

Ciò implica che, nella ricerca della comune intenzione o - come nella fattispecie in esame - nell’individuazione della regola dettata dal regolamento contrattuale, non possa prescindersi dall’univocità delle espressioni letterali utilizzate, dovendosi in linea di principio rifuggire da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto attiene all’àmbito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, ma ancor più per quanto concerne “la corretta individuazione dei beni effettivamente assoggettati alla limitazione circa le facoltà di destinazione” di norma spettanti al proprietario.

In quest’ordine di principi, il Supremo Collegio ha osservato che, dal tenore della motivazione dell’impugnata sentenza, la previsione del divieto di utilizzo delle unità immobiliari poste a partire dal primo piano del fabbricato, ad un uso diverso da quello abitativo, è stata tratta da una previsione che, in realtà, si occupava specificamente solo dei limiti alla facoltà di utilizzo dei locali terranei e dei cantinati, ricavandosi quindi da una previsione, che pur lasciava ampie facoltà di utilizzo dei suddetti locali, ed “in assenza di una chiara ed univoca volontà esplicitata”, l’esistenza di un limite estremamente rigoroso quanto alle possibilità di utilizzo degli immobili aventi diversa natura, tra cui anche l’appartamento del ricorrente.

D’altronde, lo stesso regolamento, laddove ha inteso disporre dei limiti alle facoltà di utilizzo di tutti  i locali, ivi inclusi anche gli appartamenti posti a partire dal primo piano, lo ha chiaramente esplicitato, come appunto in altre previsioni dello stesso regolamento, quanto alla possibilità per la società costruttrice di apporre cartelli o bandiere luminose anche in corrispondenza della facciata dell’edificio, oppure quanto alla possibilità di ospitare solo animali quali cani, gatti ed uccelli.

La necessità, in ragione dell’esigenza di limitare al massimo la compressione delle proprietà individuali, in considerazione della storica configurazione del diritto di proprietà, imponeva quindi un’interpretazione del regolamento fondata sulla chiarezza ed univocità del tenore e delle espressioni letterali, dovendosi rifuggire, pertanto, da un’esegesi invece ancorata alla ricostruzione di una “volontà implicita” - come invece era accaduto nella fattispecie - trascurandosi altresì l’adeguamento al canone interpretativo di cui all’art. 1363 c.c. che, tenuto conto dell’esistenza di altre previsioni in materia di limitazioni della proprietà individuale, avrebbe dovuto imporre di valutare le limitazioni alla proprietà individuale dal coacervo delle previsioni regolamentari, secondo un principio di tendenziale e rigida tassatività.

Ad avviso del Supremo Collegio, tradisce l’elaborazione giurisprudenziale circa la portata ed i limiti suscettibili di essere dettati dal regolamento condominiale, la premessa alla quale dichiara volersi rifare nell’interpretazione della disposizione regolamentare il giudice di appello, laddove afferma che il regolamento condominiale sarebbe costruito sul principio - non già dell’espressa individuazione delle limitazioni imposte, come suggerito dai precedenti sopra citati, bensì - dell’espressa elencazione delle destinazioni consentite.

Alla luce dei suesposti principi, proprio il brocardo ubi voluit dixit, ubi noiluit tacuit - richiamato nella motivazione del giudice adìto - avrebbe dovuto condurre ad una conclusione affatto diversa da quella raggiunta, dovendosi appunto reputare che solo le limitazioni espressamente previste possono reputarsi operative, essendo il silenzio sintomatico, più che di una volontà di porre dei limiti, piuttosto della “necessità di preservare integre le facoltà tipiche del diritto di proprietà”.

Come dire, la pizzeria è lecita se è realizzata al primo piano, solo perché il regolamento nulla dica sul punto, e segnatamente non contempli il divieto di tale destinazione, e ciò anche se il fabbricato, nel suo complesso, è da sempre adibito ad uso abitativo, dovendo … ringraziare l’attore - poi soccombente - che gli utenti, per accedervi, utilizzino solo la scala di collegamento interna ad un vano ubicato al piano terra (parimenti destinato a pizzeria), posto che, trattandosi di beni comuni, avrebbero potuto servirsi pure delle scale e dei pianerottoli condominiali.

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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Il primo Piano della Mobilità Turistica Nazionale

Per la prima volta si sono studiati dei poli turistici come asset strategici per lo sviluppo del Paese12 settembre 2017 - “Viaggiare in Italia”, il primo piano della mobilità turistica presentato oggi, inaugura un percorso specifico per approfondire il tema della mobilità turistica insieme alle Regioni. Il lavoro è stato presentato questa mattina dai ministri Graziano Delrio e Dario Franceschini, nel corso di una conferenza stampa che si è tenuta nella sede del MIT. 

Il Piano della mobilità turistica è stato redatto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e mette al centro ‘il turista come viaggiatore’.

“Il settore turistico è prioritario nella pianificazione delle infrastrutture del Paese” ha dichiarato il MinistroGraziano Delrio. “Infatti – ha proseguito - il documento di indirizzo strategico del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, “Connettere l’Italia”, allegato al Documento di Economia e Finanza 2017 che individua 108 opere prioritarie, identifica per la prima volta i poli turistici quali asset strategici per lo sviluppo del Paese, al pari delle città e dei poli manifatturieri industriali. Il Piano straordinario presentato oggi inaugura un percorso specifico per approfondire questo lavoro insieme alle Regioni” ha concluso il ministro Delrio.

“Il Piano Strategico del Turismo – dichiara il Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo, Dario Franceschini - identifica nella mobilità una delle priorità per lo sviluppo del turismo diffuso nel nostro territorio. Il settore è in forte crescita, come dimostrano i dati del primo semestre e di questa estate, e va accompagnato da una corretta pianificazione degli investimenti infrastrutturali per governare lo sviluppo del settore nel modo più armonioso possibile. Con il “Connettere l’Italia” il governo dimostra di credere fermamente nella cultura e nel turismo come asset fondamentali per lo sviluppo economico e sociale del Paese”.

PERCHÉ UN PIANO DELLA MOBILITÀ TURISTICA

Perché il turismo fa bene al paese: genera economia, competenze, idee, lavoro e innovazione. Nel 2016 il turismo ha contribuito per l’11,1% sul PIL nazionale con oltre 168 miliardi di euro. In Italia nel 2016 il numero di viaggiatori è stato di oltre 66 milioni, con un aumento di oltre 8 milioni di viaggiatori in più rispetto al 2015. Non accadeva dal 2010. I turisti hanno generato una spesa di oltre 45 miliardi di euro sul territorio nazionale.

IL PIANO STRATEGICO DEL TURISMO DEL MIBACT

Ha un orizzonte temporale di sei anni (2017-2022) e agisce su leve fondamentali come l’innovazione tecnologica e organizzativa, la valorizzazione delle competenze, la qualità dei servizi. Elaborato con la piena partecipazione delle istituzioni pubbliche, degli operatori di settore, degli stakeholder e delle comunità, attraverso un monitoraggio annuale, diventerà uno strumento costantemente aggiornato in grado di far evolvere in modo condiviso obiettivi e politiche e creare un sistema stabile di governance del settore.

IL TURISMO NELLA PROGRAMMAZIONE DEL MIT

“Connettere l'Italia”, l’allegato Infrastrutture al DEF del 2016 e del 2017, per la prima volta, riconosce i poli turistici come elementi costitutivi della rete del Sistema Nazionale Integrato dei Trasporti (SNIT) e individua 108 progetti e programmi di investimento prioritari.

Questi interventi, distribuiti su strade, ferrovie, porti, aeroporti, ciclovie e sistemi di trasporto rapido di massa, hanno un forte impatto atteso su accessibilità e mobilità turistica e attiveranno una mole importante di risorse con diversi strumenti di programmazione. Si tratta, in larga parte, di risorse nazionali per la politica infrastrutturale che provengono dal Contratto di Programma Anas 2016/2020 (5,6 mld € di cui 1,3 nel periodo 2017-2022), dal Contratto di Programma RFI (10,3 mld € di cui 2,3 nel periodo 2017-2022), dal PON Infrastrutture e Reti (821mln € per Cielo Unico Europeo), da Legge di Bilancio (comma 140), FSC, PON Metro (2,36 mld € per materiale rotabile su gomma e 2,4 mld per materiale rotabile su ferro destinato al TPL nel periodo 2017-2022), dalla PAC 2014-20 complementare al PON I&R (140 mln per "Recupero Waterfront" e 90 mln per "Accessibilità turistica") e dal Piano Operativo MIT e ancora dalla Legge di Bilancio (comma 140) (2,6 mld per potenziamento del trasporto rapido di massa nelle aree urbane e metropolitane), alle quali possono aggiungersi ulteriori risorse dalla UE attraverso il CEF (Connecting European Facility) 2014-2020, dal Programma Horizon 2020 dai PON “Infrastrutture e Reti” e “Imprese e Competitività”.

IL PIANO STRAORDINARIO DELLA MOBILITÀ TURISTICA

Il Piano disegna un modello di accessibilità basato sulle “porte di accesso al Paese” – porti, aeroporti e stazioni ferroviarie - particolarmente rilevanti per il turismo in termini di arrivi internazionali e restituisce, per la prima volta, una mappa unitaria che sovrappone le reti di mobilità e l'offerta di turismo. Al pari dell'infrastruttura fisica, anche l'infrastruttura digitale è considerata in modo sistematico come elemento determinante per garantire la qualità dell'offerta di mobilità turistica.

QUATTRO OBIETTIVI:

• Accrescere l'accessibilità ai siti turistici per rilanciare la competitività del turismo;
• Valorizzare le infrastrutture di trasporto come elemento di offerta turistica;
• Digitalizzare l'industria del turismo a partire dalla mobilità ;
• Promuovere modelli di mobilità turistica ambientalmente sostenibili e sicuri.

UN PERCORSO ISTITUZIONALE SINERGICO TRA MIT E MIBACT

Grazie alla visione unitaria di MIT e MiBACT dell’Italia del turismo e della cultura e perseguendo degli stessi obiettivi, si instaura una sinergia tra mobilità e turismo per massimizzare l’efficacia delle azioni di Governo e ottimizzare l’utilizzo delle risorse disponibili per l’attuazione degli interventi.

LA GOVERNANCE DEL PIANO

Il Piano ha un carattere straordinario e si colloca in un momento di transizione finalizzato ad istituzionalizzare la collaborazione sinergica tra MIT e MiBACT.

Seguendo l’approccio partecipato inagurato con il Piano Strategico del Turismo, la governance della mobilità turistica sarà assicurata da un tavolo di lavoro permanente per la mobilità turistica che, oltre al MIT e al MIBACT, vedrà il coinvolgimento degli stakeholder, dei gestori dell’infrastruttura, degli operatori di trasporto, degli operatori del settore e delle comunità locali.

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Il mistero del sottotetto: Monsieur Mansart

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri condomini non siano privati della possibilità di farne uso.

Confesso la mia ignoranza, ma non sapevo che il termine “mansarda” fosse dovuto a Francois Mansart, architetto d’oltralpe che, nel Seicento, aveva imposto in Francia tale ambiente abitabile o, comunque, vivibile, di solito recuperato dal sottotetto dell’edificio; in effetti, alcuni quartieri della romantica Parigi presentano questo stile caratteristico con le finestre ad abbaino, dando vita ad un suggestivo paesaggio urbano.

Anche se tali unità immobiliari vengono comunemente intese come sinonimi, più tecnicamente, nel sottotetto, il tetto di copertura del fabbricato segue una linea inclinata, mentre, nella mansarda, tale linea, partendo dal centro e proseguendo verso l’esterno, ad un certo punto “piega” bruscamente verso il basso, passando da 45 gradi a verticale, creando, al di sotto del tetto, uno spazio più arioso, accogliente ed accessibile anche vicino i muri perimetrali.

Sotto il profilo giuridico, mantenendo l’indagine nell’alveo civilistico, va ricordato che, nell’impostazione del codice civile, il sottotetto non risultava compreso esplicitamente nell’elenco dei beni che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo”, ed era comunemente escluso dalla nozione tecnica di tetto, in quanto costituito dalla struttura, avente normalmente funzione isolante (da freddo, caldo, umidità), posta appunto al di sotto del tetto e, al contempo, al di sopra del solaio di copertura dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano dello stabile (sul versante dottrinale, in termini generali, SALCIARINI, in CELESTE - SALCIARINI, I beni comuni. L’individuazione e l’utilizzazione, Milano, 2009, 140; SPAGNUOLO, Sottotetto e lastrico solare, in Immob. & diritto, 2008, n. 6, 25; TORTORICI, Il sottotetto, in Immob. & proprietà, 2006, 22; BALZANI, Il sottotetto, in Arch. loc. e cond., 1994, 31).

Da tale prevalente funzione tesa a preservare dagli agenti atmosferici - tanto che veniva denominato anche camera d’aria, palco morto, intercapedine - svolta a favore della porzione di piano sottostante, derivava, di regola, la sua esclusione dal novero dei beni comuni; in altre ipotesi, veniva evidenziata la relazione materiale esistente tra cosa principale e cosa secondaria, attribuendo il dovuto rilievo al carattere differenziato del nesso “strutturale” fra il sottotetto medesimo e l’appartamento ad esso collegato da una scala, sicché, essendo una pertinenza della porzione di piano, il sottotetto veniva normalmente considerato di proprietà del medesimo titolare della porzione stessa.

Sul punto, va registrata una diversa prospettiva da parte della Riforma del 2013, la quale, al n. 2) del riformato art. 1117 c.c., ha espressamente inserito, tra i beni di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune” (si pensi a quei volumi, discretamente ampi e praticabili, che vengono utilizzati per permettere l’ingresso alle scale comuni o per allocarvi le macchine dell’ascensore, le pompe delle autoclavi, le centrali termiche e, in genere, quegli impianti che non possono ospitarsi in altri parti dell’edificio).

La legge n. 220/2012 ha forse voluto chiarire la natura di tale ambiente, atteso che, dall’entrata in vigore del codice civile del 1942, il relativo argomento si è rivelato oggetto di accesa discussione, anche perché oggetto di un discreto business edilizio.

Trattasi, infatti, di un bene molto “appetibile”, specie nei grandi centri urbani, attesa la possibilità che tale volume tecnico possa essere trasformato in mansarda abitabile - oltre che soffitta, deposito, stenditoio, ripostiglio e quant’altro - e ciò a prescindere da ogni conseguenza in ordine alla revisione delle tabelle millesimali e dalle considerazioni di carattere urbanistico di cui appresso (tra i contributi afferenti al previgente regime, si segnala, altresì, REZZONICO, La disciplina condominiale di soffitte, mansarde e sottotetti, in Arch. loc. e cond., 1986, 205).

In proposito, la risposta della giurisprudenza, specie di legittimità, è stata molto variegata in ordine all’appartenenza del locale sottotetto, risultando la netta contrapposizione, di solito, tra il proprietario dell’ultimo piano (o dell’unità immobiliare ivi posta) e gli altri condomini, tanto da farne, almeno per i non addetti ai lavori, un oggetto “misterioso” e quantomeno causando un certo disorientamento anche tra gli operatori del settore.

Ovviamente, il dilemma sull’assetto proprietario ha conseguenze pratiche di notevole spessore riguardo sia all’utilizzo dello stesso bene sia all’imputabilità delle relative spese di conservazione/manutenzione, anche se va riconosciuto che i pronunciamenti sul punto risentono delle peculiari situazioni dello stato dei luoghi sotteso alle fattispecie esaminate (in argomento, COSCETTI, Proprietà del sottotetto, in Riv. giur. edil., 2009, I, 1530; DE TILLA, Quando la proprietà del sottotetto è pertinenza dell’appartamento, in Immob. & diritto, 2005, n. 5, 32).

Ad esempio, in un caso concreto affrontato, di recente, dalla Suprema Corte - v. Cass. 12 agosto 2011 n. 17249, in Foro it., Rep. 2011, voce Comunione e condominio, n. 178 - i giudici di merito avevano dichiarato che l’ampia porzione di solaio sita al quinto piano di uno stabile era di proprietà del condomino-attore, condannando il convenuto al rilascio della medesima ed alla rimessione in pristino del vano di accesso a tale sottotetto.

Segnatamente, nella fattispecie affrontata da tale sentenza, era esatta la censura che, al fine di fornire la prova della proprietà esclusiva, non potessero in generale essere determinanti né le risultanze dell’eventuale regolamento di condominio, né l’eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino - v. anche infra - ma la corte territoriale aveva anche considerato che la società costruttrice, ed unica originaria proprietaria, si era riservata la proprietà del sottotetto in questione in sede di costituzione del condominio, allorché, con il primo atto di compravendita, aveva proceduto ad alienare una delle unità immobiliari comprese nell’edificio, ritenendo questa riserva di proprietà del sottotetto confermata dal regolamento condominiale contrattuale e dalla tabella millesimale, espressamente richiamati nel primo atto di compravendita (in altri termini, era stata raggiunta la prova della proprietà del sottotetto in capo all’attore in base ad un regolare atto a titolo derivativo compiuto con il costruttore il quale, in sede di costituzione del condominio, se ne era riservata la proprietà).

Si è ribadito, in punto di diritto, che la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, non essendo lo stesso sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza - quali il tetto, il muro maestro, il suolo, ecc. - o necessarie all’uso comune, può ritenersi comune solo se esso risulti in concreto, per le sue “caratteristiche strutturali e funzionali”,oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (v. Cass., 19 dicembre 2002 n. 18091, in Notariato, 2003, 361; Cass. 11 maggio 2000 n. 6027, in Foro it., Rep. 2000, voce Comunione e condominio, n. 112).

In questa ipotesi, si applica la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c., la quale opera ogni volta che, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le suddette caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i comproprietari (v. Cass. 20 luglio 1999 n. 7764, in Giur. it., 2000, 730, con nota di BERGAMO; Cass. 19 novembre 1997 n. 11488, in Foro it., Rep. 1997, voce Comunione e condominio, n. 111; Cass. 15 maggio 1996 n. 4509, in Arch. loc. e cond., 1996, 719, la quale si è occupata del caso in cui il sottotetto era dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per l’accesso al tetto comune, destinazione che costituiva il fatto noto ex art. 2727 c.c. posto dalla legge a base della presunzione di comunione di cui sopra).

Lo stesso sottotetto deve, invece, considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano allorché assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria, e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (v. Cass. 20 giugno 2002 n. 8968, in Arch. loc. e cond., 2002, 732; Cass. 15 giugno 1993 n. 6640, in Arch. loc. e cond., 1993, 727). In quest’altra ipotesi, il proprietario ha però diritto di utilizzarlo, in conformità delle norme urbanistiche vigenti, come deposito, stenditoio, ma anche come parte della sua abitazione: é il tipico caso del sottotetto con la pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza minima, senza ingresso dalle parti comuni ed al quale si può accedere unicamente dall’appartamento sottostante attraverso la creazione di un’apposita apertura.

In quest’ottica, il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso (v. Cass. 4 febbraio 2013 n. 2500, in Foro it., Rep. 2013, voce Comunione e condominio, n. 202; Cass. 3 agosto 2012 n. 14107, in Arch. loc. e cond., 2013, 31, la quale sottolinea la raccomandazione che resti complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene).

Applicando i medesimi principi ma giungendo a diverse conclusioni, un’altra pronuncia del Supremo Collegio (v. Cass. 7 febbraio 1998 n. 1303, in Arch. loc. e cond., 1998, 385) ha premesso che il sottotetto di un edificio si considera una pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento, e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione da parte di tutti i condomini come vano autonomo; in quest’ultima ipotesi, poiché il sottotetto non si comprende tra le parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c. (vecchio testo), la sua appartenenza deve essere determinata in base al titolo, sicché, in mancanza, la proprietà comune si desume dalla “oggettiva destinazione all’uso comune”, peraltro anche in via soltanto potenziale (v., altresì, Cass. 29 ottobre 1992 n. 11771, in Riv. giur. edil., 1993, I, 1037; Cass. 18 ottobre 1988 n. 5668, in Foro it., Rep. 1988, voce Comunione e condominio, n. 41; Cass. 22 aprile 1986 n. 2824, in Riv. giur. edil., 1986, I, 745).

Nella specie, tale sentenza ha dato atto che il sottotetto, per l’altezza (variabile da mt. 2,20 al perimetro e mt. 3,00 alla mezzeria), per le dimensioni, per la finalità di passaggio obbligato per tutti i condomini per raggiungere i quattro terrazzi posti ai quattro angoli dell’edificio, in sintesi, per la struttura e per la funzione, non costituiva una mera camera d’aria destinata ad isolare e proteggere il piano sottostante, ma raffigurava un vano autonomo utilizzabile da tutti i partecipanti al condominio. 

Dal canto suo, Cass. 4 dicembre 1999 n. 13555 (in Rass. loc. e cond., 2000, 155) ha avuto modo di specificare che il discrimen sta nell’accertamento della circostanza per cui il suddetto sottotetto, per esser considerato pertinenza dell’appartamento all’ultimo piano ad esso direttamente sottostante, debba avere l’esclusiva “funzione di intercapedine coibente” per il medesimo, mentre, qualora le sue caratteristiche, dimensioni e funzioni evidenzino l’utilizzazione o anche la sola utilizzabilità del medesimo da parte di tutti i condomini - salvo sempre che risulti il contrario dal titolo - deve presumersi che esso rientri tra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in ragione dell’oggettiva destinazione all’uso e al godimento collettivi.

Dunque, l’ambiente ricavato sotto il tetto dell’edificio in condominio, in modo da formare una camera d’aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto e, in basso, dal solaio che copre i vani dell’ultimo piano, assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano.

Propende più per la condominialità del bene, invece, Cass. 18 marzo 1987 n. 2722 (in Arch. loc. e cond., 1987, 264), ad avviso della quale il sottotetto in oggetto, sia che assolva esclusivamente una funzione isolante a protezione dell’ultimo piano, costituendo pertinenza e, quindi, parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni oppure abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentire l’utilizzazione come vano autonomo, la cui appartenenza va determinata solo in base ad un titolo, può considerarsi di proprietà comune se, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (cui adde Cass. 5 aprile 1982 n. 2090, in Arch. loc. e cond., 1982, 231).

Interessante, poi, la precisazione offerta da Cass. 8 agosto 1986 n. 4970 (in Arch. loc. e cond., 1986, 624), per la quale, se il sottotetto assolve l’esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio ad esso sottostanti, si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi cui serve da protezione e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme, conseguendone che, non essendo in tale caso il sottotetto idoneo ad essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare (in dottrina, SANTERSIERE, Appartamento all’ultimo piano del condominio. Pertinenza/usucapione del sottotetto, in Arch. loc. e cond., 2011, 680).

Da quanto sopra esposto deriva che, se il sottotetto è di proprietà condominiale, il suo utilizzo esclusivo da parte del proprietario dell’ultimo piano richiede il consenso unanime di tutti gli altri condomini, che possono anche decidere di venderlo all’interessato, ma è sufficiente l’opposizione di un singolo condomini per impedire sia l’utilizzo esclusivo che la vendita (in dottrina, ACCORDINO, Trasformazione del vano sottotetto in unità abitativa: nuove e vecchie problematiche, in Arch. loc. e cond., 2001, 424; BAIO, Trasformazione del sottotetto in unità abitativa e problemi condominiali, in Arch. loc. e cond., 1986, 589).

Qualora il singolo condomino, senza o contro la volontà degli altri condomini, si comporta di fatto come se fosse il proprietario del sottotetto e manifesti apertamente la volontà di utilizzarlo per sé e lo annetta al proprio appartamento, escludendo fisicamente gli altri condomini dal relativo uso, egli potrebbe usucapire il medesimo sottotetto trascorsi venti anni, a meno che gli altri condomini abbiano proposto un atto interruttivo o, meglio, una causa nei suoi confronti (si pensi ad un’azione possessoria per grave turbativa o per spoglio se il condomino, realizzando i lavori, consapevolmente alteri la preesistente situazione di fatto). 

In argomento, appare criticabile il recente decisum di Cass. 23 agosto 2007 n. 17928 (in Immob. & diritto, 2009, n. 1, 21, commentata da DE TILLA), secondo cui la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, conseguendone che, per vincere tale presunzione, colui che rivendica la proprietà esclusiva del sottotetto ha l’onere di fornire la prova di tale diritto e, a tal fine, è necessario un titolo di acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, sicché non sarebbero state determinanti né l’eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, e neppure “le risultanze di un eventuale regolamento di condominio”.

Quest’ultima affermazione, nella sua assolutezza ossia senza ulteriori specificazioni, lascia alquanto perplessi: invero, a differenza del regolamento assembleare, il cui contenuto è limitato all’aspetto “gestorio” nelle materie predeterminate assegnate dal codice civile alla competenza dell’assemblea (art. 1138, comma 1, c.c.), il regolamento contrattuale, fondandosi sul consenso degli interessati a base dell’autonomia privata, può avere un contenuto estremamente vasto - ovviamente, con i limiti di cui al comma 4 del medesimo art. 1138 (“le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare … e in nessun caso possono derogare …”) - mirando soprattutto a disciplinare la titolarità ed il godimento delle cose comuni ed esclusive.

Se il regolamento riveste tale efficacia negoziale o convenzionale - oltre che contenere eventualmente le norme in ordine all’amministrazione lato sensu della cosa comune (disciplinando le materie specificatamente indicate nel citato comma 1), mediante una disciplina più stringente e puntuale - lo stesso, sul piano della “disposizione” delle situazioni di condominio e di proprietà esclusiva, può produrre incrementi o diminuzioni patrimoniali nell’àmbito condominiale: in questa prospettiva, il regolamento contrattuale può ben costituire “titolo” per l’individuazione dei beni facenti parte della comunione edilizia, operando vere e proprie riserve di proprietà in favore dell’iniziale proprietario circa beni altrimenti presunti comuni.

Ciò è stato evidenziato dalla giurisprudenza, ad esempio, riguardo agli spazi esistenti nel piano interrato, o per quanto concerne un’autorimessa o un cortile adiacente allo stabile (v., ex multis, Cass. 14 febbraio 1981 n. 908, in Foro it., 1981, I, 2495, con nota di FRANCARIO, sui locali destinati al servizio di portierato; Cass. 23 luglio 1994 n. 6884, in Arch. loc. e cond., 1995, 92, circa un locale sottostante al piano terreno; Cass. 6 dicembre 1991 n. 13160, in Riv. giur. edil., 1992, I, 580, sull’impianto di fognatura; Cass. 6 luglio 1984 n. 3966, in Vita notar., 1985, 161, commentata da TERZAGO, in ordine all’impianto di riscaldamento). Nella stessa lunghezza d’onda, sono da considerarsi di proprietà esclusiva di un singolo condomino, escludendone pertanto la “condominialità”, il lastrico solare o il tetto, indipendentemente dalla circostanza che i beni stessi siano compresi, ai sensi dell’art. 1117 c.c., tra quelli per i quali esiste la presunzione di comproprietà (v. Cass. 11 novembre 2002 n. 15794, in Riv. giur. edil., 2003, I, 917; Cass. 4 giugno 1992 n. 6892, in Arch. loc. e cond., 1992, 761).

Tale articolo, infatti, sancisce una presunzione iuris tantum di proprietà comune delle parti dell’edificio in condominio necessarie all’esistenza stessa di questo oppure destinate in modo permanente all’uso o al godimento comune, che può essere vinta dagli elementi contrari risultanti dal titolo, per tale intendendosi - oltre gli atti di acquisto delle unità immobiliari - il regolamento di condominio ad essi allegato o in essi richiamato, conosciuto ed accettato dagli acquirenti.

In particolare, il regolamento contrattuale può contenere l’inclusione esplicita tra le cose comuni, soggette sia alla comunione necessaria, sia alla correlata indivisibilità funzionale, sia all’inseparabilità pro quota dai trasferimenti delle proprietà esclusive, di cose determinate per le quali sia incerta la riconducibilità alla categoria delle cose comuni in regime di condominio; in tal caso, il regolamento contiene un atto negoziale di accertamento del rapporto di inerenza della cosa espressamente considerata con quelle comuni ex art. 1117 c.c., con l’effetto di individuare i limiti oggettivi delle proprietà esclusive e le corrispondenti quote sulle cose comuni, di escludere la separata disponibilità della cosa inclusa tra quelle comuni, e di prevenire controversie circa la distinta utilizzabilità della cosa stessa indipendentemente dall’esistenza di un valido titolo costitutivo di diritti sulla medesima nel contesto dei concorrenti diritti degli altri condomini.

Resta fermo che, per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’art. 1117 c.c., non sono sufficienti il frazionamentoaccatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell’edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti (v. Cass. 18 aprile 2002 n. 5633, in Foro it., Rep. 2002, voce Comunione e condominio, n. 59), specificando, altresì, che non sono utilizzabili nemmeno i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta (v. Cass. 15 giugno 2001 n. 8152, in Rass. loc. e cond., 2002, 276). 

Tornando al sottotetto, come si nota, la soluzione non è agevole nelle situazioni border line, ossia quando tale ambiente è raggiungibile non dalle scale ma attraverso botole, o se il medesimo sottotetto non è abbastanza ampio per essere giudicato autonomo ed essere, quindi, utile a tutti, oppure quando il bene risulta di dimensioni ridotte ma ospitante impianti condominiali (come, ad esempio, la caldaia dell’impianto di riscaldamento o la centralina dell’antenna della televisione condominiale).

Per risolvere la questione concernente l’assetto proprietario, dunque, bisogna valutare caso per caso e, a tal fine, la precisazione aggiunta dalla Riforma del 2013 non sembra di grande ausilio.

Problema connesso è se la trasformazione del sottotetto in abitazione debba comportare la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, comma 1, disp. att. c.c., specie riguardo al n. 2), allorché, per le mutate condizioni di parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, “è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino” (così innovato a seguito della legge n. 220/2012).

Il nostro caso sarebbe rientrato tra le “innovazioni di vasta portata”, che compariva nel vecchio testo: se il significato del termine innovazione poteva riferirsi a qualsiasi intervento innovativo eseguito tanto sulle parti comuni dell’edificio tanto su quelle di proprietà esclusiva dei condomini - anche perché il legislatore si riferiva a mutamenti di una parte dell’edificio, senza operare distinzioni di sorta - le conseguenze si rivelavano più articolate, perché si trattava, al fine della revisione della c.d. tabella di proprietà, di verificare se l’innovazione de qua fosse di vasta portata e se l’alterazione interferisse “notevolmente” sul rapporto di valore originario; sembra, invece, opportuno modificare le c.d. tabelle di gestione, perché l’utilizzazione di un sottotetto come abitazione comporta un maggior uso di tutti i servizi condominiali che si estendono alle nuove unità abitative ancorché munite di impianti autonomi: infatti, anche i servizi di illuminazione scale, portierato, ascensore, acqua, pulizie, immondizie, ecc. vengono ad essere modificati dalla presenza di nuove entità (in dottrina, SALIS, Sottotetti abitabili e servizi comuni, in Riv. giur. edil., 1981, I, 71).

Un’altra interessante questione si è posta per chi ristruttura il sottotetto ad abitazione, cioè se debba o meno deve corrispondere l’indennizzo previsto dall’art. 1127 c.c.: si tratta di una somma di denaro, incassabile da ciascun condomino in caso di sopraelevazione, che il codice stabilisce pari al valore attuale dell’area da occupare con la nuova fabbrica, diviso per il numero di piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota spettante al proprietario del sottotetto.

Al quesito hanno risposto gli ermellini, affermando che non si ha sopraelevazione in caso di mera trasformazione del sottotetto; in proposito, l’indennizzo de quo va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull’area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell’originaria altezza dell’edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto - trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma - contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura (v. Cass. 24 ottobre 1998 n. 10568, in Riv. giur. edil., 1999, I, 435, con nota di GIVRI; Cass. 10 giugno 1997 n. 5164, in Foro it., Rep. 1997, voce Comunione e condominio, n. 139). In senso contrario, appare di recente propensa la magistratura di vertice - v., tra le altre, Cass. 18 novembre 2011 n. 24327, in Riv. notar., 2012, 637, commentata da MUSOLINO - ad avviso della quale l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c. per la costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio è dovuta anche per la trasformazione di locali preesistenti, mediante incrementi delle superfici e delle volumetrie, “indipendentemente dall’altezza del fabbricato”, traendo fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva; e ciò sulla scia della pronuncia del supremo organo di nomofilachia - v. Cass. S.U. 30 luglio 2007 n. 16794, che può leggersi, tra le altre riviste, in Corr. giur., 2008, 650, con nota di IZZO - a tenore della quale, qualora il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio innalzi mura perimetrali, rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto a ottenere dal realizzatore la corresponsione dell’indennità di sopraelevazione di cui sopra, poiché l’indennizzo compete “a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche”, avendo l’indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, ed essendo essa finalizzata a compensare gli altri condomini della perdita derivante dalla diminuzione di valore di unità immobiliare della quale i predetti abbiano la proprietà.

Relativamente, infine, ai profili urbanistici, la giurisprudenza amministrativa - v. T.A.R. Campania 7 gennaio 2011 n. 16; T.A.R. Puglia 15 gennaio 2005 n. 143; T.A.R. Campania 17 giugno 2002 n. 3597 - è orientata nel senso di ritenere che i sottotetti, quando sono di altezza tale da poter essere suscettibili di abitazione o di assolvere a funzioni complementari (come quella, ad esempio, di deposito di materiali), devono essere computati ad ogni effetto sia ai fini della cubatura autorizzabile, sia ai fini del calcolo dell’altezza e delle distanze ragguagliate all’altezza, non potendo essere annoverati tra i c.d. volumi tecnici.

In buona sostanza, la tipologia costruttiva e le dimensioni del manufatto realizzato in difformità rispetto al precedente titolo autorizzatorio, consistente nell’innalzamento del tetto e nella realizzazione di servizi, riflette con assoluta evidenza la sussistenza del contestato abuso che, in ragione dell’innegabile trasformazione edilizia del territorio che ad esso si riconnette, impone il previo rilascio di uno specifico permesso di costruire ad uso abitativo, che valga ad autorizzarne l’esecuzione (v., di recente, anche T.A.R. Lombardia 5 gennaio 2012 n. 38, che si pone in linea con Cons. Stato 7 febbraio 2011 n. 812).

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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LA TRASPARENZA DELLE QUALIFICHE PROFESSIONALI IN EUROPA

1. Gli Stati membri notificano alla Commissione un elenco delle professioni regolamentate specificando le attività contemplate da ogni professione e un elenco delle tipologie regolamentate di istruzione e formazione, e di formazione con una struttura particolare, di cui all'art.11, lettera C) punto II), nel loro territorio entro il 18 gennaio 2016. Le eventuali modifiche apportate a tali elenchi sono notificate senza indebito indugio alla Commissione. La Commissione sviluppa e tiene aggiornata una banca dati accessibile al pubblico delle professioni regolamentate, ivi compressa una descrizione generale delle attività che rientrano in ciascuna professione.

2. Entro il 18 gennaio 2016 gli Stati membri notificano alla Commissione l'elenco delle professioni per le quali è necessaria una verifica preliminare delle qualifiche ai sensi dell'art. 7 paragrafo 4. Gli Stati membri forniscono alla Commissione una giustificazione specifica per l'inserimento in tale elenco di ciascuna di queste professioni.

3. Gli Stati membri valutano se i requisiti stabiliti nel loro ordinamento giuridico per limitare l'accesso a una professione o il suo esercizio ai possessori di una specifica qualifica professionale, inclusi l'impiego di titoli professionali e le attività professionali autorizzate in base a tale titolo, indicati all'art. come requisiti, sono compatibili con i seguenti principi:

a) i requisiti non devono essere direttamente o indirettamente discriminatori sulla base della nazionalità o del luogo di residenza;

b) i requisiti devono essere giustificati da una motivo imperativo di interesse generale,

c) i requisiti devono essere tali da garantire il raggiungimento dell'obiettivo perseguito e non vanno al di la di quanto e necessario per raggiungere tale obiettivo.

4. il paragrafo 1 si applica inoltre alle professioni regolamentate di un o Stato membro da un'associazione o un'organizzazione ai sensi dell'art. 3, paragrafo 2 e agli eventuali requisiti in materia di adesione a tali organizzazioni o associazioni.

5. Entro il 18 gennaio 2016, gli Stati membri trasmettono alla Commissione le informazioni sui requisiti che intendono mantenere e sui motivi per ritenere detti requisiti conformi al disposto del paragrafo 3. Gli Stati membri trasmettono informazioni sui requisiti successivamente introdotti e sui motivi per ritenere detti requisiti Conformi al paragrafo 3 entro sei mesi dall'adozione della misura.

6. Entro il 18 gennaio 2016 e successivamente ogni due anni, gli Stati membri presentano una relazione concernente i requisiti che sono stati eliminati o resi meno rigidi.

7. La Commissione trasmette le relazioni di cui al paragrafo 6 agli altri Stati membri e questi presentano le loro osservazioni entro un termine di sei mesi. Durante questo periodo di sei mesi, la Commissione consulta le parti interessate, compresi i professionisti interessati.

8. La Commissione presenta una relazione di sintesi, basata sulle informazioni inviate dagli Stati membri, al gruppo di coordinatori istituito con la decisione 2007/172/CE della Commissione del 19 marzo 2007, che istituisce un gruppo di coordinatori per il riconoscimento delle qualifiche professionali che può formulare osservazioni in merito a detta relazione.

9. Alla luce delle osservazioni di cui al paragrafo 7 e 8 la Commissione presenta, entro il 18 gennaio 2017, le proprie conclusioni definitive al Parlamento Europeo e al Consiglio, eventualmente accompagnate da proposte di nuove iniziative.

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RICONOSCIMENTO QUALIFICHE PROFESSIONALI IN EUROPA

L'art. 59 della Direttiva europea 2005/36/CE (Con le modifiche della Direttiva 2013/55/UE) sul riconoscimento delle qualifiche professionali del 7 settembre 2005 assicurava la consultazione di esperti dei gruppi professionali interessati (con l'assistenza di un Comitato di riconoscimento delle qualifiche stesse) fornendo una relazione motivata. Tale nuovo articolo evidenziava diversi aspetti:

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IL RUOLO DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO IN EUROPA

Nel "Piano nazionale di riforma delle professioni" è il momento di inserire il ruolo dell'amministratore di condominio a tutela dei soggetti che gli attribuiscono l'incarico, affinché sia possibile verificare preventivamente il possesso dei requisiti stabiliti dall'art. 71 bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile in applicazione del citato art. 3 D.lgs. 16 gennaio 2013, n. 13 (Sistema nazionale di certificazione delle competenze) ed assicurare trasparenza in materia di requisiti formativi previsti negli Stati membri come base di riconoscimento automatico per le professioni settoriali.

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IL SISTEMA NAZIONALE DI CERTIFICAZIONE DELLE COMPETENZE

1. ln linea con gli indirizzi dell'Unione europea, sono oggetto di individuazione e validazione e certificazione le competenze acquisite dalla persona in contesti formali, non formali o informali, il cui possesso risulti comprovabile attraverso riscontri e prove definiti nel rispetto delle linee guida di cui al comma 5.

2. L'ente titolato può individuare e validare ovvero certificare competenze riferite alle qualificazioni ricomprese, per i rispettivi ambiti di titolarità di cui all'articolo 2, Comma 1, lettera f), in repertori codificati a livello nazionale o regionale secondo i criteri di referenziazione al Quadro europeo delle qualificazioni, o a parti di qualificazioni fino al numero totale di competenze costituenti l'intera qualificazione. Fatto salvo quanto disposto dal presente decreto, per quanto riguarda le università si fa rinvio a quanto previsto dall'articolo 14, comma 2 della legge 30 dicembre 2010, n. 240.

3. Sono oggetto di certificazione unicamente le competenze riferite a qualificazioni di repertori ricompresi nel repertorio nazionale di cui all'articolo 8, fatto salvo quanto previsto all'articolo 11.

4. II sistema nazionale di certificazione delle competenze opera nel rispetto dei seguenti principi:

• l'individuazione e validazione e la certificazione delle competenze si fondano sull'esplicita richiesta della persona e sulla valorizzazione del suo patrimonio di esperienze di vita, di studio e di lavoro. Centralità della persona e volontarietà del processo richiedono la garanzia, per tutti i cittadini, dei principi di semplicità, accessibilità, trasparenza, oggettività, tracciabilità, riservatezza del servizio, correttezza metodologica, completezza, equità e non discriminazione;
• i documenti di validazione e i certificati rilasciati rispettivamente a conclusione dell'individuazione e validazione e della certificazione delle competenze costituiscono atti pubblici, fatto salvo il valore dei titoli di studio previsto dalla normativa vigente;
• gli enti pubblici titolari del sistema nazionale di certificazione delle competenze, nel regolamentare e organizzare i servizi ai sensi del presente decreto, operano in modo autonomo secondo il principio di sussidiarietà verticale e orizzontale e nel rispetto dell'autonomia delle istituzioni scolastiche e delle università, organicamente nell'ambito della cornice unitaria di coordinamento interistituzionale e nel dialogo con il partenariato economico e sociale;
• il raccordo e la mutualità dei servizi di individuazione e validazione e certificazione delle competenze si fonda sulla piena realizzazione della dorsale unica informativa di cui all'articolo 4, Comma 51, della legge 28 giugno 2012, n. 92, mediante la progressiva interoperatività delle banche dati centrali e territoriali esistenti e l'istituzione del repertorio nazionale dei titoli di istruzione e formazione e delle qualificazioni professionali;
• l'affidabilità del sistema nazionale di certificazione delle Competenze si fonda su un condiviso e progressivo sistema di indicatori, strumenti e standard di qualità su tutto il territorio nazionale.

5. Alla verifica del rispetto dei livelli di servizio del sistema nazionale di certificazione delle competenze, nel rispetto dei principi di terzietà e indipendenza, provvede un comitato tecnico nazionale, istituito con il presente decreto senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, presieduto dai rappresentanti del Ministero del lavoro e delle politiche sociali e del Ministero dell'istruzione dell'università e della ricerca, composto dai rappresentanti del Ministero per la pubblica amministrazione e la semplificazione, del Ministero dello sviluppo economico, del Ministero dell'economia e delle finanze e delle amministrazioni pubbliche, centrali, regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano in qualità di enti pubblici titolari ai sensi del presente decreto legislativo. Entro trenta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, le amministrazioni componenti designano i propri rappresentanti tecnici in seno al comitato. Ai componenti del comitato non è corrisposto alcun compenso, emolumento, indennità o rimborso spese. Nell'esercizio dei propri compiti, il comitato propone l'adozione di apposite linee guida per l'interoperatività degli enti pubblici titolari e delle relative funzioni prioritariamente finalizzate:

• alla identificazione degli indicatori, delle soglie e delle modalità di controllo, valutazione e accertamento degli standard minimi di cui al presente decreto, anche ai fini dei livelli essenziali delle prestazioni e della garanzia dei servizi;
• alla definizione dei criteri per l'implementazione del repertorio nazionale di cui all'articolo 8, anche nella prospettiva del sistema europeo dei crediti per l'istruzione e la formazione professionale, e per l'aggiornamento periodico, da effettuarsi almeno ogni tre anni;
• alla progressiva realizzazione e raccordo funzionale della dorsale informativa unica di cui all'articolo 4, comma 51, della Regge 28 giugno 201 2, n. 92.

Il comitato organizza periodici incontri con le parti economiche e sociali al fine di garantire informazione e partecipazione nelle fasi di elaborazione delle linee guida, anche su richiesta delle parti stesse.

6. Le linee guida di cui al comma 5 sono adottate con decreto del Ministro del lavoro e delle politiche sociali, di concerto con il Ministro dell'istruzione, dell'università e della ricerca, il Ministro per la pubblica amministrazione e la semplificazione e il Ministro dell'economia e delle finanze, sentito il Ministro per lo sviluppo economico, previa intesa con la Conferenza unificata a norma dell'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, e sentite le parti economiche e sociali.

Una eventuale azione contrattuale di risarcimento danni nei confronti dell'amministratore per "mala gestio" invocando gli obblighi imposti dall'art. 1710 C.C. (diligenza del mandatario) in ipotesi di mancata presentazione della dichiarazione del sostituto d'imposta, non può essere esperita in quanto il contratto di mandato con l'amministratore è da considerarsi nullo perché concluso in violazione di legge (l'ar t. 71 bis) e l'art. 1227 c.c. stabilisce comunque che il risarcimento non è dovuto per i danni che si potevano evitare usando la ordinaria diligenza.

La responsabilità dell'amministratore di condominio è di natura contrattuale in quanto con il "cliente" condominio si instaura un contratto di lavoro autonomo stabilito normativamente, una figura nuova dell'amministratore non più come semplice mandatario, con compiti e responsabilità anche di natura pubblica, che travalicano la natura contrattuale del rapporto con i condomini. Una evoluzione della figura dell'amministratore: dalla diligenza del buon padre di famiglia alla diligenza professionale qualificata. Il crescente grado cli organizzazione professionale ed i numerosi obblighi della legislazione speciale soprattutto in tema di sicurezza impongono l'adozione di un criterio più rigido.

Diligenza qualificata ai sensi dell'art.1176 c.c. comma 2 che richiede di uniformare il proprio modello di condotta attraverso un adeguato sforzo tecnico, con impiego delle energie e dei mezzi normalmente necessari in relazione alla natura dell'attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta e ad evitare eventi dannosi.

Occorre fare appello allarticolo 1176 c.c. ai sensi del quale nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di una attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata.

La diligenza esigibile dal professionista nell'adempimento delle obbligazioni assume nell'esercizio delle sue attività e una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione richiesta.

La figura dell'amministratore di condominio nel nostro ordinamento non si esaurisce nell'aspetto contrattuale delle prerogative d'ufficio visto che, non solo il codice civile, ma anche numerose leggi speciali gli imputano il dovere di impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi.

La verifica dei requisiti anzidetti da parte di un ente terzo (ancora indicato dall'art. 71 Disp. att. c.c., ma inesistente) potrebbe assicurare una forma di pubblicità finalizzata a rendere conoscibili attraverso sistemi informatici alcune rilevanti notizie riguardanti la vita del condominio nonché la tutela di interessi generali per assicurare all'utente la capacità tecnica e professionale dell'amministratore (senza oneri a carico dello Stato).

Forse lo strumento giuridico attraverso il quale si è gestita gran parte del patrimonio immobiliare, è entrato in crisi; difficoltà di costituzione dell'organo deliberante in funzione del numero dei soggetti che hanno diritto alla convocazione, il contenzioso crescente e la necessità di interventi straordinari di manutenzione. Di fronte alla difficoltà di convocazione dell'assemblea ed alla scarsa attendibilità dei risultati, l'intervento dell'organo assembleare si riduce sempre di più, l'esigenza di realizzare opere urgenti e di conservare omogeneità alla gestione consiglia interventi sul piano amministrativo volti a sopperire ad inerzie e remore legato alle situazioni soggettive dei singoli partecipanti.

Assume quindi maggior rilievo la figura dell'amministratore come elemento centrale di una coerente gestione, come destinatario di un rapporto fiduciario che finisce per coinvolgere una parte degli stessi diritti individuali. C'è da chiedersi quindi se l'istituto condominiale che ha la sua matrice nell'attribuzione dei tradizionali diritti dominicali ai partecipanti offra in concreto quella copertura che i proprietari hanno diritto di attendersi per ottenere un utile godimento dei servizi ed impianti senza troppe perdite di tempo.

La professionalità degli amministratori connessa alla possibilità di verifica dei requisiti relativi e l'individuazione di principi contabili analoghi a quelli societari (nuovo art. 1130 bis c.c.) consente di affidare all'amministratore poteri superiori a quelli attuali senza depauperare l'assemblea condominiale delle scelte amministrative di fondo secondo le tematiche generali che sono le sole affrontabili da un organo collettivo non permanente, di complessa convocazione e di altrettanto complessa gestione.

Sembra quindi arrivato il momento di distinguere tra la figura tradizionale dell'amministratore pater familias, gestore alla buona dell'edificio, ed il professionista polivalente in sintonia con le nuove ed amplissime funzioni e responsabilità, con la possibile distinzione anche dal punto di vista normativo, tra amministratore-mandatario ed amministratore-professionista.

La distinzione potrebbe essere riferita ad una diversa consistenza dell'immobile con la valutazione di opportuni indicatori (numero dei condomini o meglio delle unità immobiliari, importo rendiconto spese ordinarie). La soluzione da individuare (legislativamente) è lo spostamento dell'asse portante della gestione condominiale al di fuori della tradizionale sede assembleare, con poteri propositivi nell'interesse della collettività rappresentata alla quale occorre riservare opportune garanzie.

A partire quindi da una certa dimensione e con un determinato grado di complessità occorre ipotizzare il ricorso allo schema societario (finalmente ne è stato adottato il bilancio) attribuendo ad un ben individuato "consiglio di condomini" un ruolo specifico e ben determinato nella formazione della volontà dell'organo di gestione.

Amministratore quindi non solo con tutti i requisiti dell'art. 71 bis disp. att. c.c., ma controllato da un organismo interno, Con modalità da definire con grande attenzione, analogamente a quanto da tempo previsto dal codice civile per l'ambito societario che individua "tutte le operazioni necessarie per l'attuazione dell'oggetto sociale" (il consiglio di condominio e già previsto dal secondo comma dell'art. 1130-bis della legge n. 220/2012).

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LE PROFESSIONI NON REGOLAMENTATE

Il DPE ha evidenziato poi una modalità più flessibile per le professioni non regolamentate (legge n. 4/2013) che ha dato importanza al ruolo delle associazioni professionali volontarie per garantire il rispetto delle regole della deontologia e della concorrenza con una sorta di bollino di qualità.

Le stesse associazioni possono riunirsi in forma aggregativa e devono garantire l'istituzione di uno sportello al quale il cliente possa rivolgersi in caso di contenzioso con il professionista o per avere informazioni sull'attività e sugli standard qualitativi. Solo se in possesso di tutti i requisiti e previa dichiarazione responsabile dei rispettivi rappresentanti legali, le associazioni professionali possono chiedere di essere iscritte nell'elenco pubblicato dal Ministero dello Sviluppo Economico sul proprio sito internet.

Il DPE precisa che l'iscrizione non ha valore di regolamentazione né di riconoscimento della professione, ma di messa in evidenza delle competenze dei professionisti iscritti e delle regole deontologiche loro applicabili.

La legge fissa l'obbligo per il professionista di inserire in ogni rapporto scritto con i clienti l'espresso riferimento alla legge n. 4/2013 (l'inadempimento e considerata pratica commerciale scorretta tra professionisti e consumatori). Può essere certificata da Organismi accreditati l'eventuale conformità alla norma UNI 10801.

La tessera professionale europea e una novità introdotta dalla direttiva 2013/55/UE ed è volta a semplificare il riconoscimento delle qualifiche professionali e rendere più efficiente la procedura per chi intende esercitare una professione regolamentata in altri Stati membri.

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IL SISTEMA DI CERTIFICAZIONE DELLE COMPETENZE

Viene fatto inoltre riferimento al D.Lgs. n. 13/2013 (sistema nazionale di certificazione delle competenze) con il contributo del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali per rendere operativa tale certificazione con apposite linee guida.

• L'oggetto del citato decreto è il seguente:

1. La Repubblica, nell'ambito delle politiche pubbliche di istruzione, formazione, lavoro, competitività, cittadinanza attiva e del welfare, promuove l'apprendistato permanente quale diritto della persona ed assicura a tutti pari opportunità di riconoscimento e valorizzazione delle competenze comunque acquisite in accordo con le attitudini e le scelte individuali e in una prospettiva personale, civica, sociale e occupazionale.
2. Al fine di promuovere la crescita e la valorizzazione del patrimonio culturale e professionale acquisito dalla persona nella sua storia di vita, di studio e di lavoro, garantendone il riconoscimento, la trasparenza e la spendibilità, il presente decreto legislativo definisce le norme generali e i livelli essenziali delle prestazioni per l'individuazione e validazione degli apprendimenti non formali ed informali e gli standard minimi di servizio del sistema nazionale di certificazione delle competenze, riferiti agli ambiti di rispettiva competenza dello Stato, delle regioni e delle province autonome di Trento e Bolzano, anche in funzione del riconoscimento in termini di crediti formativi in chiave europea.

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