ASSEMBLEA: Convocazioni

La legislazione codicistica del 1942 non impone alcuna forma per la convocazione, di conseguenza l'amministratore ha la piena libertà di convocare i condomini con il metodo che ritenga più opportuno, finanche oralmente, salvo poi dover provare l’avvenuta convocazione del condomino assente che lamenti di non avere ricevuto la convocazione.

La novella dell’art. 66 disp. att. c.c. invece sceglie di predeterminare le forme legittime di convocazione assembleare, imponendo di farlo mediante “posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano”.

L'art. 72 delle disposizioni di attuazione del c.c. annovera l’art. 66 disp. att. c.c. tra quelle dichiarati inderogabili.

Se ne dovrebbe dedurre l'illegittimità di strumenti differenti da quelli previsti dall'art. 66 disp. att. c.c., e quindi l'illegittimità della convocazione eseguita, ad esempio con posta elettronica semplice: viceversa ritengo che il raggiungimento dello scopo - cioè l’avvenuta comunicazione al condomino della convocazione dell’assemblea e la sua partecipazione - sani qualsiasi difetto di convocazione, ivi compreso quello dell'utilizzo di un mezzo di convocazione diverso da quelli codificati.

Del pari ritengo del tutto legittimo inviare la convocazione con raccomandata con avviso di ricevimento, che costituisce un di più rispetto alla previsione normativa, la quale si limita a indicare come mezzo legittimo la raccomandata, senza ulteriori specificazioni.

Suscita qualche perplessità il successivo precetto: “in caso di omessa, tardiva o incompleta con vocazione degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”. Infatti il dato letterale della norma sembrerebbe consentire anche al condomino convocato tardivamente di impugnare la delibera, seppure sia stato presente in assemblea ed abbia partecipato alla votazione, purché "dissenziente".

Invece fino ad oggi si e ritenuto che la partecipazione all’assemblea del condomino convocato tardivamente, che non abbia sollevato obiezioni al riguardo, e addirittura abbia partecipato alle votazioni, sanasse il difetto di convocazione.

Inoltre la prescrizione della novella, cool come è stata scritta, potrebbe essere interpretata in senso estensivo, legittimando l’impugnazione del dissenziente per la mancata, omessa o tardiva convocazione di un altro condomino.

Scrivo “potrebbe” perchè dottrina molto autorevole ha letto la norma come conforme alla giurisprudenza più recente, la quale prevede che “solo i condomini pretermessi o non correttamente informati dell’oggetto della riunione sono legittimati ad impugnare la relativa deliberazione… precludendo tale possibilità, invece, a chi non risulta direttamente coinvolto da tali omissioni o/e irregolarità”... (Alberto Celeste-Antonio Scarpa).

Sono pienamente d’accordo sul fatto che dovrebbe essere legittimato ad impugnare per l’omessa o tardiva convocazione soltanto il condomino direttamente coinvolto, temo tuttavia che il testo della norma dica tutt'altro, consentendo l’impugnativa a qualunque condomino dissenziente, come acutamente osservato dall’Avv. Marco Saraz in un recente incontro.

Una novità interessante è la facoltà ora riconosciuta esplicitamente all’amministratore di fissare con un’unica convocazione più riunioni consecutive così da consentire lo svolgimento di un'assemblea complessa per gli argomenti da trattare. In questo caso avremo sempre una sola assemblea, ma frazionata in più riunioni.

L'art. 67 disp. att. cc. nuovo testo introduce importanti novità su aspetti della vita condominiale molto sentiti dai condomini.

Innanzitutto disciplina l’argomento “delega”, disponendo che essa sia scritta - a differenza di quanto previsto dal codice dei 1942, che non impone alcun requisito di forma - e introducendo un limite, prima del tutto inesistente, ai numero delle deleghe, nel caso in cui i condomini siano più di venti.

In tale ipotesi infatti il delegato non potrà averne più di 1/5 e di 1/5 del valore millesimale.

Inoltre l’articolo in esame esclude che l’amministratore possa ricevere deleghe per la partecipazione a qualsiasi tipo di assemblee, eliminando cosi ogni incertezza al riguardo.

L’art. 67 disp. att. c.c. riformato cerca poi di disciplinare anche la gestione delle assemblee di supercondomini, seppure limitatamente a quelli che abbiano più di 60 partecipanti. La disciplina risulta peraltro un po’ confusa.

La fattispecie prevede che se il supercondominio sia composto da singoli condominii (e quindi non da villini unifamiliari, ipotesi sempre più frequente nelle zone limitrofe alle grandi città) ogni condominio deve eleggere “il proprio rappresentante all’assemblea”.

Ne consegue che l’amministratore del singolo condominio non sia automaticamente anche il rappresentante del medesimo condominio nell’assemblea del supercondominio. Anzi, visto il divieto posto dalla riforma per l'amministratore di ricevere deleghe per qualsiasi assemblea, reputo che l’amministratore del condominio non possa essere eletto quale rappresentante del condominio per partecipare alle assemblee del supercondominio.

Tesi confermata nel successivo 4° comma che prevede “il rappresentante... comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno...”.

E’ previsto quindi in modo chiaro che siano tenute ben distinte le figure di amministratore del condominio e del rappresentante del medesimo condominio in seno all’assemblea dei rappresentanti del supercondominio.

II 4° comma inoltre dispone in modo tassativo che “ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”.

Tale dettato normativo suscita parecchi interrogativi, che dovranno essere sciolti dalla giurisprudenza o dall’intervento del legislatore. La lettura della norma pare escludere che i condomini possano vincolare l'operato del loro rappresentante.

Ma non si vede come e perché dovrebbe essere ritenuta illegittima, ad esempio, la decisione dei condomini con la quale, nel nominare il proprio rappresentante, gli indichino di votare per Tizio o Caio quale amministratore del supercondominio, o di non votare Sempronio, del quale non hanno la minima fiducia.

Fonte: Dossier Condominio

di Ferdinando Della Corte