lunedì 8 agosto 2016

Il lastrico/terrazzo di proprietà o uso esclusivo

Affinché una terrazza di copertura possa ritenersi di proprietà esclusiva, è necessario che tale circostanza risulti da uno specifico atto negoziale, dal regolamento di condominio di tipo contrattuale, ovvero da un’espressa riserva in sede di cessione da parte del proprietario esclusivo dell’edificio che avesse a cederne singole porzioni a terzi (Cass. 13279/04). Non gioverebbe a tal fine la considerazione delle semplici risultanze catastali, dovendosi sempre far riferimento all’originario titolo negoziale (Cass.1947/2014). Ai lastrici solari sono equiparabili:
  1. le terrazze a livello
  2. i giardini con manto erboso per la loro identica funzione
Questi ultimi, però, a differenza dei lastrici solari, costituiscono quasi sempre un bene esclusivo del singolo condomino proprietario dell’appartamento contiguo e che su di esso si affaccia. Allorquando, poi, si tratti di terrazza a livello, qualora difetti il titolo, per attribuire la proprietà esclusiva, è necessario far riferimento alla sua funzione sussidiaria. Il punto nodale è talvolta costituito dalla ricognizione della titolarità del diritto all’utilizzo esclusivo del lastrico solare: a questo fine è decisivo l’esame del titolo di provenienza (Cass. 10323/96) e, in difetto di speciali indicazioni in esso contenute, la considerazione della situazione di fatto (es.: l’accesso esclusivo da un solo appartamento Cass. 9629/91). Affinché, infatti, la terrazza possa ritenersi di proprietà esclusiva, occorre che essa faccia parte integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (Cass. 3832/94). E’ ben evidente, quindi, l’importanza che il legislatore attribuisce al criterio della funzionalità del bene ai fini della risoluzione delle problematiche che ne scaturiscono in ordine alla responsabilità per la custodia e manutenzione del lastrico e, quindi, al conseguente onere contributivo inerente alle relative spese (Cass. 18164/2014). E’ opportuno sottolineare, poi, che l’obbligazione relativa alla tutela della integrità e funzionalità del manufatto, è di natura reale (trattasi di obblgationem propter rem). La diversa o anche contestuale, funzione cui può assolvere il lastrico solare comporta una diversa soluzione delle problematiche relative agli obblighi facenti capo alla comunità dei condomini ovvero al proprietario o utilizzatore in via esclusiva del lastrico. L’individuazione del soggetto che trae utilità dall’uso del lastrico (che funge da copertura ovvero da calpestio in via esclusiva) consente di individuare, altresì, il soggetto tenuto a provvedere alla conservazione e manutenzione dello stesso e, quindi, il soggetto in capo al quale cade l’obbligo della relativa spesa e la misura della stessa. La corretta applicazione del principio della funzionalità del lastrico consente di dare una altrettanto corretta risposta agli innumerevoli quesiti che quotidianamente vengono sollevati e che sono forieri di un corposo contenzioso non adeguatamente risolto dalla giurisprudenza.

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